Assemblée Générale 29 Mars 2007.

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1 Assemblée Générale 29 Mars 2007

2 Bienvenue….

3 Ordre du jour A titre ordinaire
Examen des rapports du conseil d'administration, du président et des commissaires aux comptes, approbation des comptes annuels de l’exercice 2006, quitus aux administrateurs; Affectation du résultat de l’exercice et distribution d’un dividende ; Examen et approbation des comptes consolidés de l’exercice 2006 ; Examen du rapport spécial des commissaires aux comptes et approbation des conventions visées à l’article L du Code de commerce ; Fixation du montant des jetons de présence ; Ratification de la cooptation d’un administrateur ; Renouvellement du mandat de quatre administrateurs ; Autorisation au conseil d'administration pour mettre en œuvre un programme de rachat d'actions.

4 Ordre du jour A titre extraordinaire
Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres ; Délégation de compétence à consentir au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ; Fixation d’un plafond global de 150 millions d’euros en nominal applicable aux augmentations de capital sur délégation de compétence ; Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le montant de l'émission initiale, en cas d'émission avec maintien ou suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires décidée en application respectivement des douzième et treizième résolutions ;

5 Ordre du jour A titre extraordinaire (suite)
Autorisation à consentir au conseil d'administration à l’effet d’augmenter le capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L c. com. et L c. trav. Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet de consentir des options de souscription ou d’achat d’actions ; Autorisation à donner au conseil d’administration à l’effet d'attribuer actions gratuites au maximum sur une période de trois ans ; Pouvoirs en vue des formalités.

6 Rapport d’activité - Sommaire
La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Points clés 2006 Anticipations 2007 Politique d’investissement et patrimoine Le marché de l’immobilier La réaction de la société de la tour Eiffel Le patrimoine Résultats 2006 et perspectives Résultats 2006 Une Statégie bien adaptée Politique de distribution STE en bourse

7 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Politique d’investissements et patrimoine Résultats 2006 et Perspectives 2007 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 7 -

8 A. Points clés 2006 Engagements 2006 : 210 M€
Poursuite d’une politique d’investissement sélective Capacité de distribution confirmée Engagements 2006 : 210 M€ Cessions d’immeubles non stratégiques pour 45 M€ Valeur du portefeuille au 31 Décembre 2006 : 961 M€ d’engagements 855 M€ en exploitation (taux d’occupation financier de 94,5%) Acquisition d’Awon Asset Management, filiale dédiée à la gestion des actifs et aux investissements

9 A. Points clés 2006 (suite) Structuration et optimisation du financement Cotation en continu depuis le 20 mars 2006 et intégration des indices EPRA et GPR Dividende du second semestre 2006 décidé par le Conseil d’Administration : 2,5 € par titre (soit 5€ par titre sur l’année) Nomination d’ALAIN DININ , PDG de Nexity comme administrateur indépendant

10 Capitalisation boursière au 28 Mars de 685 M€
A. Chiffres clés 2006 2006 Var. 2005 Capitalisation boursière au 28 Mars de 685 M€ Loyers 27,2 M€ 102% Résultat Net Social 9,7 M€ 275% Résultat Net part du Groupe 15,8 M€ 646% Résultat Net part du Groupe par action* 3,1 € 632% Cash Flow Courant 14,0 M€ 76% Cash Flow Courant par action* 2,8 € 71% ANR HD par action* 63,8 € 31% Résultat Net Social par action* 1,91 € 267% Dividende 4 € 25% 55,0 M€ 36,4 M€ 117,9 M€ 22,7€ 24,7 M€ 4,8 € 83,5 € 7,01 € 5 € Capitalisation Boursière (au 31/12/05 et 31/12/06) 378 M€ 87% 708 M€ (*) nombre d’actions : au 31/12/2006, au 31/12/2005

11 B. Anticipations 2007 Depuis le 1er Janvier 2007 :
Entrée en négociations exclusives en vue de l’acquisition de PARCOVAL soit 110 M€ dont 6M€ de réserves foncières Parcs Clubs complémentaires à ceux de Locafimo (synergies) Rendement estimé de 7,5% Au 13 février, 1,070 milliard d’engagements Capacité supplémentaire d’investissement de 150 M€, pour un objectif de LTV de 65% Valorisation du portefeuille existant Avancement des études sur le site Massy / Ampère Commercialisation des immeubles en cours de construction Poursuite de l’optimisation au niveau locatif des parcs d’activités Valorisation des réserves foncières dans les parcs d’activités

12 B. Anticipations 2007 (suite)
Poursuite de la politique d’acquisition sélective (y compris VEFA) Arbitrages ciblés Le portefeuille au 31/12/2006 à périmètre constant générera : Les engagements depuis le 1 er Janvier généreront 7,8 M€ de loyers supplémentaires, hors potentiel de développement du foncier 2007 2008 2009 2010 74M€ 71M€ 66M€ 65M€ Loyers

13 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Politique d’investissements et patrimoine Résultats 2006 et Perspectives 2007 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 13 -

14 A. Le marché immobilier français
Les taux de rendement sont globalement très bas, offrant des rentabilités et des primes de risque insuffisantes Les marchés locatifs sont globalement à l’équilibre, avec une nette orientation en faveur du neuf ou du rénové (la hiérarchie des valeurs locatives s’ajuste en conséquence) Dans le tertiaire, l’amélioration de la croissance économique génère enfin des postes de travail Les administrations sont en quête de rationalisation et d’économies de coûts Le mouvement des fusions et rationalisations dans l’industrie continue aussi d’alimenter la demande en surface de bureaux Prise de conscience de la pertinence du développement durable chez les utilisateurs Dans les régions, la demande locative des Parcs club demeure soutenue Les loyers sont portés par une indexation plus forte que prévue mais attention au décalage avec la valeur locative de marché

15 B. La réaction de la Société de La Tour Eiffel
Phase du cycle dans laquelle il faut privilégier la production de M² à terme dans des conditions acceptables Depuis 2 ans, l’acquisition des immeubles existants et loués devient inaccessible en terme de rentabilité / risque La pérennité de notre cash flow nous permet de développer une activité de création de valeur raisonnable au sein du portefeuille existant et également de se positionner sur les opportunités offrant à terme des rentabilités compatibles avec nos critères d’investissement Le faible niveau de nos loyers limite le risque de différentiel entre l’indexation et les valeurs locatives

16 Valorisation et répartition du portefeuille
Répartitions par type d’actif (VEFA incluses) Un portefeuille d’engagements évalué à 961 M€ au 31/12/06 Bureaux 61% 39% Activités / Parc clubs Entrepôts 9% 18% 41% Résidences Médicalisées 4% 2% 26% 58% 10% 28% Par m² Par valeur Par loyer m² 961 M€ 71 M€

17 Des Rendements compétitifs …
Loyers moyens par type d’actif Rendements bruts moyens par type d’actif 7,8% 6,6% 7,4% 6,8% 8,0% 8,4% Loyer Moyen Bureaux Paris IDF Province Entrepôts Résidences Médicalisées Activités / Parcs Clubs 135 € / m² 185 € / m² 44 € / m² 80 € / m² 189 € / m² 104 € / m²

18 Pyramide des loyers €/m2 en Région parisienne*
2 % >600 11 % 30 % 40 % < 150 17 % * Source CBRE

19 C. Le Patrimoine

20 Un portefeuille géographiquement équilibré
En Valeur Régions 372 M€ 39% Paris / IDF 589 M€ 61% En M² 961 M€ Régions M² 56% Paris M² 44% m²

21 Une complémentarité des flux locatifs
Évolution de la durée ferme des baux 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (1) (2) (3) (1) VEFA : 4 nouvelles VEFA signées en 2006 soit 8 M€ de loyers annuels potentiels (3) Hypothèse de renouvellement des baux par roulements successifs (2) Dont acquisition des résidences médicalisées, 2.5M€ de loyers annuels

22 L’ activité de l’année

23 Ile de France PORTE DES LILAS Localisation Label Locataires Surfaces
En construction Prix d’acquisition Loyer annuel potentiel Rendement locatif PORTE DES LILAS Avenue de la Porte des Lilas à Paris (19ème arrondissement) Label HQE commercialisation en cours m² de bureaux, commerces et RIE Livraison été 2008 49,5 M€ 3,7 M€ 7,5 %

24 Ile de France RUEIL MALMAISON Localisation Locataire Surfaces
Opération de construction Prix d’acquisition Loyer annuel potentiel Rendement locatif potentiel RUEIL MALMAISON Rueil 2000 Commercialisation en cours 6 900 m² de bureaux livrée fin 2008 32,2 M€ 2,4 M€ 7,5 %

25 Grenoble VISEO Des grands noms de l’industrie et des services sont présents sur Innovallée Grenoble ( = ZI MEYLAN + ZI MONTBONNOT) : Cap Gemini : m²  Sun micro systems : m² Euromaster : 8 000 m² Laboratoires Boiron GE Medical systems Atos Origin : m²

26 Grenoble GRENOBLE POLYTECH
A proximité du plus grand centre européen de nanotechnologies Minatec et du Synchrotron Schneider Electric 4 500 m² de bureaux livrée juillet 2007 10,7 M€ 0,8 M€ 7,5 % 6 ans fermes Localisation Locataire Surfaces Opération de construction Coût global du projet Loyer annuel Rendement locatif Bail

27 Grenoble GRENOBLE INNOVALLEE Localisation Locataire Surfaces
Opération de construction Coût global du projet Loyer annuel potentiel Rendement locatif pondéré GRENOBLE INNOVALLEE Zone d’activité de Meylan (Autoroute Chambéry – Lyon) Commercialisation en cours 4 bâtiments soit m² de bureaux livrée juillet 2007 17,4 M€ 1,5 M€ 8,6%

28 Portefeuille Medica Localisation
Locataire unique Surfaces Coût acquisition Loyer annuel Rendement locatif Baux long terme Lyon, Marseille, Bourg en Bresse, Cogolin et La Crau MEDICA 5 résidences médicalisées longs séjours pour une surface SHON totale de m² 34 M€ 2,5 M€ 7,5 % 8 à 9 ans fermes Lyon Bourg en Bresse Marseille Cogolin

29 Vélizy 2 & 4 rue Paul Dautier Vélizy AREVA Loyer actuel de 1,8M€
7,5 % Localisation Locataire Leaseback de courte durée Surface Investissement initial Coût global du projet après redéveloppement Loyer annuel potentiel Rendement locatif

30 PARCOVAL 6 Parcs club à Aix en Provence, Mérignac, Montpellier, Nantes, Orsay et Villeneuve d’Ascq sur 5 Parc clubs avec Locafimo 122 baux m² ( m² de bâtis, m² en construction, plus réserves foncières) 110 M€ (dont 6M€ de réserves foncières) 7,8 M€ 7,5 % Plus de M² Localisation Complémentarité Locataires Surfaces Investissement initial Loyer estimé 2007 Rendement locatif Potentiel de développement

31 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006
Sommaire La Société de la Tour Eiffel aujourd’hui Le Patrimoine Résultats 2006 et Perspectives 2007 SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL Résultats Annuels 2006 - 31 -

32 Résultats 2006 : Résultat consolidé (en M€)
(*) nombre moyen pondéré d'actions : au 31/12/2005 au 31/12/2006 31/12/2005 Loyers 27,2 Charges liées aux immeubles -3,1 Résultat opérationnel courant 24,1 Variation de la juste valeur 33,2 Dépréciation et écart d'acquisition -29,4 Résultat opérationnel non courant 27,9 Charges courantes -6,8 Résultat opérationnel 21,1 Résultat financier net -5,3 Résultat net 15,8 Résultat net par action (*) 6,03 € Var. 102 % N.S. 94% N.S 165% 168% Résultats de Cessions 47% 31/12/2006 55,0 -8,3 46,7 88,9 139,5 -10,0 129,5 -10,3 117,9 22,9 € 4,9 Impôts -1,2 -1,0

33 Résultats 2006 : Bilan consolidé (en M€)
Actif 2005 2006 Immeubles de placement 617,7 Immobilisations corporelles (en cours de construction) 36,3 Créances 28,3 Trésorerie 77,1 Total Actif 759,4 825,5 41,5 47,2 37,4 955,3 Immobilisations incorporelles 3,7 Passif 2005 2006 Capital & Réserves 289,5 Résultat 15,8 Emprunts 357,8 Autres dettes 96,3 Total Passif 759,4 292,9 117,9 481,7 62,8 955,3

34 Résultats 2006 : Structure financière et financement
2005 2006 (*) Dette financière nette / Valeur hors droits des immeubles Capitaux propres consolidés 305,3 M€ Dette financière nette 284,9 M€ LTV (*) 43,6% Coût moyen annuel 3,7% Taux de couverture 83% Maturité de la dette 4,5 ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3 410,8 M€ 450,8 M€ 52% 4,0% 82% 4,8 2,7 Dont taux fixe 10% 40%

35 B. Stratégie bien adaptée
3 axes de développement Poursuite d’acquisitions ciblées essentiellement neuf Mise en place du développement foncier Réserves foncières (Massy, Strasbourg, Lille, Marseille) Arbitrage sélectif pour poursuivre politique de dividende Tout en respectant les critères d’investissements STE Développement durable Rendements attractifs Revenus sécurisés et identifiables Bureaux et Activités Ile de France et Régions

36 C. Une politique de distribution réaffirmée
Distribution 2006 : 5 € par action 2,5 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2006) 2,5 € par action proposé au vote de l’AG du 29 mars 2007 Une hausse de 25% du dividende par rapport à 2005 (4 € par titre) Perspectives 2007

37 STE en Bourse (Cotation continue depuis le 20/03/2006)
Augmentation de capital de 157 M€ Adoption du Statut SIIC Cours en € Augmentation de capital de 123 M€ Cotation continue En milliers de titres échangés Performance depuis le 1er janvier 2004 : + 170% Performance depuis le 1er janvier 2005 : + 112% Performance depuis le 1er janvier 2006 : + 74% Performance depuis le 1er janvier 2007 : -10% Cours de référence : 27 Mars – 128,97€

38 Calendrier 2007 Mise en paiement du dividende du 2nd Semestre 2006
06 Avril 2007 Chiffre d’Affaires 1er Semestre 2007 25 Juillet 2007 Présentation des Résultats semestriels 2007 27 Juillet 2007 Mise en Paiement d’un Acompte sur Dividende Août 2007

39 Rapport des Commissaires aux comptes

40 Vote des résolutions

41 Vote des Résolutions Résolutions à caractère ordinaire :
1ère résolution APPROBATION DES COMPTES ANNUELS ET QUITUS AUX ADMINISTRATEURS 2ème résolution AFFECTATION DU RESULTAT 3ème résolution APPROBATION DES COMPTES CONSOLIDÉS 4ème résolution CONVENTIONS VISEES AUX ARTICLES l ET SUIVANTS DU CODE DU COMMERCE 5ème résolution JETONS DE PRESENCE

42 Vote des Résolutions 6ème résolution
RATIFICATION DE LA COOPTATION DE MONSIEUR ALAIN DININ 7ème à 10ème résolutions RENOUVELLEMENT DU MANDAT DE 4 ADMINISTRATEURS 11ème résolution AUTORISATION À DONNER AU CONSEIL D’ADMINISTRATION À L’EFFET DE METTRE EN ŒUVRE UN PROGRAMME DE RACHAT D’ACTIONS

43 Vote des Résolutions Résolutions à caractère extraordinaire :
12ÈME RÉSOLUTION Autorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec maintien du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société ou par incorporation de bénéfices, primes, réserves ou autres 13ÈME RÉSOLUTION Autorisation globale à donner au conseil d'administration à l'effet d'augmenter le capital social par émission, avec suppression du droit préférentiel de souscription, de toutes valeurs mobilières donnant accès, immédiatement ou à terme, à des actions de la société 14ÈME RÉSOLUTION Fixation d’un plafond global de 150 millions d’euros applicable aux augmentations de capital sur délégation de compétence. 15ÈME RÉSOLUTION Votre Conseil d’administration serait également autorisé à l’effet d’augmenter le montant de l'émission initiale s’il constate une demande excédentaire.

44 Vote des Résolutions 16ÈME RÉSOLUTION
Autorisation à consentir au conseil d’administration d’augmenter le capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des mandataires sociaux et salariés dans le cadre des dispositions des articles L.  c. com. et L c. trav. 17ÈME RÉSOLUTION OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D’ACHAT D’ACTIONS AU PROFIT DE SALARIÉS OU MANDATAIRES SOCIAUX 18ÈME RÉSOLUTION ATTRIBUTION D’ACTIONS GRATUITES 19ÈME RESOLUTION POUVOIRS EN VUE DES FORMALITES

45 Questions / Réponses

46 Fin

47 Evolution de l’ANR hors droits en 2006
ANR au 31/12/2006 ANR au 31/12/2005 + 31% 68,95 € Ajustement de valeur des immeubles 63,8 € 5 € Résultat courant de l’activité 16,9 € Acompte sur dividende 2006 -2,5 € 83,5 € -0,4 € Dilution par création de actions 1 € Plus-value de cession -0,3 € Divers