Cafés de l'info jeunesse Café de l'info 3/2014 Le droit du bail « Café comme chez soi » 25 septembre 2014

Thème 1 – le bail et les questions d’argent Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation Julie a signé un bail de résidence principale d’une durée de 3 ans le 31 janvier 2013, avec entrée en vigueur au 1er février. Elle paie un loyer mensuel de 500 euros. Durant le mois de septembre 2014, elle croise son propriétaire qui l’informe qu’il compte indexer le loyer à partir du mois d’octobre et que celui-ci devrait désormais avoisiner les 530 euros/mois. Julie pensait qu’une fois le contrat de bail signé, il n’était plus possible de le modifier. Cette pratique est- elle légale ? Que peut-elle faire pour vérifier que cette modification du loyer est correcte ?

Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation - Principe : pas de modification unilatérale du loyer. - Si indexation -> conditions doivent être respectées : →Contrat écrit→indexation pas exclue expressément →Demande écrite - Indexation : 1x/ année de location, au plus tôt à la date anniversaire du bail - Si demande en retard : arriérés pour 3 mois maximum. - Montant = calcul précis -> voir outil calculateur. http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_cons ommation/calculateur_loyer/

Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation -> Dans le cas de Julie : - Conclu par écrit -> OK ; - L’indexation pas expressément exclue par le contrat - >vérifier dans contrat ; - Demande écrite -> tant que pas de document écrit de son bailleur-> aucune indexation ; - Une fois par année, date anniversaire du bail -> anniversaire du bail est passé; -Si demande en retard,récupérer la différence 3 mois qui précèdent le mois de la demande -> ici mois de juillet, août et septembre 2014 ;

Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 1 - Indexation le montant de l’indexation fait l’objet d’un calcul précis, expliqué à l’article 1728 bis du CC : Loyer de base (500) X nouvel indice (100,6) = 505 Indice de départ (99,41) ->Le propriétaire de Julie peut lui réclamer un loyer de 505 € à partir du mois suivant sa demande. Base légale : Article 6 de la loi sur le bail de résidence principale et article 1728 bis du Code civil. Outil calculateur de loyer : http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_con sommation/calculateur_loyer/

Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 2 – Révision du loyer Alexandre loue un appartement depuis septembre 2009, pour lequel il paie un loyer de 600€/mois. Il s’agit d’un contrat de bail de 9 ans. En avril 2014, il reçoit un courrier de son bailleur, lui indiquant qu’en raison des travaux récemment effectués dans l’appartement (rafraîchissement de la façade et pose de nouveaux châssis), il désire convenir d’une augmentation du loyer. Alexandre n’est pas très enclin à payer un loyer plus élevé…Son bailleur fait toutefois mention d’une éventuelle action en justice. Alexandre est-il obligé d’accepter ? Comment peut-il savoir si son bailleur est dans son bon droit en agissant de la sorte ?

Cafés de l'info jeunesse Thème 1 – le bail et les questions d’argent CASUS 2 – Révision du loyer Révision du loyer doit se faire : De commun accord entre parties ; Entre le 9ème et le 6ème mois précédant l’expiration de chaque triennat. →Si locataire pas d’accord : propriétaire porte affaire devant juge de paix. Action en justice doit être intentée à un moment précis : entre le 6ème et le 3ème mois précédant l’expiration du triennat en cours. Juge accorde révision du loyer dans 2 hypothèses : Si valeur locative normale du bien est de 20% > par rapport au loyer actuel en raison de circonstances nouvelles. Si valeur locative du bien a augmenté de 10% en raison de travaux effectués.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…) CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire Jean-Luc a signé un contrat de bail de résidence principale d’une durée de 9 ans le 1er août 2013. Il souhaite maintenant, en septembre 2014, le rompre avant son terme pour quitter le logement, et il vient d'envoyer son préavis. Il est stipulé dans le contrat que « l'indemnité de rupture ne sera pas due par le preneur uniquement si celui-ci retrouve un nouveau locataire au moment de son départ, agréé par le bailleur et sans frais pour celui-ci ». Mais Jean-Luc s'inquiète de savoir combien de fois son bailleur peut rejeter ses propositions de locataire, et s'il peut partir avant la fin de son préavis. Jean-Luc s'est également rendu compte que le contrat de bail n'était pas enregistré.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…) CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire Bail de 9 ans : locataire peut rompre le contrat à tout moment, à certaines conditions: 1) Préavis de 3 mois ; 2) Indemnités si dans les 3 premières années de location (3 mois d'indemnités pour la 1e année, 2 mois pour la deuxième et 1 mois pour la 3e). A partir de la 4e année de location, même préavis à envoyer, mais plus d'indemnités à payer. Les parties peuvent toutefois convenir de certaines clauses pour éviter le paiement d'indemnités.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…) CASUS 1 – longue durée et remplacement locataire Base légale : Article 3, §5 de la loi sur le bail de résidence principale du 20 février 1991. Outil de vérification de l'enregistrement : http://www.belgium.be/fr/impots/droits_d_enregistrement/cont rat_de_location/

Cafés de l'info jeunesse Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…) CASUS 2 – Courte durée transformé Jeanne est locataire depuis 12 ans. Elle a signé un bail d'un an le 24 avril 2002. Dans le contrat, la clause suivante est prévue : « À défaut d'un congé notifié au moins 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit pour la même durée et aux mêmes conditions ». Jeanne n'a jamais signé de nouveau bail et le propriétaire est décédé il y a peu. Le fils du propriétaire a envoyé un courrier à Jeanne en indiquant qu’il était dorénavant le nouvel interlocuteur et qu’il souhaitait modifier les conditions du contrat de bail. Pour raisons personnelles, Jeanne souhaite quitter au plus vite le logement, à savoir dans un mois et demi maximum. Elle s’interroge par rapport aux nouvelles conditions que pourrait lui imposer le nouveau bailleur. Elle se demande également si elle peut rompre le contrat rapidement.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2– les problèmes de fin de bail (préavis, indemnités,…) CASUS 2 – Courte durée transformé Quand propriétaire change (par vente ou décès) : le nouveau propriétaire est tenu de reprendre les baux en cours aux mêmes conditions. Après grand nombre d'années de location → considère le contrat comme bail de 9 ans, début : installation du locataire. → Jeanne peut donc partir avec préavis de 3 mois et sans indemnités. Pour raccourcir préavis : seule option= arrangement à l'amiable avec le propriétaire. Si propriétaire accepte - >décisions par écrit signé Base légale : Article 1742 du Code civil. Loi sur le bail de résidence principale ; article 3, §6, alinéa 5.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2 : les problèmes de fin de bail (préavis indemnités) CASUS 3 - Rupture par le propriétaire Désiré vient de signer son contrat de bail d'un an avec le propriétaire, et est supposé faire l'état des lieux et la remise des clés le week-end prochain. Il emménagera également à ce moment-là. Toutefois, avant même l’emménagement, le propriétaire souhaite déjà résilier le bail car il souhaite venir habiter dans les lieux. Désiré est inquiet car il a déjà donné son préavis pour son logement actuel. Il se demande comment faire pour retrouver un nouveau logement rapidement pour ne pas se retrouver dehors avec sa femme et ses trois enfants.

Cafés de l'info jeunesse Thème 2 : les problèmes de fin de bail (préavis indemnités) CASUS 3 - Rupture par le propriétaire Baux de courte durée : ne peuvent être rompus avant leur terme (ni par le locataire ni par le propriétaire) Contrat a été signé : même si remise des clés et état des lieux pas encore réalisés → propriétaire ne peut rompre le contrat pour occupation personnelle. Bail de 9 ans : rupture à tout moment pour occupation personnelle possible moyennant un préavis de 6 mois. Vérifier si clause particulière de rupture anticipée, si c'est le cas, voir si propriétaire respecte les modalités. Base légale : Loi sur le bail de résidence principale, article 3, §2.

Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 1 – Vie privée + conflit Loïc loue une chambre dans un appartement divisé en plusieurs kots pour étudiants. Il rencontre des problèmes avec son propriétaire qu’il trouve trop intrusif. Celui-ci entre très souvent dans les parties communes de l’appartement et ce, sans prévenir. Il envoie également des e-mails en disant qu’il va venir vérifier si la vaisselle a été faite ou encore, si certaines choses sont bien rangées. Dans le contrat de bail que Loïc a signé, il existe une clause qui mentionne « Le bailleur a accès à tout moment aux parties communes ». Quels sont les droits de Loïc face à cette situation ?

Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 1 – Vie privée + conflit Principe -> contrat = loi des parties. Loïc et son bailleur sont liés par le contrat signé et doivent le respecter. MAIS on ne peut abuser de son droit -> propriétaire doit permettre jouissance paisible du bien loué. Intrusions incessantes = perturbation de cette jouissance paisible. → Plusieurs stades dans règlement de conflit : - Tentative de règlement à l’amiable  - Courrier ferme et officiel (par recommandé) - Juge de paix : ->conciliation ->jugement

Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 2 – Entretien et réparations Manon loue un appartement depuis plusieurs années. Elle vient de faire réaliser l’entretien annuel de la chaudière par un chauffagiste agréé. Il s’avère qu’une pièce de la chaudière doit être remplacée. Le bailleur de Manon estime que le remplacement de la pièce est aux frais de celle-ci. Manon reste perplexe…comment être certaine qu’elle ne se fait pas avoir ?

Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 2 – Entretien et réparations Le locataire: entretenir le bien et les réparations locatives. -Exemples d’entretien : tondre pelouse, ramoner cheminée, entretenir chaudière, etc. -Exemples de réparations locatives : réparation d’un interrupteur, d’un robinet qui fuit, etc. Le bailleur: réparations autres que réparations locatives (grosses réparations, réparations liées à la vétusté, l’usure normale ou la force majeure). Si Manon a toujours bien procédé à l’entretien de la chaudière et pas de mauvaise utilisation → remplacement pièce = grosse réparation-> prise en charge par le bailleur.

Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 2 – Entretien et réparations Base légale : Article 2, §2 de la loi sur le bail de résidence principale. Articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil.

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Emilie est locataire d’un appartement qui se situe au premier étage, au-dessus d’un night-shop. Depuis quelques temps, de fortes odeurs proviennent du night-shop. En outre, l’appartement d’Emilie est infecté de cafards et, à certains moments, de souris. Emilie a tenté, à plusieurs reprises, d’en toucher un mot à son bailleur, également propriétaire du night-shop, mais celui-ci fait la sourde oreille. Que peut faire Emilie face à cette situation invivable ?

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Etapes : → Déterminer responsabilité problème → Essayer de régler problème avec propriétaire Si échec, divers moyens d’action : - Juge de paix  - Commune - Région

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité - Juge de paix : examinera la relation contractuelle entre locataire et le propriétaire Peux prendre diverses mesures : l’exécution de travaux afin de mettre le bien en conformité avec les normes de salubrité ; la résiliation du bail aux torts du bailleur ; la diminution du loyer en attendant l’exécution de travaux ; l’obtention d’indemnités ; …

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité - Niveau communal : état de l’immeuble et à ses conséquences pour la sécurité des habitants de la commune (le bourgmestre peut prendre un arrêté : ordonner des travaux, la démolition, à en interdire l’occupation arrêté d’inhabilité), Pas assurée d’être relogée ou d’obtenir des indemnités. - Région : enquêtes de salubrité. Conséquences : Bruxelles -> DIRL (direction de l’inspection régionale du logement) Wallonie -> SPW (service public de Wallonie)

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 3 – Salubrité Base légale : Arrêté royal du 8 juillet 1997 (déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité). - Code wallon du logement. - Code bruxellois du logement.

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 4 – Expulsion Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 4 – Expulsion Valérie est propriétaire d’un appartement, qu’elle loue à un jeune homme. Celui-ci vient de perdre son travail et n’arrive plus à assumer le paiement du loyer et des charges. Valérie, a tenté de trouver un arrangement à l’amiable avec son locataire (proposition d’étalement des paiements), mais la situation ne s’arrange pas. Valérie a besoin de ces rentrées d’argent mensuelles pour pouvoir rembourser son prêt à la banque. Elle ne voit d’autres solutions que d’expulser son locataire afin d’en trouver un(e) nouveau (-elle). Comment doit-elle s’y prendre ? Combien de temps la procédure va-t- elle durer ?

Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 4 – Expulsion Cafés de l'info jeunesse Thème 3 – droits et obligations des parties CASUS 4 – Expulsion Propriétaire doit respecter procédure prévue par la loi. Intenter une action auprès du juge de paix. Tentative de conciliation obligatoire. Si échec → jugement qui prononce expulsion. Signification du jugement par huissier de justice. A partir de la signification -> attendre 1 mois pour expulsion. Base légale Articles 1344 ter à 1344 septies du Code judiciaire.

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 1 – La colocation et la clause de solidarité Robert et ses trois amis souhaitent louer une maison 4 chambres en colocation. Ils ont trouvé une maison dont le propriétaire est d'accord de faire ce type de contrat. Cependant, le propriétaire ne souhaite avoir qu'un seul nom sur le bail, et Robert se demande si cela est avantageux pour tout le monde. Les parents de Robert préféreraient que tous les noms soient prévus dans le contrat avec une clause de solidarité. Ils demandent donc à Robert de tenter de persuader le propriétaire avant de signer. Robert ne sait pas ce qui est le mieux…

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 1 – La colocation et la clause de solidarité Colocation : plusieurs possibilités de contrats : - Bail comprenant tous les noms et signatures de tous les colocataires ( + éventuelle close → remplacement de colocataires) + close de solidarité. → Obligations du bail → concernent tous les signataires - Bail comprenant une seule personne (→ 1 signature) → la personne en question = responsable de contrats de sous- location → Signataire seul responsable

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 2 – L'état des lieux et la garantie locative Marjorie va bientôt réaliser son état des lieux d'entrée. Le propriétaire lui a dit qu'il n'était pas nécessaire qu'elle soit présente puisque c'est un expert qui va s'en occuper, et ce aux frais de Marjorie. Le propriétaire exige également une garantie locative en liquide de 3 mois de loyer. Marjorie n'y connaît pas grand-chose, mais cela ne lui semble pas correct. Elle aimerait connaître ses droits et ceux du propriétaire par rapport à cela.

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 2 – L'état des lieux et la garantie locative Etat des lieux : - Réalisé en présence et signé par les 2 parties. - Soit réalisé par bailleur et preneur, soit expert → frais partagés Garantie locative : 3 possibilités : - Compte individuel ouvert par le preneur, intérêts → preneur - Garantie bancaire (payable mensuelement, max 3 mois) - Garantie bancaire-> CPAS ( max 3 mois) ! pas de liquide ! Base légale : Articles 1730 et 1731 du Code civil (état des lieux). Article 10 de la loi sur le bail de résidence principale (garantie locative).

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 3 – L'usure locative et la restitution Pauline va quitter son bien qu’elle loue depuis 15 ans. À l'époque, aucun état des lieux n'avait été réalisé. Entre-temps, le bien a changé de propriétaire, et aucune modification n'a été apportée au contrat. Le nouveau propriétaire a réalisé seul un état des lieux de sortie et Pauline n'est pas d'accord avec le document. En effet, le montant total réclamé via l'état des lieux se rapproche étrangement du montant de la garantie locative et permet de refaire l'appartement (peinture, ponçage du parquet,…). Pauline pense que le propriétaire est malhonnête et qu'il souhaite faire refaire tout l'appartement à ses frais à elle. Elle estime qu'après tant d'années dans le bien, il est normal que certaines choses soient usées, mais comment le prouver et comment raisonner le propriétaire ?

Cafés de l'info jeunesse Thème 4 – les modalités du bail (garantie locative, état des lieux, colocation,…) CASUS 3 – L'usure locative et la restitution Pas d'état des lieux d'entrée → état des lieux de sortie inutile. Vétusté : à constater par un expert ! Ne pas signer un état des lieux si on ne le trouve pas juste Base légale : Articles 1731 du Code civil.

Cafés de l'info jeunesse Merci de votre attention !

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