Conséquences juridiques de la mise en œuvre des nouvelles dispositions énergétiques Gisèle Stépanian avocat au Barreau de Bruxelles IFE Benelux, Bruxelles, le 17 novembre 2009

1. Les actes de copropriété Contenu de la charte des copropriétaires : - acte de base (statut réel) : description et division de l’immeuble, - règlement de copropriété, qui définit notamment les pouvoirs du syndic, - règlement d’ordre intérieur, qui fixe les modalités de la vie en communauté. 2

Insertion de dispositions relatives à la cogénération : - construction dans les parties communes d’une unité de production décentralisée de chaleur et d’électricité alimentée au gaz (« cogénération ») pour couvrir partiellement les besoins en chaleur et en électricité de la copropriété, - buts poursuivis par la création de cette unité : 1. économie pour les occupants de l’immeuble 2. recettes pour la copropriété et/ou le producteur d’électricité verte 3. primes en raison de la production locale d’électricité 4. participation à l’effort collectif pour la diminution de l’émission de CO2 2

- sollicitation par le promoteur/l’association des copropriétaires d’une licence de fourniture locale d’électricité - assistance éventuelle pour l’exécution des tâches dérivant de la licence de fourniture locale d’électricité - en cas de recours à un fournisseur local, contenu du mandat - mandat donné par l’association des copropriétaires au promoteur pour choisir le fournisseur/sous-traitant et engagement de ratifier les contrats conclus. 3

= pouvoirs complémentaires attribués au syndic par le règlement de 2. Règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur : nouvelles responsabilités pesant sur le syndic Article 577-7 §4, 6° : « Le syndic représente l’association des copropriétaires, notamment dans la gestion des affaires communes ». A. Règlement de copropriété En matière de fourniture locale d’électricité, le syndic peut : - soit exécuter, seul ou avec le concours d’un fournisseur/sous- traitant, la licence de fourniture locale d’électricité octroyée à l’association des copropriétaires; - soit recevoir du fournisseur/sous-traitant ou du fournisseur local tous les éléments lui permettant de répartir la consommation d’électricité au prorata des quotités de l’immeuble et recevoir, pour le compte de l’association des copropriétaires/ou du producteur d’électricité verte, les montants correspondants aux ventes des certificats verts ». = pouvoirs complémentaires attribués au syndic par le règlement de copropriété. 4

B. Règlement d’ordre intérieur Dans le cadre des pouvoirs complémentaires qui lui sont attribués par le règlement de copropriété, en matière de fourniture locale d’électricité, le syndic est mandaté par les copropriétaires pour conclure les contrats de fourniture d’électricité et de gaz nécessaires pour alimenter la cogénération. 5

3. Décomptes de copropriété, attribution des primes au client final Le syndic établit les décomptes de charges destinés aux copropriétaires et les répartit au prorata des quotités dont Chaque copropriétaire dispose dans l’immeuble. Il fait de même en ce qui concerne la prime régionale, qui devra, néanmoins, profiter au client final (l’occupant du lieu qui bénéficie des effets de la cogénération). 6

4. Nouvelles relations entre le copropriétaire et le client final ou utilisateur Le client final (locataire, usufruitier, …) est le bénéficiaire de la cogénération. Le contrat, par lequel le copropriétaire accorde à un tiers (client final) un droit d’occupation sur son bien, doit prévoir, en conformité avec l’acte de base et le règlement de copropriété, que l’économie résultant de la cogénération et la prime régionale pour la production locale d’électricité reviendra au titulaire du droit d’occupation. 7

E-mail : g.stepanian@janson.be Gisèle Stépanian Avocat Janson Baugniet Droit immobilier Tél. : 02/675.30.30 Fax : 02/675.30.31 E-mail : g.stepanian@janson.be