Problématique hôtelière Luxembourg - Wallonie 1

La problématique de base La pérennité de l’hôtellerie ardennaise de caractère  Le parc hôtelier ardennais et wallon est de plus en plus aux mains d’entrepreneurs extérieurs à la Province et à la Wallonie (hollandais et flamands)  Standardisation de la gastronomie. Perte d’authenticité. Perte de qualité. Perte d’image et d’identité  L’hôtellerie familiale ardennaise est d’abord, généralement, structurée autour d’un restaurant. La fonction hébergement est accessoire  Parc vieillissant et peu compétitif La dynamique économique et financière de la petite et moyenne hôtellerie  Peu de vocation d’entrepreneurs voulant faire carrière dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, vu les charges en horaires de travail  La transmission des entreprises se fait difficilement dans le cadre de structures à caractère familial  Difficultés de financement des projets: frilosité des banques et des organismes de prêt  Rentabilité difficile en dehors d’une exploitation familiale traditionnelle (taille critique de l’entreprise, usages du secteur  Aides relativement faibles vis-à-vis du secteur HORECA en comparaison du secteur agricole 2

La dynamique entrepreunariale HORECA Gérer les ressources humaines des entrepreneurs HORECA pour susciter les vocations et fournir une assistance technique -Création d’un système de prix et de bourses financés par la RW et les Provinces -Partenariat Horeca Wallonie, écoles hôtelières et Pouvoirs publics pour la mise en place d’ateliers/clubs d’entrepreneurs pour: formation continue, séminaires, management, etc. -Réseau de Business Angels dédié au secteur HORECA avec ou sans financement (parrainage, transfert de savoir-faire, montage de projets, assistance gestion -Financement de la matière grise plutôt que l’aide à la pierre (études de faisabilité, assistance marketing, audit de positionnement, de marque, nouvelles technologies de l’information, etc.). Financement des études par la RW et le CITW 3

Faciliter l’accès aux ressources financières Adapter le statut et les règles de fonctionnement des organismes existants pour répondre aux besoins du secteur HORECA -Création d’un système de garanties données par le secteur public aux prêts accordés par les banques comme cela se fait régulièrement dans le secteur agricole, dans le secteur de la sidérurgie, (secteurs en reconversion) -Augmentation des enveloppes des Invest et des Fonds de participation par des enveloppes dédiées au secteur HORECA. Ces enveloppes sont constituées par les pouvoirs régionaux et provinciaux -Mise à disposition des organismes prêteurs ou de prises de participation, de techniciens et financiers expérimentés dans le domaine HORECA et capables de mesurer au mieux les risques (qui sont plus liées à la capacité des entrepreneurs qu’aux règles financières traditionnelles) Recrutement de ces experts sur base de leur expertise professionnelle. Financement RW - CITW 4

Planification successorale des établissements HORECA Proposer des montages innovants tant au niveau des actifs immobilisés qu’immatériels: -Emphythéoses / superficies -Usufruits Portage des murs et tiers investisseurs pour le financement des programmes hôteliers Proposer des montages juridiques et financiers permettant de créer des leviers d’investissement pour les PME du secteur HORECA et loisir Adapter les montages juridiques et financiers Adapter le statut juridique des entreprises HORECA aux exigences du business moderne : -Passage du statut d’entreprise familiale à société commerciale, afin d’assurer la transmission fiscalement adaptée de l’entreprise, de réaliser une optimisation fiscale au bénéfice des entrepreneurs -Séparation du patrimoine privé et du patrimoine de l’entreprise Adaptation du statut social afin de proposer aux entrepreneurs une optimisation de leur couverture sociale et des risques 5

Adapter les montages juridiques et financiers Portage des murs et tiers investisseurs pour le financement des programmes hôteliers - Portage des murs par des Clubs d’investisseurs basés sur l’attachement à la Gastronomie, à un site et un lieu ainsi qu’à des bâtiments de caractère (Voir Les Tourelles à la Côte d’Opale) - Dissociation de la propriété des murs et de la gestion HORECA (propriété partagée, et ou éclatée) - Financement par des tiers investisseurs et optimisation fiscale par la cession d’usufruit à une société de gestion permettant une immunisation fiscale des revenus à hauteur de 97.5 % du montant de l’investissement - Financement par tiers investisseurs permettant une immunisation fiscale via l’emphytéose 6 Ces mécanismes d’investissement para hôteliers par des tiers investisseurs permettront la créationde résidences para- hôtelières associées à des restaurants de renom: Exemples possibles : - Les Résidences du Sanglier des Ardennes à Durbuy - Les Résidences du Peiffechoff - Les résidences du Prieuré de Conques - Les résidences du Moulin Hideux - Les résidences du Gastronome à Paliseul - Les Résidences de Chez Maxime - Les Résidences du Château d’Hassonville - Les Résidences du Balcon en Forêt à Rochehaut, - Etc.

Adapter les montages juridiques et financiers Optimisation fiscale permettant la récupération de la TVA à l’investissement et l’immunisation fiscale des revenus à concurrence de 97, 5 % du montant de l’investissement sur une durée variant de 20 à25 ans 7 Le mécanisme est le suivant: L’acheteur de la chambre, de la suite ou de l’appartement cède l’usufruit de son bien à une société de gestion pendant une durée de minimum 20 ans et de maximum 25 ans. Voir détail en annexe. Le tiers investisseur achète un appartement en seconde résidence avec services hôteliers minimum et services hôteliers à la carte. C’est une alternative à la résidence secondaire classique (coût de 250 à € pour 90 jours de taux d’occupation, soit une charge journalière élevée. Dans l’appartement avec services, l’investisseur reçoit un revenu, éventuellement garanti par le gestionnaire, pour les périodes non occupées. C’est un produit financier et un produit loisirs s’il décide de l’occuper. Au niveau international, ces appartements avec services sont généralement adossés à des grands noms de l’hôtellerie: Four Seasons, Kempinski, etc.

Exemples de projets similaires 8 Principe de l’hôtel éclaté dans un village

Concepts Village piétonnier  Les jardins de St Benoit sont une extension du village existant  Il s’agit d’un village piétonnier et privilégié constitué de maisons ayant une architecture traditionnelle Patrimoine- Traditions  Oliveraie de 200 arbres et des Vignobles font partie intégrante du site et les propriétaires des maisons recevront chaque année une partie des produits du resort Formule de résidentiel touristique  2 types de maisons sont proposées avec plusieurs formules de séjours et d’achat  Les maisons du village sont vendues et gérés par Garrigae sous plusieurs formules qui permettent une rentabilité plus ou moins importantes aux propriétaires Activités pour toute la famille  Spa utilisant les produits du terroir, olives, herbes aromatiques, grains de raisins, grappes de raisins, etc..  Ferme animale et club en fants pour les plus petit  Activités sportives et culturelles pour les plus actifs Hôtel Les Jardins de Saint Benoit - Maisons de village & Spa - 4* Art de vivre dans le sud de la France, l’éveil des sens

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12 Hôtel « Les tourelles» au Crotoy