Déclaration Préalable ? Quelques cas classiques… Permis d’Aménager Ou Déclaration Préalable ? Quelques cas classiques…

Rappel des textes officiels… Article 544 du Code Civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et règlements…… »

1) Article L.123-17 du code rural Divisions foncières : 3 exceptions au principe de liberté d’usage des sols 1) Article L.123-17 du code rural «En vue de conserver les effets du remembrement, toute division de parcelles comprises dans le périmètre d’un remembrement doit être soumise à la commission départementale d’aménagement foncier…………. »

2) Zone de protection des sites : Art. L-111-5-2 « Le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l’intérieur de zones qu’il délimite, à déclaration préalable, toute division volontaire, en propriété ou en jouissance, d’une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives….»

3) Les lotissements….

Art. L. 442-1. – « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. » TOUT DETACHEMENT EN VUE DE BÂTIR dès le premier lot (sauf exceptions de l’article R442-1)

Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre :  a) Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office régie par le chapitre II du titre II du livre III ; b) Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté ; c) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 ; d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle ; e) Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations énumérées au a), à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé.

Art. L. 442-2. - Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager. Art. L. 442-3. - Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

Art. R421-19 : Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :  a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :  - lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;  - ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;    b) Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre régie par le chapitre II du titre II du livre III, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ; c) (Concerne les terrains de camping, golf, parc….)

Art. R442-2 : Pour l’application du a de l’article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière :   a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; b) Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë ; c) Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique ; d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 231-6 ; e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e) du 2° de l’article L. 332-6-1 et de l’article L. 332-10 ; f) Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1.

Art. R442-2 : Pour l’application du a de l’article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière :   a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; L ’âge des constructions ou leur changement d ’affectation dans les dix ans n ’a plus d ’incidence dans le décompte du nombre de lots détachés

Aucune formalité nécessaire I) Division d’une propriété bâtie A B C D Aucune formalité nécessaire Car cette division n’est pas réalisée en vue de construire (si les bâtiments ne sont pas destinés à être démolis) (sauf si mise en application de l’article L111-5-2) Voie existante

Lotissement si le lot de zac est subdivisé par l ’acquéreur IV) Divisions non constitutives de lotissement Lotissement si le lot de zac est subdivisé par l ’acquéreur  Les subdivisions de lots de ZAC en vue de construire relèvent toujours du lotissement dès lors qu’elles ne sont pas réalisées par l’aménageur de celle ci

D.P. Divisions primaires Acquéreur C Permis d’ensemble Acquéreur E Habitation individuelle Acquéreur A Lotissement avec P.A. Acquéreur B Collectif Acquéreur D Commerce D.P.

C) Les TROIS QUESTIONS CLEFS: ( à se poser dans l’ordre) 1) l’opération porte-t’elle à + de 2 le nombre de détachements en vue de construire depuis moins de dix ans ? 2) Y a-t-il création de voies et espaces communs ? 3) Le terrain est il situé dans un site classé ou le périmètre délimité d’un secteur sauvegardé ?

NON OUI OUI NON OUI NON 1ere question : + de deux détachements en vue de construire depuis - de 10 ans ? NON OUI 2ème question : Le projet prévoit-il la réalisation de voie ou d’espaces communs ? OUI Déclaration préalable Permis d’Aménager NON OUI NON 3ème question : Le terrain est il situé dans un site classé ou dans le périmètre délimité d’un secteur sauvegardé ?

Déclaration Préalable VI) Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé 5) Lotissement en 5 lots: Déclaration Préalable R421-19 Lot 1 Lot 2 Lot 3 Lot 4 Lot 5 VOIE EXISTANTE Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans mais sans création de voie ou espace commun

Déclaration préalable VI) Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé 6) Détachements successifs et subdivision du reliquat: R421-19 Terrain A Lot 1 2004 Terrain B Lot 2 2008 Terrain C Lot 3 2010 Terrain D Lot 4 2010 Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans mais sans création de voie ou espace commun 2005 2009 D.P. Déclaration préalable Voie existante

Déclaration préalable Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé Partage successoral en 4 lots Ancien R315-1 R421-19 LE PARTAGE SUCCESSORAL EST UN LOTISSEMENT QUELQUE SOIT LE NOMBRE DE LOTS DETACHES W X Y Z Voie existante Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans mais sans création de voie ou espace commun Déclaration préalable

Aucune formalité préalable avant le dépôt de PC ? Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé Lotissement d’une propriété bâtie: ATTENTION: A la lecture des textes, l’ordre des cessions influe directement sur l’obligation ou non de l’obtention d’une non opposition à déclaration préalable: 1) Si le lot bâti est vendu en premier et que le propriétaire conserve le reliquat: aucune formalité n’est nécessaire car il s’agit d’un détachement de lot bâti. 2) Par contre, si le vendeur vend le terrain à bâtir en premier, une déclaration préalable est nécessaire (détachement en vue de construire), et la réponse à celle-ci doit être affichée sur le terrain pour purger le délai de recours des tiers En l’absence de réponse précise de l’administration sur ce point, ou dans l’attente d’une clarification jurisprudentielle éventuelle: Il conviendra de rechercher l’intention réelle du vendeur, à la date du 1er détachement de la fraction bâtie, au sujet de l’utilisation future du reliquat. Si il déclare ne pas vouloir construire sur le reliquat, ou de ne pas vouloir vendre son lot en terrain à bâtir dans les dix ans à venir, aucune formalité ne sera nécessaire Si il envisage de vendre ce lot en terrain à bâtir ou de construire dessus dans les dix ans suivant le premier détachement, l’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable (par mesure de prudence) est fortement conseillée par la profession. A défaut, et en l’absence d’un positionnement clair sur ce sujet de la part de l’administration, il subsiste un risque de contentieux potentiellement conséquent pour cause de lotissement de fait sans obtention préalable d’une non opposition à D.P. (L480-4-1) Terrain A bâti Cédé en 2008 Terrain B Demande de PC en 2009 Demande de PC sur le reliquat après le 1er détachement 2005 Aucune formalité préalable avant le dépôt de PC ? Aucune formalité (détachement d’un lot bâti) Voie existante

VOIE EXISTANTE VIABILISEE R421-19 Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé lotissement avec équipement commun Déclaration préalable car il n ’y a pas création de voie ou d ’espace communs. Mais uniquement d’EQUIPEMENTS communs LOT 1 LOT 2 LOT 3 VOIE EXISTANTE VIABILISEE Réseaux communs avec servitude de passage sur les lots Accès carrossable mais non viabilisé Etant ici précisé que ce type de viabilisation de lots est vraiment à réaliser en dernier recours lorsque les canalisations ne peuvent être passées sous les voies de desserte (cas d’école simplement sur la notion d’équipement commun)

P.A. D.P. 10) Servitude de passage Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé 10) Servitude de passage Quelque soit le statut de la voie crée (servitude, indivision, asl, etc…) c’est son USAGE commun qui est déterminant et non sa PROPRIETE commune Lot 3-a (2010) Lot 3 (2008) Lot 1 (2005) Servitude de passage RECIPROQUE entre 3-a et 3-b Lot 3-b (2010) VOIE EXISTANTE VIABILISEE Lot 2 (2008) Division accompagnée de la création d’un espace commun portant à + de 2 le nombre de lots détachés sur 10 ans P.A. D.P. R421-19

VOIE EXISTANTE VIABILISEE Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé Divisions en drapeaux Attention ! Indépendamment du caractère médiocre de ce choix d’urbanisation, dont la motivation ne pourrait s’expliquer que par l’absence de nécessité de création de voie ou d’espace commun par le lotisseur, ce genre de découpage a pour effet de créer 4 sorties véhicules sur la voie publique et l’administration pourra souvent s’y opposer pour des raisons de sécurité (R111-2), ou de protection éventuelle de l’environnement (R111-15) même si le projet est parfaitement conforme aux dispositions d’urbanisme applicables Lot 4 Lot 1 Lot 3 Lot 2 VOIE EXISTANTE VIABILISEE D.P. R421-19

P.A. Divisions en drapeaux Lot 1 Lot 4 Lot 1 Lot 2 Lot 2 Lot 3 Cas Pratiques HORS site classé ou secteur sauvegardé Divisions en drapeaux Lot 4 Lot 1 Lot 2 Lot 1 Lot 2 Lot 3 VOIE EXISTANTE VIABILISEE Solution recommandée: Création d’un accès commun Ce type d’aménagement limitera le nombre d’accès directs sur la voie publique et améliorera l’impact visuel de l’opération en supprimant un alignement de portails sur rue. Par contre, compte tenu de la création d’une voie commune et de plus de deux lots à bâtir, ce projet nécessitera un Permis d’Aménager. P.A. R421-19

CAS PRATIQUES EN SITE CLASSE OU SECTEUR SAUVEGARDE

Réalisation de + de 2 lots en vue de construire Cas Pratiques en site classé ou secteur sauvegardé 1) Lotissement en 5 lots: PERMIS D’AMENAGER R421-19 Lot 1 Lot 2 Lot 3 Lot 4 Lot 5 Voie Existante Réalisation de + de 2 lots en vue de construire

Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans VI) Cas Pratiques en site classé ou secteur sauvegardé 2) Détachements successifs et subdivision du reliquat: R421-19 Terrain A Lot 1 2004 Terrain B Lot 2 2008 Terrain C Lot 3 2010 Terrain D Lot 4 2010 Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans 2005 2009 D.P. Permis d’Aménager Voie existante

Réalisation de + de 2 lots en vue de construire VI) Cas Pratiques en site classé ou secteur sauvegardé 3) Partage successoral en 4 lots Ancien R315-1 R421-19 LE PARTAGE SUCCESSORAL N’EST PLUS UN CRITERE A PRENDRE EN COMPTE DANS LE CHOIX DE LA PROCEDURE APPLICABLE W X Y Z Voie existante Permis d’Aménager Réalisation de + de 2 lots en vue de construire

CAS PRATIQUES GENERAUX (QUE CE SOIT EN SITE CLASSE OU SECTEUR SAUVEGARDE OU PAS)

P.A. 13) Création de voie ou espace commun Lot 1 Lot 2 Allée Lot 3 VI) Cas Pratiques généraux 13) Création de voie ou espace commun R421-19 P.A. Lot 1 Lot 2 - Même en cas de partage successoral Allée Commune - Même si la voie est rétrocédée à la commune Réalisation de + de 2 lots en vue de construire sur 10 ans avec création de voie ou espace commun Lot 3 Lot 4 Voie existante

D.P. 14) Changement d’ affectation et division parcellaire Grange Ancien R315-1 VI) Cas Pratiques généraux 14) Changement d’ affectation et division parcellaire Lot 1 Lot 2 Accès commun Grange Lot 3 + Changement de destination en habitation Pavillon VOIE EXISTANTE VIABILISEE Pavillon Lot 4 -10 ans L ’age des constructions ou leur changement d ’affectation dans les dix ans n ’a plus d ’incidence dans le décompte du nombre de lots détachés D.P.

Détachement de 2 lots bâtis en 2005 VI) Cas Pratiques généraux Les détachements de lots bâtis ne rentrent pas dans le décompte du nombre de lots détachés sur une période de 10 ans, quelque soit l’âge des constructions qu’ils supportent 15) Prise en compte des lots bâtis Détachement de 2 lots bâtis en 2005 Terrain à bâtir en 2008 2003 D.P. Voie existante 2004 Terrain à bâtir en Nov. 2007 D.P. R442-2 Voie existante

Aucune formalité (sauf L111-5-2) VI) Cas Pratiques généraux R442-2 16) Echanges et rattachements entre riverains Les opérations de détachement/rattachement aux propriétés riveraines ne sont pas constitutives de lotissement (donc non soumises à DP ou PA sauf en cas de mise en application de l’article L111-5-2) Aucune formalité (sauf L111-5-2) Voie existante

VI) Cas Pratiques généraux 17) Division et changement de destination 3 lofts Local industriel Habitation Grange Collectif Point de vente et bureaux Aucune formalité au regard de la division foncière postérieurement à l’obtention des PC ou DT (sauf L111-5-2) R442-2

D.P. 18) Divisions primaires VOIE EXISTANTE VI) Cas Pratiques généraux 18) Divisions primaires R442-2 R442-1 Acquéreur C Permis d’ensemble2006 Les lots détachés sous la forme de divisions primaires au sens de l ’article R442-1-d) ne sont plus à prendre en compte dans le nombre de lots détachés en vue de construire sur une période de 10 ans VOIE EXISTANTE Aquéreur A Lotissement2004 Acquéreur B Collectif 2005 Subdivision du reliquat en 2 lots à bâtir en 2008 D.P. VOIE EXISTANTE

Permis d’aménager 19) Servitude de passage Lot 1 Lot 3 VI) Cas Pratiques généraux 19) Servitude de passage R421-19 Lot 3 Lot 1 Réalisation de + de 2 détachements en vue de construire sur 10 ans avec création de voie ou espace commun (ici aux lots 2 et 3) Servitude de passage sur le lot 2 au profit du lot 3 Lot 2 VOIE EXISTANTE VIABILISEE Simple cas d’école. Etant ici précisé que ce type de montage est à proscrire, surtout lorsque le reliquat sur le lot 2 n’a pas la superficie minimum de l’article 5 du POS/PLU (si il en est exigé une) Permis d’aménager

Déclaration Préalable VI) Cas Pratiques généraux 20) Division mixte Terrain B: Constructible Terrain C: Constructible Terrain D: Emprise élargissement Terrain A: Bail agricole à long terme L442-1 R442-2 Il n’y a que 2 terrains détachés en vue de construire Déclaration Préalable Voie existante

21) Appréciation du périmètre de certaines opérations: VI) Cas Pratiques généraux 21) Appréciation du périmètre de certaines opérations: Le PLU précise qu’un terrain est constructible si il possède une superficie de 1500 m2 sans règles précises en cas de détachement parcellaire. Voie commune Un lotisseur prévoit la réalisation de 5 lots de 400 m2 env., desservis par une voie commune 2500 m2 Malgré les 1500 m2 exigés par l’article 5 du POS/PLU, l’opération EST REALISABLE En l’absence de précisions dans le POS, les règles de constructibilité sont applicables au périmètre global de l’opération. Les seules distances prises en compte entre lots crées seront celles de l’implantation de bâtiments les uns par rapport aux autres sur une même propriété.

CAS PRATIQUE AVEC PLURALITE DE PROPRIETAIRES

Ni Site classé Ni secteur sauvegardé VI) Cas Pratiques avec pluralité de propriétaires 22) Projet de lotissement sur plusieurs terrains: 4 propriétés inconstructibles existantes Projet de lotissement à quatre pétitionnaires Lot 1 Lot 2 Lot 3 Lot 4 Chemin non viabilisé Voie existante et viabilisée D.P. Ni Site classé Ni secteur sauvegardé

V) Méthodologie en cas de détacht. de terrain à bâtir VII) Permis valant division Cas pratiques V) Méthodologie en cas de détacht. de terrain à bâtir Les divisions non constitutives de lotissement III) Le champ d’application de la déclaration préalable en matière de lotissement Le champ d’application du Permis d’Aménager en matière de lotissement I) La nouvelle définition du lotissement VII) Permis valant division

VII) Permis valant division Art. R. 431-24. - Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’EPCI compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés Ancien R421-7-1

Une plus grande souplesse : VII) Permis valant division Une plus grande souplesse :  Division possible avant l’achèvement du projet  L’obligation de VEFA disparaît dans ce cas  L’unicité du Maître d’ouvrage disparaît  Le transfert partiel de PC devient possible Les responsabilités en ce qui concerne la réalisation des équipements propres à l’opération globale, et la conformité des travaux devront être parfaitement définies lors du montage de l’opération Ancien R421-7-1

Un dossier de demande clarifié : VII) Permis valant division Un dossier de demande clarifié :  Projet architectural de l’article L431-2 (remplace l’ex note de présentation)  Si voies ou espaces communs : projet de constitution d’ une association syndicale des acquéreurs (sauf si copropriété prévue ou cession à la commune)  Un plan de division explicite (obligatoire) Ancien R421-7-1

VII) Permis valant division Art. R. 123-10-1 : Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. Le choix des règles applicables au projet en ce qui concerne l’implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres , ou par rapport aux futures limites de lots est laissé à la commune.

Permis valant division (R431-24): Ancien R421-7-1 VII) Permis valant division Permis valant division (R431-24): L ’OBLIGATION D ’ UNICITE DU MAÎTRE D ’OUVRAGE DISPARAIT Un promoteur obtient un permis valant division pour 5 pavillons sur cinq lots avec création de voie commune Attention, ce type de montage peut poser des problèmes: en cas de défaillance de l’un des acquéreurs en cas de non respect du PC par l’un d’entre eux Si les travaux de viabilité ne sont pas réalisés par le promoteur ou non couverts par une garantie d’achèvement (ou par une somme consignée par séquestre) Voie commune Il établit un règlement de copropriété sur la base des plans de bâtiments du PC obtenu et propose à la vente (avant achèvement des bâtiments) les 5 lots accompagnés des droits à bâtir leur étant attribués (+ obligation de conformité avec le P.C. obtenu) R431-24 Chaque acquéreur peut financer et construire son pavillon en respectant les dispositions du Permis de Construire initial