Crise immobilière et financière : quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Loïc LE MOAN, Président de la société Asset Immobilier Consultants (AIC)

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Quelques évidences, toujours utiles à rappeler…. : - Les loyers que les entreprises ou les particuliers sont capables de payer dépendent directement de leurs revenus. Si ces derniers baissent, les loyers baissent. - Les prix d’achat de l’immobilier dépendent de la confiance que peuvent avoir les acteurs économiques dans le marché (appréciation des risques, en particulier marché de l’emploi et anticipation sur l’évolution des valeurs des biens) et du coût de l’argent, exprimé par les taux d’intérêt.

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Le secteur immobilier en France représente : Le premier créateur de richesse : 16% de la valeur ajoutée produite Le sixième employeur national 20% de la consommation des ménages, soit autant que l’industrie automobile, les activités financières, les services aux entreprises et les industries de biens intermédiaires réunis. C’est la raison pour laquelle l’adage bien connue « lorsque le bâtiment va, l’économie va » perdure encore.

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Le secteur immobilier en France représente : Les prix de l’immobilier ont augmenté de 125% en dix ans alors que les salaires ont augmenté sur la même période de 30%. Ce facteur est synonyme de baisse des prix de l’immobilier, d’autant que les « effets de leviers » des années passés ont disparu : baisse des taux d’intérêt, rallongement de la durée moyenne des crédits et capacité d’endettement liée aux perspectives de hausse des salaires.

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Conséquences directes : - Une décote des prix de l’immobilier tertiaire : de l’ordre de 5% à 20% selon localisation et qualité (augmentation des taux de rendement et baisse des loyers) - Une décote de l’immobilier résidentiel : de l’ordre de 10% à 25% dans l’ancien (5/10% dans le neuf).

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Quelques raisons d’espérer : Le doublement du PTZ (plus le PTZ majoré sous plafond PLUS et PTZ zone ANRU) La TVA à 5,5% en zone ANRU, PSLA, PASS-FONCIER individuel et collectif (sous plafond de ressources) Le PASS-FONCIER possible en logement collectif

I Bref rappel du contexte immobilier et financier actuel Quelques raisons d’espérer : La loi SCELLIER, favorable aux investisseurs dans le résidentiel (Métropole et DOM-TOM) - Baisse des plafonds pour accéder aux logements locatifs sociaux (10,3%) et augmentation du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), mesures qui devraient favoriser les parcours résidentiels des ménages.

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations d’aménagement Les terrains ont souvent été acquis avant la crise immobilière et financière et les bilans d’aménagement ont été établis sur des bases aujourd’hui dépassées : Conséquences : nécessité de revoir les bilans des opérations, la programmation, les plannings, la densification, les règles d’urbanisme, la mixité et la nature des produits immobiliers,

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations d’aménagement Les opérations d’aménagement en zone ANRU sont relativement épargnées par la crise, les opérations de démolitions et de reconstructions étant essentiellement financées par des conventions financières pluriannuelles. La crise devrait, au contraire, favoriser une relative stabilisation, voire une légère réduction des coûts de construction après les hausses continues de ces dernières années.

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations d’aménagement Pour les autres opérations d’aménagement (hors ANRU) : Nouvelles programmations à envisager ; augmentation de la densité ; modification des produits immobiliers, Renégociation, lorsque c’est possible, des conditions d’acquisition foncière (financière, règlement, commercialisation) Rallongement prévisible de la durée des opérations d’aménagement dans l’espoir d’une perspective de reprise des activités. Cependant, le coût de portage foncier est actuellement moins onéreux aujourd’hui que les perspectives immédiates de baisse des prix de vente du foncier.

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations d’aménagement Pour les autres opérations d’aménagement (hors ANRU) : Réorientation partielle de l’activité des aménageurs (EPL ou autres) sur le métier d’opérateurs en raison : De l’addition des marges prévisionnelles des opérations et du montant des charges foncières supportées par les opérations viennent « compenser » en partie le « manque à gagner » provenant de la baisse du prix des charges foncières, Les honoraires de conduite d’opérations (honoraires de la maîtrise d’ouvrage) permettent d’assurer la rémunération des compétences internes ou externalisées de la maîtrise d’ouvrage, La maîtrise de la problématique « métier » de la commercialisation devient essentielle,

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations d’aménagement Pour les autres opérations d’aménagement (hors ANRU) : Réorientation partielle de l’activité des aménageurs (EPL ou autres) sur le métier d’opérateurs en raison : Les réalisations des opérations immobilières par les EPL se réalisent davantage au sein même de l’entreprise (secteur d’activité distinct) et moins à travers la création d’une SCI (réservée aux partenariats publics/privés) afin d’économiser l’investissement réel en fonds propres et sécuriser davantage les organismes financiers, Les opérations à fiscalité avantageuse ou bénéficiant de subventions diverses sont de plus en plus privilégiées ; accession sociale à la propriété (PASS-FONCIER/PSLA/PTZ/PAS) ainsi que les résidences pour personnes âgées et le logement étudiant.

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations immobilières Pour faire face à la situation conjoncturelle et favoriser les transactions, les acteurs immobiliers (promoteurs et aménageurs) se tournent vers : Le développement des opérations d’habitat avec une TVA à 5,5% qui resolvabilisent les acquéreurs finaux (gain de 14,1% sur le prix de vente à financer ; alignement des plafonds PTZ/PASS-FONCIER/PSLA/PAS; doublement des plafonds PTZ) Le développement de la vente en bloc en VEFA aux bailleurs sociaux (marge faible mais préservation des outils de production et stabilisation des charges foncières en locatif) Le développement de produits locatifs privés bénéficiant de la loi SCELLIER (Métropole et Outre-mer) (plafond de 300 000 € et jusqu’à 37% du prix en réduction d’impôt sur 15 ans,

II. Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement II Quels impacts sur les opérations immobilières et d’aménagement ? Quelles réorientations possibles ? Les opérations immobilières Pour faire face à la situation conjoncturelle et favoriser les transactions, les acteurs immobiliers (promoteurs et aménageurs) se tournent vers : Le développement des produits résidentiels connexes aidés fiscalement ou subventionnés (résidences personnes âgés ; EPHAD ; logement étudiant), Le développement de la dation en paiement des charges foncières, L’évolution du métier de l’aménagement à la promotion (partenariat public/privé)