Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées Colloque international L’avenir du logement social en Europe Le logement social en Europe, aujourd’hui et demain Kath Scanlon, LSE/SBi Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées 22 November 2007 Guest researcher State Building Research Institute, Copenhagen

Plan de la présentation Méthodologie Résultats concernant Propriété occupante Prise de décisions Loyers Peuplement du parc Tendances lourdes et débats en cours Book covers more issues—I have selected these four.

Objectifs du projet Non pas dresser un état détaillé du secteur, mais: Saisir les caractéristiques essentielles du secteur locatif social dans une large variété de pays Européens Eclairer les principales tendances à l’oeuvre, passées et à venir Donner le sens des pressions politiques et autres qui poussent à des changements How does social housing really work in each country?

Participants & méthodologie Spécialistes de 9 pays: Allemagne, Autriche, Denmark, England, France, Hungary, Irlande, Pays-Bas, Suède Rapports par pays Séminaires Edition

‘Social Housing in Europe’ Version anglaise financée par le UK’s Higher Education Innovation Fund Version française à paraître Contenu : Brève revue des tendances comparées Un chapitre sur chaque pays, plus un survol général des économies en transition

Statuts d’occupation / taille du secteur social dans les 9 pays % propriété % locatif privé % locatif social Nombre de logements sociaux Pays-Bas 54 11 35 2,400,000 Autriche 55 20 25 800,000 Danemark 52 17 21 530,000 Suède 59 780,000 Royaume-Uni 70 18 3,983,000 France 56 4,200,000 Irlande 80 8 124,000 Allemagne 46 49 6 1,800,000 Hongrie 92 4 167,000

Tendances de l’offre La demande de logements sociaux est généralement forte, et croissante, avec de longues files d’attente au moins dans les grandes aires urbaines. Excès d’offre dans quelques régions ( Allemagne de l’Est; Nord de l’Angleterre), qui a conduit à des démolitions à grande échelle. Même dans des zones de marchés tendus comme Dublin, Amsterdam & Paris, des logements sociaux des années 1950s -1970s ont été démolis.

Les grands ensembles démolis (totalement ou partiellement) sont souvent remplacés par des programmes aux statuts d’occupation mélangés (France, Danemark, Angleterre), avec éventuellement des densités accrues et with mixed use to sweat assets. Accent mis de plus en plus sur la construction de bâtiments “durables” / à zéro émission de carbone (Allemagne, France, Danemark, et tout récemment UK) Les logements pour populations spécifiques représentent une part croissante des nouvelles constructions—Suède, Danemark (> 50%). Les notions de “besoins spécifiques” diffèrent selon les pays, mais comprennent ceux des personnes âgées, des handicapés, parfois ceux des familles nombreuses. May reflect increased concern for providing for special needs households; may be that local governments prefer them to ‘standard’ social housing tenants

Part de la propriété occupante Path dependency England: this line has shifted over last decades, as municipal housing transferred to housing associations

Engagement du secteur privé Allemagne Depuis longtemps dans le système Allemand historique de logement social “à durée limitée”. La ville de Munich exige un % de logement social dans les nouveaux programmes Irlande Promoteurs privés doivent transférer 20% des logements neufs on large sites or equivalent aux collectivités locales for use as social or affordable housing Angleterre Entre 20% et 50% des grands programmes de construction ou de réhabilitation doivent consister en logements “abordables” – ce qui représente environ la moitié de l’offre sociale. Nouvelle initiative pour permettre du logement social par des promoteurs privés France Private individuals can acquire subsidised dwellings as investissement; les entreprises d’habitat social comme forme de partenariat public/privé Several countries/cities now require private developers to set aside a certain % of new dwellings for affordable or social housing. Way of getting more supply without using government money; also a way of building mixed communities (if provision is on the same site).

Les privatisations en cours tendent à faire sortir du secteur social la meilleure partie du parc. Irlande, UK: depuis plusieurs décennies Pays-Bas: depuis la fin des années 1990s Danemark: premiers pas exploratoires Allemagne: cas special. Environ 100,000 logements sociaux passent chaque année au secteur privé par expiration des clauses de limitation des loyers. Vente du parc de logements municipaux aux investisseurs privés (ex: Dresde). Hongrie: restitution/privatisation après 1989 Privtisation the other side of the coin—where social housing is transferred to private owners (often tenants).

Niveaux de décision selon le type de décision Gouvt central/ fédéral ←→ Local/ Provincial Local govt en négociation avec promoteurs Autriche LOY CONS, LOC, € Denmark LOY, € CONS, LOC England LOY, CONS, LOC, € France LOY, LOC, € CONS LOC Germany € Hongrie Irlande Pays-Bas Suède Financial decisions usually made at national level, planning decisions at local level. CONS = nombre de constructions LOY = système de fixation des loyers LOC = localisation des constructions € = définition du financement/des aides ←→ = en négociation avec

Glissement de procédures nationales à des procédures plus décentralisées Austria 1987/88 Netherlands 1989 Denmark 1994 Hungary 1990s France 1982, 1991, 2000 & 2004 Germany 2006 L’Angleterre évolue en sens inverse de cette tendance—déplaçant la décision du niveau local vers le niveau national, ou vers les propriétaires Dates of legislation England: distrust of local government

Social vs private rent determination: cost-based rents Austria Cost-based. Both cost based; private <10% higher Denmark 3.4% of building cost + bank charges. Average 2005 €6.67/m2/month Loyers privés également réglementés. Moyenne de 6.83€/m2/mois Germany In some regions rents vary with household income. €4-7/m2/month Loyers libres sur les nouvelles locations, mais hausses réglementées France Le gouvernement central fixe des loyers plafonds (variables selon la région) Liberté des loyers de relocation, mais hausses réglementées. 30-40% supérieurs à ceux du secteur social (2 à 3 fois dans Paris). Sweden Set by annual negotiation between landlords and tenants Private rents limited by social rents; private slightly higher Cost-based rents normally based on formula that takes into account original construction cost, cost of renovations. Can lead to distortions—rents on older, more attractive, more central units lower than rents on newer peripheral ones. Where social rents are cost-based, private rents often regulated as well

Autres systèmes de loyers Locatif social Locatif privé England Loyers fondés sur les revenus de la zone et le prix des logement. Les bailleurs doivent couvrir leurs frais Private rents freely set since 1988. Hungary Set by local authorities Market based Ireland Locataires paient % de leur revenu in rent. Moyenne de 155€/mois Contrôle des loyers aboli en1981. Netherlands Rent based on utility value of dwelling & target household income level. Average €353/month Also controlled; average rent €419/month Non-cost-based: related to income (ireland) Formula taking into account other things (local earnings—England; target income level—Netherlands) Private rents always higher than social rents. Where both are regulated, difference may be small. Where private rents freely set differences can be enormous.

Cost rents par définition couvrent les coûts historiques, mais suscitant des distorsions, car sans relation directe avec les forces de l’offre et de la demande. Les économistes plaident pour un changement au profit de systèmes plus fondés sur des règles marchandes. Rents related to income produce low revenue, et rendent difficile le recours au financement privé. Experts défavorables (associé à des secteurs locatifs sociaux de petite taille ; pays anglo-saxons : Irlande, USA, Australie) Countries with low average rents (Hungary, Ireland) have affordable housing but receipts don’t cover costs so major problems of management and maintenance. Rent system bound up with housing benefit/rent allowance—and in transition economies there is none.

Accès au logement social Revenus plafonnés à l’entrée Revenus plafonnés de facto % de population éligible Austria Oui Oui, mais élevé 80-90 Denmark No 100 England Non 100* France 80.7/65.5/30** Germany Environ 20% Hungary Très faible Ireland Netherlands <40% Sweden Yes 100% *Mais accès fondé sur le besoin. ** Selon le type de financement.

Qu’advient-il si le revenu dépasse les plafonds? Austria Loyer inchangé France Application d’un surloyer (en principe) Germany La commune peut augmenter le loyer ; se produit rarement en fait Ireland Loyer augmente Netherlands Often provisions for rent supplements etc are not applied in practice. If household income rises greatly, we would expect them to move out into onwer occupation—if the cost gap isn’t too great.

Occupation du parc social Age Type de ménage Revenu J V Pers seule Seule avec enfants Couples + enfants Bas Moyen Austria X Denmark England France Germany Hungary Ireland Netherlands Sweden Chart shows which household types etc are overrepresented in social housing.

Montée dans beaucoup de pays de la ségrégation sociale (revenus) et spatiale (quartiers), spécialement dans les ensembles d’habitat de moindre qualité – sans relation évidente avec la taille du secteur social Préférence presque universelle pour l’accession à la propriété, et politiques publiques pour la promouvoir → départ des classes moyennes du parc social Aides mieux ciblées, mais ménages pauvres plus concentrés sur des fractions de parc “dédiées”.

Nationalités et minorités ethniques Minorités ethniques /immigrés Ensemble % dans le logement social % des occupants du parc social Austria 20+* 6 Denmark 6.6 (8.7) 60 20 England 7.9 28 10 France 30% nés à l’étranger 2x leur part de la population Germany 9 Varies Elevé à Berlin O, Munich Ireland 10% Netherlands 25 51 (68 of non-Western) 34 (non-Dutch) Sweden variable >30 dans les aires métropolitaines ; 15 ailleurs *A Vienna 33%. Until 2006 only Austrian citizens had access to municipal housing

Position de l’immigration dans les différents pays Denmark: Immigrés concentrated on large urban estates and newer estates Germany: On some large estates in Berlin & western Germany, 35-40% of residents are immigrés. German-Russian migrants concentrated on large east German estates Austria: Non-Autrichiens non admis dans les logements municipaux jusqu’en 2006. Influx of naturalised immigrés dans les 1990s→ tensions dans certains ensembles

France: Population immigrée nombreuse dans les grands ensembles périphériques. Netherlands: Concentrations de minorités dans les ensembles d’après-guerre with low-rise flats. Concern about ségrégation dans le logement, les quartiers et les écoles. Angleterre: Fortes concentrations de minorités ethniques dans les grands ensembles urbains. La concurrence pour le logement est la principale “zone de tension” entre ménages établis et nouveaux migrants.

Minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social: Bas revenus Vivent en ville Préfèrent vivre “en communautés” Actions en faveur de la mixité des populations et des statuts d’occupation peu susceptibles de réduire le niveau de ségrégation, à moins que ne changent la répartition des revenus et/ou le niveau d’immigration.

Débats en cours Peuplement: le logement social est-il générateur de ségrégation? Politique: Ie logement social aurait-il cessé d’être une réponse, pour devenir un problème? Le contrat social : le logement social devrait-il bénéficier aux habitants, ou seulement à ceux qui sont le plus dans le besoin? Localisation: que faudrait-il faire pour parer au défaut d’appariement spatial entre l’offre et la demande?

Offre: Comment mieux activer la réponse de l’offre aux besoins ? Statuts d’occupation/mixité: Est-il préférable d’offrir du logement social dans des zones spécifiques, ou dans des zones à mixité d’usage et de statut d’occupation? Le role des organismes de logement social: Faut-il leur attribuer de nouvelles fonctions? Fixation des loyers: Faut-il baser les loyers sur les coûts, le revenu, ou la valeur de marché?

Tendances (1) Bailleurs sociaux de plus en plus séparés des autorités locales; glissement vers des niveaux de décision de plus en plus locaux Logements sociaux nouveaux généralement proposés dans programmes avec mixité des statuts d’occupation. Efforts pour introduire une mixité du stock et une gestion plus efficace des actifs publics : idée dominante mais difficile à mettre en pratique Secteur private de plus en plus souvent prié—ou forcé—de s’impliquer dans l’offre de logement social

Tendances (2) Les minorités ethniques tendent à être exagérément sur-représentées dans le logement social, souvent dans les grands ensembles– problèmes des besoins versus sécurité d’occupation Des aides trop étroitement ciblées peuvent conduire à la résidualisation; pénurie d’offre pour les ménages salariés et sur les segments intermédiaires de marchés Les pays où le logement social couvre le marché intermédiaire ont des problèmes avec l’UE au sujet des aides—question des SEIG.