Etude sur les résidences secondaires dans le Massif Central Eté 2010 Espitalié Consultants Jousset Consultant.

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1 Etude sur les résidences secondaires dans le Massif Central Eté 2010 Espitalié Consultants Jousset Consultant

2 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 2 Données de cadrage nationales Etude Atout France « La résidence secondaire en France, fonctionnement économique, mise en marché, services dintendance » - juillet 2010 3 millions de résidences secondaires en France Littoral : 36% - Arrière pays : 6 % - Montagne : 13 % - Campagne : 29 % - Villes : 14 % Un taux doccupation moyen de 12 % par an : 12 séjours et 42 nuitées Les résidences à la campagne ont une fréquentation supérieure : 56 jours La résidence secondaire relève dune logique « culturelle, plus quéconomique » 15 % des résidences sont louées régulièrement, 11 % occasionnellement, 74 % jamais Les résidences louées : 7,5 semaines en moyenne par an Sont loués : les appartements, situés en montagne ou à proximité de pôles touristiques, et à lintérieur dune résidence de tourisme Les freins à la location : Volonté de disposer de sa résidence à tout moment : 81% Peur des dégradations : 44 % Difficultés liées à la logistique daccueil : 25 %

3 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 3 Les résidences secondaire dans le Massif central Enquête réalisée dans le cadre de travaux universitaires VetAgro Sup et CPTMC – N. Moreau, C. Vialle - 2010 300 000 résidences secondaires Des propriétaires âgés (moyenne : 67 ans) Des maisons de famille Une occupation comprise entre 56 et 84 jours 14,6% de propriétaires ont déjà loué leur résidence Des propriétaires de maison de famille, peu enclins à louer

4 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 4 La problématique Des constats Une économie induite : –les consommations des propriétaires –la fiscalité locale Une économie en développement –les services aux propriétaires Un potentiel peu exploité : –la location touristique –la location temporaire auprès dactifs Des questionnements et des hypothèses à vérifier Quelle latitude pour développer ce potentiel ? –Connaissance des comportements des propriétaires –Identification des freins à la location –Test de mesures incitatives –Proposition de pistes dactions

5 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 5 Lenquête auprès des propriétaires Les secteurs détude : –Le Pays de Figeac : 9 communes situées sur la vallée du Lot, le Causse de Limogne et le Ségala ont répondu favorablement (sur 15), –Le Parc Naturel des Volcans dAuvergne : 6 communes (sur 9 pressenties) ont accepté la démarche, 3 sur le Cantal, 3 sur le Puy de Dôme –Le Pays Gorges Causses Cévennes : les 8 communes de la communauté de Communes de la Cévenne des Hauts Gardons La méthodologie de terrain –Lenquête sest déroulée du 19 juillet au 20 août. Le nombre de questionnaires à réaliser a été calculé par secteur selon le volume des résidences secondaires présentes sur chaque commune –Interrogation en face à face des propriétaires par des enquêteurs –193 questionnaires réalisés : 73 sur le Pays de Figeac, 59 sur le PNR, 61 sur le PGCC.

6 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 6 Le questionnaire : –80 questions (fermées hiérarchisées, ouvertes) organisées en cinq thématiques : la résidence secondaire, son acquisition et ses caractéristiques, les séjours et les pratiques de séjour des résidents, le prêt et la location de la résidence, le profil de la personne interrogée, son avis sur son lieu de villégiature et ses projets par rapport à sa résidence secondaire. Lanalyse des résultats –Les résultats ont été redressés pour donner à chaque secteur le même poids dans les résultats densemble. –Cette étude est une enquête qualitative quantifiée. Intervalle de confiance de +/- 7%. Les limites du terrain –Les propriétaires interrogés sont ceux qui se trouvaient sur place. Ces résultats ne peuvent donc pas être généralisés car la problématique des « volets clos » demeure –Le secteur géographique a une incidence ainsi que le climat social local, élément à prendre en compte dans la définition dune typologie de situations se rattachant à des typologies de territoires.

7 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 7 Les principaux résultats de lenquête

8 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 8 Les caractéristiques de la propriété Les conditions daccession à la propriété : elles se sont réalisées, à parts presque égales, par héritage ou par acquisition du bien. La construction de la résidence secondaire apparaît nettement plus faible. Quelques particularités par secteur géographique : + de biens acquis par héritage dans le PGCC + de biens achetés dans le Pays de Figeac et le PNR + de constructions dans le PNR (+7 points)

9 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 9 La plupart des héritages se sont effectués en ligne directe (maison des parents ou des grands parents). Dans ce cas cest un lieu où les propriétaires actuels ont grandi ou ont passé des vacances. Ceux qui ont acheté leur résidence avaient pour objectif une maison pour les vacances mais plutôt les vacances en famille. Cest également un lieu pour la retraite chez 2 personnes sur 5. La notion dinvestissement est peu souvent évoquée.

10 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 10 Le choix de la localisation est en priorité lié à la famille, aux origines familiales ou à laffinitaire. Les caractéristiques de la région sont nettement moins prédominantes.

11 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 11 Le confort des résidences secondaires Nous notons un bon niveau déquipement : la plupart des résidences sont équipées de sanitaires, dune cuisine aménagée, dun chauffage, dassainissement, deau potable. Des particularités selon le territoire : un léger déficit en eau potable dans les Cévennes, en gestion des eaux usées dans le PNR des Volcans, en niveau déquipement dans le Pays de Figeac.

12 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 12 Le terrain 9 maisons sur 10 bénéficient de la présence dun terrain / jardin, attenant ou non. Nous remarquons : - une certaine hétérogénéité des surfaces dans le Pays de Figeac, - une majorité de grandes propriétés dans le PGCC, - les petits terrains sont majoritaires dans le PNR des Volcans. Les propriétaires entretiennent totalement ou en partie leur terrain.

13 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 13 Les séjours et modes dutilisation de la résidence secondaire Les séjours personnels : un nombre moyen de venues dans la résidence secondaire de 6.7 fois par an. La fréquence de la venue est corrélée à la distance entre la résidence principale et la résidence secondaire : ceux qui habitent à moins de 100 km viennent 30 fois et plus par an, entre 200 et 500 km 15 fois maximum, au-delà de 500 km moins de 5 fois par an.

14 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 14 La période estivale est la saison privilégiée pour les séjours quel que soit le secteur détude ; lautomne dans les Cévennes et lhiver dans le PNR des Volcans dAuvergne et le Pays de Figeac sont également des saisons appréciées. Les 2/3 des résidents secondaires planifient à lavance leur venue, plus d1/4 se décide au dernier moment, notamment ceux qui résident à proximité.

15 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 15 La durée moyenne de séjour : - 6 jours pour les « courts séjours » - 38 jours pour les longs séjours. Les accompagnants sont essentiellement les conjoints et les enfants. Nous remarquons cependant quelques particularités selon le secteur :

16 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 16 Le durée annuelle de loccupation des résidences est en moyenne de 93 jours, avec des variations notables selon le secteur géographique. La majorité des personnes interrogées séjourne entre 2 et 3 mois par an. Les retraités ont des durées de séjour plus longues : plus dun quart lutilise plus de 5 mois par an.

17 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 17 Le prêt de la maison 54% ont déclaré avoir déjà prêté leur maison : de façon régulière à la famille directe, notamment aux enfants, plus épisodiquement aux amis, très rarement à des « étrangers », essentiellement pour des vacances. La location de la maison 1 personne sur 10 a déclaré avoir déjà loué sa résidence, principalement à des vacanciers

18 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 18 Louverture de la résidence 15% des personnes interrogées se sont spontanément déclarées disposées à louer leur résidence secondaire. Les comportements se révèlent différenciés selon les secteurs détude. Lâge apparaît être un facteur discriminant dans le positionnement

19 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 19 Les raisons présentées pour motiver le refus sont de 3 ordres : 1.un sanctuaire familial, réservé aux proches, un domaine privé, rempli daffaires personnelles 2.les propriétaires veulent en disposer librement, sans contrainte, 3.la crainte (ou le souvenir) dincidents de location.

20 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 20 Lorsque lon propose certains avantages en contrepartie de la mise en location de leur résidence, 5% se laissent séduire notamment par lallègement de la taxe dhabitation, lentretien gratuit du terrain ou des extérieurs de la maison, un prêt à taux zéro.

21 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 21 Les locataires souhaités sont principalement des vacanciers, voire des actifs La durée de location acceptée est de quelques semaines et bien que la préférence se porte sur lhiver, la majorité accepterait également de louer au printemps ou en été. Les propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes la location.

22 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 22 Léchange de maison pendant les vacances 87% des propriétaires interrogés ont déclaré le connaître, 2% disent lavoir déjà pratiqué, 20% se déclarent prêts à échanger leur résidence secondaire dans le cadre dun séjour de vacances avec comme motivations « lenvie de découvrir dautres pays, daller ailleurs, de changer dhorizon » Les personnes intéressées se rencontrent plutôt chez les jeunes (moins de 44 ans) et les cadres moyens. Ceux qui ne sont pas intéressé par léchange de maison utilisent les mêmes arguments que pour le refus de location : « nont pas confiance, affaires personnelles, la maison est à usage privatif ».

23 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 23 Lintégration au territoire et sa perception ¾ des résidents déclarent participer à la vie locale Les spécificités par territoire : - Pays de Figeac : patrimoine, architecture, activités culturelles, art de vivre, - PGCC : calme, silence, racines familiales, - PNR : tranquillité, naturel, sites, beauté des paysages

24 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 24 Les points faibles des territoires : 1.Désertification, disparition des services publics, emploi, 2.Enclavement, éloignement, 3.Commerces de proximité

25 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 25 Les améliorations souhaitées : ¼ de non réponse 1.Les « communications » matérielles ou immatérielles (transports, routes, réseaux), 2.Les commerces de proximité ou ambulants 3.Le maintien des services publics et des activités économiques.

26 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 26 Laccueil de nouvelles populations 4 enquêtés sur 5 sont conscients de limportance de laccueil de nouvelles populations.

27 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 27 Le profil des propriétaires interrogés et leurs projets Une moyenne dâge de 62 ans. Des retraités et des cadres moyens ou supérieurs.

28 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 28 La plupart des propriétaires vivent dans de petites ou moyennes agglomérations, souvent péri urbaines. La distance moyenne entre les 2 résidences est de 245 km. Une grande diversité selon le secteur détude : médiane à 585 km pour le Pays de Figeac, 200 km pour le PGCC, 430 km pour le PNR Les origines géographiques des propriétaires : - Pays de Figeac : Midi-Pyrénées, Ile de France, Europe du nord, Bretagne - PGCC : Languedoc-Roussillon, PACA - PNR des Volcans dAuvergne : Ile de France, Auvergne, Centre, Pays de la Loire.

29 Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 29 Les projets par rapport à la résidence secondaire ¼ des propriétaires a lintention de sinstaller de façon permanente dans sa résidence secondaire et ce, dans moins de 5 ans pour la moitié. 1 propriétaire sur 10 envisage de vendre sa résidence secondaire, dans moins de 5 ans pour 1 tiers, dans plus de 10 ans pour le restant. Les raison évoquées sont de 3 ordres - leur âge et les handicaps liés à lâge, - le coût de lentretien, la diminution des revenus à la retraite, - la disponibilité nécessaire à lentretien.

30 Conclusions et pistes dactions Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 30

31 Un propriétaire sur cinq est ouvert à lidée de louer sa résidence secondaire : dabord à des vacanciers, ensuite à des actifs pour une durée courte : de quelques semaines pour la majorité, à quelques mois pour un quart de leffectif en se chargeant lui-même, de préférence, de la gestion de la location Le propriétaire a besoin dêtre rassuré sur le locataire sur la logistique en son absence Le propriétaire potentiellement loueur est plutôt : un nouveau propriétaire (moins de 10 ans) un propriétaire pour lequel la résidence est un lieu de vacances dans la tranche dâge 45-54 ans un utilisateur de sa résidence moins de 31 jours par an un propriétaire qui possède la pratique de la location un propriétaire qui envisage de vendre de sa résidence quelquun qui estime quaccueillir de nouvelles populations est un enjeu économique pour le territoire Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 31 Le profil du loueur potentiel

32 1 - Lopération à léchelle dun territoire Constats des observatoires locaux de lhabitat, des Pôles Locaux dAccueil des pépinières du logement, des initiatives visant le logement temporaire dactifs dans des gîtes ruraux mais pas dopération territoriale en direction des résidences secondaires Un territoire dexpérimentation : agir simultanément sur tous les leviers –Un cadre multi partenarial Un « Pays » Une ou plusieurs communauté (s) de communes La DATAR Les services de lEtat Les Pôles Locaux dAccueil et les dispositifs régionaux (dans les zones concernées) Le secteur bancaire –Un plan global comprenant des prêts bonifiés pour les travaux conduits par des propriétaires loueurs de résidence secondaire des mesures fiscales (allègement taxe dhabitation, taxe foncière) une campagne de communication auprès des propriétaires un suivi des offres et de la demande (mise en relation : cf observatoires locaux et Pôles Locaux dAccueil) un accès à des services (entretien propriété), via des prestataires habilités dans le cadre de lopération une évaluation Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 32 Les pistes dactions

33 2 - Le réseau social de propriétaires de résidences secondaires Constats : poids actuel des réseaux sociaux sur internet importance de laffinitaire dans le rapport à la résidence secondaire et les séjours qui sy déroulent sensibilité aux enjeux du développement local et du développement durable Pas despace permettant aux résidents secondaires de communiquer entre eux Création dun site internet –Un espace de rencontre entre propriétaires dune part et entre propriétaires et candidats à la location temporaire dautre part –Le propriétaire et le candidat déposent un profil –Le propriétaire choisit le locataire temporaire. Il loue sa résidence à un « ami » (cf. logique du co-voiturage, échange de maison…) –Le site fonctionne sous le contrôle dun modérateur –Le site référence des contacts publics locaux, et des prestataires de services Condition de fonctionnement –Développement du site dans une logique public-privée, pour impulser laction –Efficacité et fiabilité des garanties (cf organisations déchanges de maisons) –Propriétaire et locataire temporaire traitent ensuite directement Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 33 Les pistes dactions

34 3 – La création de structures spécialisées : « résidence contact service » Constat De nouvelles prestations de services ont vu le jour dans le secteur des services (gardiennage, entretien, suivi de travaux…) : un marché en expansion La location de courte durée est peu investie : marché actuellement trop limité, jugé peu rentable par les professionnels et à dynamiser Un montage entre un territoire et un opérateur de proximité Le territoire fait la promotion du service de location auprès des propriétaires : –Fondement économique et social : la dynamique du territoire, profitable à tous –Caution morale dun territoire –Charte « accueil en résidence secondaire » signée avec lopérateur privé de proximité et le territoire Lopérateur privé de proximité se charge de lopération –Réponse à la demande –Logistique –Relations avec le propriétaire –Services optionnels pour les propriétaires Conditions de fonctionnement Lopérateur privé peut être une association : propriétaires et locataires temporaires sont membres Propriétaires et locataires partagent des valeurs (dimension affinitaire) Les loyers versés par le locataire doivent permettre à lassociation de financer son fonctionnement, voire des services disponibles en interne (jardinage, entretien) Etude résidences secondaires dans le Massif Central - 16/11/2010 34 Les pistes dactions