Les documents Permis de Construire (PC) et Déclaration de Travaux (DT) Ce sont des autorisations administratives préalables qui constatent qu’un projet est conforme : aux règles d'urbanisme nationales, aux règles d'urbanisme locales (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé…),  aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels... 

Mairie Les documents Permis de construire + de 460 000 demandes chaque année Où s'adresser ? Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire : pour tous les travaux de construction de plus de 20 m2 à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations,  pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume ou de créer des niveaux supplémentaires.  Mairie Les imprimés de demande sont disponibles en mairie.

Les documents Déclaration de travaux Pour les travaux de faible importance, une simple déclaration de travaux doit être déposée en mairie. Sont ainsi soumis à la déclaration de travaux : une construction ou extension de bâtiment ne dépassant pas 20 m² bruts hors œuvre (la création d'une véranda par exemple) une piscine de surface  100 m² des châssis et serres jusqu'à 2000 m² ayant une hauteur comprise entre 1,50 m et 4,00 m.

Les documents Demande de permis de construire Que faut-il faire ? Constituer un dossier en 4 exemplaires La demande de permis de construire sur un formulaire spécifique ; Le plan de situation du terrain Le plan de masse avec équipements prévus pour alimentation en eau et assainissement Les plans des façades et coupes Un « volet paysager » (insertion du projet dans l’environnement) « volet paysager » avec : 2 photos pour situer le terrain à construire dans le paysage (les points et angles de vue doivent être reportés sur le plan de masse) ; une notice décrivant le paysage et l'insertion de la construction dans son environnement. Ces documents ne sont pas obligatoires s'il s'agit de travaux n'entraînant pas une modification des façades, si le projet se situe dans la zone urbaine du POS, si ce dernier n'est pas dans une zone protégée. Mais les mairies peuvent les demander. Le dossier est adressé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune de construction ou déposé contre décharge en mairie.

Les documents Permis de construire ou Déclaration de travaux Délai d’instruction : Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la demande (avec un numéro d'enregistrement). La mairie affiche l'avis de dépôt de demande de permis permettant ainsi l'information du public. Le délai maximal de l'instruction du dossier est en général compris entre 2 et 6 mois. Si aucune décision n'intervient dans le délai annoncé, il équivaut à l'octroi tacite du permis de construire. Quels sont les frais ? La procédure est gratuite mais la création d'une surface habitable supérieure à 5 m² entraîne la perception de taxes d'urbanisme. Taxes d'urbanisme : leur mode de calcul et leur montant doivent être précisés sur le permis, sinon elles ne sont pas dues et il est possible de réclamer leur remboursement pendant 5 ans.

Les documents Permis de construire ou Déclaration de travaux Que se passe-t-il ensuite ? Une fois le permis de construire obtenu : Un mois avant le commencement des travaux, une déclaration en 2 exemplaires de l'objet et de la nature des matériaux utilisés doit être envoyée à la mairie. Lors de l'ouverture du chantier, il faut adresser une déclaration d'ouverture du chantier à la mairie, en 3 exemplaires. Avant le début des travaux, un panneau d'au moins 80 cm de côté doit être affiché sur le terrain, sur lequel seront mentionnés : le nom du propriétaire, la date du permis, la nature des travaux entrepris. Il faut savoir que : S'il a été aussi demandé un prêt aidé par l'État, les travaux ne doivent pas commencer avant la décision d'attribution ; Si les travaux n'ont pas commencé plus de 2 ans après l'obtention du permis de construire, ou s'ils ont été interrompus pendant plus d'un an, un renouvellement du permis doit être demandé.

Les documents Permis de construire ou Déclaration de travaux Peut-on contester le permis ? Le permis de construire est valable 2 ans à compter de la décision (explicite ou tacite). Toutefois, après avoir été obtenu et durant 2 mois à compter de sa délivrance, l'administration peut retirer son accord si elle s'aperçoit d'une erreur. Les voisins, ou tout tiers, peuvent également contester le permis auprès de l'administration puis du tribunal administratif, dans les deux mois à partir de son affichage sur le chantier. Le bénéficiaire du permis de construire doit en être informé sous peine de nullité du recours.

Les documents Permis de construire ou Déclaration de travaux Recours non obligatoire à un architecte Pour édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors œuvre nette ne dépasse pas 170 m², ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m².  Pour des aménagements intérieurs : vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.  Pour des ouvrages soumis à déclaration de travaux.   

Les documents Permis de construire ou Déclaration de travaux À savoir Le défaut de permis de construire ou l'exécution de travaux non conformes à celui-ci entraîne des sanctions civiles et pénales. Les personnes ayant obtenu un permis de construire doivent payer la taxe locale d'équipement et les taxes d'urbanisme appliquées dans la commune.

Les documents Le Plan Local d’Urbanisme PLU Pour tout projet de construction neuve, agrandissement, démolition, clôture, véranda, terrasse. Document d'urbanisme réglementaire qui définit le droit à bâtir de chaque parcelle du territoire de la commune où il s'applique. La consultation du règlement du PLU permet de connaître les règles locales d'urbanisme applicables à un terrain, ou au secteur recherché pour un projet de construction. Depuis le 1er avril 2001, les plans d'occupation des sols (POS) sont devenus des plans locaux d'urbanisme (PLU). Mais les deux termes peuvent encore s'employer.

Les documents Le Plan Local d‘Urbanisme Le document graphique Il s'agit d'un règlement présenté sous la forme d'une carte divisant l'espace en plusieurs zones : Les zones urbaines, « zones U »  Les zones à urbaniser, « zones AU » Les zones agricoles, « zones A »  Les zones naturelles et forestières, « zones N »  Une zone peut comprendre plusieurs secteurs : Exemple : La zone UC est destinée à recevoir des ensembles coordonnés d’habitations de type collectif (généralement R+4), avec implantation discontinue, ainsi que les activités qui leurs sont liées (commerces et services). On trouve un zonage comprenant cinq secteurs : UCa, UCb, UCc, UCd et UCe. Le plan de zonage délimite aussi des secteurs particuliers, comme les espaces boisés classés ou les emplacements réservés (notamment pour la construction future d'équipements publics). Les zones urbaines, dites « zones U » sont « les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (article R.123-5 du code de l'urbanisme). Les zones à urbaniser, dites « zones AU » : l'article R.123-6 du code de l'urbanisme les définit comme pouvant « être classées en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation ». On distingue deux types de zones AU : les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence « d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU » et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone » ; cette zone est généralement nommée « 1AU » ; si cette capacité est insuffisante, l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU ; on nomme généralement cette zone « 2AU ». Les zones agricoles, dites « zones A » : il s'agit des « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles » (article R.123-7 du code de l'urbanisme). Les zones naturelles et forestières, dites « zones N » : ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels » (article R.123-8 du code de l'urbanisme).

Dispositions applicables à la zone UC Les documents Le Plan Local d‘Urbanisme Le règlement Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il comprend trois sections et 14 articles Section I : Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol Section II : Condition de l'occupation du sol Section III : Possibilités maximales d'occupation du sol Section I : Nature de l'occupation et de l'utilisation du sol Article 1 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol interdites Article 2 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol soumises à des conditions particulières Section II : Condition de l'occupation du sol Article 3 : Accès et voirie Article 4 : Desserte par les réseaux (eaux, assainissement, électricité) Article 5 : Caractéristique des terrains Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Article 9 : Emprise au sol Article 10 : Hauteur maximum des constructions Article 11 : Aspect extérieur Article 12 : Stationnement Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés Section III : Possibilités maximales d'occupation du sol Article 14 : Coefficient d'occupation du sol Il ne peut être fixé qu'en zones U ou AU, et en zone N uniquement quand le transfert de COS est possible. Chapitre III Dispositions applicables à la zone UC Exemple de PLU au format .pdf

Les documents Les surfaces Deux types de surfaces de plancher hors œuvre sont à considérer dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis de construire ou déclaration de travaux, à savoir : la Surface Hors œuvre Brute (S.H.O.B.) la Surface Hors œuvre Nette (S.H.O.N.) Les définitions de la SHOB et de la SHON sont fixées par les articles L.112-7 et R.112-2 du code de l'urbanisme. Les mêmes définitions sont applicables aux bâtiments existants, à modifier ou à laisser en l'état, et aux projets de constructions neuves.

Les documents Le calcul de la surface hors œuvre nette (SHON) s'effectue en deux temps On évalue d'abord la Surface Hors Oeuvre Brute des constructions (SHOB) « la surface hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction ».

Les documents 2. On déduit ensuite de la SHOB divers éléments de surface : le résultat obtenu est la SHON La Surface Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N.) de la construction est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, y compris l'épaisseur des murs et des cloisons. Ne sont pas comptées les surfaces suivantes : Les parties des combles d'une hauteur inférieure à 1,80 m - non aménageables en raison de l'encombrement de la charpente ou d'un plancher non prévu pour supporter une charge. Les sous-sols d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Les caves en sous-sol si elles ne possèdent aucune ouverture sur l'extérieur (seules les prises d'air sont autorisées). Les balcons, loggias, les surfaces non-closes en rez-de-chaussée. La totalité des parties du bâtiment affectées au garage des véhicules. Exemple de calcul de la S.H.O.N.

Les documents La Surface habitable SHA La surface habitable d'une maison s'obtient en additionnant la surface de chaque pièce à l'intérieur des murs et cloisons Il faut déduire également la superficie des combles non aménagés, c'est-à-dire sans accès par une cage d'escalier et sans éclairement extérieur, les sous-sols, caves, garages et tous les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. Un programme de construction ne peut être autorisé que si les logements présentent une surface habitable de 14 m² et un volume de 33 m3 au moins pour les 4 premiers habitants (+ 10 m² et 20 m3 par habitant supplémentaire).

Un terrain a une surface de 1000 m². Les documents Coefficient d'Occupation des Sols COS Le COS fixe la densité maximale de construction susceptible d'être édifiée sur un même terrain. Multiplié par la superficie du terrain, il donne la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) constructible sur celui-ci.  Exemple : Un terrain a une surface de 1000 m². Le COS est de 0.7 La surface hors œuvre nette pouvant être construite sur ce terrain est de 700 m².

Les documents Les garanties dues par l’entrepreneur Garantie de Parfait Achèvement Article 1792.6 du Code Civil. D'une durée de un an après la réception des travaux, la garantie de parfait achèvement a pour objet la réparation des désordres signalés par le Maître d'ouvrage soit au moyen de réserves à la réception soit par notification écrite pour ceux relevés postérieurement. Garantie de Bon fonctionnement Article 1792.3 du Code Civil. D'une durée de deux ans après la réception des travaux, la Garantie de Bon Fonctionnement dénommée par certaines personnes Garantie Biennale, porte sur la réparation des désordres affectant les équipements dissociables du corps de l'ouvrage. Garantie décennale Article 1792, 1792.2 et 2270 du Code civil. D'une durée de dix ans après la réception des travaux, la décennale garantit les désordres susceptibles de mettre en cause la solidité, l'usage et la destination de l'ouvrage.