LE BILAN DES CINQ ANNEES D’APPLICATION DU DECRET ET ARRETE COMPTABLE LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

LES QUESTIONS ABORDEES Un état des lieux sur l’application du décret et arrêté comptable. Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un prejudice pour le syndicat des copropriétaires: Organisation d’un audit realisé par l’ARC Le non respect de la tenue des documents comptables: Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables. Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE M. Alain Perrier : Auditeur de compte à l’ARC • Un bilan du décret et arrêté comptable M. Hagège Emile: Directeur de Copropriété-Services • Les abus comptables les plus fréquemment constatés entrainant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires M. Max Mortier : Diplômé d’expertise comptable : contrôleur de compte à l’ARC • Les erreurs les plus fréquentes remarquées sur le grand livre et les annexes comptables M. Pierre Falhun : Expert comptable du cabinet Eco-expertise • Les problèmes comptables que posent le transfert de comptabilité lors du changement de syndic LE 4EME SALON INDEPEDANT DE LA COPROPRIETE

Le contrôle des comptes et de gestion À quel titre intervient le contrôleur de l’ARC ? Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 27 : Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Décision  Conseil syndical

Les obligations comptables Quelles sont-elles ? Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et son arrêté (même date) : Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. C’est une obligation depuis 2007. Le décret et l’arrêté n’ont jamais été modifiés…

Les non-conformités Sont-elles nombreuses ? Quelles sont-elles ? Oui, malheureusement, Quelles sont-elles ? Elles portent sur tous les domaines : procédures, engagements, séparation des exercices, séparations des opérations courantes des travaux, distinctions des charges et produits, documents présentés, nomenclature comptable, comptes non justifiés, répartition… Pour quelles raisons existent-elles ? Logiciels comptables non conformes, choix délibéré, manque de formation, omissions ou imprécision du décret et de l’arrêté… Quelles sont les conséquences ? Bilans faussés, « bombes à retardement », problèmes en cas de mutation…

Comment lutter ? Modifier le décret et l’arrêté Action commune ARC, FNAIM, UNIS vers l’autorité de tutelle pour corriger et améliorer Rendre les règles vraiment obligatoires Sanctionner les présentations de comptes non conformes amenant un refus d’approbation des comptes en obligeant à convoquer une autre assemblée générale dans les trois mois, aux frais du contrevenant

Quelques exemples Mélange d’opérations exceptionnelles et courantes Travaux votés de 50 000 € Montant appelé de 50 000 € Charges réelles de 55 000 € => 5 000 € passent en charges courantes Non gestion des sinistres Factures en charges de 10 000 € Indemnités en produits (non appariés) de 8 000 € 2 000 € resteront à charge sans aucune information Non séparation des exercices Exercice N : 1 500 € d’acompte Exercice N + 1 : 1 500 € de solde Personne ne verra que les charges sont de 3 000 € réellement

Quelques exemples (suite) Répartition d’autorité du résultat d’un exercice Avant l’examen des comptes par l’Assemblée générale Celle-ci est mise devant le fait accompli L’insuffisance est exigée avant l’approbation ou le refus (!) Nomenclature comptable non respectée Honoraires de syndic dans de multiples comptes (fournisseurs, exotiques, copropriétaires, créditeurs divers, attente, travaux… sans jamais établir le bilan réglementaire obligatoire Comptes d’oubli (compte d’attente non justifié) Transfert d’une partie des charges courantes gênantes Transfert de montants dus par le Syndic ou un fournisseur Transfert de soldes de travaux gênants Mise aux oubliettes de produits (subventions, indemnités…) comme montré ci-après

L’intérêt de contrôler l’enregistrement réel dans un compte de produit Comprendre l’intérêt de procéder à l’enregistrement d’un produit Travaux à réaliser 25 000 € Produits à recevoir 15 000 € (subvention par exemple) DEBIT CREDIT Charges travaux 25 000€ Produits constatés néant Charges supportées par les copropriétaires DEBIT CREDIT Charges travaux 25 000€ Produits constatés 15 000€ Charges supportées par les copropriétaires 10 000€ L’intérêt de contrôler l’enregistrement réel dans un compte de produit Indemnités à recevoir de l’assureur de 15 000 € : deux types d’écritures possibles : Indemnités affectées en diminution des charges DEBIT CREDIT Charges travaux 25 000€ Produits constatés 15 000€ Charges supportées par les copropriétaires 10 000€ Indemnités affectées sur un compte d’attente 471 DEBIT CREDIT Charges travaux 25 000€ Produits constatés Charges supportées par les copropriétaires

LES ABUS COMPTABLES ENTRAINANT UN PREJUDICE POUR LA COPROPRIETE

Constat: Absence de motifs légaux pour créer des comptes d’avance supplémentaires. Conséquence: Appels de fonds supplémentaires sans justification Constat: Conséquence: Absence de précision sur le compte comptable à utiliser concernant les honoraires de syndic Eparpillement des honoraires sur plusieurs comptes

Constat: Conséquence: Absence de précision de compte concernant les copropriétaires vendeurs Absence de traçabilité permettant de remonter sur l’apurement des comptes vendeurs Constat: Conséquence: Absence d’obligation de procéder à un rapprochement bancaire En l’absence d’un rapprochement bancaire, impossibilité de connaitre le réel solde bancaire en fin d’exercice

Constat: Conséquence: Absence de règles concernant les écritures afférentes aux écritures de banque. Amalgame de plusieurs opérations dans une même écriture. Constat: Conséquence: Comptes de charges ayant un libellé imprécis ou ambigüe Difficultés à remonter sur la facture correspondante à la charge indiquée. Constat: Conséquence: Difficultés à vérifier si les produits ont été affectés aux charges Les charges de l’exercice seront plus importantes entrainant une régularisation plus élevées sur les comptes des copropriétaires.

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Les documents nécessaires Le règlement de copropriété, Le carnet d’entretien La balance de l’exercice Le grand livre Le contrat du syndic salon 2012

En quoi consiste cette prestation Principalement examen du grand livre Lecture et interprétation de TOUS les comptes du Grand livre : Avances des trésorerie Copropriétaires Fournisseurs Banques Charges Appels de fonds salon 2012

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En quoi consiste cette prestation Interaction entre le conseil syndical et le prestataire Le conseil syndical prend des notes Il n’y a pas de rapport écrit Une lecture de ce rapport peut être fait Durée entre 2 et 5 heures en fonction de la taille et la complexité des problèmes rencontrés salon 2012

Le cout Il est fonction du nombre de lots principaux : salon 2012

Au delà des chiffres… Il y a vous ! salon 2012