Aménagement et planification GO 656 De la politique du logement aux politiques de l’habitat

introduction La parenthèse de l’intervention de l’Etat de 1954 à 1977 La question du logement est d’abord une question économique L’accès à un logement conditionne : L’accès à une vie familiale L’accès à la santé L’accès à l’éducation L’accès à l’insertion …

Logement social (sociologique, juridique) Attention à ne pas confondre : HLM, Grands ensemble, ZUP, logement social HLM = réglementation Logement social (sociologique, juridique) « logements dont la production ou la mise à disposition a été facilitée par des aides publiques, dans le but de les rendre accessibles aux personnes rencontrant des difficultés à se loger selon leurs besoins. » (Brun, Segaud, Bonvalet)

La politique du logement ? Ce n’est pas une politique visant à régler les problèmes liés au logement, c’est un ensemble d’actions des pouvoirs publics déclarés comme travaillant à régler les problèmes de logement. La politique de l’habitat ? on peut la définir comme une politique d’insertion : - insertion urbaine tout d’abord à travers la prise en compte du logement par la politique de l’urbanisme, - insertion sociale, également, à travers la prise en compte de l’habitant lui-même par les politiques sociales.

Les prémices d’un élargissement des pouvoirs publics 1902 = Loi sur « La protection de la santé publique » 1906 = Loi Sarraut (société coopératives HBM) 1908 = Loi Ribot (aides financières à l’accession à la propriété) 1912 = Loi Bonnevay (donne aux Col Loc l’autorisation de construire des HBM) Domination du privé dans un contexte de mutation de l’offre et de mutation de la demande

Le tournant 15 juillet 1928 = Loi Sarraut 13 juillet 1928 Idée d’aménagement et de régulation 13 juillet 1928 Financements par prêts (CDC) d’HBM et aide à l’accession à la propriété Mais c’est insuffisant / aux besoins

Les bases contemporaines 15 juin 1943 = charte de l’urbanisme Idée du groupement de communes Notion de zoning Permis de construire obligatoire Accroissement des pouvoirs du Prefet Contrôle des constructions Avril 1944 création du Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme (futur Equipement et aujourd’hui MEDDAD)

La sortie de crise Le plan Courant de 1953 = priorité au logement Loi foncière d’aout 1953 Généralisation du 1% patronal LOGECO Création des Grands ensembles 31 décembre 1958 = ZUP 1973 = circulaire Guichard, fin des Grands ensembles

Du tout collectif au tout individuel 1965 mise en place de l’épargne logement Mars 1969 = Les Chalandonnettes 1977 = réforme Barre : passage de l’aide à la pierre à l’aide à la personne Réunifier les aides à la pierre (PAP, PLA, PALULOS) Mobiliser l’épargne privée (PC) Solvabiliser la demande sociale (APL) Le logement n’est plus une priorité pour l’Etat, retour vers l’économie de marché

Les conséquences? Diminution de la production de logements Développement de la périurbanisation Disqualification des Grands ensembles Transformation du modèle résidentiel

La chaîne de vacance des logements L’origine dans l’Ecole de Chicago (H. Hoyt) C’est un mouvement de libération du parc de logement par les déménagements et les entrants dans le logement neuf. Elle fonctionne en parallèle de la chaîne de mobilité des ménages Cette chaîne s’est modélisée dans les années 60 …

Fin de la chaîne Début de la chaîne Chaîne de vacance des logements Chaîne de mobilité des ménages Log C Destruction Transfert de la vacance du logement B Mobilité du ménage C Log B Transfert de la vacance du logement A Mobilité du ménage B Log A Mobilité du ménage A Transfert de la vacance du logement neuf Log neuf Début de la chaîne

Le modèle résidentiel promotionnel Affirmation d’une conception consumériste du logement Une filière de production pilotée et tournée vers l’accession à la propriété d’une maison individuelle Une offre organisée autour de différents segments cloisonnés et hiérarchisés Garantir l’appareil de production et préserver un marché unifié, fluidifié et polarisé Correspondance entre étape résidentielle, offre de logement et localisation spatiale Le flux de la construction neuve fait levier

Logements sociaux collectifs Logement neuf Chaîne de mobilité des ménages Maison individuelle Collectifs privés Logements sociaux collectifs Petits appartements Faubourgs, quartiers résidentiels Communes périurbaines Quartiers d’habitat social Centre-ville Réhabilitation/rénovation dévalorisation

L’essoufflement du modèle résidentiel Transformations dans la structure des ménages Changements dans l’environnement économique Recompositions du parc immobilier Complexification de la division sociale des espaces

Collectifs sociaux de QHS Collectifs sociaux de ville Habitats indignes Petits appartements Collectifs privés 70’S Nouvelles résidences Maison individuelles entrée de gamme Maisons individuelles lotissement Villas

Lionel Rougé CRESO Université de Caen Les marchés locaux de l’habitat: mobilité résidentielle et offre de logement Lionel Rougé CRESO Université de Caen

1. Le marché du logement et la mobilité résidentielle Quelques ordres de grandeur Parc de logement au recensement 2005 = 31 millions Moyenne de la production de logements neufs (1986-2005) = 303 000 unités Nombre de transactions dans l’ancien en 2005 = 650 000 Nombre d’emménagements au cours d’une année moyenne = 2,5 millions

Ces 2,5 millions d’emménagements sont liés : A l’accroissement du nombre de ménages: 650 000 nouveaux ménages 400 000 disparitions de ménages Solde = 250 000 ménages Les « déménageurs » = 1 850 000 quittent un logement pour en occuper un autre 400 000 logements sont libérés

Au total, l’offre de logements annuelle est de 2 250 000 hors construction neuve + 300 000 neuf - 50 000 démolis Soit 2,5 millions dont: 10% relèvent de l’accroissement de l’offre 16% résultent de la disparition de ménages 74% résultent de la mobilité résidentielle

Si c’est la mobilité résidentielle qui explique les trois quart de l’offre en logements, elle en détermine les contours: En générant des vacances En démultipliant de façon différenciées les effets de l’offre nouvelle => On appelle ça les effets de chaîne (ou chaînes de vacances)

2. Marché du logement, mobilité résidentielle et segmentation sociale La mobilité résidentielle reflète les choix des ménages sous double contrainte: Celle des revenus Celle de la structure de l’offre disponible Son analyse permet d’appréhender et de caractériser les différentes composantes d’un marché local

Six types de marchés locaux peuvent être repérés Les marchés soumis à de fortes contraintes physiques/environnementales Présence d’une agriculture très riche dans une région déjà très peuplée (Alsace) Situations contraintes - littoral surplomb de montagnes, sites protégés, contexte insulaire (Nice, Vannes…) Cherté et rareté des prix = malthusianisme résidentiel en direction des plus pauvres

Les situations générées par le type d’activité économique Le tourisme qui peut générer un hiatus entre un marché immobilier saisonnier et le marché des résidents et/ou des employés = précarité Une histoire industrielle ou urbaine Par forte tertiairisation et accentuation des ségrégations (Paris, Toulouse, ...) Par forte crise économique qui génère accentuation de la paupérisation et pénurie/inadaptation du parc social (Villes de banlieue parisienne, villes portuaires, villes minières…) = relégation, paupérisation

Des situations liées à un contexte rural Entre rurbanisation (si proximité d’une ville dynamique à la pression trop forte) et précarisation (dans des contextes de dévitalisation) = captivité, habitat indigne… Les situations frontalières Périurbanisation des salariés étrangers = pénurie de logement pour les non frontaliers Les situations liées à l’héliotropisme Développement d’une offre en accession et faiblesse d’un parc social dans un contexte de raréfaction de l’offre foncière = inflation des loyers, surpeuplement, caravaning…

3. Une approche sectorielle: le logement locatif social Approche quantitative 3,8 millions de logements HLM en France au 1 janvier 2004 Accroissement du parc au cours de l’année 2003 = + 38 000 unités Rotation au cours de l’année 2003 = 10,1% Soit 380 000 attributions au cours de l’année, dont 340 000 dans l’existant Source: PLS 2004

Les évolutions de la rotation Un point de rotation « vaut » 38 000 attributions Taux de rotation de 1995 = 10,5% Taux de rotation de 1999 = 13% (soit un gain de 95 000 attribution/an) Taux de rotation de 2003 = 10% Taux de rotation de 2004 = 9,5% (soit une perte de 133 000 attributions /an depuis 1999) Soit plus de 3 ans de constructions neuves

L’interprétation: Les conséquences: Les évolutions de l’accession sociale à la propriété (PAP et PTZ) Le recul récent de la primo-accession Les conséquences: Tension/détente/tension de la demande Sélectivité spatiale Paupérisation/ stabilisation La rénovation urbaine face à ces contradictions Le débat sur le manque de logements sociaux

conclusion A quoi sert la construction neuve? Passer d’une approche par offre de logement à une approche par offre d’habitat Penser le cadre de vie (commerces/services, déplacements, diversités logements, emplois)