1 PRÉPARATIFS EN VUE DE LA VENTE DE LA PROPRIÉTÉ CONTRER L’EXPLOITATION FINANCIÈRE ET LA FRAUDE ENVERS LES AÎNÉS EN MATIÈRE D’HABITATION MON TOIT, MES DROITS ATELIER 4

Plan de l’atelier  L’inspection prévente  L’évaluation de la maison  Le choix d’un courtier immobilier  La déclaration du vendeur  Le certificat de localisation  Mises en garde Projet financé par le gouvernement du Canada dans le cadre du Programme Nouveaux horizons pour les aînés

Objectifs de l’atelier  Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation chez les aînés;  Comprendre l’importance de l’inspection prévente et savoir choisir un bon inspecteur;  Comprendre l’utilité de l’évaluation de la maison et savoir choisir un bon évaluateur;  Être en mesure de choisir un bon courtier immobilier et/ou comprendre les tâches de ce dernier pour mener à bien sa transaction immobilière soi-même;

Objectifs de l’atelier  Comprendre l’utilité de la déclaration du vendeur;  Comprendre l’utilité du certificat de localisation et savoir choisir un bon arpenteur-géomètre;  Identifier des propositions de rénovations ou de valorisations immobilières qui pourraient s’avérer inutiles.

OBJECTIF 1 Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation chez les aînés.

Définition de l’exploitation financière L’exploitation financière c’est :  L’usage illégal ou inapproprié de sommes d’argent, des biens ou de la propriété d’une personne, sans son consentement libre et éclairé. Selon le ministère de la Famille et des Aînés (Québec), l’exploitation financière est la forme la plus courante d’abus exercés envers les personnes aînées.

Reconnaître le phénomène de l’exploitation financière en matière d’habitation On retrouve plusieurs cas d’abus dans le cadre des diverses étapes entourant la vente d’une propriété. Il est possible de se protéger :  En étant informé du rôle précis et des obligations des différents intermédiaires impliqués dans le processus de la vente;  En étant informé de la pertinence de certains documents importants liés à ce type de transaction.

Dans la cadre de la vente de sa propriété, il est possible de se protéger contre un abus :  Évaluation de la maison : savoir choisir un bon évaluateur;  Choisir un bon courtier immobilier - mener à bien la vente soi-même;  La déclaration du vendeur;  Le certificat de localisation : savoir choisir un bon arpenteur- géomètre;  Des propositions de rénovations ou de valorisations immobilières qui pourraient s’avérer inutiles.

OBJECTIF 2 Comprendre l’importance de l’inspection prévente et savoir choisir un bon inspecteur.

Qu’est-ce que l’inspection prévente ?  C’est l’inspection, commandée par le vendeur, des systèmes et composantes visibles et accessibles d’un bâtiment, comme : la charpente, la toiture, la plomberie, l’électricité, le chauffage, la climatisation centrale, l’isolation et la ventilation.  Elle vise à repérer des problèmes majeurs.  Elle pourrait éviter des recours après l’achat.  Elle permet d’évaluer si des travaux sont nécessaires.  Généralement, les acheteurs demandent une inspection préachat.  L’inspection prévente pourrait être pertinente dans le cas de propriétaires qui habitent leur maison depuis très longtemps et n’ont jamais fait de rénovations.

Par qui faire inspecter sa maison ?  L’inspection prévente ne fait pas partie d’un domaine réglementé.  Aucune formation spécifique n’est obligatoire.  L’Association canadienne des inspecteurs en biens immobiliers (ACIBI), qui englobe les associations provinciales et régionales, exige une formation adéquate. L’adhésion à une association professionnelle n’est toutefois pas obligatoire.  De préférence, choisissez un inspecteur qui est membre en règle d’un ordre professionnel et qui possède une assurance responsabilité professionnelle contre les erreurs et les omissions dans le domaine de l’inspection en bâtiment.

Assurez-vous de…  Assurez-vous que le professionnel choisi n’a pas fait l’objet de plainte en vérifiant auprès de son ordre ou de l’association dont il fait partie.  Demandez à voir sa preuve d’assurance responsabilité et assurez-vous qu’elle soit valide.  Un inspecteur consciencieux doit conclure une entente de service écrite qui confirme l’application des normes de pratique.  Demandez-lui une copie de cette entente de service incluant les normes de pratique avant de signer le contrat et n’hésitez pas à comparer ces normes avec celles d’autres inspecteurs.

CONSEILS  Avant de signer le contrat avec l’inspecteur choisi, lisez bien toutes les clauses et n’hésitez pas à obtenir toutes les réponses à vos questions.  Demandez un modèle type de rapport fourni par ce professionnel.  Les proches et les voisins peuvent être une source d’information.  « Magasinez » votre inspecteur, les coûts varient beaucoup.  Choisissez vous-même un inspecteur.

OBJECTIF 3 Comprendre l’utilité de l’évaluation de la maison et savoir choisir un bon évaluateur.

QU’EST-CE QUE L’ÉVALUATION DE LA MAISON ?  Établir de façon objective la valeur marchande de l’immeuble permet d’avoir une idée du prix de vente.  L’évaluateur ne fait pas de rapport sur l’état de l’immeuble, sauf pour mentionner dans son rapport certains facteurs évidents qui ont un impact sur sa valeur.  L’évaluation est basée sur la valeur des immeubles comparables du quartier et les coûts associés à l’habitation, l’aménagement intérieure et extérieure, la qualité des matériaux utilisés, les services publics, les services de proximité, entre autres.

Par qui faire évaluer sa maison ?  Un évaluateur agréé, membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).  Seul le titre d’« évaluateur agréé » garantit des services de qualité et des recours si vous êtes insatisfait.  Vérifiez si l’évaluateur est inscrit au tableau des membres, s’il a été radié ou limité dans son droit de pratique.  Questionnez l’évaluateur sur son expérience et demander-lui un modèle type de rapport.  Lisez le contrat avant de le signer et assurez-vous d’avoir toutes les réponses à vos questions.

CONSEILS  « Magasinez » votre évaluateur.  Demandez des références à votre entourage.  Comparez les prix de chacun des évaluateurs retenus.

OBJECTIF 4 Être en mesure de choisir un bon courtier immobilier et/ou comprendre ses tâches afin de mener à bien votre transaction immobilière vous- même.

LE COURTIER IMMOBILIER ET SON RÔLE  Le courtier doit détenir un permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).  Il négocie la promesse d’achat, s’assure que le notaire reçoit tous les documents nécessaires, notamment pour les démarches auprès du notaire, informe ses clients des coûts des services, etc.  La loi sur le courtage immobilier lui impose l’utilisation de formulaires numérotés.  Il doit assurer la confidentialité des renseignements, ne peut inciter une personne de façon pressante et abusive à recourir à leurs services, informer ses clients s’il reçoit une rétribution.

Vous êtes protégés!  Fonds d’indemnisation du courtage immobilier : indemnisation des victimes de fraude, de transactions malhonnêtes ou de détournement de fonds.  Fonds d’assurance responsabilité professionnelle : pour l’indemnisation des conséquences pécuniaires des fautes, erreurs, négligences ou omissions du courtier.

Comment trouver un courtier immobilier fiable ?  Demandez des références à votre entourage (parents, voisins et amis).  Communiquez avec deux ou trois courtiers afin de comparer leurs compétences, les conditions de rémunération (la commission), leur disponibilité, les modalités du contrat de courtage, etc.  Consultez l’OACIQ afin de savoir si un courtier est accrédité, s’il n’y a pas de plaintes portées à son dossier ou s’il a été suspendu.

Quels sont les honoraires d’un courtier immobilier ?  Vous êtes lié au courtier par contrat et vous devrez payer une commission à la conclusion de la vente de l’immeuble.  En général, un courtier demande entre 4 % et 7 % du montant de la transaction.  Vous pouvez négocier le montant de la commission.

Peut-on vendre sa maison seul ? Bien sûr, vous pouvez décider de vendre votre maison seul!  Vous n’avez pas de commission à payer.  Vous encaissez un plus grand profit.  Vous gérez à votre rythme la transaction et personnalisez les visites.

QUE DEVEZ-VOUS SAVOIR POUR VENDRE SEUL VOTRE MAISON ?  Assurez-vous de bien connaître les documents utiles pour mener à bien la transaction (certificat de localisation, offre d’achat, déclaration du vendeur, etc.).  Inspirez-vous des formulaires exclusifs aux membres de l’OACIQ.  Vous devrez créer votre publicité et gérer les visites des acheteurs potentiels.  Vous êtes responsable des aspects légaux de la transaction.  En cas de fraude, d’erreur ou de litige, vous ne disposez pas des mêmes protections qu’avec un courtier.

Des ressources… si vous décidez de vendre votre maison seul  Il existe des sites de vente de maisons qui offrent des services et des conseils: Une affiche personnalisée, des documents légaux, des consultations téléphoniques avec un avocat et des photos de la résidence à vendre. Un plan de mise en marché personnalisé, une estimation de la valeur marchande de la propriété et l’inscription sur des sites Internet. …

Des ressources… si vous décidez de vendre votre maison seul (suite) Vous devrez alors payer un montant forfaitaire ou une commission réduite. Quelqu’un peut être présent pour la rédaction de la promesse d’achat. Si vous choisissez cette voie, il est primordial de bien lire toutes les clauses du contrat, et de comprendre les services offerts et leurs limites avant de signer quoi que ce soit. Si vous choisissez d’utiliser les services d’un courtier:

OBJECTIF 5 Comprendre l’utilité de la déclaration du vendeur.

Qu’est-ce que la déclaration du vendeur sur l’immeuble ?  Un document que le courtier, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, doit joindre à l’offre d’achat.  Permet au vendeur de déclarer les renseignements portant sur les composantes principales de sa maison et de fournir les documents relatifs aux travaux exécutés.  Permet de fournir à l’acheteur l’état réel des lieux; cela pourrait donc prévenir les litiges éventuels.

ET SI VOUS VENDEZ SEUL VOTRE MAISON ?  Pas obligatoire si vous vendez votre maison vous-même.  Fortement recommandé.  Il démontre votre bonne volonté de ne pas cacher certains problèmes. Combien coûte une déclaration du vendeur sur l’immeuble ?  L’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) vend des formulaires au coût de 2 $ chacun.

OBJECTIF 6 Comprendre l’utilité du certificat de localisation et savoir choisir un bon arpenteur-géomètre.

Qu’est-ce que le certificat de localisation ?  C’est un document officiel préparé par un arpenteur-géomètre  Il s’agit d’un rapport et d’un plan qui indiquent les limites de la propriété, ses dimensions, l’emplacement des bâtiments, des clôtures et d’autres améliorations, ainsi que les servitudes et les empiétements.  Il peut être fait aussi bien pour un terrain, une maison unifamiliale, ou une maison jumelée que pour une copropriété.

À qui et à quoi sert le certificat de localisation ?  Il est nécessaire lors d’une transaction immobilière.  Le notaire a besoin de ce certificat pour l’examen des titres de propriété.  Le rapport et le plan servent à confirmer que les dimensions du terrain sont exactes, que la bâtisse est bien érigée sur le terrain vendu, que la maison a été construite conformément aux règlements municipaux et au zonage, etc.  Il permet de vérifier qu’il n’y a pas d’irrégularités ou que la propriété n’est pas dépréciée par des servitudes qui en limiteraient l’usage.

J’ai déjà un certificat de localisation. Est-il toujours valide ?  Un certificat de localisation a une durée de vie limitée car une propriété, et ce qui l’entoure, est dynamique.  Souvent on exige un certificat de moins de 10 ans.  Un nouveau certificat de localisation est requis, par exemple, quand : On a fait un agrandissement de la maison; On a ajouté un nouveau bâtiment sur le terrain; On a construit une clôture, mis en place une haie, ajouté un balcon, etc.

Qui peut émettre un certificat de localisation ?  Seul un arpenteur-géomètre membre de l’ordre des arpenteurs-géomètres du Québec est autorisé à produire un certificat de localisation.  Avant d’engager un arpenteur-géomètre, vérifiez si son assurance responsabilité professionnelle est valide.  Assurez-vous qu’il connaît bien la région.  Recourez au bouche-à-oreille pour trouver un arpenteur- géomètre.  Il est aussi possible de visiter le carnet de référence sur le site de l’OAGQ.  Comparez les prix et lisez bien toutes les clauses du contrat avant de signer.

OBJECTIF 7 Identifier les propositions de rénovations ou de valorisation immobilières qui pourraient s’avérer inutiles

CONSEILS  Plusieurs professionnels peuvent vous suggérer des améliorations ou des rénovations dans le but de vous permettre d’obtenir un meilleur prix.  Évaluez vos besoins et la rentabilité qu’auront ces projets lors de la vente de la maison.  La valorisation résidentielle (« home staging ») est une tendance à la mode!  …

CONSEILS (suite)  Si vous décidez d’entamer des rénovations, faites affaire avec des professionnels qui ne sont pas directement impliqués dans la transaction.  Demandez des références à vos proches.  Faites faire 2 ou 3 soumissions et assurez-vous que l’entrepreneur vous remettra des factures.

Nous espérons que ces quelques renseignements sauront vous être utiles!