La rente viagère Thibault Le Flanchec

Définition La rente viagère est une somme d’argent versée, chaque mois ou chaque trimestre, à un bénéficiaire, jusqu’à son décès. En contrepartie, le capital ne peut pas être récupéré, ni être transmis aux héritiers. La rente cesse au décès de son bénéficiaire, excepté si le contrat prévoit la réversion de la rente pour le conjoint ou tout autre bénéficiaire désigné.

En chiffre 1 256 euros C'est le montant moyen de la pension mensuelle de retraite, tous régimes confondus (en 2011, selon la DREES). 5000 Transactions par an en France 12 000 Biens en vente en France 90 ans Age privilégié pour un achat

Les règles juridiques Contrat aléatoire Le contrat d’une vente en viager doit comporter huit parties : l’état civil complet du vendeur l’état civil complet de l’acquéreur la mention Mr X vend à Mr Y, qui accepte la désignation du bien vendu l’énonciation du prix et des conditions de paiement une clause d’indexation de la rente une clause résolutoire, susceptible d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère une clause (dite de réquisition) demandant au Conservateur des Hypothèques d’inscrire au profit des crédirentiers une hypothèque avec privilège afin de rendre impossible à l’acquéreur un emprunt ou la revente dans d’autres conditions que celles de l’acte d’origine

Les objectifs Couvrir ses besoins de vie Augmenter ses revenus habituels Obtenir une retraite dans le cadre d’un allongement de la vie Sécuriser un capital

Une rente peut être : fixe (constante) variable (à la hausse ou à la baisse) indexée (dont le montant varie alors en fonction d’un indice externe au contrat)

Rentes à titre gratuit elles sont perçues sans contrepartie. Exemples : versements consentis par un parent à un enfant. Ces rentes sont imposables selon le régime de droit commun applicable aux pensions de retraite, avec l'application d'un abattement forfaitaire de 10 %.

Rentes à titre onéreux Elles sont perçues en contrepartie de l'aliénation d'un bien mobilier ou immobilier Le montant perçu est imposable après un abattement qui dépend de l'âge de l'intéressé à la date du premier versement. Le barème de l'abattement applicable est le suivant : 30% si le titulaire a moins de 50 ans, 50% s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus, 60% s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus, 70% s'il a plus de 70 ans.

Prêt viager hypothécaire Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent. Pour cela, l'emprunteur place un bien immobilier en garantie. L'emprunteur peut utiliser la somme empruntée pour n'importe quel projet personnel (un voyage, une voiture ou un séjour en maison de retraite). En revanche, il ne peut pas utiliser ce prêt pour financer une activité professionnelle.

Les avantages (viager hypothécaire) Il n'a pas l'obligation d'être assuré ni d'assurer le prêt. Il n'y a pas de conditions d'âge même si le dispositif est plutôt destiné aux personnes âgées. Il n'y a aucun questionnaire médical à remplir. Il n'y a pas de conditions de ressources.

Immobilier soit le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance et on parlera dans ce cas de viager libre soit le vendeur se réserve un droit d'habitation et on parlera alors de viager occupé ( usufruit ou droit d'usage et d'habitation).

Epargne PEA (compagnie d’assurance) PERCO (épargne salariale) PERP Contrat d’assurance- vie (peu fréquent car rachats partiels)

La fiscalité Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d’une exonération intégrale des plus values. Concernant la rente viagère, elle est soumise à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Cependant, toutes les personnes âgées de plus de 69 ans bénéficient d’un abattement fiscal de 70% pour la déclaration de rente viagère, ce qui fiscalement est particulièrement intéressant. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l’âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à : Abattement de 30 % pour le vendeur en dessous de 50 ans. Abattement de 50 % pour le vendeur entre 50 et 59 ans. Abattement de 60 % pour le vendeur entre 60 et 69 ans. Abattement de 70 % pour le vendeur de 70 ans et plus !

Les avantages Simple à mettre en place Sécurité financière Rendement connu à l’avance Abattement important après 70 ans

Les inconvénients Perte du capital pour la succession Possibilité de percevoir moins que le K initial en cas de décès prématuré En cas d’achat la dette peut être transmise aux enfants Soumise à l’IR

Le rendement En fonction de l’âge du crédirentier En fonction du contrat En fonction du K initial

Exemple Mr Dupont achète à Mr Rentier sa maison en viager. La valeur du bien de Mr Rentier est de 150 000 €. Mr Rentier est un homme de 80 ans. Il lui reste environ 7 ans à vivre. Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723. La rente annuelle correspondra dont à  150 000 / 6,723 : 22 311 €/an soit 1 859 €/ mois.