Les Patrimoniales La place de l’immobilier dans votre patrimoine

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1 Les Patrimoniales La place de l’immobilier dans votre patrimoine
Anne Marie CESARI Stéphane CASTANG Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne Crédit Agricole Mutuel Pyrénées Gascogne

2 La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne
Notre objectif : faire grandir votre patrimoine Par une sélection judicieuse de supports d’investissements Monétaire Obligataire Actions Immobilier Crédit Par la limitation de la fiscalité IRPP ISF Cession Transmission

3 La gestion de patrimoine au Crédit Agricole Pyrénées Gascogne
57 spécialistes en proximité 4 Agences Banque Privée : Auch, Bayonne, Pau, Tarbes Des offres spécifiques et ouvertes Predica : assurance-vie 200 mds € Amundi : OPCVM 700 mds € Cheuvreux BGPI Une relation et un suivi personnalisés

4 La composition du patrimoine des ménages Français 10 000 mds d’€
Assurance-vie & épargne retraite 14% Valeurs mobilières 9% Dépôts et livrets fiscalisés 5% Patrimoine financier Livrets défiscalisés 3% Epargne contractuelle PEL 2% Patrimoine immobilier (dont terrains) Autres actifs Sources: La Tribune – Insee 2010

5 Retour sur 2010 : Immobilier ancien
Les ventes se sont redressées assez nettement en 2010 Les prix : la correction est restée modeste et de courte durée (-9%), compensée par la forte hausse sur les 2 derniers trimestres 2010 Très forte hausse à Paris

6 Retour sur 2010 : Immobilier neuf
Reprise du marché sans parler d’un nouveau cycle de hausse Le rebond concerne essentiellement les investisseurs Valeur refuge Marchés boursiers très volatils Offre insuffisante Mesures fiscales Taux de crédit Pas de dynamique des ventes chez les acquéreurs classiques

7 2011 : un marché plus équilibré
La demande sera moins dynamique Avantages fiscaux revus à la baisse Taux de crédit à la hausse Solvabilité des acheteurs + limitées L’offre va s’élargir Prévision 2011 Hausse de prix contenue + 3% Ventes stables dans l’ancien Ventes en hausse dans le neuf

8 MARCHE IMMOBILIER LOCAL

9 LE MARCHE PALOIS Dans l’ancien : Une stagnation des prix:
Les appartements avec stationnement en centre ville bien placés (cœur de ville piéton) voient leurs prix remonter légèrement. Chute des prix pour les résidences 60 et 70 …80, surtout entre Alsace Lorraine et l’autoroute. Les maisons récentes sur Bizanos, Idron, Lée, Lons et Lescar (Billère et Pau) maintiennent leur prix malgré une forte hausse sur les 10 dernières années. Légère baisse d’attractivité des quartiers Trespoey, Allées de Morlàas et Péboué, en raison de la typologie des biens: Béarnaises, maisons des années 50 mêmes cossues. Dans le neuf : Forte augmentation des prix: Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction. Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC. Offre locative : Globalement plus d’offres que de demandes. Mais attention! Dans l’ancien, énormément d’offres de mauvaise et très mauvaise qualité. Dans le neuf plus de demandes que d’offres, pas de vacances locatives à court terme.

10 LE MARCHE COTE BASQUE Dans l’ancien :
Flambée des prix sur Biarritz, Anglet et St-Jean de Luz pour les biens avec vue mer ou très proche quartiers recherchés: Baisse d’activité sur les extérieurs et sur Hendaye. Dans le neuf : Forte augmentation des prix: Pour les maisons, en raison de l’augmentation de la pression foncière et des nouvelles normes de construction. Pour les appartements, en raison de la loi scellier et du BBC, variation forte suivant la zone (Bayonne entre « les Arènes » et « le Séqué » par exemple ). Offre locative : Beaucoup de demandes de St- Jean à Anglet sur l’ancien et à fortiori sur le neuf. L’offre locative sur Bayonne essentiellement nord Adour s’étoffe fortement, trop? attention à la vacance locative à moyen terme. Certains quartiers sont épargnés comme les Arènes et Marracq.

11 LE MARCHE TARBAIS ET LES HAUTES PYRENEES
Tarbes Transactions au titre de la résidence principale dans l’ancien car peu de programmes neufs (demande liée aux conditions d’octroi du PTZ) Prix moyen, aux environs de 1.500€/m2 (acquisition résidence principale) Excès d’offre locative en neuf, Offre inadaptée (beaucoup de petites surfaces, peu de T3, T4). Les zones touristiques, des niches dynamiques Une baisse du locatif saisonnier qui incite les investisseurs à vendre Corrélée à une demande soutenue d’investissement en résidence secondaire sur les secteurs Argelès, Bagnères, Cauterets, Barèges, La Mongie.

12 LE MARCHE GERSOIS Un marché soutenu par les résidences secondaires qui s’est effondré en 2008 Disparition du marché de la clientèle anglaise Baisse du nombre de transactions (1200 en 2010) Baisse des prix de l’ordre de 8% (nombreuses résidences secondaires revendues) A permis de rénover globalement l’’habitat sur le département même s’il y a sur le marché beaucoup de biens ne correspondant pas à la demande actuelle (mauvais état, absence d’infrastructures et commodités, prix de vente pas dans le marché) Les secteurs porteurs Auch, L’isle Jourdain, en fort développement compte tenu de la proximité toulousaine avec une forte demande de pavillons « moyens » (800m2 de terrain, T4-5, plein pied) Offre locative (Auch) Affluence de résidences neuves en et donc, une offre locative abondante. Loyers ont baissé, passant de 12€/m2 à 9-10€/m2.

13 Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Le crédit d’impôts sur les intérêts d’emprunts est supprimé pour les nouveaux projets à compter du Les plus-values immobilières sont soumises au PFL de 19% + 12,3% de CSG Exonérations : Résidence principale sans condition de durée d’occupation Cession dont le prix est < à € Expropriation pour cause d’utilité publique

14 Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Calcul de l’impôt de + value Prix de vente – prix de cession majoré par : Les frais et droits de mutation pour le montant réel ou par forfait de 7,5% du prix d’acquisition Travaux : dépenses réelles sur justificatifs ou pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans montant forfaitaire de 15% du prix d’acquisition Abattement de 1000 € sur le montant de la plus value Abattement de 10% sur le montant de la plus value au delà de la 5ème année => exonération au delà de 15 ans de détention Paiement Directement effectué par le notaire Lors de la vente (ou dans le mois pour les ventes de parts de SCI non soumises à L’IS) NB : Impossibilité de compenser moins-values et plus-values immobilières

15 Zoom sur la fiscalité de l’immobilier
Revenus fonciers Micro foncier : Revenus bruts fonciers < à € Abattement de 30% forfait pour les charges Intégration à l’impôt progressif + CSG (12.3%) Imposition au taux progressif : Revenus > à € Tranche imposition + CSG (12,3%)

16 01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants
- Vendeurs et bailleurs doivent afficher la performance énergétique de leurs biens sur toutes les annonces immobilières

17 01/01/2011 : La révolution verte pour les logements existants
Plus un bien est économe en énergie, Plus le Prêt à Taux Zéro est important Exemple : achat d’un bien existant d’une valeur de € € € 7 900 € Les acquéreurs seront sensibles à l’étiquette énergétique Ils rechercheront en priorité les logements économes

18 Bâtiment Basse Consommation
01/01/2013 : La révolution verte pour les logements neufs La norme BBC sera obligatoire pour toutes les constructions neuves Permis de construire non délivré Bâtiment Basse Consommation

19 Immobilier 50% Actifs financiers 50%
La place de l’immobilier dans votre patrimoine Immobilier 50% Actions 20% Sécurisé 80% Actifs financiers 50%

20 L’investissement immobilier : les principales caractéristiques
Investissement sur longue période permettant un complément de revenu et la constitution d’un capital Transmission du patrimoine Protection contre l’érosion monétaire Investissement se prêtant à des montages financiers Levier du crédit Le démembrement de propriété La mise en société Bénéficiant de nombreux avantages financiers Mais un investissement présentant des contraintes Vacance des loyers et impayés Peu liquide Un mise de fonds généralement importante

21 L’investissement immobilier permet une large diversification
Type de placement Exemple Avantages Actions Nexity Klepierre Unibail Rodamco Liquidité Diversification Fiscalité des valeurs mobilières OPCVM Amundi actions foncier diversification Fiscalité des valeurs mobilières ou de l’assurance vie SCPI (Pierre Papier) Edissimo Premely Reximmo … Modularité de l’investissement Rendement Défiscalisation Diversification économique et géographique

22 Les actions

23 Actions

24 OPCVM : Amundi Actions Foncier

25 Rivoli Avenir Patrimoine
Exemples de SCPI Reximmo Patrimoine Malraux Premely Habitat 3 BBC Scellier Edissimmo Rivoli Avenir Patrimoine

26 PREMELY Habitat 3 (BBC) : SCPI Scellier
euros de souscription minimum suffit pour accéder au marché de l’immobilier.  Accessibilité  Diversification et mutualisation des risques Vous souscrivez des parts d’un portefeuille de biens immobiliers diversifiés qui présente l’intérêt de mutualiser le risque locatif Gestion immobilière, sélection, acquisition, recherche de locataires, encaissement des loyers, reventes des biens… délégués à Amundi  Aucun souci de gestion  Sélection rigoureuse des biens dans le périmètre des zones définies par la loi Scellier Une stratégie d’investissement qui privilégie QUALITÉ et SÉLECTIVITÉ Dispositif fiscal : Scellier Avantage Fiscal : Réduction d’IR de 22% du montant investi (maximum 300K€) répartie sur 9 ans Investissements PH3: Principalement zone A et accessoirement zones B1 et B2 Minimum de souscription : € (5 parts) Horizon de placement : 13 à 15 ans Période de souscription : jusqu’au 20 Décembre 2011

27 SCPI : EDISSIMO

28 L’investissement immobilier bénéficie d’avantages fiscaux
Le dispositif Scellier : simple et efficace Une acquisition par an limitée à € Obligation de louer pendant 9 ans Plafonds de loyers au m² suivant les zones (baisse pour 2011, pour notre zone plus près de la réalité des prix) Réduction fiscale sur 9 ans BBC 22% en 2011 (max 6600 €/ an), 18% en 2012 Non BBC 13% (max 3900 €/ an), 9% en 2012 Les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers

29 L investissement immobilier : les règles à respecter
Respecter la répartition du patrimoine 50% du patrimoine comprenant la résidence principale Le niveau des prix actuels permet de rééquilibrer le patrimoine Diversifier Ne pas concentrer les investissements sur une même zone géographique Utiliser plusieurs supports d’investissement Investir régulièrement, savoir vendre et assurer une rotation sur le locatif Un bien se dégrade => entretenir et s’assurer des performances locatives et énergétiques Utiliser le levier du crédit Sélectionner les biens Emplacement Qualité et énergie Taux d’accession à la propriété Respecter la capacité d’investissement Pouvoir faire face aux risques locatifs

30 L’immobilier : un placement incontournable de votre patrimoine
Actions Immobilier Immobilier de rendement Obligations Epargne de précaution et projet : Livret A, LDD, PEL Résidence principale : bien d’usage

31 Exemple investissement BBC Scellier
Situation actuelle: Couple marié => 2 parts. Revenus annuels: Revenus salariés: EUR => Revenus fonciers: EUR Patrimoine financier: EUR Patrimoine immobilier locatif: Appartement Clemenceau: EUR (perf.énergétique D; ancienneté 20 ans) Appartement Trespoey: EUR (perf.énergétique D; anciennté 20 ans) Appartement Bld des Pyrénées: EUR (perf.énergétique E; ancienneté 25 ans) => Moyenne ancienneté du parc immobilier: 21 ans => Zone géographique unique: Pau => Moyenne performance énergétique du parc immobilier: D- Propriétaire de la résidence principale: EUR Impôts à payer pour l’année N: IR: EUR ISF: EUR CSGRDS: EUR (=12.30% des revenus fonciers) Total impôt: EUR

32 Exemple investissement BBC Scellier/SCPI
Comment améliorer la performance du parc immobilier? Vente d’un bien immobilier (appartement Bld des Pyrénées, perf. Energétique E) pour EUR. acquisition > 15 ans => pas d’impôts fiscal et social sur la plus-value. Optimisation de l’investissement à EUR: Achat appartement BBC Scellier à St Jean de Luz: EUR => loué 750€/mois. (perf.énergétique A; neuf) Achat SCPI (perf.énergétique A; neuf) EUR => loué 150€/mois. ___________ Total: EUR Financement: Prêt IN FINE de 300 KEUR à 4% sur 15 ans.

33 Exemple investissement BBC Scellier/SCPI
État du parc immobilier après investissement: Age moyen du parc immobilier: 10 ans Performance énergétique moyenne: C+ Parc immobilier diversifié géographiquement (Saint Jean de Luz; Scpi;Pau) Imposition: ISF: 2722 EUR (contre 3.462€ avant investissement). IR: EUR (contre € avant investissement). CSGRDS: EUR (contre 2.992€ avant investissement). Économie réalisée: EUR/an sur 9 ans. Trésorerie: Placement à 3.5% des EUR de la vente de l’appartement Bld des Pyrénées => (= EUR au bout de 15 ans) avec ajout mensuel de 250 EUR. Permet d’obtenir au bout de 15 ans la somme de 309 KEUR permettant de solder le prêt IN FINE de 300 KEUR. A cela s’ajoute 100€/mois de différentiel prêt/loyer. - Loyer investissement perçus/mois: = 900EUR - Intérêt/mois prêt IN FINE: =1000EUR => Différentiel de 100€

34 Patrimoine Immobilier
Valorisation Revenus Fonciers bruts Rendement brut Avant investissement 23940 4,35% Après investissement 28560 4,08% Ancienneté moyenne parc 21 ans 10 ans Performance énergétique moyenne D C Impôt sur le Revenu € € Impôt Solidarité Fortune 3.462 € 2.722 € Prélèvements sociaux 2.992 € 1.195 €

35 Merci de votre attention