Me Mario Paul-Hus 17 avril 2008 La revitalisation et la mise en valeur architecturale: Le service d’architecture, un outil d’intervention efficace Me Mario Paul-Hus 17 avril 2008

L’environnement législatif: programmes de revitalisation au niveau municipal Article 85.2 Loi sur l’aménagement et l’urbanisme la réglementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale Article 145.15 Loi sur l’aménagement et l’urbanisme obligation de bien renseigner et bien conseiller, la responsabilité municipale Articles 300 et 1457 du Code civil du Québec.

Les programmes de revitalisation au niveau municipal « 85.2. Malgré la Loi sur l'interdiction de subventions municipales (chapitre I-15), la municipalité peut, par règlement, adopter un programme de revitalisation à l'égard d'un secteur qu'elle délimite, à l'intérieur de toute zone identifiée dans le règlement de zonage, dans lequel la majorité des bâtiments ont été construits depuis au moins 20 ans et dont la superficie est composée pour moins de 25 % de terrains non bâtis. Contenu. Le programme détermine, le cas échéant: 1° les personnes ou les catégories de personnes susceptibles de bénéficier de son application; 2° les immeubles ou les catégories d'immeubles qui peuvent en faire l'objet; 3° la nature des activités visées; 4° la nature de l'aide financière, y compris l'octroi d'un crédit de taxes, qui peut être accordée, de même que la durée de cette aide, laquelle ne peut excéder cinq ans; 5° les conditions et les modalités relatives à son application. 2005, c. 6, a. 131. »

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale « 145.15. Le conseil d'une municipalité dotée d'un comité consultatif d'urbanisme peut, par règlement, assujettir la délivrance de permis de construction ou de lotissement ou de certificats d'autorisation ou d'occupation à l'approbation de plans relatifs à l'implantation et à l'architecture des constructions ou à l'aménagement des terrains et aux travaux qui y sont reliés. 1989, c. 46, a. 11. »

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale 145.16. Le règlement doit: 1° indiquer toute zone ou catégorie de constructions, de terrains ou de travaux visée; 2° déterminer les objectifs applicables à l'implantation et à l'architecture des constructions ou à l'aménagement des terrains, ainsi que les critères permettant d'évaluer si ces objectifs sont atteints; 3° prescrire le contenu minimal des plans et exiger, notamment, qu'ils contiennent l'un ou plusieurs des éléments suivants: a) la localisation des constructions existantes et projetées; b) l'état du terrain et l'aménagement qui en est projeté; c) l'architecture des constructions qui doivent faire l'objet de travaux de construction, de transformation, d'agrandissement ou d'addition; d) la relation de ces constructions avec les constructions adjacentes; 4° prescrire les documents qui doivent accompagner les plans; 5° prescrire la procédure relative à la demande de permis de construction ou de lotissement ou à la demande de certificat d'autorisation ou d'occupation lorsque la délivrance de ce permis ou certificat est assujettie à l'approbation des plans.1989, c. 46, a. 11. »

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale Nécessité de la préexistence d’un comité consultatif d’urbanisme; Le règlement concernant les plans d’implantation et d’intégration architecturale ne constituent pas un contrôle d’opportunité du développement ou des travaux. Il s’agit plutôt de contrôler : l’implantation des constructions l’intégration architecturale dans un milieu l’aménagement des terrains et les travaux à cet effet

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale Le règlement concernant les plans d’implantation et d’intégration architecturale peuvent comporter des dispositions plus restrictives que les normes de zonages applicables. En aucun cas ce règlement peut apporter un allègement aux normes de zonage applicables; Les critères doivent être précis, le citoyen doit connaître les balises de la discrétion de la municipalité.

La résolution désapprouvant les plans doit être motivée. La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale C’est le conseil municipal qui suite à la consultation du comité consultatif d’urbanisme qui approuve les plans s’ils sont conformes au règlement ou les désapprouve dans le cas contraire. La résolution désapprouvant les plans doit être motivée.

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale Dans l’éventualité d’un non-respect des plans approuvés lors de la réalisation des constructions ou de l’aménagement des terrains, la municipalité peut introduire devant la Cour supérieure une requête en vertu de l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme afin qu’une ordonnance soit émise contraignant le citoyen à réaliser les travaux en conformité avec les plans approuvés.

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale « 227. La Cour supérieure peut, sur requête du procureur général, de la municipalité régionale de comté, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation: 1° d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec: a) un règlement de zonage, de lotissement ou de construction; b) un règlement prévu à l'un ou l'autre des articles 79.1, 116 et 145.21; c) un règlement ou une résolution de contrôle intérimaire; d) un plan approuvé conformément à l'article 145.19; e) une entente visée à l'article 145.21, 165.4.18 ou 165.4.19; f) une résolution visée au deuxième alinéa de l'article 145.7, 145.34, 145.38, 165.4.9 ou 165.4.17; 2° d'une intervention faite à l'encontre de l'article 150; 3° d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec les dispositions d'un plan de réhabilitation d'un terrain approuvé par le ministre du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de la Loi sur la qualité de l'environnement ( chapitre Q-2). »

La règlementation portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale « Ordre d'exécution ou de démolition. Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis pour rendre l'utilisation du sol ou la construction conforme à la résolution, à l'entente, au règlement ou au plan visé au paragraphe 1° du premier alinéa ou pour rendre conforme aux objectifs du schéma d'aménagement et de développement applicable ou aux dispositions du règlement de contrôle intérimaire applicable l'intervention à l'égard de laquelle s'applique l'article 150 ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain. Ordre d'exécution ou de démolition. Elle peut aussi ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis pour rendre l'utilisation du sol ou la construction compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation mentionné au paragraphe 3° du premier alinéa ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain. 1979, c. 51, a. 227; 1993, c. 3, a. 78; 1994, c. 32, a. 21; 1996, c. 25, a. 73; 2002, c. 37, a. 30; 2002, c. 68, a. 6, a. 52; 2002, c. 11, a. 15; 2003, c. 19, a. 45; 2004, c. 20, a. 12; 2006, c. 3, a. 35. »

La jurisprudence

9129-6111 Québec inc. c. Ville de Longueuil JE 2005-943 (11 mars 2005) Faits: La compagnie présente les plans de son projet qui comporte quatre (4) étages et une vingtaine d’unités d’habitations; Le comité consultatif d’urbanisme formule diverses recommandations dont celle de réduire le nombre d’étages; Les citoyens s’opposent fortement au projet

La demanderesse soumet trois (3) autres projets qui sont refusés; Les recommandations quant au dernier de ces projets exigeait que la hauteur totale du bâtiment soit limité à trois (3) étages et à un maximum de quinze (15) unités; Refus par la compagnie, demande de permis et refus du permis;

Jugé: Le règlement de zonage permet la réalisation du dernier projet; Le règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale ne peut mettre en échec le règlement de zonage; Le motif du refus du permis ne portait que sur le nombre d’étages; La ville a agi de manière indirecte de manière à obtenir en quelque sorte une modification du règlement de zonage sans suivre la procédure prévue à cette fin;

En refusant le nombre d’étages par le biais de sa discrétion, elle a commis un détournement de pouvoir; le permis doit être émis.

Audet c. Cytrynbaum JE 2007-738 (5 février 2007) Faits: Un citoyen obtient un permis pour des travaux de rénovation et de construction d’un maison; Des voisins prétendent que la construction excède de trente-cinq pourcent (35%) ce qui avait été autorisé; La ville exige la suspension des travaux; Une partie de la terras est démolie et de nouveaux plans sont soumis, approuvés et un nouveau permis est émis;

Nouvelles plaintes des voisins, et nouvelles corrections aux travaux qui se poursuivent par la suite; Les voisins demandent au tribunal la suspension des travaux et la nullité des permis pour cause de non-conformité à la réglementation et réclament des dommages-intérêts

Jugé Jugé: L’évaluation de la conformité du projet avec le règlement sur les PIIA constitue un pouvoir discrétionnaire; Ce règlement ne vise pas à vérifier l’opportunité d’un projet mais plutôt leur apparence et leur intégration architecturale dans le milieu; En l’absence de fraude, d’abus de pouvoir ou de fins impropres, le tribunal ne doit pas substituer son opinion à celle du conseil municipal;

Les longues démarches et les nombreuses modifications au projet ainsi que l’avis de la vile à l’effet que les règlements ont été respectés et que le projet s’intègre bien dans son milieu doivent être considérés; Le propriétaire de la maison n’a pas abusé de ses droits. Il a commis une erreur, mais une fois découverte, il a soumis des plans et obtenu les permis; Action rejetée.

Al-Musawi c. Ville de Montréal JE 2007-2155 (1er novembre 2007) Faits La ville refuse, suivant la recommandation du comité consultatif d’urbanisme, de délivrer un permis de construction puisque les plans de construction ne sont pas conformes aux exigences du règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale; Le citoyen prétend que la ville a exercé illégalement son pouvoir discrétionnaire en exigeant qu’un nouveau projet de construction fort différent soit soumis dans un but impropre.

Jugé: Il ne suffit pas qu’un projet de construction remplisse les conditions posées par le règlement de zonage; Les dispositions du règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale ne sont pas d’importance secondaire par rapport aux autres règlement d’urbanisme; Le fait que la municipalité demande des modifications sur la volumétrie, la hauteur et l’orientation de la maison ne signifie pas que la ville met de côté le règlement de zonage.

En exigeant de telle modifications, afin de s’harmoniser avec l’environnement, la ville ne s’est pas prononcé sur l’opportunité du projet de construction de manière à aller à l’encontre de règlement de zonage. Il n’y a pas eu d’abus, de fraude ou de mauvaise foi dans l’exercice du pourvoir discrétionnaire de la ville; Contestation rejetée.