UTILISER LA VALEUR NETTE DE LA PROPRIÉTÉ CONTRER L’EXPLOITATION FINANCIÈRE ET LA FRAUDE ENVERS LES AÎNÉS EN MATIÈRE D’HABITATION MON TOIT, MES DROITS ATELIER 5

Plan de l’atelier  Mise en contexte  Refinancer un prêt hypothécaire  Obtenir une marge de crédit hypothécaire  Demander une deuxième hypothèque  Faire un emprunt sur les remboursements anticipés  Utiliser l’hypothèque inversée  Références Projet financé par le gouvernement du Canada dans le cadre du Programme Nouveaux horizons pour les aînés

Objectifs de l’atelier  Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation chez les aînés.  Comprendre la notion de valeur nette.  Connaître les différents types d’emprunts hypothécaires et faire le point sur les avantages et les inconvénients de chacun.

OBJECTIF 1 Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation chez les aînés

Définition de l’exploitation financière  L’exploitation financière c’est: L’usage illégal ou inapproprié de sommes d’argent, des biens ou de la propriété d’une personne, sans son consentement libre et éclairé.  Selon le Secrétariat aux affaires des personnes âgées de l’Ontario: L’exploitation financière est la forme la plus répandue de mauvais traitement envers les aînés au Canada.  On retrouve des cas d’abus dans le cadre de l’utilisation de la valeur nette de la propriété.

Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation Dans le cadre de l’utilisation de la valeur nette d’une propriété, il est possible de se protéger :  en précisant bien au départ certains aspects de votre situation, notamment la raison pour laquelle vous souhaitez emprunter, votre âge, votre état de santé, votre budget et /ou votre capacité de rembourser;  en étant informé des avantages et des inconvénients reliés à chacun des types d’emprunt hypothécaire.

OBJECTIF 2 Comprendre la notion de valeur nette

Mise en contexte  Comment se fait le calcul de la valeur nette?  Quelle est votre situation (âge, état de santé, etc.)?  Pour quelles raisons désirez-vous emprunter?

Mise en contexte: la valeur nette  La valeur nette de votre propriété est l’écart entre sa valeur marchande (le montant que vous pourriez obtenir de la vente de votre maison) et le montant de votre solde hypothécaire (si vous avez encore un emprunt hypothécaire).  La valeur nette de votre résidence augmente au fur et à mesure que vous remboursez votre hypothèque et que sa valeur marchande est à la hausse.  Il est possible de transformer la valeur nette de votre propriété en liquidités si vous avez besoin d’argent, par un emprunt hypothécaire garanti par la propriété.

Mise en contexte  Avant toute chose cependant, prenez bien en considération certains aspects de votre situation : la raison pour laquelle vous souhaitez emprunter, votre âge, votre état de santé, votre budget et/ou votre capacité de rembourser.  Les conditions offertes pour un emprunt hypothécaire peuvent varier d’une institution financière à l'autre et même d’une succursale à l’autre. Vous avez alors tout intérêt à bien vous renseigner, à consulter plus d’une institution et à comparer les propositions.

OBJECTIF 3 Connaître les différents types d’emprunts hypothécaires et faire le point sur les avantages et les inconvénients

Refinancer un prêt hypothécaire  Votre emprunt total peut s’élever jusqu’à un maximum de 80 % de la valeur marchande de votre propriété.  Un refinancement pourra entraîner des frais d’évaluation et de notaire.  Puisque vous augmenterez le montant de votre prêt hypothécaire, vos versements hypothécaires pourront augmenter. Il faut s’assurer que votre budget vous le permet.

Refinancement Vous pouvez décider de refinancer votre prêt hypothécaire.  Dans ce cas, vous pouvez emprunter un montant équivalant à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins ce qu’il vous reste à payer sur votre prêt hypothécaire. Voici un exemple : Valeur marchande de la propriété : $ 80 % de la valeur marchande = $ Solde hypothécaire = $ Montant maximum de l’emprunt : $

Refinancement  Vous devrez peut-être débourser des frais d’évaluation et de notaire. Les conditions (taux d’intérêt, fréquence des versements) de ce nouveau prêt pourraient être différentes de celles de votre prêt actuel. De plus, cela aura pour effet de prolonger la période de remboursement de votre prêt hypothécaire ou d’augmenter le montant des versements. Planifiez bien votre budget en conséquence, afin d’avoir la marge de manœuvre indispensable pour faire face à cette nouvelle obligation financière.  Ce type d’emprunt hypothécaire est approprié lorsque vous devez utiliser en entier et à court terme le montant du prêt, pour une dépense clairement identifiée.

Obtenir une marge de crédit hypothécaire  La marge de crédit hypothécaire est une marge de crédit garantie par votre propriété. Elle ne peut excéder 65% de la valeur marchande de la propriété.  Cette marge de crédit peut être jumelée à un prêt hypothécaire le total ne pouvant excéder 80 % de la valeur marchande de votre maison.  Des frais d’évaluation et de notaire peuvent s’appliquer.  Attention: si vous ne gérez pas cette marge de crédit avec prudence, vous pourriez vous retrouver avec une propriété qui n’a pratiquement plus de valeur nette.

La marge de crédit hypothécaire  La marge de crédit hypothécaire fonctionne comme une marge de crédit traditionnelle. Vous disposez de fonds que vous pouvez utiliser, rembourser et réutiliser en tout temps jusqu’à la limite consentie. Toutefois, la marge de crédit hypothécaire est garantie par la propriété: il est donc possible d’obtenir un montant plus élevé et des taux d’intérêt plus faibles que ceux d’une marge de crédit traditionnelle.

La marge de crédit hypothécaire  La marge de crédit hypothécaire ne peut excéder 65 % de la valeur marchande de votre propriété. Cette marge peut être jumelée à un prêt hypothécaire, le total ne pouvant excéder 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Voici un exemple : Valeur marchande de la propriété : $ 80 % de la valeur marchande = $ Solde hypothécaire = $ Montant maximum de l’emprunt : $

La marge de crédit hypothécaire  À mesure que vous remboursez votre prêt hypothécaire, vous pourrez emprunter des fonds supplémentaires avec votre marge de crédit (jusqu’à concurrence de 65 % de la valeur marchande de votre propriété).  Ce type de crédit hypothécaire est surtout approprié pour obtenir des liquidités en cas de besoins ponctuels. Une marge de crédit exige une bonne discipline d’utilisation et de remboursement. Le taux d’intérêt de ce type de marge est généralement bas; cependant, vous pourrez finir par payer des montants d’intérêt élevés si vous n’êtes pas assidu dans les remboursements. Il faut donc être vigilant et l’utiliser avec prudence pour ne pas s’endetter et voir fondre la valeur nette de la maison.

Demander une deuxième hypothèque  Une deuxième hypothèque correspond à un deuxième emprunt qui est lui aussi garanti par votre maison.  Le taux d’intérêt est supérieur à celui de votre premier emprunt hypothécaire puisque le risque pour le prêteur est plus élevé.  Le montant total des deux prêts hypothécaires ne peut excéder 80% de la valeur marchande de la propriété.  Il faut vous assurer que votre budget vous permet d’assumer les paiements des deux prêts à la fois.

La deuxième hypothèque  Des frais et des pénalités s’appliquent si vous souhaitez refinancer votre prêt lorsque votre hypothèque est fermée et qu’il n’est pas encore temps de la renégocier. Une deuxième hypothèque peut alors vous éviter ces frais.  Comme dans le cas d’un refinancement hypothécaire, ce type d’emprunt est approprié lorsque vous devez utiliser en entier et à court terme le montant du prêt pour une dépense clairement identifiée. Cet emprunt est plus facile à intégrer à un budget qu’une marge de crédit hypothécaire, puisqu’il implique des montants et une période de remboursement déterminés à l’avance.

Faire un emprunt sur les remboursements anticipés  Faire des remboursements anticipés (en versant un montant forfaitaire une fois dans l’année ou encore en doublant le montant de votre paiement) permet d’accroître plus rapidement la valeur nette de votre propriété.  En cas de besoin, vous pouvez réemprunter les montants ainsi remboursés sans changer le terme de votre hypothèque, ce qui vous évite de débourser des frais, notamment de notaire.  Les sommes empruntées s’ajoutent à l’hypothèque existante, mais le taux d’intérêt peut être différent de celui de l’hypothèque initiale, ce qui peut entraîner une augmentation de vos paiements hypothécaires.

Utiliser l’hypothèque inversée  L’hypothèque inversée est un emprunt (sous forme de montant global ou de rente) garanti par votre propriété.  Elle est offerte aux personnes de 55 ans et plus qui sont propriétaires.  L’hypothèque est dite inversée parce que les intérêts, plutôt que d’être payés, s’additionnent chaque année au capital.

L’hypothèque inversée  Dans le cadre d’une hypothèque inversée, le remboursement du capital et des intérêts se fait au moment de la vente de la propriété ou au décès. Il n’y a aucun intérêt à payer ou de remboursement à faire tant que vous êtes propriétaire de la maison.  Donc la dette garantie par la propriété augmente au lieu de diminuer, contrairement à ce qui se produit avec l’hypothèque conventionnelle.  Au fur et à mesure que le capital et les intérêts s’accumulent, la valeur nette de votre propriété diminue.

L’hypothèque inversée Avantages  Vous n’êtes pas tenu de faire des paiements pour rembourser le prêt.  Vous pouvez convertir une fraction de la valeur de votre maison en argent, sans avoir à la vendre.  Ces montants n’ont aucune incidence sur les prestations de Sécurité de la vieillesse (SV) ou du Supplément de revenu garanti (SRG).  Cette option est intéressante, si vous êtes serré financièrement, que vous ne voulez pas vous ajouter des paiements et que votre maison est pratiquement payée.  …

L’hypothèque inversée Avantages (suite)  Vous pouvez choisir la façon dont vous souhaitez recevoir l’argent, soit: –un versement en une somme globale; –une série d’avances qui vous apportent un revenu régulier; –une combinaison de ces options.

L’hypothèque inversée  Des frais d’évaluation de la maison, des frais de demande et des frais de fermeture de dossier.  Une pénalité pour remboursement si vous vendez votre maison ou déménagez dans les trois ans qui suivent l’obtention du prêt (sauf si vous déménagez pour vous installer dans un établissement de soins de longue durée);  … Inconvénients Les coûts associés à un prêt hypothécaire inversé sont habituellement très élevés.

L’hypothèque inversée Inconvénients (suite)  La valeur nette de votre maison diminuera au fil du temps, à mesure que le capital et les intérêts sur le prêt hypothécaire inversé s’accumuleront.  À votre décès, votre succession devra rembourser le prêt et payer les intérêts au complet, dans un délai fixé. Bien souvent, le temps requis pour régler une succession est plus long que le temps accordé pour rembourser un prêt hypothécaire inversé.  …

L’hypothèque inversée Inconvénients (suite)  Étant donné que le capital et les intérêts seront versés au prêteur après votre décès, vous laisserez moins d’argent en héritage à vos héritiers. Comme la valeur nette de la propriété peut diminuer rapidement avec une hypothèque inversée (suite aux effets de l’accumulation des intérêts exigibles), cette option ne devrait être utilisée que sur un court laps de temps.

Références utiles Hypothèques : Agence de la consommation en matière financière du Canada : W: acfc.gc.ca/Fra/consommateurs/sujets/hypotheques/Pages/Borrowin- Emprunte.aspxhttp:// acfc.gc.ca/Fra/consommateurs/sujets/hypotheques/Pages/Borrowin- Emprunte.aspx Hypothèque inversée : Union des consommateurs : Hypothèque inversée, pour un meilleur encadrement, juin f.pdf f.pdf Commission des valeurs mobilières de l'Ontario : W:

Nous espérons que ces quelques renseignements sauront vous être utiles!