La CUS remplace le « Conventionnement global de patrimoine » (CGP) instauré en 2004 par la loi sur les libertés et responsabilités locales, qui devient obligatoire. Mise en place de « Conventions dutilité sociale » (CUS) La CUS est conclue avec lEtat au plus tard le 31 décembre 2010, pour une durée de 6 ans. Elle comporte des indicateurs fixés par décret en Conseil dEtat. Lorganisme qui ne signe pas de CUS ou ne respecte pas les objectifs fixés est soumis à des sanctions financières au bénéfice de la CGLS (Caisse de garantie du logement social).

Concrètement, la CUS va permettre dajuster le loyer selon des critères « objectifs », conformes aux règles du marché. Chaque logement sera classé en fonction de « sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de lhabitat ». Mise en place de « Conventions dutilité sociale » (CUS) La conséquence, ce sera une « remise en ordre » des loyers. Le conventionnement va permettre de distinguer (schématiquement) deux catégories de logements : des logements « bas-de-gamme » réservés aux locataires les plus pauvres (et concentrés dans les zones les plus dévalorisés) ; des logements « haut-de-gamme » dont les loyers seront réévalués dans une logique dalignement sur les prix du marché.

Cest aussi une manière pour lEtat de pousser encore un peu plus loin sa logique de désengagement financier. Mise en place de « Conventions dutilité sociale » (CUS) La « remise en ordre » des loyers va en effet permettre de dégager des moyens financiers supplémentaires au bénéfice des organismes HLM, en plus de ceux dégagés par la vente de logements. Cette manne devra être affectée à la construction de nouveaux logements, ce qui permettra à lÉtat de justifier son désengagement …et au passage de faire financer le logement social par les locataires du parc HLM eux-mêmes, au détriment de la solidarité nationale.

Mise en place de « Conventions dutilité sociale » (CUS) Dans la CUS, on retrouvera inévitablement la question de la vente des HLM. Rappelons que laccord État/USH du 18 déc prévoyait la vente de logements par an. Un rapport remis en février 2009 par le député UMP Olivier Carré déplore que cet objectif nait pas encore été atteint et fait de la CUS lun des instruments de la relance des ventes HLM. Un point plus positif… La CUS peut prévoir une modulation du surloyer « dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre loffre et la demande de logements ». Cest enfin la prise en compte – du moins dans ces zones – de la situation des personnes théoriquement soumises au surloyer sans avoir pour autant les ressources suffisantes pour migrer vers le privé.

Art. passé inaperçu lors des débats. Remise en cause de lagrément préfectoral Transposition dune directive européenne (SSIG), avec création de nouveaux agréments. Conséquence : lagrément dont bénéficiaient nos associations pour laccompagnement des candidats au DALO risque de ne plus exister en tant que tel. Il sera remplacé par un agrément « dingénierie sociale, financière et technique » dont les contours seront définis en Conseil dEtat. Seules les associations disposant de cet agrément pourront assister les demandeurs DALO, ainsi que les associations agréées « de défense des personnes en situation dexclusion » (art. 76). La CSF risque donc den être exclue… à surveiller de près…

Les bailleurs sociaux qui ninvestissent pas suffisamment dans la construction seront pénalisés (à partir de 2010). Mise à contribution des organismes HLM Lensemble des amendes sera redistribué aux organismes en difficulté par le biais de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social).

Lintention peut paraître louable. Pour sa part, la CSF nhésite jamais à sen prendre aux bailleurs qui nentretiennent pas correctement leur patrimoine alors quils en auraient les moyens… Mise à contribution des organismes HLM Mais cette mise à contribution des organismes HLM, cest surtout une manière pour lEtat de mettre sous tutelle lensemble des organismes en leur dictant leurs priorités et en décidant à leur place de lemploi de leurs fonds propres. Ça complète lart. 1.

Mise à contribution des organismes HLM La trésorerie des organismes HLM nest pas entièrement mobilisable : elle intègre par exemple les dépôts de garantie, les provisions nécessaires à la réalisation des gros travaux dentretien, le remboursement demprunts, les impôts fonciers ; Le discours du gouvernement sur les « dodus dormants » sappuie sur des contre-vérités. Lidée dune « cagnotte » de 11 milliards deuros ne tient pas la route : les bailleurs HLM sont déjà de plus en plus sollicités financièrement (notamment dans le cadre de la Rénovation urbaine et du Grenelle de lenvironnement).

Mise à contribution des organismes HLM Les résultats seront donc très en deçà de ce qui a pu être annoncé. Mais lEtat dispose ainsi dun droit de regard sur les finances des organismes et peut éventuellement décider dannexer une partie de leurs ressources. On peut noter à ce sujet que larticle 5 prévoit dès maintenant le versement annuel, par la CGLLS, de 30 millions deuros au bénéfice de lANRU. Cest donc bien une manière de pallier au désengagement de lEtat.

Mise à contribution du « 1% logement » La Loi Boutin permet à lEtat dintégrer à son budget une partie des fonds du 1% logement (participation des employeurs à leffort de construction). Cette mesure va dans le même sens que lart. 4 : celui dun désengagement financier de lEtat. Elle lui permet de dissimuler la baisse des crédits logement (- 7% en 2009, dont 30% en moins pour le logement social). Il est notamment prévu que le 1% finance lANRU (1) et lANAH (2) jusquen 2011.

Modification des règles de la concertation locative La négociation dun accord collectif avec les locataires est désormais possible selon 3 cas de figure : Être affilié à une organisation représentative (les 5 de la CNC) ; Avoir obtenu au moins 50% des voix aux dernières élections HLM ; Fédérer au moins 20% des locataires de limmeuble ou de lensemble concerné.

Modification des règles de la concertation locative Laccord conclu dans ce cadre est valide, sauf sil est formellement rejeté par plus de 50% des locataires (délai : 2 mois) 2 e cas de figure = si ces conditions ne sont pas réunies (pas dassoc. ou de regroupement de locataires) Le bailleur sadresse directement aux locataires pour leur proposer laccord. Il est nécessaire quau moins 25% des locataires sexpriment ; Sur ces 25%, une majorité doit approuver laccord. Dans le cas contraire, une nouvelle consultation peut être organisée. Laccord devient valable sil obtient ladhésion dune majorité de votants (délai : 2 mois).

Requalification des quartiers anciens dégradés Création dun « Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés » (PNRQA). Une centaine de sites à traiter dici Direction du PNRQA : Agence nationale damélioration de lhabitat (ANAH). LANRU peut contribuer financièrement.

Requalification des quartiers anciens dégradés Nos craintes : Conséquences de ces rénovations sur le niveau des loyers ; Risques de « gentrification » des quartiers concernés (aucune garantie de relogement et de maintien dans le quartier) ; Mise à contribution de lANRU, déjà en difficulté.

Facilitation des expulsions locatives Réduction du délai prévu dans le cadre de la procédure dexpulsion : passe de 3 ans à 1 an. Incompréhensible dans le contexte que nous connaissons : Hausse de lendettement et crise économique ; Expulsions en hausse (+ de en 2008 / env effectives) ; Explosion des impayés : sur les quatre dernières années, hausse de plus de 50% dans le parc HLM et de presque 100% dans le privé !

Facilitation des expulsions locatives Cest une régression par rapport à des protections acquises suite aux combats de lAbbé Pierre et aux grandes mobilisations des années cinquante.

Remise en cause du droit au maintien dans les lieux Obligation, pour certaines catégories de locataires, de libérer leur logement : Logements en sous-occupation : les locataires ayant refusé 3 offres de relogement se voient notifier un congé et doivent libérer leur logement dans les 6 mois (sauf si + de 65 ans) ; Personnes handicapées : lorsquun logement a été attribué du fait dun handicap, le contrat est résilié lorsque loccupant ne présente plus le handicap en question (avec proposition de relogement) ;

Remise en cause du droit au maintien dans les lieux Dépassements de plafonds : les locataires dont les ressources sont deux fois supérieures aux plafonds de ressources voient leur contrat transformé en contrat de location de 3 ans non renouvelable (public concerné : personnes maxi). Les locataires soumis au SLS doivent être convoqués par le bailleur pour un examen de leur situation.

Remise en cause du droit au maintien dans les lieux Conséquences de cet article : Des conséquences humaines catastrophiques ; Un discours culpabilisant (sur le thème de la mobilité ; sur le thème de loccupation « abusive ») ; La remise en cause dun droit fondamental, acquis en 1948 ; Des conséquences sur la mixité sociale (HLM = logement de transition réservé aux plus précaires).

Abaissement des plafonds Plafonds de ressources abaissés de 10,3% « à compter du 1 er jour du 3 e mois suivant la date de publication de la présente loi » = 1 er mai Conséquences : Moins de mixité sociale : recentrage du parc HLM (le gouvernement avait envisagé un abaissement de 40% !) ; Plus de personnes soumises au SLS.

DALO régionalisé Concerne lIle-de-France : la gestion et le suivi des dossiers peuvent se faire à un niveau interdépartemental. Dans le cas de lIDF, léchelle régionale peut paraître pertinente mais peut avoir des conséquences concrètes dangereuses : des départements risquent de moins jouer le jeu ; de des demandeurs risquent dêtre déplacés, sous peine de perdre leur droit.

Encadrement du montant de lastreinte DALO Les premières décisions rendues par les TA ont fixé des astreintes comprises entre 100 et 200 par jour en cas de non-relogement dans les délais fixés. Un art. 24 bis de la Loi Boutin limite la portée de ces premières décisions en limitant les astreintes au montant du logement ou de lhébergement adapté aux besoins du demandeur. Autrement dit, lEtat ne paiera plus 100 à 200 par jour, mais 15 à 25 ! Voilà qui réduit considérablement la portée des décisions rendues par les TA…

Intermédiation locative Possibilité ouverte aux organismes HLM de capter des logements dans le parc privé et de pratiquer la sous-location de logements transitoires. Egalement une remise en cause du droit au maintien, avec création dun bail précaire (3 ans) et lidée dun logement social de transition va dans le sens dune précarisation du statut des locataires.

Détecteurs de fumée obligatoires Tout logement devra être équipé dun détecteur de fumée dans un délai de 5 ans. Le projet ne date pas dhier. On se souvient notamment des incendies qui avaient eu lieu à Paris durant lété 2005 et, la même année, de lincendie tragique de lHaÿ-les-Roses qui avait coûté la vie à 14 personnes. Avec la pose de ces détecteurs émettant une forte sonnerie en cas démission de fumée, certains tablent sur une diminution par deux du nombre de victimes.

Détecteurs de fumée obligatoires Un premier projet de loi, déposé au Sénat en juillet dernier, prévoyait en effet que ce soit au contraire le propriétaire qui supporte le coût de linstallation. Un rapport du député UMP Damien Meslot en a décidé autrement, « pour responsabiliser les occupants »… Sans commentaire ! On peut en revanche sinterroger sur le choix des parlementaires de faire peser la responsabilité de la pose du détecteur et de son entretien sur le locataire.

Détecteurs de fumée obligatoires Linstallation du détecteur devra être notifiée à la compagnie dassurance et occasionnera une minoration de la prime dassurances. Concrètement, il faudra compter 20 à 40 par détecteur, plus le coût des piles nécessaires à son fonctionnement. Dans le cas contraire, lassureur pourra pratiquer une franchise de en cas dincendie.

Financement des travaux en faveur des économies dénergie Les locataires seront mis à contribution pour financer les travaux déconomie dénergie réalisés dans le cadre de la mise en œuvre du Grenelle de lenvironnement, dans la limite des 50% du montant de léconomie réalisée. Ce montant sera mentionné sur la quittance. La liste des travaux éligibles et les nivaux minimaux de performance énergétique à atteindre seront précisés par décret, après consultation de la Commission nationale de concertation (où la CSF est représentée). Exemple : le montant des charges de Monsieur DUPONT sélevait avant travaux à 100 ; après travaux, ce montant est porté à 80. Monsieur DUPONT devra néanmoins continuer de payer 90 (maximum), dont 10 affectés au remboursement des investissements.