Opérations en accession : Comptabilisation et marges Paris – le 1er juillet 2005

Programme de la journée Démarrage à 10 heures 1ère séquence : traitement comptable des opérations en accession (Intervenant : Frédéric ARNOUT– A.RE.COOP.) Repas : entre 12 h 30 et 14 h 00 2ième séquence : éclairage du cabinet Synergie-Audit sur les points d’actualité que sont,le contrôle de l’accession et la consolidation en Hlm (Intervenant :Christophe DUBOIS – Synergie Audit, Commissaire aux comptes) 3ième séquence : conclusion et perspectives pour le club DAF COOP Clôture de la session vers 17 heures

1ère séquence : traitement comptable des opérations d’accession 1ère partie : Rappel des textes et des principes comptables en vigueur 2ième partie : Les opérations en CCMI 3ième partie : Les opérations classiques en VEFA 4ième partie : Les opérations en location-accession et en P.S.L.A.

Rappel des textes et des principes comptables en vigueur 1ère Partie : Rappel des textes et des principes comptables en vigueur

1.1 – Rappel des principes comptables en vigueur Un principe général : la constatation du résultat à la livraison (l’achèvement) Définition : le résultat réel (la marge) est la différence entre le produit des ventes et le prix de revient de l’opération (coût de production en stock et les charges non incorporables aux coûts internes ou nées après l’achèvement). Avantages : méthode de calcul la plus prudente et la plus simple Inconvénients : méthode qui ne traduit pas le niveau d’activité et peut aboutir à des résultats fluctuants (pertes en phase de relance, bénéfices en fin d’activité). 2 méthodes possibles : à l’achèvement ou à l’avancement (règlement N°99-08 du CRC) Position de la fédération : Seule la méthode du résultat à l’achèvement est conforme à l’Instruction comptable et aux usages des promoteurs (cf. Lefebvre comptable, § 552). [Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les contrôleurs externes (MIILOS, les CAC reconnus dans le secteur) et les autres fédérations du logement social.] Méthode non conforme : La méthode à l’avancement n’est pas applicable, car le règlement du CRC n’a pas été transposé dans l’Instruction comptable du secteur HLM ni dans les usages et guides professionnels des promoteurs.

1.2 - Zoom sur le règlement N°99-08 du CRC Le règlement N°99-08 du CRC portant sur « le traitement comptable des contrats à long terme » substitue à la technique des produits nets partiels, désormais supprimée, le choix entre la méthode à l’achèvement ou à la méthode à l’avancement. La méthode à l’avancement nécessite … D’être en mesure d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison Que le chiffre d’affaires et le résultat soient dégagés au fur et à mesure de l’avancement Que le résultat à terminaison corresponde à des travaux exécutés et acceptés. A défaut, aucun profit ne peut être dégagé sur la base de cette méthode La capacité à estimer le résultat de façon fiable découle de 3 critères à respecter : Identifier clairement le montant des produits du contrat, Identifier clairement le montant des coûts imputables au contrat, Avoir des outils de gestion et de contrôle interne permettant de valider le % d’avancement et de le réviser au fur à mesure de l’avancement. Les contrats de construction (CCMI et VEFA) ne sont pas des contrats à long terme : pas de complexité particulière, pas d’exécution sur au moins 2 périodes comptables ni de croit à recevoir des revenus en fonction de la conformité du travail au contrat.

1.3 - Conditions d’application de la méthode à l’avancement pour ce faire, il faudrait … Avoir des opérations partiellement exécutées à la clôture Calculer la marge prévisionnelle dès la conclusion du contrat Avoir l’acceptation formelle du cocontractant Évaluer au moyen de documents comptables prévisionnels le bénéfice global de l’opération être en mesure d’estimé de façon fiable le résultat à terminaison … cela se complique dans le secteur du BTP (10 conditions en plus à respecter) … … et ce n’est pas conforme aux usages professionnels des promoteurs (cf. §552 du mémento comptable Francis Lefebvre) : Application du principe de prudence (cf. guide professionnel des promoteurs) Caractères aléatoires de la construction et de la commercialisation, notamment en VEFA, Impossibilité d’estimer de façon assez fiable le résultat à terminaison, Non prévu par l’instruction comptable du 27 avril 1992, Le règlement N°99-08 du CRC, l’avis N°99-10 du CNC sur les contrats à long terme et la norme IAS 11 relative aux contrats de construction ne peuvent s’appliquer valablement à notre secteur.

1.4 – Évolution prévisible des textes en vigueur Refonte de l’Instruction comptable de 1992 Fin 1er semestre 2004 : création d’un groupe de travail de refonte des instructions comptables des organismes (e.s.h., coopératives, offices/OPAC et SEM) faire du 3 en 1 : une instruction comptable unique et actualisable applicable à tous les organismes dans un document supportant les mises à jour (type classeur) Caler au mieux les avis du CNC du 23 juin 2004 et les règlements du CRC Un projet d’avenant à l’Instruction pour juin 2005 : ce projet vous sera envoyé Aucune évolution de prévue quant à la valorisation des stocks ni des marges Incorporation des normes IAS et IFRS Pour l’établissement des comptes individuels, l’incorporation éventuelle des normes IAS et IFRS se fera sur un rythme très lent et très progressif. L’évolution pourrait être plus rapide pour les comptes consolidés des sociétés non HLM et non cotés (cf. séquence 2).

1.5 - Que faire pour chaque secteur de l’accession ? En diffus, et notamment en CCMI : Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, etc.) Dégager les marges à la livraison En VEFA classique : Dégager les marges à la livraison pour chaque lot vendu (si connaissance précise des coûts) A défaut, provisionner les marges partielles et dégager la marge globalement une fois tous les lots livrés (et les coûts connus) Provisionner les pertes à la clôture et à terminaison (retards, surcoûts etc.) En location-accession : Dégager le résultat de gestion sur les redevances Constater les provisions au titre de la remise annuelle sur le prix de vente Dégager les marges au moment du transfert de propriété En lotissement : Constater les produits au transfert de propriété mais provisionner les travaux restant à terminer A défaut, neutraliser la marge par une provision et attendre la livraison complète de l’opération.

1.6 – Quels coûts pour quels secteurs de l’accession ? Tableau synthétique des coûts de chaque secteur de l’accession Points particuliers : CCMI : Pas de coût lié au terrain ni aux travaux de VRD Pas de garanties à prendre comme en VEFA (SGA, garantie d’achèvement) VEFA : Secteur d’activité ouvert et large Cotisation SGA, garantie intrinsèque pour les SCP et extrinsèque pour les SCI Location accession : Prendre les charges d’intérêts des PSLA obtenus

2ième Partie : Les opérations en CCMI

2.1 – Ventilation des nature de charges dans les coûts Prix de revient Charges par nature Coût de production Conclusion : Répartition des natures de coûts proche de la ventilation des charges prévues aux annexes

2.2 – Coût de production ou prix de revient ? Coût de production comprend surtout des charges d’exploitation : Coûts externes : 601 : Achats de terrains, 605 : Travaux et honoraires 608 : Frais annexes de construction 63- : Impôts et taxes affectables à l’opération 661 - : Charges d’intérêts des crédits relais et préfinancements de l’accession Coûts internes sont les coûts de fonctionnement suivants : 64- : Frais de personnel (affectés durant la période de construction) 6-- : Frais divers (affectables durant la période de construction) Prix de revient comprend en plus du coût de production, les frais de structure : 61/62 : charges externes et autres charges externes (hors loyer du siège) 63 - : Impôts et taxes sur l’activité non affectables à l’opération 64 - : Charges de personnel des opérationnels non affectables à l’opération 66 (sauf 661- et ) : Charges financières (hors financements administratifs) 68 : Dotations aux amortissements (hors bâtiments et matériels administratifs) Éléments non incorporables au prix de revient proviennent : 67 : Charges exceptionnelles Charges non ventilables : dépenses du siège (loyer, salaires, I&T, frais fi., amortissements)

2.3 - Distinction dans le temps entre les stocks et les charges Décision d’investir Ordre de service Date d’achèvement Conclusion : Cette distinction est reprise dans les annexes règlementaires (cf. VI.I État de l’actif fiche N°15)

2.4 – Illustration : les annexes règlementaires Modèle d’état règlementaire : Extrait de IV.1 État de l’actif fiche n°15 35 - Immeubles achevés Conclusion : Cette distinction est coût de production et prix de revient est bien marquée dans les annexes

2.5 – Quels coûts de construction dans le compte 605 ? Liste des corps de métier entrant dans le coût de la construction : 1 - structure 2 - charpente 3 - couverture 4 - menuiseries extérieures 5 - menuiseries intérieures 6 – plâtrerie, isolation 7 - peinture faïence 8- électricité, ventilation 9 – plomberie, sanitaire 10 - chauffage 11 - sols collés 12 - sols scellés 13 - ravalement 14 – ascenseur (programme collectif en groupé)

2.6 – Présentation de l’activité en CCMI L’activité en CCMI se caractérise par : Un permis de construire déposé en diffus (par l’accédant) Un suivi (et des marchés) par chantier de maisons individuelles Un chiffre d’affaires, un coût de production et une marge clairement individualisés Une marge constatée à la livraison (remise des clés à l’accédant) L’accédant fait sienne du terrain et des travaux de VRD Les pertes à la clôture ou à terminaison doivent être provisionnées Exemple d’un contrat de CCMI :

2.7 – Détermination des coûts internes (1/2) Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction

2.7 – Détermination des coûts internes (2/2) Conclusion : les coûts internes se limitent à 10.025

2.8 – Détermination des produits constatés d’avance Rappel : les contrats signés sont enregistrés dans le chiffre d’affaires. A la clôture, le chiffre d’affaires des lots signés non livrés est neutralisé en produits constatés d’avance, notamment en cas de paiement confiance (5%-95%). Synthèse : la fraction non exigible des créances peut être rapprochée des produits constatées d’avance sur ventes de lots (81.070 €)

2.9 – Détermination des provisions pour risques & Charges Rappel : Obligation de passer les provisions pour pertes à la clôture et à terminaison Exemple numérique de provisions à constituer : Les provisions pour pertes à la clôture Nouveaux éléments du coût de production : 1.500 € (déjà en stock) Les provisions pour pertes à terminaison Futurs éléments du coût de production : 2.000 € -1.500 € = 500 € Total des provisions pour pertes est de 2.000 € (perte sur la marge)

2.10 – Règles en matière de TVA sur appels de fonds Rappel : La règle générale est l’option pour la TVA sur les encaissements et non sur les débits compte tenu de la nature des prestations, à savoir prestations de services Exemple d’un appel de fonds : TVA collectée sur l’appel : 794,50 € TVA collectée à reverser : 737,45 €

Les opérations en VEFA classique 3ième Partie : Les opérations en VEFA classique

3.1 – Présentation de l’activité en VEFA L’activité en VEFA se caractérise par : L’achat du terrain, l’existence de coûts annexes, et de travaux de VRD Un programme immobilier à comptabiliser à l’opération et non lot par lot Une grille de commercialisation, un budget d’opération, une valeur en stock à l’opération Après la DAT : - la possibilité de livrer les lots au fur et à mesure - l’impossibilité d’inscrire de nouveaux éléments en stock ni de prendre des coûts internes Les sorties de stocks se font normalement à l’opération : - c’est à dire, quand tous les lots sont livrés aux accédants - ou bien, au fur et à mesure des livraisons de lots. Cela nécessite alors de neutraliser les marges sur les lots livrés par une provision sur opérations immobilières en accession.

3.2 - Un exemple d’opération en VEFA : Détail des éléments de l’opération immobilière : Détail de la grille TTC de commercialisation du programme : Synthèse : opération financée sur fonds propres à 93,5% avec une marge de 7.334 €

3.3 - Un exemple de formation de prix de vente (T5) Détail de la formation des prix de vente du grand T5 (prix de revient 97.810 €) : Marge brute prévisionnelle : 105.144 € (P.V) – 97.810 € (PR) = 7.334 €

3.5 – Détermination des coûts internes Rappel : les coûts internes sont des frais de fonctionnement (ex : salaires directs) qui par leur nature sont incorporables au coût de production durant la période de construction Synthèse : coût de production 1.267.000 € dont coûts internes 130.000 €

3.6 – Livraison d’un T5 et provision de la marge Rappel : Obligation de passer les provisions en cas de livraison partielle de l’opération Exemple : livraison du grand T5 (prix de vente : 105.144 €) Provision de la marge à la clôture : Prix de vente (105.144 €) – coût de production (97.810 €) = 7.334 € (marge)

3.7 – Livraison complète de l’opération Rappel : Livraison des autres lots et reprise de la provision sur le lot livré Marge sur l’opération : Prix de vente (1.256.856 €) – stock (1.169.190 €) = 87.666 € 87.666 € + 7.334 € (reprise de provision) = 95.000 € (marge initiale totale)

3.8 – Appels de fonds et produits constatés d’avance Rappel : PCA à la signature : 105.144 €. Les appels de fonds mouvementent des comptes de créances sur acquéreurs. Synthèse : En l’absence de livraison, les produits constatés d’avance ne sont pas mouvementés à la clôture de l’exercice.

Les opérations de location-accession en PSLA 4ième Partie : Les opérations de location-accession en PSLA

4.0 – Présentation de l’activité en LA-PSLA L’activité de location accession en PSLA se caractérise par : Une opération avec des agréments au logement délivré par la DDE Une TVA avec le régime de la LASM Une exonération de TFPB sur les 15 premières années Un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5% du prix de vente Une imputation possible du dépôt de garantie sur les premières redevances Aucune obligation de rémunérer le dépôt de garantie ni la part acquisitive Une remise annuelle minimale de 1.5% sur le prix de vente ou l’application de la décote (rétrocession au locataire accédant du remboursement de l’emprunt)

4.1 - Un exemple d’opération en PSLA : Détail des éléments de l’opération immobilière : Financement : une avance remboursable de 7 K€/lot et un PSLA pour le reste

4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 1) : Détail de la formation des prix de vente de l’opération (avec le bénéfice de la LASM) TVA à 5,5% : 97.810 € * 5,5% = 5.379 € Prix de revient total : 97.810 € (P.R) + 5.379 € (TVA en LASM) = 103.189 € Marge : 110.523 € (P.V) – 103.189 € (PR) = 7.334 €

4.1 - Un exemple d’opération en PSLA (suite 2) : Les hypothèses du contrat de location-accession : Dépôt de garantie : 5% * 110.523 € = 5.526 € Levée d’option au bout de 5 ans Redevance totale : part locative de 501 € + part acquisitive de 124 € = 625 € Annuité d’emprunt : 72.038 € Quotité de l’emprunt : 103.190 € / 1.336.685 € * 1.245.685 € = 96.189 € (Attention : dans coop-option, le calcul se fait en % de la surface utile) Quotité de l’annuité d’emprunt : 103.190 € /1.336.685 € * 72.038 € = 5.561 € Frais de gestion annuels facturés dans la redevance locative : 450 €

4.2 – Comptabilisation de la TVA avec le régime de la LASM Déclaration du crédit de TVA Remboursement du crédit de TVA A l’achèvement de l’immeuble Acquittement de la TVA 5.5% sur la LASM (1 an après la DAT, au plus tard)

4.3 – Signature du contrat préliminaire et dépôt de garantie Dépôt de garantie est porté sur un compte spécial de la coopérative Dépôt de garantie perçu et imputé ensuite aux redevances :

4.4 – Les opérations de l’année 1 Redevance année 1 Remboursement du PSLA par l’organisme

4.4. – Les opérations de l’année 1 (suite) Inventaire comptable : provision pour remise annuelle (1,5%) Compte de résultat de l’année 1 : Résultat : frais de gestion facturés au locataire-accédant, soit 450 €

4.5 – Les opérations de l’année 2 Redevance : Indexation des frais de gestion sur l’ICC à 1,75%, soit 458 € de frais de gestion Remboursement du PSLA par l’organisme

4.5 – Les opérations de l’année 2 (suite) Remise annuelle sur le prix de vente Compte de résultat sur l’année 2 Résultat : frais de gestion indexés sur l’évolution de l’ICC (1.75%), soit 458 €

4.6 - Les opérations des années 3, 4 et 5 Provision pour remise de l’année 3 : Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 1.855 € Ct : 704700 Logements en Location-accession 1.855 € Provision pour remise de l’année 4 : Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 1.929 € Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 1.929 € Provision pour remise de l’année 5 : Remboursement de l’année 5, soit 2.006 € (5.661 € - 3.555 €) 1 - Provision pour charges : 7.334 € -1.715 € -1.783 € -1.855 € -1.929 € = 52 € Dt : 682860 Dot. aux provisions pour charges sur op. immob. 52 € Ct : 158600 Prov. Pour charges sur op. immob. 52 € 2 - Provision sur le stock achevé : 2.006 € - 52€ = 1.954 € Dt : 682730 Dot. aux prov. pour dépréciations des actifs circulants 1.954 € Ct : 395000 Prov. pour dépréciation des immeubles achevés 1.954 €

4.7 –La levée d’option et vente du logement Les hypothèses de la levée d’option : Cumul de la part acquisitive : + 7.364 € Remise sur 5 ans : - 9.288 € Prix de vente à la levée d’option : 110.523 € - 9.288 € = + 101.236 € Créance sur l’acquéreur : 101.236 € - 7.364 € = + 93.872 € Rappel des frais de gestion annuels facturés dans la redevance : 450 € Rappel de la marge théorique de départ : 7.334 € Total des remboursements déjà effectués : 9.288 € Remboursement anticipé à faire : 96.189 € - 9.288 €= 86.902 € Quotité d’avance à restituer : 7.000 €

4.7 – La levée d’option et vente du logement (suite) Constatation de la vente Sortie de l’immeuble livré et vendu Reprise sur provisions

4.8 - Compte de résultat de l’année 5 : Synthèse du compte de résultat de l’année 5 : Résultat : marge brute 7.334 € + frais de gestion 450 € = 7.784 €

4.9 - Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 Détermination des résultats dégagés sur les 5 ans : Synthèse des résultats : 1. Résultats sans indexer les frais de gestion sur l’ICC : 9.584 € [(450 € * 5 ans) + 7.334 € = 9.584 €] 2. Résultats en indexant les frais de gestion sur l’ICC : 9.664 € (2.330 € + 7.334 € = 9.664 €) 3. Résultats avec indexation la redevance locative ICC : 10.654 € (3.320 € + 7.334 € = 10.654 €)

4.9 – Comptes de résultat cumulés années 1 à 5 (suite) Détermination de la marge en € constants de l’année 1 : Conclusion : Les frais de gestion (450 €) permettent de financer la non levée d’option des années 1 et 2 Au delà, il faut actualiser la redevance locative sur l’ICC ou réduire la remise maximale et … … prendre en compte les produits financiers obtenus par le placement de la redevance acquisitive sur la base de taux du livret A (2,25%), soit 426 € de revenus complémentaires.

4.10 – Transfert dans le patrimoine Transfert du bien dans le patrimoine locatif Constater les amortissements (durée résiduelle d’utilisation : 50 – 5 = 45 ans)

4.12– En cas de non levée d’option (suite) Constater les amortissements dérogatoires pour respecter l’égalité AT/AF En cas de logement non conventionné : restitution du différentiel de TVA à l’Etat Remarque : Cette TVA est aussi due, pour le même montant, en cas de vente classique à un accédant ou un autre tiers.

www.hlm.coop A.RE.COOP. tél. : 01 40 75 79 48 Frédéric ARNOUT tél. : 01 40 75 78 53

Etats financiers et comptabilité distincte d’activité 5ième Partie : Etats financiers et comptabilité distincte d’activité