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1 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Schéma de développement commercial Synthèse du diagnostic préconisations.

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1 1 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Schéma de développement commercial Synthèse du diagnostic préconisations

2 2 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha POTENTIEL ET ENJEUX DE DEVELOPPEMENT OBSERVATOIRE DES COMPORTEMENTS DACHAT ANALYSE DE LOFFRE COMMERCIALE La réunion préparatoire Le plan dintervention Cibles & Stratégies

3 3 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Phase I Analyse de loffre commerciale Schéma de développement commercial

4 4 Communauté de Communes de Lanvollon Plouha La desserte alimentaire Etat du tissu commercial de 1 ère nécessité Près des deux tiers des habitants disposent dun tissu complet Sur les 15 communes du territoire, Lanvollon Plouha, Pommerit-le-Vicomte et Goudelin bénéficient dun tissu commercial complet (super ou hypermarché ou 3 commerces de base) soit 62% de la population. Au total 76% des habitants du territoire disposent dau moins un commerce alimentaire. Reste que 8 communes de Lanvollon-Plouha ne comptent aucun commerce alimentaire. Cette situation est logique puisque la plupart de ces communes ont moins de 650 habitants. Pour compenser cette absence de commerce alimentaire, on compte 3 bars qui proposent une offre de dépannage alimentaire. Positionnement des multiservices 1 1 1

5 5 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha La desserte alimentaire Distance au supermarché ou superette Un territoire bien couvert Grâce à la présence dun hypermarché sur Lanvollon (Super U) complété par un discounter (Lidl) et de deux supermarchés sur Plouha, la quasi-totalité du territoire communautaire se positionne à moins de 10 mn dune grande surface alimentaire. Le territoire est même concurrencé par les supermarché dEtables-sur-Mer et de Saint Agathon. Mise en évidence des territoires isochronique à 7 mn dun supermarché et 10 mn dun hypermarché

6 6 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Evolution des pôles environnants Un équipement plutôt diversifié Léquipement en GMS de Lanvollon Plouha est plutôt diversifié. Rapporté à la population de la communauté de communes, cet équipement reste modeste avec des situations différentes suivants les secteurs : Avec un hypermarché (Super U Lanvollon), deux supermarchés (Carrefour Market et U Express de Plouha) et un hard discounter (Lidl), léquipement en GSA apparait globalement adapté au potentiel du territoire communautaire avec une densité très proche de la moyenne départementale. Avec lenseigne Michigan, la densité en solderie est assez élevée. Pour autant cet enseigne répond aussi à labsence de spécialiste de bricolage de loisirs. En jardinage, léquipement est assez faible sachant que le magasin Point Vert nest pas intégré en tant que GMS (sa surface est inférieure à 300 m²). Densité commerciale Nombre de m² pour 1000 habitants ( habitants en 2007)

7 7 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Lattractivité par pôle Un niveau qualitatif moyen tiré par Lanvollon et Plouha Avec une moyenne de 12,48/20, le niveau qualitatif des magasins de Lanvollon Plouha apparait très moyen. Plusieurs tendances sobservent : Lanvollon et Plouha obtienne une note moyenne très proche même si Plouha atteint les 13/20. Un peu plus dun tiers des commerces de Lanvollon est noté comme bons mais plus de la moitié a une note entre 11 et 13,5/20. Plus le nombre de commerces par commune diminue plus le niveau qualitatif décroit pour atteindre 10,8/20 à Pommerit et tout juste 10/20 sur les autres communes. Ainsi plus de la moitié des commerces de ces communes a un niveau qualitatif qui peut mettre en péril leur pérennité. Pour autant, sur lensemble du territoire, le risque de viabilité ne concerne que 16% des commerces. Attractivité moyenne par pôle 10,211,210,751312,9812,48

8 8 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Mai 2007 Phase II : Etude de la clientèle Communauté de Communes Lanvollon Plouha Schéma de développement commercial Méthodologie : Cette analyse se base sur une enquête réalisée par téléphone auprès d'un échantillon de 300 ménages représentatifs de la CDC de Lanvollon Plouha. Cette enquête a été effectuée sur notre plate forme CATI du 19 au 20 novembre 2009.

9 9 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha La fréquentation des communes dhabitation A quelle fréquence venez-vous faire des achats dans votre commune ? (pour les communes ayant au moins un commerce de base) Fréquentation de la commune dhabitation Faible fréquentation hebdomadaire sur le secteur de Lanvollon Si les trois quarts des ménages du territoire de Lanvollon-Plouha fréquentent au moins une fois par semaine les commerces de leur commune, la différence de fréquentation entre le secteur de Plouha et de Lanvollon est assez marquée. Ainsi cette fréquentation hebdomadaire concernent 86% des ménages du secteur de Plouha contre 65% des ménages du secteur de Lanvollon. Rappelons que ce dernier secteur dispose dun tissu commercial moins dense. Pourquoi fréquentez vous si peu souvent votre commune (- de 2 à 3 fois/ mois ) % de citation Manque de commerces 69% Autres habitudes 20% Pas sur le trajet du travail 3% Dépannage2% 18% de réfractaires La même différence sobserve sur la part des réfractaires (moins dune fois par mois ou jamais): 26% sur le secteur de Lanvollon et seulement 7% sur le secteur de Plouha. A noter que la part des réfractaires est plus marquée auprès : Des moins de 40 ans (22%). Des couples avec enfants (21%). Des ménages récemment installés (27% depuis moins de 5 ans). Des ménages qui travaillent sur lagglomération de Saint Brieuc (32%).

10 10 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha La perception de lappareil commercial 23% dimage « très positive » Les ménages du territoire communautaire apprécient la desserte commerciale de leur commune : 80% en ont une bonne image et même 23% une très bonne image notamment sur le secteur de Plouha (26%). Ce taux de très positif est ainsi près de 3 fois supérieurs au territoire de Leff Communauté. La part dimage négative reste significative (17%) mais de façon plus marquée sur le secteur de Lanvollon (20%). Un manque de commerces alimentaires Si les ménages ont une image négative de lappareil commercial de leur commune, cest avant tout parce qu'ils déplorent un manque de commerces et notamment alimentaire (78% et jusquà 83% sur le secteur de Lanvollon). Globalement, quelle image avez-vous de votre commune sur le plan commercial ? Si vous avez une image plutôt négative ou très négative, pour quelles raisons? Secteur LanvollonSecteur PlouhaLanvollon Plouha Manque de commerce alimentaire 83%64%78% Manque de commerce non alimentaire 50%36%46% Commerces pas attractifs3%10%7% Prix élevés3%9%5% Des commerces qui ferment3%18%7%

11 11 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Fréquentation du marché Réalisez vous des achats sur le marché de … ? La fréquentation des marchés Une plus forte polarisation du marché de Plouha sur sa clientèle de proximité La comparaison de la fréquentation des deux marchés du territoire montre une influence plus marquée du marché de Plouha (44% des ménages de la CDC contre 34% pour celui de Lanvollon). Cette différence sexplique surtout par une plus forte fréquentation de la clientèle du secteur de Plouha sur le marché de Plouha (75%). Ainsi ils ne sont que 24% des ménages du secteur de Lanvollon à fréquenter le marché de Plouha.

12 12 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Synthèse des polarités FréquentationImage commerciale Attractivité

13 13 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Synthèse des comportements dachat Lanvollon46%27,3%45%5,4%18,1%16,5%32,3% Plouha20%1,4%9,7%6%8,5%5%25,5% Pommerit-le Vicomte 5,5%-1,6%0,6%-0,4%9,6% Autres communes de la CDC 7,2%--0,3%-0,4%9,1% Total attraction78,7%28,7%56,2%12,3%26,6%22,3%76,5% Agglo de Guingamp 12,6%21,9%14,3%34%22,8%29,3%7,7% Agglo de St Brieuc <2%40,5%18,6%37%38,8% 4% Paimpol2,2%2,9%7,8%9,7%<2%5,8%2,8% Saint Quay- Portrieux-Etables <2%5%2,3%<2%2,3%-<2% AlimentaireBricolageJardinage Eq. personne Eq. maison Culture Loisirs Coiffure Donnée hors vente par correspondance et à domicile

14 14 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Mai 2007 Synthèse

15 15 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Atouts stratégiques Une population diversifiée et en développement Le territoire de Lanvollon-Plouha bénéficie à la fois dune clientèle en développement mais aux caractéristiques contrastées : plutôt jeune et modeste sur le secteur de Lanvollon et plutôt aisée et vieillissante sur le secteur de Plouha. Plouha : une commune très polarisante pour sa population locale Grâce à un centre-ville dense et bien structuré, Plouha bénéficie dune bonne attractivité auprès de sa population locale. Ainsi près de 9 ménages sur dix fréquentent chaque semaine loffre de proximité, 85% des achats alimentaires sont effectués sur le territoire et 75% des ménages fréquentent le marché. Plouha est ainsi lun des pôles les plus appréciés avec 28% dimage très positive et une note de 7/10. Une desserte alimentaire équilibrée Même si la densité alimentaire a diminué, le territoire bénéficie dune offre alimentaire complète pour près des deux tiers des habitants. En outre, les trois quarts des habitants bénéficient dau moins un commerce alimentaire. Une certaine complémentarité GSA / commerce traditionnelle Grâce à une structure commerciale alimentaire plutôt correcte, le circuit traditionnel du territoire communautaire conserve un rôle significatif sur les achats alimentaires en retenant près dun achat sur quatre. Une bonne rétention sur le secteur de lalimentaire, presse-fleurs et coiffure Les commerces de la communauté de communes obtient de bons résultats sur le secteur de lalimentaire (76% et jusquà 90% en pain), presse et fleurs (73%) et coiffure (72%).

16 16 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Les points de fragilité Une faible polarisation de Lanvollon Alors que la commune de Lanvollon regroupe 80% du plancher commercial des GMS, son attractivité est modeste (tout juste un ménage de la CDC sur deux le fréquente chaque semaine). Cette situation sexplique par une image commerciale mitigée (près dun habitant sur cinq la juge négativement). En conséquence, les évasions en alimentaire sont deux fois plus importantes que sur le secteur de Plouha (31% contre 15%). Des performances mitigées en bricolage et jardinage Malgré la présence de plusieurs grandes surfaces en bricolage et jardinage, lévasions sur ces marchés atteint 46% en jardinage et jusquà 71% en bricolage. Ce résultat illustre une difficile adéquation entre loffre existante (axée vers les professionnels et les bricoleurs amateurs) et les attentes de la clientèle. Des signes de fragilité pour le centre-ville de Lanvollon Malgré la proximité de la zone des Fontaines et des GSS, le centre-ville de Lanvollon dispose dune attractivité très courte. Plus dun tiers des ménages de la CDC le fréquentent rarement ou jamais, 16% déclarent le fréquenter moins souvent. En conséquence, il montre des signes de fragilité avec un taux de mitage qui atteint 21%. Pommerit-le-Vicomte, Goudelin : deux autres pôles structurants aux performances contrastées Même si ces deux communes enregistrent parmi les meilleurs taux dimage très positive (42% pour Pommerit-le- Vicomte et 28% pour Goudelin), leur niveau de fréquentation reste faible. Le manque de structuration urbaine pour Goudelin et léclatement de loffre sur Pommerit-le-Vicomte peuvent en partie expliquer ces décalages.

17 17 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Mai 2007 Préconisations Diagnostic commercial Communauté de Communes Lanvollon Plouha

18 18 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Les enjeux de développement Enjeu n°1 : Avenir du secteur de léquipement de la personne Face à une pérennité délicate de loffre traditionnelle, quelle marge de développement pour le territoire communautaire ? Enjeu n°2 : Renforcer le territoire sur le bricolage de loisir Quelle réponse apporter aux fortes évasions compte tenu de la présence de plusieurs spécialistes ? Enjeu n°3 : Renforcer lattrait du centre-ville de Lanvollon Conforter lattrait du marché. Améliorer la place du piéton sur la rue du Commerce. Améliorer la liaison douce entre la rue des Fontaines et le centre-ville. Enjeu n°4 : Maintenir la desserte alimentaire actuelle Face à une évasion plutôt contenu, maitriser le développement du plancher commercial des GSA.

19 19 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Prévisions démographiques Estimation de la croissance démographique de la CDC à lhorizon 2015 Une croissance qui saccélère Les perspectives démographiques se basent sur : La croissance annuelle observée entre 1999 et 2007 soit 1,12% Lévolution de la croissance depuis On observe ainsi que la croissance démographique saccélère depuis Si lon suit cette croissance annuelle (hypothèse moyenne à 1,25%), la population de Lanvollon- Plouha devrait gagner plus de habitants entre 2006 et 2015, pour atteindre habitants. 1,15%/an 1,25%/an1,30%/an

20 20 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha CommunesAlternativesAvantagesConséquencesMise en œuvre En alimentaire Pommerit-le- Vicomte Permettre une montée en puissance du magasin 8 à Huit Etendre linfluence de Pommerit-le-Vicomte sur les communes du Nord Ouest du territoire Réduire lévasion hors du territoire Le projet en suspend de création dun hypermarché à Pabu Difficulté pour Pommerit à véritablement limiter lévasion vers Guingamp Entamer la réflexion entre le gérant, lenseigne et la commune Grandes surfaces alimentaires : 2 alternatives Lanvollon Croissance de lhypermarché Super U Arrivée dun nouvel opérateur sur un nouveau concept de type produits biologique ou surgelé. Conforter lattraction commerciale de Lanvollon Proposer une offre alternative La croissance dun hypermarché profite principalement aux rayons non alimentaires Le développement des GSA risque de pénaliser léquilibre avec le commerce tradtionnel Encadre les modalités dévolution des activités commerciales (DAC, SCOT, PLU)

21 21 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha SecteurEnjeuxPotentielScénarioMise en œuvre En non alimentaire (coiffure) Coiffure Conforter les bonnes performances des commerçants du territoire sur le marché de la coiffure (76,5% demprise) Répondre au développement démographique Création possible dun nouveau salon de coiffure sur le territoire à lhorizon 2015 Favoriser le maillage de nouveaux commerces sur les pôles de proximité (essentiellement Pléguien) Consolider les pôles commerciaux actuels (Lanvollon, Plouha)

22 22 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha En grandes et moyennes surfaces non alimentaires Bricolage Réduire lévasion (71%) Des attentes réelles mais limitées des habitants pour une offre nouvelles sur Plouha (16%) Seulement 540 m² à lhorizon 2015 : potentiel insuffisant pour laccueil dun nouvel opérateur Favoriser la modernisation des LISA actuel afin de conforter leur position sur le marché du bricolage Jardinage Conforter les acteurs actuels (emprise de 56%) Très réduite compte tenu de la faible évasion Favoriser la modernisation des LISA sur leur emplacement actuel Favoriser le développement de lenseigne Point Vert de Plouha Identifier les projets de développement des opérateurs actuels (fusion Coopagnri et Eolys pour former Triskalia) ActivitéEnjeuxPotentialitésScénarioMise en œuvre

23 23 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha ActivitéEnjeuxPotentialitésScénarioMise en œuvre En grande et moyenne surfaces non alimentaire Equipement de la personne Maintenir une première réponse sur le territoire pour réduire lévasion 830 m² à lhorizon 2015 Attirer une nouvelle enseigne en équipement de la personne sur la zone du Ponlot Solution en cours TV, hifi, électroménag er Conforter lemprise actuelle (38%) Réduite Favoriser le confortement des acteurs actuels Favoriser la reprise lenseigne Planète Ménager

24 24 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Mai 2007 Enjeux daménagement Communauté de Communes Lanvollon Plouha

25 25 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Périphérie – zone des Fontaines Favoriser la mutualisation des espaces (parkings et des accès). Conforter la diversité commerciale par laccueil dune enseigne en équipement de la personne Encadrer le développement ou la reprise des espaces commerciaux (taille du bâti, type dactivité, cellules commerciales) pour éviter leffet daspiration des commerces de centre-ville

26 26 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Périphérie – zone du Grand Etang Favoriser le confortement de lenseigne Point Vert Affirmer une vocation claire de la zone du Grand Etang Dans le cadre du développement de sa vocation commerciale, travailler sur des espaces mutualisés

27 27 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha Centre-ville de Lanvollon – préconisations urbaines Conforter le lien urbain entre le centre-ville et la zone commerciale des Fontaines (liaison douce) Améliorer la place du piéton sur la rue du Commerce

28 28 Schéma de développement commercial Communauté de Communes de Lanvollon Plouha EspaceEnjeuxInterventionOutil Rue du Commerce Améliorer la place du piéton, conforter lambiance dachat, limiter limpact des vitrines vides Création dun zone de rencontre (zone 20) : réduction de la hauteurs des trottoirs, création despace de stationnement de courte durée, création dun revêtement favorisant la priorité au piéton. Eco FAUR FISAC rural Rue des Fontaines Favoriser la complémentarité centre-ville / périphérie. Favoriser lusage des modes doux entre le centre-ville et la périphérie Améliorer limage de lentrée de centre- ville Création dune liaison douce sur la rue des Fontaines. Eco FAUR FISAC rural Ensemble centre- ville Améliorer lattrait des façades commerciales Charte denseigne et de coloration de façade Proposition de simulation visuelle Soutien à la modernisation ODESCA OPAH Centre-ville de Lanvollon – les interventions


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