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VILLES NOUVELLES : DÉMARCHE GLOBALE ET EXPÉRIENCE NATIONALE EAC : 8 janvier 2014.

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1 VILLES NOUVELLES : DÉMARCHE GLOBALE ET EXPÉRIENCE NATIONALE EAC : 8 janvier 2014

2 Genèse des villes nouvelles Les villes nouvelles naissent d’une volonté politique en vue de structurer l’urbanisation autour d’un centre urbain. Leur création obéissent à trois logiques principales:  Les villes nouvelles ayant pour objet d’apporter une solution aux problèmes de la croissance d’une grande agglomération.  Les villes nouvelles conçues dans le cadre d’une politique d’aménagement du territoire pour accompagner le développement économique des régions peu développées.  Les nouvelles capitales fédérales décidées en fonction d’objectifs politiques avec au départ une fonction administrative et institutionnelle dominante.

3 Caractéristiques des villes nouvelles T rois éléments principaux permettent de caractériser les villes nouvelles : l’échelle, la localisation et les fonctionnalités. Les échelles Les villes nouvelles constituent des opérations d’urbanisme exceptionnelles par leur échelle tant démographique, que spatiale, temporelle. L’échelle de la population. La population attendue dans les projets de villes nouvelles est souvent importante. Il s’agit de veiller à l’accueillir dans les meilleurs conditions sans avoir à sacrifier les autres fonctions urbaines (services, emplois, espaces verts, équipements, etc.) ; L’échelle spatiale. Rares sont les villes nouvelles dont la surface ne représente pas plusieurs milliers d’hectares. Cette taille est justifiée par l’importance et la diversité des programmes indispensables au fonctionnement d’une ville et la nécessité de la protéger des opérations immobilières spéculatives, L’échelle du temps. Les villes nouvelles sont des projets qui devront durer au minimum une vingtaine d’années. Le facteur temps a des incidences sur les acteurs, outils et procédures à mobiliser pour la fabrication de la ville.

4 Caractéristiques des villes nouvelles La localisation La localisation des villes nouvelles fait toujours débat. Leur réussite dépend de la proximité d’une grande ville existante, dont elles tirent, leur fonction principale : absorber une part significative de la croissance démographique. Il existe toutefois quelques exemples d’éloignement total ( Brasilia, Yamoussoukro et la plupart des New towns Anglaises) le choix définitif du site doit tenir compte de deux conditions : L’opportunité foncière : disponibilité de grandes réserves de terrain à un prix compatible avec les équilibres financiers ; La prise en compte de l’urbanisation existante, de la géographie, d’une bonne desserte et l’attrait pour les opérateurs économiques.

5 Caractéristiques des villes nouvelles Les fonctionnalités Mieux répondre aux problèmes du développement urbain Assurer une qualité supérieure des espaces publics, un bon niveau d’équipement, des exigences accrues sur la qualité et les normes des bâtiments de logement et d’activités etc. … Développer la centralité. Disposer d’un centre capable de retenir les populations qui y vivent et qui y travaillent. Ces centralités doivent satisfaire les usagers de la ville nouvelle, mais également avoir un pouvoir d’attraction sur les populations environnantes. Jouer sur la diversité et l’évolutivité du programme. Développer toutes les composantes de la programmation : logements, équipements, emplois. Eviter un plan d’aménagement figé, et assurer un caractère évolutif au programme initial en fonction l’évolution des conditions socio-économique de la ville.. Rechercher l’adhésion des habitants. L’immense majorité des villes ne sont pas nées de la décision d’une autorité politique ou technocratique ; elles sont le résultat d’une longue croissance, dont la vitalité tient à la décision de s’installer et d’y rester de ceux qui y habitent ou qui y travaillent. Pour que la ville existe et se développe, il faut l’adhésion des populations qui la font vivre. Attirer les promoteurs et les entreprises. Assurer la sécurité et la visibilité recherchée par les opérateurs économiques pour faire aboutir des projets créateurs de bien-être, d’innovation et de dynamisme économique

6 Les études préalables 1-Les études d’urbanisme: Le plan d’aménagement. Le schéma organique par quartier Les schémas de secteur La charte architecturale et paysagère 2-Les études de préfaisabilité: Les études de population et de logement. La programmation des grands équipements. Les études d’infrastructures. 3-Les études stratégiques: Définir la vocation de la ville nouvelle Programmer la centralité de la ville nouvelle Arrêter les différentes phases d’aménagement Elaborer les études d’impact environnemental Etablir le plan énergétique de la ville nouvelle.

7 L’organisme d’aménagement la ville nouvelle nécessite la mise en place, dès la réalisation des premières études, d’un dispositif institutionnel adapté et notamment d’un organisme d’aménagement dédié au projet, ayant pour principale mission de : Animer la conception du projet urbain et l’exécution des travaux; Prendre la responsabilité à l’intérieur du périmètre d’acquérir les terrains, de réaliser les travaux d’équipements et d’infrastructures in-site, de revendre les terrains aménagés à des promoteurs publics et privés, et de réserver les terrains nécessaires à l’installation des futurs équipements; Entreprendre avec l’Agence d’urbanisme, l’élaboration du Plan d’aménagement, l’attribution des permis de construire et la délivrance des permis d’habiter; Collaborer avec l’Etat en matière d‘accessibilité de la ville nouvelle, de hors site et des premiers équipements de proximité ; Réaliser avec les promoteurs : l’aménagement des îlots et des espaces publics; Assurer avec la collectivité locale la gestion de la ville et les investissements de fonction locale.

8 Le portage et la coordination Elle est indispensable pour assurer la contribution des différents acteurs à la réalisation du Projet ce qui exige des arbitrages, notamment budgétaires. Pour faciliter cette coordination, il a été souvent fait recours à la création d’un organisme ad hoc chargé de représenter les intérêts des villes nouvelles auprès des ministères centraux et des collectivités locales et d’animer le « réseau » des villes nouvelles. Cette coordination doit être relayée au niveau local par l’intervention de l’Autorité et des élus locaux, aux différentes étapes du projet : documents d’urbanisme, organisation du transport et des grands services à la population, gestion de la ville, etc.

9 Le montage financier La réalisation d’une ville nouvelle ne doit pas entraîner pour l’Etat, de charges exceptionnelles. Elle nécessite cependant des mesures spécifiques dans le domaine foncier et dans celui de la réalisation des équipements publics. Le bilan prévisionnel d’aménagement doit être réaliste et évolutif et prendre en charge les coûts d’aménagement in site, les frais de fonctionnement, les frais financiers, la réalisation de quelques équipements de proximité nécessaires à l’emménagement des premières populations. Ce bilan ne peut pas prendre totalement en charge le financement des équipements hors site ou des équipements publics pour permette de générer le meilleur urbanisme possible, mais également d’assurer un prix du terrain aménagé dans les fourchettes du marché pour que les promoteurs et autres intervenants puissent faire du qualitatif tout en sauvegardant des marges raisonnables. L’aménageur n’a pas pour objet de faire du profit, mais d’assurer l’équilibre des intérêts de l’aménagement du cadre de vie et ceux des acteurs économiques.

10 Quelques exemples internationaux Égypte : les villes nouvelles sont de la responsabilité exclusive du Ministère du Développement des villes nouvelles, du logement et de l’équipement. Toutes les propositions d’aménagement, reçoivent l’approbation de l’Organisation pour les Villes Nouvelles (NCO) responsable des travaux d’aménagement. Lorsque les objectifs sont accomplis, les responsabilités sont transférées à un gouvernorat local. Grande Bretagne : La politique des villes nouvelles a été influencée par le concept des Cités Jardins. La promotion des premières villes nouvelles était assurée par le seul secteur public. A partir de 1980, la tendance s’est inversée en raison des tensions budgétaires. Une « New Town Développent Corporation » (comparable au concept français de l’Etablissement public d’aménagement), assure le management des projets. Une commune nouvelle est créée lorsque la ville nouvelle a atteint la moitié de la population initialement prévue. France : la création des villes nouvelles s’est accompagnée par la création d’Etablissement public d’aménagement (EPA) et la mise en place d’une structure administrative ad hoc intervenant comme outil de la politique d’urbanisation de l’État : le Syndicat Communautaire d’Aménagement, exerçant à la place des communes des compétences élargies.

11 l’Expérience Marocaine : Cadre Général  Urbanisation croissante: 30% en 1960, 56% en 2004 et 65% prévu en 2020  Armature urbaine importante mais peu équilibrée : 350 Municipalités et Communes Urbaines totalisant 16 millions d’habitants ( RGPH 2004), 07 Villes > habitants totalisant près de 8 millions d’habitants ( 50% ) situées principalement sur l’axe littoral.  Déficit en logement persistant : en 2011 : habitants concernés par un déficit en équipement VRD habitants concernés par un déficit en logement

12 l’Expérience Marocaine: quelques réalisations  Des réussites relatives : Hay Riad à Rabat ( 400ha), quartier résidentiel en extension de l’Agdal et Souissi, réalisé dans les années 70 par le MHU et la SAR ; Sala al Jadida (220 ha), grande opération immobilière confiée au groupe Bymaro dans les années 90 pour répondre aux besoins de la ville de Salé; Ville nouvelle de Nouaceur (1000 ha) lancée en 1985 par l’agence urbaine de Casa en partenariat avec la direction des domaines,  Des Projets problématiques : la ville de Sidi Taybi près de Kénitra, grande opération spontanée sur terrain collectif acquis par la commune. Restructuration en cours; La ville de Ben Yakhlef près de Mohammedia. Développement urbain anarchique sur terrains privés, intégré dans la conurbation de Mohammedia

13 Politique des Villes Nouvelles : Les villes nouvelles représentent une nouvelle génération de projets urbains:  Changement d’échelle : taille, population, ampleur du projet;  Changement de logique d’intervention : logique multifonctionnelle et non uniquement résidentielle;  Changement de mode de gouvernance et de portage institutionnel: projets gouvernementaux inaugurés par Sa Majesté le Roi.  Changement de mode de planification : projets découlant du SNAT, du SOFA et des SDAU ;

14  Equilibrer le réseau urbain régional et renforcer l’armature nationale.  Créer une offre variée en logement selon le s besoins des différentes couches sociales.  Organiser et anticiper le développement urbain prévisionnel (grands équipements, offre en logement aux coûts adaptés, réponse en matière d’emploi, d’infrastructure, de services …).  Encourager la promotion immobilière privée et développer le partenariat entre le secteur public et privé.  Accompagner les grands projets (Tanger Med, plan national logistique ) ;  Promouvoir des actions de Développement durable et d’efficacité énergétique. Objectifs stratégiques

15 Projets en cours  4 villes nouvelles par Al omrane : ha, 1 million d’habitants,  1 ville nouvelle par la CDG: 1800 ha, habitants,  2 villes nouvelles par l’OCP: 2200 ha, habitants. CHRAFATE TAMESNA LAKHIAYTA TAMANSOURT ZENATA BENGUERIR MAZAGAN

16 connu Principales Insuffisances et Contraintes Sur le plan institutionnel : Absence d’un cadre réglementaire et Insuffisance du portage institutionnel; Absence d’une structure centrale de pilotage et de coordination entre les différents intervenants; Faible mobilisation des partenaires : Retards dans la réalisation des équipements publics et des infrastructures par les départements ministériels concernés; Statuts des communes non adaptés pour accompagner ces projets et assurer leur gestion; Absence de structures d’urbanisme autonomes dédiées Sur le plan opérationnel: maitrise insuffisante de la programmation relative aux phasages de réalisation, aux modes opératoires; Limites des capacités d’intervention des promoteurs privés; Insuffisance du contrôle de la qualité architecturale, de l’aménagement des espaces publics et du respect de l’environnement ; Développement d’opérations immobilières dans les zones périphériques.

17 Quel bilan tirer de cette 1 ere expérience Points positifs : Une offre en logement plus importante et plus diversifiée; Emergence et développement du Partenariat Public Privé; Prise de conscience des aspects de développement durable. Points d’ombre : Absence d’activités et d’animations générant une vie de quartiers et de sentiment d’appartenance à une vie collective; Enclavement dû à une mauvaise desserte, permettant la communication rapide avec la « ville-mère »; Transport en commun défaillant aussi bien en intra que inter urbain, Gouvernance locale sans moyens pour assurer les services publics et exercer le contrôle nécessaire. QUE FAIRE

18 SUR LE PLAN INSTUTIONNEL 1 – définir la position des villes nouvelles dans la politique d’aménagement du territoire, de la planification urbaine et de la «politique de la ville » ; 2 – définir le cadre réglementaire et législatif par la promulgation de la loi sur les villes nouvelles et des décrets d’application; 3 –Eriger les villes nouvelles en tant que projets du gouvernement et instituer un comité Interministériel, sous la présidence du Chef du Gouvernement comme organe central de décision, de pilotage et de coordination; 4 – Accorder aux collectivités territoriales des prérogatives plus importantes et leur octroyer les moyens humains et financiers nécessaires.

19 SUR LE PLAN OPERATIONNEL 1.doter les organismes en charge des villes nouvelles de prérogatives opérationnelles en matière d’urbanisme, de gestion et fiscale ; 2.Inscrire dans les budgets des Ministères la réalisation des équipements publics selon les besoins et les prévisions d’installation des ménages; 3. Doter les villes nouvelles d’agences urbaines disposant de tous les pouvoirs en matière d’autorisation et de contrôle; 4. Définir un périmètre de protection de la ville nouvelle, pour éviter sa cannibalisation par des projets spéculatifs.

20 DES MESURES INCITATIVES 1.Donner la priorité aux villes nouvelles pour l’implantation des grands projets de développement (Universités ; Grandes écoles et instituts ; Projets touristiques etc.) 2. Accompagner les zones industrielles et d’activités des villes nouvelles par des mesures incitatives, permettant leur valorisation rapide et la création d’emplois. 3. Programmer et Financer les Grands équipement par les pouvoirs publics: voies et routes d’accès ; stations de traitement et d’épuration ; décharges contrôlées ; réseau de transport en commun etc. ; 4. prévoir un dispositif fiscal spécifique et incitatif pour les villes nouvelles.


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