Les coopératives d'habitants Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif 2012 Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif 2012 Atelier B9 : Les coopératives d'habitants

Association HABICOOP Association loi 1901 créée en 2005 Promotion et accompagnement des coopératives d'habitants en France Membre de la CNAP et du RAHP Une demi-douzaine de projets accompagnés en Rhône-Alpes et d'autres à distance Projet pilote : Village Vertical de Villeurbanne

Les coopératives d'habitants à l'étranger 3 Suisse : 5% du parc immobilier, jusqu'à 20% dans les grandes villes Norvège : 15% du parc immobilier, 40% à Oslo Allemagne : 6% du parc immobilier

Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement 4 Ouverture sur le quartier, mixité, échanges et solidarité Implication des coopérateurs, mutualisation d'espaces et de services, réduction du nombre d'intermédiaires

Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement 5 Propriété collective : une société, coopérateurs propriétaires de parts sociales Non spéculation : valeur des parts sociales indépendante de la valeur du bien immobilier Démocratie : une personne = une voix Les coopérateurs sont collectivement propriétaires et individuellement locataires

Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement 6 Loyers au coût réel d'exploitation de l'immeuble (inférieurs au prix du marché) Propriété durable par la coopérative et gestion collective : Provision pour Grosses Réparations (PGR) et prise en compte des vacances et impayés

Les coopératives d'habitants Montages idéaux : Coopérative locative et coopérative à capitalisation

Création de la coopérative 8

Montage idéal : la coopérative locative 9

Montage idéal : la coopérative locative 1010 Achat de parts sociales à l'entrée puis paiement d'un loyer et des charges locatives Montage financier adapté permettant d'atteindre un loyer inférieur aux loyers pratiqués sur le marché Adaptation du montant des parts sociales d'entrée aux capacités financières du coopérateur

Montage idéal : la coopérative locative 1111 Une fois les emprunts principaux remboursés : différence entre loyers et coût réel pourrait abonder un fond de développement Permet loyer faible et lissé Emprunts de longue durée avec garanties d'Etat ou de collectivités

Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 1212

Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 1313 Acquisition progressive de parts sociales Capitalisation des parts sociales ne tenant compte que du coût de la vie A l'entrée, redevance adaptée aux capacités financières du coopérateur

La coopérative à capitalisation individuelle : évolution de la redevance 1414

Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 1515

Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle 1616 A terme, paiement des charges de propriétaire et PGR Prêt rechargeable pour réemprunter lors du départ d'un coopérateur

Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement 1717 Double statut du coopérateur: associé de la coopérative et locataire : la perte d'un des deux statuts entraîne la perte de l'autre Le coopérateur n'est pas imposé sur l'impôt sur le revenu lors de la vente ou de la cession de ses parts sociales Développement d'une activité commerciale à titre accessoire (contribuant entretien lieux de vie collective) et/ou activités de services

Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement 1818 Parts en industrie permettant de valoriser l'apport travail Emprunts et garantie : sécurisation des projets et de tous les acteurs Attributions : logements sociaux comme condition à l'octroi de prêts à taux bonifiés Démembrement de la propriété : modèle des Community Land Trust

Démembrement de la propriété 1919

Les coopératives d'habitants Montage actuel : Exemples de La gargousse et du Village Vertical de Villeurbanne

Montage actuel 2121 Société par actions simplifiée (SAS) à capital variable assujétie à la loi de 1947 Double statut du coopérateur Epargne sous forme de comptes courants d'associés (PLS)

Montage actuel : fonctionnement de la coopérative 2222

La Gargousse

La Gargousse Réhabilitation en centre urbain 2424 Réhabilitation en centre urbain Citoyens engagés dans le quartier, vie associative 7 logements 1 salle commune, 1 buanderie, 1 atelier 4 ménages

La Gargousse Financement PLS Partenariats : 2525 Grand Lyon : bail emphytéotique Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de second rang

La Gargousse Apports en fonds propres 13% Financement PLS 2626 Apports en fonds propres 13% Financement PLS Loyer PLS : 8,33e / m2 / mois Redevance : 10,94e / m2 / mois Partenariats : Grand Lyon : bail emphytéotique Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de second rang

La Gargousse Exemple de répartition des dépenses de la coopérative (27ème année) 2727

La Gargousse 2828 Exemple T3 de 64m 2 : situation initiale

La Gargousse 2929 Exemple T3 de 64m 2 : départ au bout de 15 ans :

Le Village Vertical de Villeurbanne

Le Village Vertical de Villeurbanne 3131 R+4 et attique, 1 niveau sous-sol 24 logements en accession sociale 14 logements pour la coopérative d'habitants dont : 10 logements VVV (9 PLS et 1 libre) 4 PLAI résidence sociale 100m2 d'espaces communs + chambres d'amis

Plan des espaces commun du rez-de-chaussée (VVV) 32 32 32

On accorde ses violons... Objectifs thermiques mieux que BBC (21kWhep /m² chauffage ; 34 kWhep ECS) Structure bois béton Chauffage mixte : granulé bois +gaz ECS , PAC sur air extrait PV (production 28kWhep) Labels BBC effinergie et H&E

La maîtrise d'ouvrage 34 Un travail partenarial avec RSH, co-maître d'ouvrage Une méthode de travail adaptée : des réunions plus régulières entre les 2 maîtres d’ouvrage et les architectes un permis de construire signé en co-titularité (possibilité de substitution dans l'attente des statuts de la SAS) un engagement foncier de chaque maître d'ouvrage une convention régissant les obligations de chaque partenaire : délégation de maîtrise d'ouvrage, portage et préfinancement 34 34

Parlons finances Plan de financement Redevance pour le PLS 420 K€ apports des coopérateurs (PS) et subventions (soit env. 34K€ pour un T3) 1 500 K€ emprunts PLS (40 et 50 ans) Redevance pour le PLS R=8+2,45€/m² su/mois Soit pour un T3 de 65 m² 680€ dont 160€ de CCA +60€ /mois pour le parking

Les clés de la réussite du projet 36 le facteur temps : le temps nécessaire pour l’apprentissage du métier de « promoteur » par la coopérative d’habitants le temps de la décision collective le temps de la réalisation … jusqu’à la livraison le facteur technique : les contraintes budgétaires et le nécessaire arbitrage les incertitudes : financière, photovoltaïque, écologique le facteur confiance : la volonté d’aboutir ensemble et la valeur d’exemple la capacité à décider rapidement et en synergie 36 36

Accompagnement reconnu : HABICOOP ingénierie sociale et immobilière Le Village Vertical : la première coopérative d'habitants démarche de projet reproductible 37 Phase conception : Accès au foncier ZAC, collectivités :En cas de défaillance de la coopérative d’habitants, RHONE SAONE HABITAT, bailleur promoteur, peut proposer une reprise totale de l’opération (logements sociaux ou accession sociale) + tarif aidé Accompagnement reconnu : HABICOOP ingénierie sociale et immobilière Phase vie de la coopérative : Modulation d'intervention en cas de défaillance financière de la coopérative : « contre garantie » 37 37

Attentes juridiques 38 Coopérateur : accédant à la propriété (fiscalité cession, emprunt personnel accès PS) APL sur l'ensemble de la redevance + PS initiales IS, loyers < loyers prix du marché Un seul document juridique entre le coopérateur et la coopérative (locataire et détenteur de PS) Relation avec un tiers Versement boni de liquidation MOD Ouverture partenariat aux OPH La révision coopérative Parts sociales en industrie

Attentes financières 39 Lissage de la redevance par des emprunts de longue durée Gestion des Entrées et sorties (modèle VV et modèle coopérative à capitalisation individuelle) Modèle financier de vie de la coopérative (PGR, Vacances /impayés)