SÉANCE 6 15 février 2005 COMPOSITION DU BARÈME DES TAUX RAJUSTEMENTS AU COÛT DE BASE CROQUIS ET PLANS

SYSTÈME PARAMÉTRIQUE D’ÉVALUATION AU QUÉBEC Deux paradigmes d’évaluation par le coût: Paradigme de complexité – Approche spécifique Paradigme de simplicité – Approche globale 1. Paradigme de complexité – projets de construction (cas par cas) Détermination des coûts selon l’ordonnancement des devis en énumérant exhaustivement les corps de matériaux à l’état brut. Ce niveau de détail implique des connaissances approfondies et complètes sur les matériaux composant l’ouvrage. Cette méthode est acceptable en construction puisqu’elle permet de considérer les particularités de chaque chantier et projets en obtenant les prix fermes auprès des fournisseurs et sous-traitants. Technique d’établissement du coût neuf par les « Quantités détaillées »

2. Paradigme de simplicité – évaluation de masse Le système paramétrique d’évaluation n’a pas l’objectif de produire une liste de tous les ingrédients entrant dans une opération de construction. Il vise à prévoir les coûts normalement impliqués dans l’acquisition des matériaux formant l’ouvrage (comprenant la main-d’œuvre et le profit de l’entrepreneur). On regroupe et synthétise les coûts des éléments selon les unités fonctionnelles d’un ouvrage de construction. Les coûts sont donc regroupés en suivant des unités posées et parties d’ouvrages accomplissant des fonctions identiques. Technique d’établissement du coût neuf par les « Unités posées »

2. Paradigme de simplicité – évaluation de masse Exemple : Bois On pourrait l’utiliser comme: Toit : pièces de bois façonnées en formes triangulées Cloisons: pièces de bois utilisées comme colombages Murs extérieurs: pièces de bois utilisées comme colombages Ces trois entités remplissent des rôles particuliers dans l’ouvrage. Les quantités de bois et les coûts associés varient de façon distincte d’après l’étendue et la densité considérées. Le système paramétrique part de ces entités comme des facteurs agrégés ou variables proxi. Ce système définit un cadre d’analyse formel, uniforme, simple et souple d’application.

Système paramétrique Unités fonctionnelles Combinaison de matériaux installés dans l’ouvrage de construction avec une fonction particulière. Les unités fonctionnelles sont réparties en deux groupes: unités posées parties d’ouvrages. Les unités posées s’insèrent dans les parties d’ouvrages, qui elles-mêmes constituent l’ouvrage global.

Matériaux Main-d’oeuvreOutils

Principe du système paramétrique du barème des coûts Les coûts apparaissant dans la liste ne sont pas strictement des coûts de construction, mais plutôt des COÛTS D’ACQUISITION d’ouvrages. Ces coûts concernent les propriétés de quatre étages et moins, sans charpente d’acier ou de béton et dont l’aire au sol est inférieure ou égale à 600 m² Il s’agit des coûts requis pour placer une propriété entre les mains d’un consommateur. Ces coûts comprennent les coûts de construction, de financement intérimaire, de mise en marché, les frais généraux, les charges administratives et les profits de l’entrepreneur. Ils excluent les frais juridiques, d’imposition foncière et de financement à long terme découlant de la vente.

Les paramètres de quantité Les quantités des différents éléments ne sont pas indépendantes les unes des autres. Elles sont reliées entre elles d’une manière bien définie qu’on a distingué comme suit au moyen d’un procédé efficace qui rend fonctionnel ce système de puis 1977.

Regroupement des parties d’ouvrages Dans le système paramétrique, les éléments de construction sont regroupés suivant trois paramètres dimensionnelles: Dimension HORIZONTALE Réunit éléments périphériques dont la quantité est fonction de la hauteur d’étage ou de sous-sol Aire brute au sol : A s Aire brute aux étages : A e Dimension LINÉAIRE Réunit éléments dont la quantité est fonction de la longueur ou du périmètre au sol Périmètre au sol : P s Périmètre aux étages : P e Dimension HORIZONTALE Réunit éléments dont la quantité est fonction de l’aire brute au sol ou à l’étage Hauteur d’étage : H e Hauteur de sous-sol : H s

Regroupement des coûts La forme des taux paramétriques et le regroupement des éléments selon les trois dimensions suggère alors le regroupement des coûts selon trois catégories distinctes : Les coûts au SOL Regroupe les coûts des éléments hors étage Les coûts à L’ÉTAGE Regroupe les coûts des éléments situés à l’un des étages quelconque Les coûts FIXES Regroupe les coûts des éléments en nombre (dimension scalaire), dont ils sont indépendants des dimensions.

SOMMATION DES COÛTS

Calculs de densités Unité de mesure choisie par l’MÉFQ exprimant le rapport existant entre le périmètre et l’aire brute de la propriété. Densité du périmètre au sol : D s D s = A s / P s Densité du périmètre des étages : D e D s = A e / P e Périmètre au sol : P s Périmètre aux étages : P e Aire brute au sol : A s Aire brute aux étages : A e 40m 10m Aire brute = 10 x 40 = 400 m² Périmètre = 2 (10m + 40m) = 100 m Densité = 400 / 100 = 4 La densité obtenue 4 signifie qu’il y a un mètre linéaire de mur extérieur pour chaque quatre mètre de carrés d’aire brute

Croquis et mesurage des dimensions de base - exemple

RAJUSTEMENTS AUX COÛTS DE BASE Le système paramétrique décrit permet d’établir un coût de base selon la technique des unités posées. Ce montant est le résultat d’un coût neuf à débourser pour acheter une construction à l’état neuf. Ce coût de base doit être ajusté, car : 1. il est établi à une date unique (1er juillet 1997) 2. ne comprend pas les taxes de vente 3. concerne les constructions conformes à une seule classe (5) 4. exclut les spécificités du marché de la construction local Il faut donc ajuster les coûts selon : 1. temps 2. taxes de vente 3. classe 4. contexte

RAJUSTEMENTS AUX COÛTS DE BASE Le facteur de temps et de taxes de vente sont établis annuellement et publiés par le ministère des Affaires municipales. Le facteur de temps sert à transposer le coût de base à une autre date que celle à laquelle est établi le barème des taux unitaires. Le facteur de taxes de vente prend en considération le pourcentage de taxes normalement applicable dans le marché auquel est destiné l’immeuble. Par contre, le facteur économique et le facteur de classe doivent être mesurés par l’évaluateur. Le facteur économique traduit les spécificités locales caractérisant les prix d’acquisition des constructions. Les données utilises dans ce buts sont dans le Registre des nouvelles constructions. Le facteur de classe sert à tenir compte des caractéristiques de complexité et de la qualité qui s’écarte de celles considérées au barème des taux unitaires.

Établissement du facteur de taxe selon la catégorie Exemple: (valeur avant taxes)

Croquis et mesurage des dimensions de base Bâtiment et ses dépendances : croquis nécessaire sur l’intercalaire quadrillé (formulaire 2.4.2) Hangars et remises : pas besoin de les inclure Page 1 du formulaire : quadrillage utilisé lorsque le croquis est informatisé Photos et notes : utiliser aussi le quadrillage grillé Unité d’évaluation comporte plusieurs bâtiments : croquis particulièrement utile pour indiquer la position de chaque bâtiment par rapport aux autres Dans le rapport d’évaluation :

Comment monter un croquis ? Objectif est de permettre une appréciation des principales dimensions de la bâtisse. Les dimensions sont indiquées en mètres et centimètres On relève ces dimensions lors de la visite de la propriété en faisant le tour au complet. On trace ensuite le pourtour approximatif et à l’échelle à la main sur la feuille quadrillée. Il faut y indiquer les annexes, dépendances avec le pourtour de la bâtisse Le pourtour des constructions s’exprime en ligne plaine continue suivant les murs extérieurs, comprenant les ressauts Les balcons, perrons et galeries sont tracés en tirets. Les toits au-dessus de ces annexes sont indiqués en traçant en tirets les diagonales de l’espace couvert. Les porte-à-faux sont montrés en tirets avec la mention appropriée. Les murs mitoyens sont représentés par une ligne discontinue pour chaque section de bâtiment subdivisée, en indiquant le nom.

Comment monter un croquis ? Indiquer les mesures dans le même sens Il faut indiquer l’étage du garage Spécifier le nom de l’annexe ici Mesures à indiquer à l’intérieur des périmètres du croquis Préciser les mesures comme il faut et éviter au minimum les mesures

Comment monter un croquis ? Exemples de croquis