Optimisation des revenus du patrimoine Club de Gestion de Patrimoine Ordre Poitou, Charentes, Vendée Intervention du 4/11/2003 Intervenants : Isabelle Cacheux Fabrice Capow Thierry Moreau

Les questions centrales Analyse struturelle des actifs existants Analyse des revenus du patrimoine (fonciers, coupons, dividendes, plus-values, assurance-vie, capitalisation, etc…..) Analyse de la fiscalité liée aux revenus Analyse des besoins réels et des motivations du client

Axe de réflexion Rechercher l’optimisation fiscale des revenus du patrimoine Accroitre les revenus immédiats Accroitre l’épargne pour constituer du patrimoine

Des outils de base Changement du mode de détention des revenus fonciers Changement du mode de détention des valeurs mobilières Changement de la structure des contrats d’assurance Optimisation des pertes financières

Cas Type Couple (50 et 47 ans) deux enfants (19 et 21 ans) dont un études supérieures Monsieur vient de céder son entreprise, Madame est mère au foyer. Foyer fiscal 2 parts (pension 12 K€) Mariés sous le régime de la séparations des biens Patrimoine : Résidence principale (300 K€) compte-titres Monsieur (100 K€, valeur de départ 120 K€) obligations Mme (207 K€ héritage (nominal 200 K€)),2 appartements (valeur actuelle 200 K€ (120 et 80)) et le batiment professionnel 300 K€, liquidités (nettes) de la cession 2 000 K€, assurance vie Mr 105 K€ (versement initial 130 K€). Passif : un emprunt en cours sur appartement (80 K€) 44 K€

Besoin de revenus complémentaires de 36 K€ Cas type Revenus du couple Revenus fonciers bruts 48 K€ Revenus obligataires (Mme) 10 K€ Dividendes Cpte titres (Mr) 6 K€ (avoir fiscal inclus) Charges du couple Ménage 50 K€ Pension enfants 12 K€ Emprunt 10,2 K€ Ir et Cs 7 K€ Isf 19 K€ Besoin de revenus complémentaires de 36 K€

Analyse struturelle Audit du portefeuille et du contrat d’assurance (analyse des gains et/ou des pertes) Audit de la ligne obligataire Audit des revenus fonciers Analyse de la situation successorale Analyse et validation du type de gestion (dynamique, équilibrée, etc…)

Optimisation des revenus fonciers Cession de l’appartement de 120 K€ et réemploi du prix sur un support de même nature détenu par un contrat d’assurance. Rentabilité du support 7%, si capitalisation sur 10 ans 111 K€, soit une plus value nette de 93 K€ Revenus fonciers nets sur la même période (base 9%) 63 K€ (soit un revenu net annuel de 6,3 K€) Si distribution annuelle dans le cadre des rachats partiels programmés de 6,7 K€ (soit une moyenne de 6,3 K€ nets de prélèvement libératoire), la valeur du contrat, à terme, est de 144 K€ Si substitution de revenus fonciers par des revenus financiers alors gain en capital de 24 K€

Optimisation des revenus fonciers Dans 1 ans, cession temporaire de l’usufruit de l’appartement sur 9 ans (art 762 CGI) Pensions -12 000 -1 200 Usufruit -10 800 Impôt -2 653 + 468 ISF +1200 Dépense -14 653 -10 332 Gain annuel sur revenus complémentaires 4,32K€

Optimisation des revenus fonciers Acquisition de nue-propriété pour un montant de 300 K€(capital total à placer 2 000 K€) clef de partage 60/40%. Mise en place d’un prêt in fine de 300 K€, taux 4,5% sur 10 ans Mise en place d’un contrat d’assurance vie de 238 K€ (4,5% CC10ans nets du PF) Economie annuelle d’impôt sur les revenus 13,5 K€ x 39% soit 5,26 K€. Valeur de l’investissement à 10 ans (CC1%) 552 K€ Flux réel en terme de revenus – 8,24K€ Taux de rendement interne du placement 7%

Optimisation des revenus de valeurs mobilières Cession du compte titres existant et de la ligne obligataire (- value constatée 14 K€ compensée par la provision de l’impôt sur les plus-values de cession) Détention de ces deux lignes dans deux contrats d’assurance (monsieur et madame) (titres vifs et OAT). Distribution de revenus équivalents (à savoir 4K€ de dividendes et 10 K€ de coupons Fiscalité avant opération 0,94 K€ sur dividendes et 25 K€ sur coupons soit un revenu net distribué de 11,94 K€. Rachats partiels programmés base de rentabilité 4,67%, soit un net distribué de 13,5 K€ Gain annuel sur revenus complémentaires 1,5K€ Exo partielle sur les plus values. Gain sur succession 60 K€

Point d’avancement sur notre cas pratique Gain sur Démembrement 4,32 K€ Besoin de Revenus 36 K€ Gain sur Acquisition NP -8,24 K€ Besoin réel de Revenus 38,42K€ Gain sur Détention VM 1,5 K€ Les revenus complémentaires viendront Des placements à mettre en place

Point d’avancement sur notre cas pratique Nue-propriété 500 K€ Investissement Réel 238 K€ Actifs à placer 2 000 K€ Actifs engagés 238 K€ Reste à placer 1 762 K€ Revenus max à 4,5% 77,7K€ Les revenus complémentaires supplémentaires viendront Des placements à mettre en place

Contrat à intérêts différés Les intérets issu du rendement sont attribués au contrat la 8ème année(en une seule fois ou progressivement) Les revenus distribués sont nets de prélèvement libératoire Une contre assurance décès prend le relais sur la période Les plus-values sont éxonérées d’ISF Il existe plusieurs variantes (contrat dits à bonus de fidélité)

Un mécanisme fiable 95% Année 1 2……………………..9 10 Bénéfices techniques Attribution au contrat P.B. annuelle différée 95% dividendes trimestriels Année 1 2……………………..9 10 Un mécanisme fiable

Contrat à intérêts différés Investissement 900 K€ Revenus 38,5K€ Soit 308 K€ nets sur 8 ans Capital à 8 ans 893 K€ Gain sur prélèvements forfaitaires 12,32 K€

Contrat à intérêts différés (variante) Investissement 900 K€ Revenus 0 € Capital à 8 ans 1 254 K€ Gain sur ISF 16 K€

Contrat à intérêts différés (choix) IR et CSG après opérations 2 817 € Revenus fonciers ((48-10,8)x0.86)- 13,50 Soit 18,49 ISF 19 K€ 85% des revenus 15,71 K€ 21,8-15,71=6 K€ Gain sur ISF sur 8 ans 48 K€

Optimisation du contrat existant Versement de 100 K€ Valeur en compte 105 K€ Réserve d’argent Disponible sans impôt Sans Cs Rendement à 4,5% Soit le nominal en 2,5 ans

Diversification Reste à investir Assurance 762 K€ Avec découvert Réserve d’argent Disponible 240 K€

Ou capi multi-supports Diversification Reste à investir 362 K€ Assurance Ou capi multi-supports 362 K€ Ligne indisponible 4 ans (ou alors TMI ou PF)

SYNTHESE Investissement 2 000 K€ Existant 412 K€ Immo en NP (apport 238 K€) Non dispo Contrat existant 100 K€ Dispo 205 K€ (+105 K€) Investissement 2 000 K€ Apport VM 307 K€ Dispo à 4 ans Contrat et découvert 400 K€ Dispo 260 K€ Existant 412 K€ Intérets différés 900 K€ Intérets bloqués Dispo 900 K€ Contrats 362 K€ Dispo à 4 ans

SYNTHESE Capital NP 552 K€ Revenus futurs 38,64 K€ Intérets différés Complémentaires 38,5 K€ Economie ISF 6 K€ TOTAL 44,5 K€ Assurance vie 1 778 K€ Revenus futurs 80 K€ Remembrement Revenus futurs 10,8 K€

SYNTHESE Capital de départ 2 412 K€ Revenus distribués 288 K€ (hors ISF) Capital à 8 ans 2 678 K€ Capital à 10 ans 3 399 K€ Disponible immédiat 1 365 K€ (moins revenus distribués) Disponible supplémentaire à 4 ans fiscalité 25% 809 K€