NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 Sommaire  Qui sommes-nous ?  Définition des objectifs et orienter son.

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1 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 Sommaire  Qui sommes-nous ?  Définition des objectifs et orienter son choix  L’actualité du marché immobilier, évolution des conditions de financement  Les différents dispositifs juridiques et fiscaux  L’assurance-décès du prêt, les garanties, le nantissement, la prévoyance  Exemples concrets et simulations chiffrées  Questions / réponses Les Clés pour préparer et réussir son investissement locatif

2 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUI SOMMES-NOUS ? NB CONSEIL Nadège BELVILLE Optimisation Fiscale et patrimoniale Immobilier Défiscalisation Placements Cabinet ASTIER Florence ASTIER Agent Général AXA Prévoyance Retraite Patrimoine Crédit Immobilier De France Arnaud TROUCHE Financements Immobiliers Rachats de prêts

3 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUELS OBJECTIFS : Assurer votre retraite

4 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUELS OBJECTIFS : Consolider votre patrimoine JURIDIQUE : Organisation familiale, Transmission SCI, démembrement FISCAL & FINANCIER : Diversification des sources de revenus Optimisation de la fiscalité du revenu et du patrimoine PERSONNEL : Pour en profiter ou pour en obtenir des revenus Sécurité et pérennité de la Pierre

5 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUELS OBJECTIFS : Payer moins d’impôts DES MESURES FISCALES EXCEPTIONNELLES : SCELLIER Location nue Régime des revenus fonciers Crédit d’impôt 25% (25% à 15% en 2011-2012 selon les cas) BOUVARD Location meublée Régime des BIC Crédit d’impôt 25% puis 20% en 2011-2012 GIRARDIN – SCELLIER OUTRE-MER Investissement locatif dans les DOM-TOM Régime des revenus fonciers Crédit d’impôt 40% (50% ou 35% selon les cas)

6 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 ACTUALITES DU MARCHE 2009 : L’IMMOBILIER RETROUVE SON ROLE DE VALEUR-REFUGE Face aux valeurs mobilières volatiles, les français cherchent à se constituer un patrimoine stable et fiable et préparer leur retraite 2010 : ANNEE DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF  Prix du marché immobilier stabilisés  L’offre se restreint, il faut être sélectif (Emplacement, prestations, prix…)  Demande locative en hausse  Prolongation des mesures d’allègements fiscaux (simples et efficaces)  Taux de crédits historiquement bas depuis 5 ans (Taux à moins de 4%....)

7 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE FINANCEMENT Contexte et évolution des marchés financiers Préférer un taux révisable ou un taux fixe ? Avec ou sans apport ?

8 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE FINANCEMENT Nos nouvelles conditions parmi les plus compétitives du marché : Le CréditActif Le Prêt Double-Cap

9 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 GARANTIES & PREVOYANCE Assurance de prêt : Exemple ARC  25 % au titre de la 1 ère installation en exercice libéral sur le tarif de la 1 ère année d’installation et les 3 années suivantes  Réduction de 30 % sur l’une des adhésions en cas d’assurance à 100 % sur 2 têtes pour les mêmes garanties.  Tarif non fumeur : réduction de 20 % sur la cotisation décès  Les réductions sont cumulables entre elles sur une même adhésion.  Barèmes spécifiques pour certaines professions médicales et les avocats  Couverture des affections des affections psychologiques pendant 365 jours au maximum et 90 j de franchises) Décès IPT Remboursement du capital restant dû Option Incapacité / Invalidité Remboursement des mensualités L’INVALIDITE PERMANENTE ET TOTALE (IPT) :  incapacité définitive de se livrer à la moindre occupation ou au moindre travail procurant gain ou profit  taux d’invalidité fonctionnelle est égal à 100 % par référence au Barème des Accidents du Travail de la Sécurité Sociale

10 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUEL INVESTISSEMENT : nu ou meublé ?

11 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 APPLIQUE AUX RESIDENCES AVEC SERVICES : Résidences de tourisme Montagne, Mer… Occupation possible par leurs propriétaires Résidences pour étudiants et/ou affaires Situées ans les villes Petits lots pour une accessibilité aux petits budgets EPHAD et résidences séniors Médicalisées ou non pour personnes âgées et/ou dépendantes Excellents rendements mais ticket d’entrée plus élevé QUELS BIENS AVEC UN BAIL COMMERCIAL ?

12 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

13 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

14 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

15 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

16 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

17 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 LE GROUPE FRANCE EPARGNE

18 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 EXEMPLE : NICE

19 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 EXEMPLE : NICE

20 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 EXEMPLE : NICE VOTRE INVESTISSEMENT TTC (frais inclus) 141 243 € DONT TVA (remboursée par le fisc après l’acte notarié) 22 264 € COUT DE REVIENT TOTAL HT118 979 € Loyer mensuel (net et garanti 4.50% - revalorisé annuellement) + 397 € (419 € TTC) Remboursement prêt (sans apport 20 ans 3.5% + ADI) - 845 € Crédit d’impôt : 3 094 € annuel pendant 9 ans + 257 € --------- Effort d’épargne mensuel - 191 €

21 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 EXEMPLE : NICE Si on réinjecte la TVA dans le prêt : Loyer mensuel (net et garanti 4.50% - revalorisé annuellement) + 397 € (419 € TTC) Remboursement prêt (sans apport 20 ans 3.5% + ADI) - 712 € Crédit d’impôt : 3 094 € annuel pendant 9 ans + 257 € --------- Effort d’épargne mensuel - 58 €

22 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 GARANTIES & PREVOYANCE CONSTITUTION D’UNE EPARGNE : exemple contrat CLER Sinon, la TVA fructifie dans le cadre privilégié de l’assurance-vie : 22 264 € placé pendant 20 ans : - à 3% = 36 500 € - à 4% = 44 000 €

23 L e m é c a n i s m e Alimentation du compte en fonction de vos disponibilités (versements réguliers, occasionnels ou unique) Multiples possibilités de sortie (revenus, capital, mixte…) Protéger un proche en optimisant la rédaction des clauses bénéficiaires Choisissez librement entre plusieurs supports pour faire fructifier au mieux votre épargne L’Assurance-Vie : un univers privilégié

24 F i s c a l i t é d e s p l u s – v a l u e s rachetées Impôt sur le revenu Ou Prélèvement libératoire de 35 % * 4 ans8 ans Impôt sur le revenu Ou Prélèvement libératoire de 15% * Après franchise annuelle de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) : Prélèvement libératoire de 7,5% * * Hors contributions sociales L’Assurance-Vie : un univers privilégié

25 70 ans Versements avant 70 ans : Exonération sur 152 500 € d’épargne libérée par bénéficiaire 20 % au delà Versements après 70 ans : Exonération jusqu ’à 30 500 € d’épargne versée et sur totalité des plus values Le solde est intégré dans l ’actif successoral A v a n t a g e s s u c c e s s o r a u x Droits de succession = L’Assurance-Vie : un univers privilégié

26 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 GARANTIES & PREVOYANCE CONSTITUTION D’UNE EPARGNE : exemple contrat CLER

27 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 GARANTIES & PREVOYANCE CONSTITUTION D’UNE EPARGNE : exemple contrat CLER

28 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 EXEMPLE : NICE POUR UNE EPARGNE MENSUELLE DE 191 € Dès aujourd’hui vous protégez votre foyer : - Assurance-décès : plus de prêt à rembourser - Rente mensuelle des loyers Dans 20 ans au terme du prêt : - Vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier 118 979 € - Vous percevez un revenu mensuel (valorisé 1%/an) 480 €

29 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUELLE DIFFERENCE A TERME ?

30 NB CONSEIL Optimisation fiscale et Patrimoniale Agence d’Annecy – 31 mars 2010 QUESTIONS - REPONSES NB CONSEIL contact@nbconseil.net 06 81 50 97 69 Nadège BELVILLE Optimisation patrimoniale Immobilier Défiscalisation Placements Cabinet ASTIER florence@cabinetastier.fr 06 78 98 39 04 Florence ASTIER Agent Général AXA Prévoyance Retraite Patrimoine Crédit Immobilier Arnaud.trouche@cifraa.com 06 88 19 34 69 Arnaud TROUCHE Financements Immobiliers Rachats de prêts MERCI DE VOTRE ATTENTION Nous sommes à votre disposition Conseils Simulations personnalisées Sélection de produits