Plus Value de réévaluation Art 57 AR C SOC ART 100 AR C SOC (reprise de RDV sur immos incorporelles et corporelles dont l'utilisation n'est pas limitée dans le temps) ART 44 al 4 AR C SOC (pour mémoire) Avis CNC 2011/14 Avis CNC 2011/06

Plus Value de réévaluation * Sur IC et IF Only ; * Optionnel ; * Excédent certain et durable ; * Pas plus que la valeur de marché ; * Condition de rentabilité globale ; * Si nécessaire à l'activité de l'entreprise, rentabilité propre au bien même (mention dans les annexes)

Plus Value de réévaluation Cas pratique : SPRL S Achat d'un immeuble à 1,000,000 Emprunt sur 20 ans à 1,000,000

Plus Value de réévaluation Compte de Résultat : Loyer : 5 appartements, 1000 eur par mois, soit eur par an *10,000 de services et bien divers par an * amt : 1,000,000 * 80% * 0,03 = eur par an * Emprunt remboursement annuel de : eur * La 1ère année eur d'intérêt

Plus Value de réévaluation Résultat la 1ère année : 60,000 – 10,000 – 24,000 – = eur Cash flow la 1ère année : 60, , – = EUR

Plus Value de réévaluation Explication du Cash flow ! Cash généré par l'activité Ratio que les banques aiment bien : Cash flow/42+43 (et 48 si pas CC).

Plus Value de réévaluation Après 10 ans : Résultat cumulé : eur Cash flow cumulé : eur Résultat cumulé = perte reportée Cash flow cumulé = avance des actionnaires

Plus Value de réévaluation Après 10 ans : Le résultat est toujours nul, Pq ? Les gens fortunés investissent dans l'immobilier, en alternative d'autres placements. Ils recherchent donc une rentabilité de l'ordre de 4%, cela pousse donc l'immobilier à la hausse... et la structure d'emprunt n'est dès lors pas compétitive

Plus Value de réévaluation Bilan après 10 ans Immeuble € Amt € TOTAL € Perte € Dettes banques € Avance associé € TOTAL €

Plus Value de réévaluation * Attention : perte cumulée, donc... Rapport de gestion ! * et split de la dette entre le 17 et le 42, du type : 17 à 42 avec les 12 échéances...

Plus Value de réévaluation De grosses rénovations vous attendent ! Le banquier refuse de consentir le prêt. Il veut que le coefficient de solvabilité soit au moins de 30 %. Quelles solutions proposez vous ? En sachant que la valeur actuelle du batiment est de 1,100,000 eur.

Plus Value de réévaluation Plus value de réévaluation de 340,000 eur Total du bilan : = Les capitaux propres : = Coeff de solvabilité = / = 23%

Plus Value de réévaluation Le coefficient de solvabilité n'est pas suffisant, donc : Incorporation de l'avance des associés dans le capital pour le solde, soit : 30% de 1,100,000 =330,000 – 256,564 = 73,636 eur

Plus Value de réévaluation Pour rappel : * Affectation de la plus-value : Si elle est amortie, affectation aux réserves ; Incorporation au capital ; mais ne peut servir, de manière directe ou indirecte à apurer une perte – selon la commission des normes comptables.

Plus Value de réévaluation Après 15 ans, les comptes sont ceux ci : ,000, , , ,913 Solde : 906,087

Plus Value de réévaluation Ils décident de vendre à 900,000 eur : Remarque : il y aurait dû y avoir une rectification de la plus value ! À

Plus Value de réévaluation 1) extourne de la plus-value : ,000 À ,000 Et...

Plus Value de réévaluation à Et À

Plus Value de réalisation , ,000 À ,000, ,000

Plus Value de réalisation Pour info : Résultat cumulé en 15 ans : -2,000 eur Avance des associés : -340,000 eur Reste à rembourser à la banque : -344,000 eur

Plus Value de réalisation Normalement, impot à payer sur la plus-value... Possibilité d'opter pour une taxation étalée de la plus-value : 680 Tft Réserves immunisées 171, Tft aux impôts différés 88,400 À , ,400

Plus Value de réalisation Si remploi (au moins 900,000) de 600,000 dans un hall industriel, amorti en 10 ans : 2) Pour le montant réemployé : 260,000 * 600,000/900,000 * 60,000/600,000 = 17, , , Tft Réserves immunisées 11, Tft aux impôts différés 5,893

Plus Value de réalisation Le calcul du remploi est donc : + value étalée x amt/valeur à remployer.