Prise de poste 9-10 avril 2013 INSTRUCTION D’UNE OPERATION DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX PLUS-PLAI Frédérique DAO PANAM chargée d’opérations DDT 77 Estelle CANONNE ex-Chef d’Unité FLS DDT 77/DGALN PH2 1 1 1

PLAN DE L'INTERVENTION Présentation des intervenants et tour de table des stagiaires Les différents montages, la maîtrise foncière Les pièces du dossier La surface utile L'assiette de subvention, le calcul de la subvention Le loyer Le prix de revient Le plan de financement Le bilan d'exploitation et l'équilibre de l'opération La surcharge foncière et la prime d'insertion IDF La décision de financement La saisie du dossier dans GALION 2

LES DIFFERENTS CAS La construction neuve de logements (logements ordinaires, résidences sociales, logements-foyers, résidences étudiantes...) L’acquisition de logements suivie ou non d’amélioration La transformation de locaux non-résidentiels en logements R 331-1 du Code de la Construction et de l’Habitation(CCH) = ensemble des montages possibles 3

LA VEFA Vente en l'Etat Futur d'Achèvement = vente sur plans Contrat entre un vendeur « maître d’ouvrage » (promoteur) et un acquéreur « bailleur social » Le constructeur Le bailleur social Il assure la maîtrise d’ouvrage complète du projet: Acquisition et portage foncier Projet architectural Conduite d’opération du projet Il est le vendeur qui transfère les droits du sol et la propriété du bâti au fur et à mesure de l’exécution des travaux au bailleur social Il est l’acquéreur Il devient le propriétaire « clé en main » Il procède aux demandes de financement. 4

LA MAITRISE DU FONCIER Pleine propriété Usufruit locatif social L 251 et s. : Bail emphytéotique et Bail à construction (location d’une durée au moins égale à celle du prêt et comprise entre 18 et 99 ans, loyer annuel ou soulte à la signature, au terme le propriétaire récupère terrain + bâti) Usufruit locatif social 5

L'USUFRUIT LOCATIF SOCIAL Art. L 253 et suivants, Circulaire UHC/FB3 n° 2007-27 du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de l’usufruit locatif social. démembrement temporaire du droit de propriété : la nue propriété appartient à des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l’Etat ; l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble. durée minimale de 15 ans l’acquisition de l’usufruit par le bailleur social peut être financée par du PLS. garanties de relogement des locataires à l’expiration de la convention d’usufruit 6

QU’EST-CE QU’UNE DEMANDE DE FINANCEMENT ? C’est une demande de subvention (ou d'agrément pour le PLS) pour la construction ou l’acquisition et l’amélioration de logements Le service instructeur y répond en accusant réception du dépôt du dossier L’instruction de cette demande se solde par une décision qui ouvre droit à: une subvention le cas échéant un prêt de la CDC (ou autres banques si PLS) la TVA à taux réduit l’exonération de la TFPB (jusqu'à 30 ans) au conventionnement à l’Allocation Personnalisée au Logement (APL) 7

LES PIECES DU DOSSIER Arrêté du 26 août 2005 Exercice n°1 : le dossier distribué est-il complet ? Quelles pièces ? Pourquoi faire ? Les points de vigilance Distribuer le dossier Puis la liste de pièces Qd exo fini, donner l’AR en exemple. 8

LA SURFACE UTILE (SU) Art. R 331-10 du CCH Guide de la surface utile (fév 2008) La surface utile (SU) est égale à la surface habitable (SH) du logement, telle que définie à l’article R 112-2 du CCH, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par l’arrêté du ministre chargé du logement. Le guide de la surface utile=réglementation à télécharger sur le site du ministère désigne les règles utiles pour le calcul des subventions et la fixation des loyers. 9

LA SURFACE UTILE (SU) Les surfaces annexes : arrêté du 9 mai 1995 modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement ; guide de la SU Elles sont définies comme « les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ». Celliers ou sous-sol et garages en logement individuel : on pourra considérer que le stationnement du véhicule mobilise forfaitairement 12 m², le surplus étant alors décompté à 50 % en tant que surface annexe entrant dans le calcul de la surface utile (=cellier). Les points de vigilance Exercice n°2 Calculer SH ind Sann ind SU ind SH coll Sann coll SU coll SU PLAI SU PLUS 10

L’ASSIETTE DE SUBVENTION GLOBALE Arrêté du 5 mai 1995 Uniquement pour les PLUS et PLAI Le montant de la subvention est égal au produit du taux de subvention et d’une assiette de subvention (AS) AS = SU x CS x VB x (1+MQ+ML) + (CFG x NG) SU = surface utile de l’opération CS = coefficient de structure qui tient compte de la taille des logements = 0,77 x [1 + (nbre logts x 20 m2 / SU)] VB = valeur de base 1 + MQ + ML = 1 + majoration pour qualité + majoration locale MQ : Majoration pour qualité : critères nationaux sur la qualité énergétique des logements, l’accessibilité handicapés, la présence ou non d’ascenseur… => cf. arrêté du 17 octobre 2011 ML : Majoration locale : critères locaux par rapport aux problématiques locales CFG = coût forfaitaire pour chaque garage construit (coût fixé par circulaire) NG = nombre de garages 11

LES TAUX DE SUBVENTION Taux de subvention maximum (hors Corse et hors délégation de compétence) : Pour les délégataires : majoration possible de 5 points (R.331-15-1) En acquisition-amélioration la subvention est plafonnée à 13 % (logement ordinaire) ou 25 % (PLAI) du prix de revient. Opérations de construction neuve 2° a) du R.331-15 du CCH Opérations d’acquisition- amélioration 3° a) du R.331-15 du CCH PLUS 5 % (dérogation préfet : 6,5 %) 10 % (dérogation préfet : 11,5 %) PLAI 20 % 20 % (dérogation préfet : 25 %) 12 12

LES MONTANTS DE SUBVENTION DE REFERENCE toitototototoot LES MONTANTS DE SUBVENTION DE REFERENCE Construction des enveloppes à partir d’un montant de référence par produit, et non plus d’un montant moyen de subvention : Montants maximum de subvention de référence 2013 : mêmes valeurs qu’en 2012 Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C PLAI 12 000 €/lgt 10 500 €/lgt 9 000 €/lgt 7 500 €/lgt PLUS 500 €/lgt 13

LE LOYER MAXIMAL CONVENTIONNABLE Circulaire du 24 janvier 2013 Il est exprimé en euros par mois et par m² de SU: LM zone (loyer maximal de zone cf circulaire) x CS x (1 + marge locale %) possibilité de loyer pour les annexes (être vigilant sur les montants) C’est un loyer maxi Inscrire les loyers au tableau, parler de la circulaire des loyers Donner la zone 14

ANALYSE DU PRIX DE REVIENT Annexe 1 de l’Arrêté du 17 octobre 2011 3 éléments constitutifs : la charge foncière ou immobilière le coût des travaux Le coût des prestations intellectuelles et honoraires Le prix de revient prévisionnel comprend les révisions de prix afférentes aux travaux et la part des intérêts de préfinancement qui sont courus depuis la décision de lancement de l’opération jusqu’au moment de leur consolidation, à l’achèvement des logements. Le PR doit être vérifié surtout si la demande de subvention est élevée, pour vérifier que les coûts sont en adéquation avec le marché. Si le bailleur voit que vs le vérifiez, il évitera de vous rouler et/ou de gonfler les prix. Comparer le prix de revient aux moyennes de votre département et analyser plus en détail les opérations dont le coût au m² est particulièrement élevé 15

ANALYSE DU PRIX DE REVIENT Cas particuliers Flash 13-2010 VEFA : en l’absence de document du vendeur permettant l’identification de la part du prix relative à la charge foncière, celle-ci est fixée forfaitairement => 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C depuis 2010 en acquisition ou acquisition amélioration, puisqu’il n’est pas possible de ventiler la charge immobilière entre la valeur du terrain et celle de la construction, la fraction du prix de revient susceptible de donner lieu à un financement par le prêt foncier est, depuis 2010, également fixée forfaitairement à 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C. Le PR doit être vérifié surtout si la demande de subvention est élevée, pour vérifier que les coûts sont en adéquation avec le marché. Si le bailleur voit que vs le vérifiez, il évitera de vous rouler et/ou de gonfler les prix. Comparer le prix de revient aux moyennes de votre département et analyser plus en détail les opérations dont le coût au m² est particulièrement élevé 16

PRIX DE REVIENT/PLAN DE FINANCEMENT - charge foncière ou immobilière ≈ 30% - coût des travaux ≈ 60% - coût des honoraires ≈ 7% - révisions de prix + intérêts de préfinancement ≈ 3% = 100% Plan de financement - fonds propres de l'organisme ≈ 9% - subventions Etat (PLUS, PLAI, PI, SF) ≈ 5% - subventions des CT (commune, EPCI, CG, CR) ≈ 12% - subventions des collecteurs Action Logement ≈ 4% - prêts: ≈ 70% - CDC (PLUS à 3,35%, PLAI à 2,55%) - Action Logement (à 1,25%) - éventuellement aides spécifiques Etat (CGLLS, FEDER, PIA..) = 100%

L'EQUILIBRE DE L'OPERATION Circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 (annexe IV) ; note technique du 28 décembre 2011 « Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir : Le remboursement des prêts Les frais de gestion et d’entretien La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) Les grosses réparations Les aléas (vacances, impayés, …) « Une opération est considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie (en € constants) cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année pendant toute la durée du prêt » Calcul du loyer d’équilibre = LOLA 18

LES HYPOTHESES ECONOMIQUES (CALCUL DES CHARGES) paramètres Valeur Taux de croissance loyer PLAI: 5,51€/m2 en zone 1 PLUS: 6,19€/m2 en zone 1 1,7 % prêts Taux du prêt sur la base d’un LA à 2,75 % PLAI: 2,55% sur 40 et 50 ans PLUS: 3,35% sur 40 et 50 ans Sans objet Vacances / impayés 3 % Frais de gestion Variable selon organisme 2,2 % Grosses réparations 0,6 % de la valeur construction + VRD 1,8 % TFPB Variable selon commune 19

LEVIERS PERMETTANT D’OPTIMISER LE MONTAGE FINANCIER Diminuer les charges Diminuer le prix de revient Diminuer les frais de gestion Augmenter les recettes Augmenter les fonds propres Optimiser les réservations Augmenter les subventions Augmenter la constructibilité Vérifier le pré-financement Négociation avec le bailleur Modifier la typologie=densifier=plus de loyers Prêt=PR-sub-FP 20

LA SUBVENTION SPECIFIQUE (PRIME D’INSERTION) R.381-4 du CCH Elle est attribuée en IDF pour améliorer l’équilibre financier des opérations qui comprennent des PLAI Cas général : Subvention RESERVEE en priorité aux PLAI et représentant 10% du prix de revient sur la construction de logements neufs, limitée à 140% de l’assiette de subvention Ouverture possible aux opérations avec du PLUS « dans la proportion du prix de revient égale à la part des logements qui doit être occupée par des ménages » aux ressources PLAI (30 % des PLUS, donc 3 % (=10 % X 30 %) du prix de revient PLUS). C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si l’équilibre le justifie, elle n’est pas de plein droit. A Paris : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de subvention. Dans les départements limitrophes : le plafond peut être porté à 200 % de l’assiette de subvention « en l’absence de subventions complémentaires ». Exceptions : taux de 30 % ou 42,5 % dans certains cas dérogatoires (cf. R 381-4) Les bailleurs la demandent systématiquement 21

LA SURCHARGE FONCIERE Articles du CCH : R.331-24 (ou R 331-24-1 pour les délégataires) et R.331-25 et, pour la région IDF, articles R.381-1 à R.381-3 – arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l’Etat- circulaire 89-80 du 14 décembre 1989 Principe : subventionner la partie de la charge foncière de l’opération (en neuf) ou du prix de revient de l’opération (en acquisition de logements existants) qui dépasse une valeur de référence (valeur foncière de référence VFR x SU) Elle nécessite une participation des collectivités territoriales au moins égale à 20% du dépassement de la VFR X la SU (sauf pour le délégataire). La subvention peut varier entre 20 et 50% du dépassement de la valeur de référence (VFRXSU) de l’opération (60 % si participation CL > 40 %). Dépassement = différence entre la charge foncière réelle et la charge foncière de référence, dans la limite de : - 1 fois la valeur de référence totale en construction neuve (2 fois si taux = 60%) - 0,2 fois la valeur de référence total en AA (0,4 fois si taux = 60 % Valeur foncière de l’opération=foncier/SU Valeur foncière de référence de l’opération=valeur de référence ind ou coll*SU ind ou coll/SU totale Dépassement(=si val foncière de l’op>val foncière de réf)= la différence*SU 22

LA SURCHARGE FONCIERE C’est le chargé d’opérations qui apprécie l’octroi de cette subvention si l’équilibre le justifie et que les conditions sont remplies; elle n’est pas de plein droit et la lettre de notification préconise de la réserver à la zone A et B1. Elle est accordée pour les PLUS/PLAI, et exceptionnellement pour les PLS (petite couronne IDF notamment). Attention en ZAC => Circulaire du 14 décembre 1989 « Surcharge foncière » : veiller aux modalités d'attribution de la surcharge foncière, « en vérifiant que le caractère social de l'opération financée, justifie l'intervention de cette subvention et en tenant compte des possibilités de péréquation du coût du foncier liées aux autres activités ou aménagements générés par la ZAC. » Valeur foncière de l’opération=foncier/SU Valeur foncière de référence de l’opération=valeur de référence ind ou coll*SU ind ou coll/SU totale Dépassement(=si val foncière de l’op>val foncière de réf)= la différence*SU 23

EDITER LA DECISION Art. R 331-6 du CCH Cf. Galion (interface Galion-CHORUS) => la décision est complétée automatiquement La décision favorable est visée par le Contrôleur Financier Régional si les subventions Etat sont supérieures à un montant fixé par Région, signée par le Préfet et notifiée au demandeur. La décision comprend la localisation de l’opération, le nombre de logements et le montant de la subvention. Distribuer la décision favorable 24

LES ACOMPTES Après le financement : suivi du conventionnement APL, paiement des acomptes, suivi des livraisons, paiement du solde Art. R 331-16 du CCH 1er acompte dans la limite de 30 % après passation des marchés et sur constatation du commencement d'exécution de l'opération => pièces à demander : ordre de service, acte de vente et accord CDC si pas dans le dossier de financement, convention APL Un ou des acomptes peuvent ensuite être versés, au fur et à mesure de l'exécution des travaux => pièce à demander : Etat des dépenses (signé en original) Le montant total des acomptes ne peut dépasser 80 % du montant de la subvention Distribuer la décision favorable 25

LES ACOMPTES Dans les périodes « calmes » : identification des opérations subventionnées il y a plus de 18 mois et pour lesquelles aucune demande d’acompte n’a été effectuée identification des opérations sans paiement depuis près de 4 ans (loi n°68-1250 du 31 décembre 1968) courrier aux bailleurs leur demandant de faire leur demande de paiements ou de justifier le retard dans le lancement des OS Distribuer la décision favorable 26

LE SOLDE Art. R 331-16 du CCH Le règlement pour solde est subordonné à la justification de la réalisation des travaux. Il est versé dans la limite du montant de la subvention recalculée conformément à l'article R. 331-15 => clôture dans Galion Pièces : plan de financement définitif (signé en original), prix de revient définitif (signé en original), décomptes de tous les marchés ou commandes passés pour la réalisation du programme / état récapitulatif des dépenses définitifs (DGD), datés et signés en original, PV de réception des travaux / Déclaration d’achèvement, Vérifier acte de vente / titre de propriété, Justificatifs définitifs des marges (exemple : Qualitel, HPE, THPE ou BBC) Tableau des surfaces définitives, éventuellement avenants à la convention APL si modification des surfaces ou des marges (et revérifier que la convention APL est signée), Accords de prêts définitifs Pour la surcharge : vérifier les participations des collectivités Distribuer la décision favorable 27

DEROULE DU DOSSIER DANS GALION Dossier 2012DD0770042 Caractéristique du dossier – Informations générales, Localisation, Aides instruites Informations techniques de l'aide principale : données générales, nombre de logements, typologies, surfaces, critères de qualité, loyers, loyers accessoires, prix de revient, majorations locales subvention, calcul de la subvention Informations techniques des subventions pour surcharge foncière et prime d'insertion, calcul des subventions complémentaires Décisions de financement, plans de financement Distribuer la décision favorable 28

Questions 29

MERCI POUR VOTRE ATTENTION 30