Accessibilité aux services et choix dun logement Le cas des acheteurs de résidences unifamiliales à Québec Jeanne Robin Marius Thériault François Des Rosiers.

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1 Accessibilité aux services et choix dun logement Le cas des acheteurs de résidences unifamiliales à Québec Jeanne Robin Marius Thériault François Des Rosiers Réalités et transformations des milieux urbain et régional 72 ème Congrès de lACFAS – 13 mai 2004

2 Plan de la présentation Introduction : le choix résidentiel Hypothèse Données utilisées Méthode Résultats Conclusion

3 Introduction : le choix résidentiel Acheteurs Milieu urbain Variante 3 Variante 2 Variante 4 Variante 1 Choix Critères - localisation - caractéristiques du bâti - présence dun terrain - … - accessibilité aux services régionaux

4 Milieu urbain Critères Profil 1 Acheteurs Profil 2 Profil 3 Choix 1 Choix 2 Choix 3 Acheteurs Le choix résidentiel effectué dépend des critères valorisés, mais aussi du profil socioéconomique des ménages Hypothèse

5 Données utilisées Échantillon: 626 résidences unifamiliales achetées dans la ville de Québec entre 1993 et 1996 (base de données Résivalu, CRAD, Analyse des dynamiques urbaines) Informations sur : - les caractéristiques des résidences et de leur environnement - le profil des ménages acheteurs - les raisons du déménagement et les critères de choix exprimés par les acheteurs Modélisation de laccessibilité aux service régionaux (Des Rosiers, Thériault, Villeneuve 2000) –temps de trajet (voiture) de la résidence aux lieux dactivité –analyse en composantes principales 2 facteurs –transformation de la variable continue en variable binaire –accessibilité aux services régionaux rapportée à chaque résidence

6 supérieure (383) inférieure (243) Accessibilité Accessibilité aux services régionaux à Québec (2000)

7 Méthode : régression logistique binomiale Objectif : expliquer le choix dune accessibilité supérieure ou inférieure par le profil des ménages Intégration progressive des variables explicatives –maximisation de la vraisemblance du modèle –conservation des variables significatives

8 Résultats : contenu du modèle 1.Variables contrôlées Caractéristiques de lenvironnement

9 Coefficient doccupation du sol (sup. hab/sup. terrain*100) COS < 18 18 à 27 27 à 48 > 48

10 Couverture végétale moyenne dans un rayon de 40 mètres (NDVI) NDVI moyen < -0,5 -0,5 à -0,4 -0,4 à -0,2 > -0,2

11 Homogénéité de la couverture végétale dans un rayon dun km (écart-type du NDVI) Écart-type NDVI > 0,4 0,4 à 0,32 0,27 à 0,32 < 0,27

12 Taux global de taxation par 100$ de valeur marchande TGTU*100 < 1,6 1,6 à 1,8 1,8 à 2 2 à 2,3 > 2,3

13 Résultats : contenu du modèle 1.Variables contrôlées Caractéristiques de lenvironnement Caractéristiques des résidences

14 Prix de vente en dizaines de milliers de dollars Prix de vente ($) < 80 000 80 à 100 000 100 à 140 000 140 à 210 000 > 210 000

15 Superficie du terrain en m 2 (variable catégorielle) Superficie < 500 500 à 600 600 à 700 > 700 m 2

16 Nombre détages de la résidence (variable binaire) Nombre détages 1 plusieurs

17 Résultats : contenu du modèle 1.Variables contrôlées Caractéristiques de lenvironnement Caractéristiques des résidences Caractéristiques de lenquête

18 Résultats : caractéristiques de lenquête Proportion de femmes parmi les répondants : 56%

19 Résultats : contenu du modèle 1.Variables contrôlées Caractéristiques de lenvironnement Caractéristiques des résidences Caractéristiques de lenquête 2.Variables explicatives Profil socio-économique des ménages

20 Résultats : profil des ménages Provenance de la même municipalité : 35%

21 Résultats : contenu du modèle 1.Variables contrôlées Caractéristiques de lenvironnement Caractéristiques des résidences Caractéristiques de lenquête 2.Variables explicatives Profil socio-économique des ménages Critères de choix des ménages

22 Résultats : critères de choix exprimés Déménagement en raison dun changement de la taille du ménage : 23%

23 Caractéristique Résultats : tests de corrélation entre variables utile pour guider la spécification des interactions entre les variables explicatives Critère mentionné terrain arboré accessibilité changement de taille du ménage nombre de critères répondant féminin niveau détudes du répondant délai écoulé depuis lachat + + + -

24 Résultats : évolution des modèles Khi-deux% variation expliquéeprédiction correcte acc. inf.acc. sup. Variables contrôlées Variables explicatives Variables sans interactions avec interactions 254 94 284 313 33% 14% 36% 39% 88% 83% 88% 87% 65% 40% 67% 72%

25 Résultats : modèle final Le modèle obtenu –est significatif (Khi-deux de 312,583, moins de 0,1% de risque derreur) –est bien ajusté (test de Hosmer & Lemeshow non significatif, 39% de risque derreur) –explique 39% des variations de la variable dépendante (pseudo-R 2 de Cox & Snell de 0,393) Il prédit correctement 81,2% des choix : –accessibilité supérieure = 86,7% –accessibilité inférieure = 72,4%

26 Profil Variables contrôlées Résultats : modèle final Toutes choses étant égales par ailleurs… forte densité doccupation du sol importante couverture végétale faible taux de taxation Critères grand nombre de critères déménagement intra municipal changement de taille du ménage accessibilité couverture végétale homogène prix de vente élevé style bungalow terrain de 500 à 600 m 2 tranquillité terrain arboré études secondaires délai court répondant féminin Choix dune accessibilit é supérieure

27 Résultats : résidus du modèle acc. supérieure acc. inférieure Choix mal prédit Choix bien prédit Résidences

28 Conclusion Le profil socio-économique des ménages conditionne leur choix en matière daccessibilité Variation de limportance accordée au critère "accessibilité"? Modélisation trop schématique de laccessibilité? Différence entre les ménages dans la perception de laccessibilité? Influence du lieu de travail sur le choix de localisation résidentielle?