Où vont les marchés fonciers ? Comment intervenir ? ADCF Habitat, urbanisme et foncier en Bretagne Quimperlé - 2 mars 2007 Caroline Gerber 02/03/2007

Le contexte conjoncturel 02/03/2007

Une hausse sans précédent adcf Quimperlé Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis. 02/03/2007

Chute du « pouvoir d’achat immobilier » adcf Quimperlé 02/03/2007 Source : J. Friggit / CGPC d’après INSEE, bases de données notariales indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis

Rapport entre l’immobilier et les revenus adcf Quimperlé 02/03/2007 Source : CGPC d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, OFHEO, US Bureau of Economic Analysis, US Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax

Les facteurs à l’oeuvre 02/03/2007

Pourquoi l’immobilier augmente-t-il autant ? Fondamentalement, il s’agit d’un afflux d’argent dans l’immobilier. Mais, au lieu de nourrir une augmentation de la production, il provoque seulement une augmentation des prix faute de droits à bâtir pour permettre l’augmentation de la production Deux questions : A. Pourquoi ce gonflement de la demande immobilière ? B. Pourquoi cette carence de production foncière ? adcf Quimperlé 02/03/2007

A. Le dopage de la demande immobilière (pour mémoire) d’abord des causes mondiales : ► Deux milliards de dollars de plus chaque jour depuis six ans ► Absence d’inflation du fait des bas salaires des pays émergents ► L’arrivée à maturité des fonds de pensions qui ont besoin de se diversifier dans l’immobilier adcf Quimperlé 02/03/2007

Dopage de la demande immobilière (suite) Des causes nationales : ► La pyramide des âges et la peur pour les retraites ► La perte de confiance du public dans la bourse ► Les effet pervers des politiques de l’Etat qui dopent encore plus la demande sans débloquer le foncier Des causes locales : ► Les nouvelles demandes de localisations résidentielles libérées de l’emploi : le logement ne suit plus l’emploi, il le précède adcf Quimperlé 02/03/2007

B. Le blocage de la production foncière ► Mise en sommeil de l’aménagement dans le milieu des années 1990 à la suite du dégonflement de la bulle spéculative. Longueur des délais de remise en marche de l’appareil productif; ► Rejet des opérations nouvelles par une opinion publique de plus en plus malthusienne, suivie par les élus; ► Dysfonctionnement de la répartition des compétences : □ les pouvoirs d’urbanisme demeurent, pour l’essentiel, à l’échelon communal; □ alors que les marchés fonciers et immobiliers fonctionnent au niveau de l’agglomération ou du « bassin d’habitat ». adcf Quimperlé 02/03/2007

Le blocage de la production foncière (suite) ► Les effet pervers d’une lutte contre « l’étalement urbain » assimilé (à tord) à une lutte contre « l’extension urbaine » ► Dysfonctionnement de l’urbanisme opérationnel pour trois raisons: L’intégration de l’urbanisme opérationnel dans l’urbanisme réglementaire depuis la loi SRU Les délais d’adaptation de l‘organisation française de l’aménagement aux directives européennes (SEM versus obligation de mise en concurrence de l’aménagement) Le dysfonctionnement des systèmes français de mobilisation des terrains bruts à aménager adcf Quimperlé 02/03/2007

Un facteur méconnu de la demande immobilière : l’augmentation des niveaux de vie Avec l'amélioration du niveau de vie, les ménages cherchent à se loger plus au large : En 30 ans, entre 1972 et 2002, la surface de plancher par habitant des logements occupés a augmenté de 48% (moyenne France entière), Même sans croissance démographique, il faut donc augmenter de moitié en une génération: soit la densité des constructions soit la surface urbanisée, Une commune qui se contente de construire pour le simple remplacement de l’habitat vétuste, est condamnée à se dépeupler adcf Quimperlé 02/03/2007

Les données bretonnes 02/03/2007

Une rupture des prix à partir de 1998 adcf Quimperlé Source : Crédit Foncier de France 02/03/2007

Une baisse régulière de la taille des ménages adcf Quimperlé 02/03/2007

Une forte consommation de terrains pour les besoins des ménages adcf Quimperlé 02/03/2007

Les secteurs à enjeux pour la Bretagne Les agglomérations Les territoires périurbains Les secteurs littoraux Les secteurs « hors marché » adcf Quimperlé 02/03/2007

Les secteurs à enjeux : illustrations adcf Quimperlé 02/03/2007

Les secteurs à enjeux : illustrations adcf Quimperlé Source : Région Bretagne 02/03/2007

Les secteurs à enjeux : illustrations adcf Quimperlé 02/03/2007

Les politiques foncières locales 02/03/2007

Les quatre problématiques des politiques foncières locales Problématiques du renouvellement urbain et de la conservation de la ville Problématique de l’étalement urbain et de la production foncière Problématique de la polarité et de l’équilibre des territoires Problématique des réserves foncières et de la mobilisation des terrains adcf Quimperlé 02/03/2007

A. Problématiques du renouvellement urbain <> la préservation de la ville Les trois situations de renouvellement urbain 1. Quartiers anciens dévalorisés 2. Friches industrielles 3. Ensembles de logements sociaux Savoir choisir une stratégie : valorisation immédiate ou dévalorisation avant revalorisation adcf Quimperlé 02/03/2007

B. Problématique de l’étalement urbain <> de la production foncière Le maintien du peuplement suppose l’accroissement des surfaces de planchers, donc la production de nouveaux droits à bâtir Le choix de l’aménagement porte sur les localisations et sur les densités Le débat entre logement collectif et logement individuel est d’une autre nature adcf Quimperlé 02/03/2007

C. Problématique de la « polarité » <> de « l’équilibre » des territoires Faut-il renforcer les points forts et jouer leur sur-valorisation foncière pour en tirer un effet d’entraînement ? Ou, au contraire, desservir équitablement l’ensemble du territoire et donner la priorité à la revalorisation des espaces en déclin ? adcf Quimperlé 02/03/2007

D. Problématique des réserves foncières <> la mobilisation des terrains Faut-il prendre le temps de « l’assemblage foncier » cohérent d’espaces choisis ou saisir les opportunités foncières ? Faut-il acquérir les terrains avant de les aménager ou financer leur aménagement par voie fiscale ? Faut-il vendre les terrains publics aux plus offrants ou les céder à bas prix pour le logement social ? Faut-il constituer des réserves foncières publiques à long terme ou se contenter d’un « portage réglementaire » ? Faut-il acheter les espaces naturels à préserver ou se contenter d’une protection réglementaire? adcf Quimperlé 02/03/2007

Politiques foncières locales Une politique foncière est au service d’une politique d’aménagement <> il n’existe pas de “bonne” ou de “mauvaise” politiques foncières. Une politique foncière doit être développée à l’échelle des marchés fonciers / c’est à dire à l’échelle de l’agglomération La politique foncière ne se réduit pas à l’action foncière : l’ensemble des décisions publiques ayant un impact sur l’usage, l’appropriation et la valeur des terrains adcf Quimperlé 02/03/2007

Politiques foncières locales action foncière -Acquérir -Porter -Céder -Remembrer sans acheter intervention réglementaire -Interdire -Contraindre -Négocier (les interdictions et les contraintes) foncier intervention économique -Subventionner -Taxer -Réaliser Droit des sols équipement financement activités construction population adcf Quimperlé 02/03/2007

L’action foncière publique Les outils juridiques acquisitions amiables Préemption Expropriation acquisitions gratuites L’organisation de l’action foncière publique en régie en délégation publique : les EPF en commande concurrentielle adcf Quimperlé 02/03/2007