Lhypothèque immobilière Par Claire Harvey Responsable du Service dagence de presse Conférence Faculté de droit Université Laval 11 février 2014

Introduction Recherche réalisée en 2012 grâce à une subvention du Bureau de la consommation dIndustrie Canada Réalisée en collaboration avec Me Geneviève Charlet dOc Cette étude comporte notamment une importante recherche documentaire et une revue des lois qui encadrent les actes de garantie immobilières (Québec, Ontario, Colombie-Britannique et Terre-Neuve 20 entrevues semi-dirigées Quatre groupes de discussion

Introduction (suite) Au cours de cette présentation, nous allons nous attarder sur le volet québécois de cette recherche Nous présenterons le point de vue de lindustrie et des experts qui nous ont accordé des entretiens Nous présenterons les résultats des entrevues semi-dirigées et des discussions de groupes que nous avons réalisées avec des consommateurs.

Résumé du cadre législatif Acte de garantie immobilière (hypothèque parapluie) Depuis 1994, en vertu de larticle 2797 du Code civil, lhypothèque peut servir à garantir : Le prêt hypothécaire et dautres prêts que celui contracté pour lachat de limmeuble Les obligations présentes et futures du consommateur Parfois aussi celles dune tierce personne (ex. le conjoint) Lhypothèque peut être plus élevée que la valeur de la maison

Conséquences potentielles Ce type dhypothèque pourrait ne pas prendre fin lorsque le prêt hypothécaire est remboursé Les nouvelles dettes du consommateur ainsi que celles du coemprunteur (dans le cas dun prêt conjoint) pourraient être garanties par lhypothèque sur la maison En revanche, le consommateur peut obtenir dautres prêts sans repasser devant le notaire (économie)

Inconvénient de taille Souvent, le consommateur apprend la portée de son engagement, une fois chez le notaire Trop tard pour changer davis Le camion de déménagement est pratiquement devant la porte

Point de vue des prêteurs LAssociation des banquiers canadiens 80 % des propriétaires qui souhaitent refinancer ou renouveler leur hypothèque restent avec le même prêteur Bon nombre doivent prendre une seconde hypothèque et payer des frais lorsquils souhaitent avoir accès à la valeur nette de leur maison Produit permet aux propriétaires davoir accès au crédit sans payer de frais légaux ou denregistrement. Le consommateur a la responsabilité de comprendre la portée de son engagement

Point de vue des prêteurs (suite) Banque Royale du Canada Formule qui permet déconomiser de lintérêt Plus de souplesse dans lutilisation des fonds mis à la disposition des consommateurs Le consommateur qui change de banque devra peut-être rembourser les autres dettes sous son parapluie

Point du vue des prêteurs (suite) Banque Nationale du Canada Produit mis sur pied pour des prêts additionnels rattachés à la maison, par exemple les rénovations Pour le consommateur qui a une saine gestion de ses dettes, un des financements les moins coûteux, à condition damortir le prêt sur une période moindre que la durée utile du produit financé Lhypothèque pourrait couvrir une carte de crédit souscrite après le prêt hypothécaire, mais dans les faits il ny a pas de lien (sauf, en cas de défaut de paiement ou mauvais dossier de crédit)

Point de vue des prêteurs (suite) Banque Laurentienne Choix entre lacte de garantie immobilière et hypothèque traditionnelle La banque ne crée pas dhypothèque pour un montant plus élevé que le montant de lobligation garantie Certains prêteurs vont beaucoup plus loin que nous et se basent sur laugmentation du coût de la propriété, a indiqué le porte-parole

Point de vue des prêteurs Mouvement Desjardins Possibilité de faire enregistrer une valeur plus élevée que celle du prêt hypothécaire Ne couvre pas les prêts à la consommation, pour le moment Mais possibilité de consolider les dettes

Point de vue des intervenants (Chambre des notaires, Marc Boudreault, professeur à la retraite de la Faculté de droit de lUniversité dOttawa ) Clauses complexes, ambiguës, manquent de clarté. Ex. Desjardins (plus de 160 mots) Certains actes comportent 52 pages (ex. Banque de Montréal). Préposés mal formés pour renseigner les consommateurs Dans le cas dun prêt conjoint, lhypothèque pourrait garantir les dettes actuelles et futures du coemprunteur, sans même que lautre le sache Surendettement (hypothèque plus élevée que la valeur de la maison) Si baisse du marché immobilier, le marché peut sécrouler en raison des vases communicants entre le crédit immobilier et le crédit à la consommation Créanciers protégés mur à mur. (Quelquun qui ne rembourserait pas son prêt garanti par lhypothèque pourrait en principe perdre sa maison)

Point de vue des intervenants (suite) Office de la protection du consommateur Jurisprudence ne permet pas de conclure que les institutions prêteuses pourraient se servir de lhypothèque pour rembourser les autres dettes sous le parapluie, sauf en cas de défaut de paiement Fixer un seuil maximal dendettement est très délicat Le manque dinformation est inquiétant Agence de la consommation en matière financière du Canada Économie dintérêt Le consommateur doit vérifier ses obligations Cela pourrait rendre le changement dinstitution financière plus difficile (dans le cas où il faudrait rembourser tous les prêts sous le parapluie)

La perception des consommateurs Entrevues semi-dirigées auprès de 20 consommateurs La majorité des personnes croyaient avoir un prêt hypothécaire traditionnel Seule la personne ayant fait affaire avec Manuvie connaissait lacte de garantie immobilière et lavait choisi en toute connaissance de cause Un client de la Banque nationale savait que son hypothèque couvrait sa marge de crédit La majorité des consommateurs interrogés ne comprenaient que partiellement le document quils avaient signé.

La perception des consommateurs (suite) La majorité des participants ont affirmé que leur produit ne permettait pas de couvrir dautres emprunts La plupart des participants ne faisaient pas la différence entre un prêt hypothécaire classique et lacte de garantie immobilière Deux participants ont appris les avantages et les inconvénients de cette formule chez le notaire 3 participants ont dit que leur acte notarié comportait une clause sur les obligations présentes et futures, et 10 nous lont lue La majorité estime que cette clause peut leur permettre déconomiser des frais notariaux

La perception des consommateurs (suite) Certains ont dit quil ne faudrait pas que leur hypothèque couvre les dettes à la consommation. Dautres ont dit quils sassureraient de ne pas sendetter outre mesure et de respecter leurs obligations financières Parmi les 13 personnes qui semblaient avoir une hypothèque parapluie, seulement trois ont indiqué que celle-ci pourrait couvrir les obligations présentes et futures ; elles lavaient appris par leur conseiller hypothécaire

Perception des consommateurs (suite) Les consommateurs semblent méconnaître les caractéristiques de leur produit hypothécaire. Plusieurs facteurs peuvent être à lorigine de ce phénomène : Lachat dune maison peut occasionner un stress important Les consommateurs vont surtout sintéresser au taux dintérêt Au Québec, la loi noblige pas le prêteur à divulguer les termes et létendue de la charge hypothécaire Le temps écoulé depuis lemprunt (au cours de la dernière année)

Groupes de discussion Quatre groupes en février 2012 Deux à Montréal, deux à Québec Le point de vue de 32 personnes a été recueilli (achat dune maison au cours des dix dernières années) (recherche réalisée par Environnics Research Group)

Groupes de discussion (suite) Déroulement Lanimateur posait des questions dordre général sur leur expérience en matière de prêt hypothécaire Puis, il remettait aux participants une brève définition du prêt hypothécaire traditionnel et de lacte de garantie immobilière Lanimateur distribuait des modèles de clauses aux participants et leur demandait leurs impressions

Expérience personnelle La plupart des consommateurs expérimentés semblent bien connaître les produits quils ont En général, les participants se basent sur le degré de connaissances des modalités de leur prêt hypothécaire (taux dintérêt, période damortissement, terme, etc.) La majorité des participants ont indiqué avoir vécu une expérience positive lorsquils ont souscrit leur prêt hypothécaire

Le type de prêt hypothécaire Même sils ont dit avoir été bien renseignés au sujet de leur produit hypothécaire, aucun participant na indiqué avoir un acte de garantie immobilière La plupart des participants aux groupes de Montréal ont dit détenir une hypothèque traditionnelle Les participants aux groupes de Québec ont dit détenir soit une hypothèque traditionnelle soit une marge de crédit hypothécaire

Conditions et contrats Lanimateur a beaucoup insisté pour que les participants se rappellent leurs obligations contractuelles La plupart se souviennent que la banque peut saisir la maison en cas de défaut de paiement Certains se rappellent aussi quil y a une pénalité ou des honoraires sils décident de rembourser leur prêt ou de renégocier avant terme Rares sont ceux qui ont lu leur contrat en entier avant de le signer La plupart estiment que ce document est plus ou moins facile à comprendre Plusieurs ont indiqué avoir eu besoin de laide de quelquun dautre, ex. parents ou conjoint Beaucoup estiment comprendre les clauses clés (taux dintérêt, amortisement, fréquence des versements, etc.).

Renégociation Seulement quelques participants ont essayé de renégocier leur prêt hypothécaire. En dehors davoir dû payer une pénalité, ces participants ne se sont pas rappelés des questions liées à cette renégociation.

Emprunts additionnels Seulement quelques participants avaient essayé dobtenir dautres emprunts, souvent une marge de crédit Ils avaient compris que cet emprunt serait garanti par la maison et que, en cas de vente de celle-ci, ils devraient le rembourser

Vente de la maison Quelques participants avaient essayé de vendre leur maison. Cet exercice sest bien déroulé. Deux facteurs peuvent être à lorigine de ce phénomène : Les participants navaient pas de dettes auprès de la même institution financière Ils avaient souscrit un nouveau prêt hypothécaire auprès de la même institution financière

Compréhension de lacte de garantie immobilière vs prêt hypothécaire traditionnel Les participants ont reçu une fiche expliquant lacte de garantie immobilière et les prêts hypothécaires traditionnels Avant de lire cette fiche, très peu avait entendu parler de lacte de garantie immobilière Leurs réactions laissent supposer quils connaissent mieux le concept que le nom quil porte Une fois le concept expliqué, certains participants, surtout à Québec, ont commencé à se demander si cest le type de produits quils ont.

Conclusion Si les consommateurs avaient le choix, ils nopteraient pas pour lacte de garantie immobilière Accès trop facile aux fonds Lemprunteur reste endetté plus longtemps Problème potentiel lors de la vente de la maison Risque dendettement plus important

Conclusion (suite) Quand ils sadressent à leur institution financière pour obtenir un emprunt hypothécaire, ils veulent de largent pour lachat de leur maison et rien dautre Les consommateurs souhaitent que le gouvernement joue un rôle minimal dans ce domaine (la vigilance et une uniformisation des clauses devraient suffire)

Conclusion À la lumière de cette recherche, Option consommateurs croit, pour sa part, que les consommateurs devraient être mieux renseignés sur létendue des obligations contractuelles présentes et futures prévues par lacte de garantie immobilière Il est difficile de savoir exactement les risques encourus dans le cas dun emprunt contracté avec un tiers Que les autorités législatives devraient ajuster les modalités de chaque prêt garanti par lhypothèque, y compris les taux dintérêt des cartes de crédit. Option consommateurs appuie la position de la Chambre des notaires du Québec et demande au gouvernement dinterdire que lhypothèque puisse sétendre automatiquement à de nouvelles obligations, sans le consentement du consommateur

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