Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire « L’investissement immobilier » Les dispositifs fiscaux.

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1 Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire « L’investissement immobilier » Les dispositifs fiscaux

2 Les mesures de défiscalisation
Raisons économiques sous-jacentes aux dispositifs fiscaux Rénover le patrimoine historique Loi Malraux Etendre le parc de logements locatifs en France pour combler le déficit de logements (sociaux) en France métropolitaine Rénover le parc immobilier français (réhabilitation de logements) Enrayer la baisse des propriétaires-bailleurs due à une fiscalité pénalisante des revenus fonciers Loi Scellier - Scellier social Loi De Robien recentré – Borloo populaire LMNP LMP Promouvoir le développement de l’outre-mer Loi Paul / Loi Girardin Soutenir le secteur de la construction immobilière

3 Les avantages fiscaux de l’investissement locatif
Historique des lois (investissement locatif) Loi Méhaignerie ( ) Loi Périssol ( ) Loi Besson ( ) Loi De Robien ( ) Loi De Robien recentré ( ) Loi Borloo ( ) Loi Scellier / Scellier social (2009 – 2012?) Historique des lois (accession à la propriété) Maison à euros ( ) Loi Boutin - Maison à 15 euros par jour ( )

4 Cadre d’analyse des lois de défiscalisation
Nature de l’avantage fiscal : déduction du revenu (amortissement), abattement forfaitaire (majoration) ou réduction d’impôt, imputation des déficits Type de logement concerné : neuf ou ancien Possibilité de démembrer la propriété Contraintes à la location Plafonnement des loyers Plafonnement des ressources du locataire Durée de location minimale: 3, 6 ou 9 ans, possibilité de renouveler Affectation du logement : résidence principale ou autre Qualité du locataire : possibilité de louer à un ascendant / descendant, possibilité de suspendre l’avantage fiscal, possibilité de louer à une personne morale Limite d’imputation du déficit sur le revenu global droit commun ou dérogation

5 Loi Méhaignerie (1) Le dispositif Méhaignerie n’est plus en vigueur et ne concerne plus aucun contribuable. Domaine d’application de la loi Bien acquis du 1er janvier 1986 au 31 décembre 1995

6 Loi Méhaignerie (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Plafond de loyer selon la zone d’habitation Plafond de ressources du locataire Avantage fiscal : réduction d’impôt 10% de la valeur du bien Plafond de F

7 Loi Périssol (1) Le dispositif Périssol n’est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Exercice : pourquoi est-il important pour un conseiller en gestion de patrimoine de connaître les anciens dispositifs (Périssol, Besson, De Robien, etc.) ? Domaine d’application de la loi Bien acquis du 1er janvier 1996 au 31 août 1999 Logements neufs (jamais habités) ou en l’état futur d’achèvement Permis de construire délivré avant le 31 décembre 1998 Construction achevée avant le 31 décembre 2000 / 30 juin 2001 Logements anciens réhabilités (assimilés à des logements neufs par la suite) Résidence de tourisme, pour étudiants ou personnes âgées

8 Loi Périssol (2) Contraintes à respecter pour la location d’un logement Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d’un locataire. Contraintes à respecter pour la location d’une résidence Consentir un bail à une société de gestion qui s'occupera de rechercher les locataires, de louer et de gérer le bien

9 Loi Périssol (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Valeur amortie : Pour un logement neuf : Prix d’acquisition majoré des frais (honoraires de notaire, commissions d’agence immobilière, droits de timbre, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière Pour un logement rénové : Prix d’acquisition majoré du coût des travaux et autres frais Pour une résidence : Prix d’acquisition hors taxes (TVA récupérée par l’acheteur) majoré des frais Amortissement de 80 % de la valeur du bien en 24 ans : 10 % par an les 4 premières années 2 % par an les 20 années suivantes. Déduction plafonnée à € par an (plafond normal de €). Déduction des intérêts liés au financement des revenus fonciers (sans plafond). Exercice : déterminer l’effet de cette mesure pour certains investisseurs.

10 Loi Périssol (4) Autres points :
Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits). Récupération de la TVA pour les résidences (amortissement de la valeur HT) Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation) Possibilité de démembrement de la propriété L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Périssol Non cumul avec la réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements réalisés en ZRR (loi Demessine) ou outre-mer (loi Girardin). Non compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement (possibilité pour opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement à condition que les revenus fonciers ne dépassent par le plafond autorisé).

11 Loi Besson (1) Note: le dispositif Besson n’est plus en vigueur mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés Biens acquis entre le 1er janvier 1999 et 2 avril 2003

12 Loi Besson (2) Contraintes à respecter pour la location d’un logement
Résidence principale du locataire Location nue pendant 9 ans minimum Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d’un locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation: zones A, B ou C Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français Zone B : agglomérations de plus de habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières Zone C : reste du territoire Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : € en zone A, € en zone B et € en zone C.

13 Loi Besson (3) Avantage fiscal : amortissement qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% de la valeur du bien sur 8 ans : 8% par an les 4 premières années 2,5% par an les 4 années suivantes Amortissement qui s’impute sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits). Déduction plafonnée à francs ( €) par an (plafond normal de €). Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1er janvier 2006

14 Loi Besson (4) Autres points de la loi Besson
Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation) Possibilité de démembrement de la propriété L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Besson Possibilité de mettre à disposition le logement à un ascendant ou un descendant (suspension du dispositif fiscal dans ce cas) Bilan de ce dispositif Echec lié aux contraintes trop fortes liées à la location (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire)

15 Loi De Robien (1) Note : le dispositif De Robien n’est plus en vigueur (il a été réaménagé) mais il est encore valable pour les investisseurs concernés. Types de biens concernés : Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis entre le 3 avril 2003 et 1er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d’achèvement Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI « Robien »

16 Loi De Robien (2) Contraintes à respecter pour la location du logement
Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m2) Zone B : agglomérations de plus de habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières (13,82 € par m2) Zone C : reste du territoire (9,94 € par m2)

17 Loi De Robien (3) Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 65% de la valeur du bien sur 15 ans 8% par an les 5 premières années 2,5% par an les 4 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 1er janvier 2006). Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé) Pour un logement ancien Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1er janvier 2006

18 Loi De Robien (4) Autres points du dispositif
Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Possibilité de location à un ascendant ou un descendant (non membre du foyer fiscal) Déclaration des revenus 2044 S.

19 Loi De Robien (5) Analyse du produit Rentabilité Risques Liquidité
Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)

20 Loi De Robien (6) Analyse du produit (suite) Clients cibles
Ménages payant au minimum € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)

21 Loi De Robien recentré (1)
Note : la loi De Robien recentré n’est plus en vigueur depuis le 01/01/2010 mais elle est encore valable pour les investisseurs concernés. Elle a été remplacée par la loi Scellier. Types de biens concernés : Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Biens situés en France acquis depuis le 1er septembre 2006 Logements neufs ou en état futur d’achèvement Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités Les parts de SCPI « Robien »

22 Loi De Robien recentré (2)
Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (21,65 € par m2) Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, etc. (15,05 € par m2) Zone B2 : agglomérations de plus de habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (12,31 € par m2) Zone C : reste du territoire (8,82 € par m2)

23 Loi De Robien recentré (3)
Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)

24 Loi De Robien recentré (4)
Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S.

25 Loi De Robien recentré (5)
Analyse du produit Rentabilité Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)

26 Loi De Robien recentré (6)
Analyse du produit (suite) Clients cibles Ménages payant au minimum € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)

27 Loi Borloo populaire (1)
Note : la loi Borloo n’est plus en vigueur depuis le 01/01/2010 mais elle est encore valable pour les investisseurs concernés. Elle a été remplacée par la loi Scellier Social.

28 Loi Borloo populaire (2)
Contraintes à respecter pour la location du logement Location nue pendant 9 ans minimum Impossibilité de louer à un membre de sa famille Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2 ou C) Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m2) Zone B1 : agglomérations de plus de habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint-Malo, La Rochelle, etc. (13,82 € par m2) Zone B2 : agglomérations de plus de habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 € par m2) Zone C : reste du territoire (8,82 € par m2) Plafond de ressources du locataire Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n-2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, nombre d’enfants, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B1, B2 ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : € en zone A, € en zone B1, € en zone B2 et € en zone C.

29 Loi Borloo populaire (3)
Avantage fiscal : amortissement de la valeur du bien qui vient en déduction du revenu imposable Pour un logement neuf Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans 6% par an les 7 premières années 4% par an les 2 années suivantes Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Abattement non-plafonné de 30% sur les loyers Imputation du déficit plafonnée à € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)

30 Loi Borloo populaire (4)
Autres points du dispositif Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) Non applicable aux biens démembrés Possibilité de détenir le bien via une SCI Déclaration des revenus 2044 S. Analyse du produit « Un produit citoyen ! »

31 Loi Scellier (1) Note : la loi Scellier est actuellement en vigueur. Elle est venue en complément de la loi Robien recentré. Types de biens concernés : Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Logements neufs ou en état futur d’achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend : RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006 RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 RT BBC Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur / Logements anciens réhabilités

32 Loi Scellier (2) Contraintes à respecter pour la location du logement
Résidence principale du locataire L’engagement de location nue (signature du contrat de bail avec le locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d’habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré

33 Loi Scellier (3) Avantage fiscal : réduction d’impôt
Pour un logement neuf Réduction d’impôt (% du prix d’acquisition sur 9 ans) : Achat en 2009 ou 2010 : 25% Achat en 2011 : 13% (22% pour du Scellier BBC) Achat en 2012 : 9% (18% pour du Scellier BBC) Exemple : pour un investissement de €, la réduction est de € sur 9 ans, soit €/an Réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)

34 Loi Scellier (4) Autres points du dispositif
Achat d’un seul logement par an en Scellier Plafond d’investissement global Pas de possibilité de prorogation Possibilité de louer aux descendants et aux ascendants (s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d’acheter le bien en indivision ou détenir le bien via une SCI (à l’IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques

35 Loi Scellier (5) Analyse du produit Rentabilité Risques Liquidité
Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (réduction d’impôt) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d’impôt qui ne dépend pas du taux marginal d’imposition Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)

36 Loi Scellier (6) Analyse du produit (suite) Clients cibles
Ménages payant quelques milliers d’impôt (3 000 € minimum) et ayant une fiscalité stable Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)

37 Loi Scellier social (1) Note : la loi Scellier social est actuellement en vigueur. Elle est venue en complément (puis a remplacé) la loi Robien populaire. Types de biens concernés : Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location Logements neufs ou en état futur d’achèvement construits en 2009 et 2010 Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend : RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006 RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements Logements construits par l’investisseur Logements anciens réhabilités

38 Loi Scellier social (2) Contraintes à respecter pour la location du logement Résidence principale du locataire L’engagement de location (signature du contrat de bail avec le locataire) doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Plafond de loyer (fixé par décret) selon la zone d’habitation Zonage : 3 zones A, B1, B2 Chiffres identique à la loi De Robien recentré Plafond de ressources pour le locataire Chiffres identique à la loi Borloo

39 Loi Scellier social (3) Avantage fiscal : réduction d’impôt
Pour un logement neuf Réduction d’impôt de 25% (achats en 2009 ou 2010) ou de 20% (achat en 2011 ou 2012) du prix d’acquisition du bien sur 9 ans Exemple : pour un investissement de €, la réduction est de € sur 9 ans, soit €/an Possibilité d’obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 2% pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location (soit une réduction de 37% au total). Possibilité d’obtenir un abattement de 30 % sur les loyers pendant 6 ans en prolongeant de 2 x 3 ans la promesse de location. Réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse) lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)

40 Loi Scellier social (4) Autres points du dispositif
Achat d’un seul logement par an en Scellier Plafond d’investissement global de € Possibilité de prorogation pendant 2 * 3 ans Impossibilité de louer aux descendants et aux ascendants (même s’ils ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur) Non applicable aux biens démembrés Possibilité d’acheter le bien en indivision ou détenir le bien via une SCI (à l’IR) Déclaration des revenus 2044 S Impossibilité de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques

41 Loi Scellier social (5) Analyse du produit Rentabilité Risques
Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (réduction d’impôt) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Moindre loyer (plafonnement ) mais plus important après 9 ans si prorogation Economie d’impôt qui ne dépend pas du taux marginal d’imposition Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) Risques De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque sur les loyers plus importants Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)

42 Loi Scellier social (6) Analyse du produit (suite) Clients cibles
Ménages payant quelques milliers d’impôt (3 000 € minimum) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs Se constituer un patrimoine Optimiser sa fiscalité Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)

43 Loi Pons (1) La loi Pons (du nom du ministre des DOM-TOM) comprend deux volets : investissement dans les logements neufs pour les particuliers et investissements par des entreprises. Objectif : développer les investissement outre-mer Avantage fiscal Réduction d’impôt correspondant à 40% de l’investissement effectué (sans plafond) sur 5 ans 10% par an les 3 premières années 5% par an les 2 années suivantes Types de logements concernés : Logement neuf Contrainte sur l’utilisation du logement Utilisé comme résidence principale par le propriétaire Louer pendant 5 ans Agrément par le ministère des Finances depuis 1991