DEFINITION JURIDIQUE (L du Code de l’Urbanisme)

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1 DEFINITION JURIDIQUE (L 442-1 du Code de l’Urbanisme)
Le lotissement est une opération d’aménagement qui a pour objet : - sur une période de moins de dix ans, la division, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. Le nombre de lots détachés dans une période de 10 ans sert à définir la PROCEDURE APPLICABLE préalable au détachement en vue de construire ou DECLARATION PREALABLE La nouvelle définition est donnée par l’article L du code de l’urbanisme On notera: - Une division en vue de la réalisation d’une construction est soumise à déclaration préalable - Le nombre de terrain ne participe plus à la définition du lotissement mais à la procédure de contrôle à respecter (permis d’aménager ou déclaration préalable) -la période de référence de10 ans est maintenue; par contre on entre dans la qualification juridique de « lotissement » dès la première division et il n’y a plus de distinction entre les divisions par ventes et celles résultant d’un partage successoral. Possibilité de délivrer un arrêté de lotir portant sur des propriétés contiguës appartenant à des personnes différentes Implantation de bâtiments visent les divisions réalisées en vue de la construction : d’habitation -de locaux industriels ou commerciaux - de bâtiments agricoles - de bureaux Les abris de jardins n’ont pas le caractère de bâtiment Habitation légère de loisirs? On notera que la période de référence de dix ans est maintenue ; par contre on entre dans la qualification juridique de « lotissement  » dès la première division et il n’y a plus de distinction entre les divisions par ventes et celles résultant d’un partage successoral . L’article L 442 –2 renvoie à un décret qui précise les cas ou la réalisation du lotissement nécessite un permis d’aménager en fonction du nombre de terrains , de la création de voies et d’équipements communs et de la localisation de l’opération ( cf article R du CU ) Je relève une ambiguïté entre la rédaction de l’ article L442 –2, qui fait état de voies et équipements communs et l’article R 421 – 19, qui fait état de voies ou espaces communs . PERMIS D’AMENAGER

2 Soumis à DECLARATION PREALABLE
les lotissements : ne créant pas de voie ou d’espace commun quel que soit le nombre de lots (hors Site classé) dont le nombre de lots n’excède pas DEUX, même s’il y a création de voies ou espaces communs, même site classé Article R a L’article L du CU organise un régime de contrôle des divisions volontaires ,en propriété ou en jouissance, pouvant être institué par délibération du conseil municipal dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages .Si ce dispositif est institué sur la commune , l’autorité compétente peut s’opposer à la division si celle ci par son importance , le nombre de lots ou les travaux qu’elle implique est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.

3 Soumis à PERMIS D’AMENAGER
les lotissements de plus de 2 lots : lorsqu’ils prévoient des voies et des espaces communs lorsqu’ils sont situés dans un site classé (même s’ils ne créent pas de voie ou d’espace collectif) R a et b

4 OUI NON OUI NON OUI NON Comment déterminer la procédure à appliquer ?
question 1 : + de 2 détachements, en vue de construire, depuis 10 ans ? NON OUI question 2  : Le projet prévoit-il la réalisation de voies ou espaces communs ? OUI P. A. D. P. NON OUI NON Question 3  : Le terrain est il situé dans un site classé ?

5 ROLE DE LA COLLECTIVITE
Les dossiers de demande sont déposés à la Mairie En 2 ex. pour les D.P. } } + 1 ex si projet dans périmètre M.H. ou site En 4 ex. pour les P.A. } La mairie enregistre le dossier et délivre un récépissé Le pétitionnaire est ainsi informé dès le dépôt du dossier : du délai d’instruction de base, (1 mois pour les DP, 3 mois pour les PA) que toute modification de ce délai doit lui être notifiée dans le mois qui suit le dépôt, qu’il pourra bénéficier d’un permis tacite à l’issue de ce délai La mairie affiche l’avis de dépôt du dossier dans les 15 jours qui suivent le dépôt, et pendant toute la durée de l’instruction. Pièces à fournir en 5 exemplaires Article R Article A 441-9

6 LES CONSULTATIONS La Collectivité consulte :
l’ABF, si projet dans périmètre MH ou site inscrit Le préfet, si projet en site classé Les gestionnaires des réseaux publics Le Service instructeur consulte : Le gestionnaire de la voirie Le service départemental d’incendie et de secours Le préfet du département en vue de la saisine du service régional d’archéologie Les gestionnaires des servitudes L’avis du gestionnaire de la voirie ne permet pas de refuser un permis dans les communes à POS:PLU article R du RNU n’est pas un article d’ordre public EDF, SDEHG, eau potable… Service de télécommunication L’architecte conseil Archéologie; Dans les zones susceptibles de comporter des éléments de patrimoine archéologique, les dossiers concernant des travaux soumis à autorisation, au titre du code de l’urbanisme, à savoir : permis de construire permis de démolir Installations et travaux divers Lotissement doivent être transmis directement à la direction régionale des affaires culturelles. Egalement, les opérations de lotissement situées en dehors des périmètres mentionnés ci-dessus et d’une superficie supérieure ou égale à 3 hectares doivent faire l’objet d’une consultation systématique du service régional de l’archéologie (décret du 3 juin 2004) Seules les consultations obligatoires prévues par les textes entrainent une modification du délai d’instruction

7 AUTORITES COMPETENTES
le Maire au nom de la commune communes à POS PLU Carte Communale (avec prise de compétence) Communes à RNU ou Carte Communale si le Conseil Municipal n’a pas choisi de prendre la compétence En cas d’avis divergent Maire / DDT Projet réalisé pour l’Etat, les Etats étrangers, les organisations internationales, etc… le Maire au nom de l’Etat le Préfet

8 LA DECISION Doit être affichée sur le terrain et un extrait du permis publié par voie d’affichage en mairie pendant deux mois Doit être inscrite sur le registre des actes de publications et de notification des arrêtés Durée de validité : 2 ans pour commencer les travaux. Plus de délai MAXI pour l’achèvement des travaux Article R et A 424-1 Article R 600-2 Le délai de recours contentieux court à l’égard des tiers à compter du premier jour de l’affichage sur le terrain à l’égard des tiers L’affichage en mairie reste obligatoire mais l’influe pas sur le délai de recours des tiers Abrogé publication de l’arrêté au fichier immobilier ?

9 VALIDITE DES REGLES PROPRES AU LOTISSEMENT (L 442-9)
Elles sont caduques au terme d’un délai de 10 ans à compter de la date d’autorisation si, à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un POS SAUF demande de maintien par la majorité qualifiée des co-lotis Article L : les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés deviennent caduques au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation – R Le principe de caducité ne remets pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges ni le mode de gestion des parties communes Avis de maintien des règles pris dans le délai de 3 mois à compter de la transmission de la demande (article R )

10 PROPRIETE ET GESTION DES EQUIPEMENT COMMUNS
(hors lotissement communal) 3 possibilités Constitution d’une Association syndicale Attribution en propriété aux acquéreurs Intention de transfert dans le domaine communal (convention passée entre le lotisseur et la commune) Article R et R 442-8