Les Fondamentaux du crédit immobilier

LES EMPRUNTEURS

Qui achète et comment ? Seul Pleine Propriété A 2 ou à plusieurs (concubins – régimes séparatistes – indivision) Pleine Propriété mais pas forcément 50/50 En commun - Régimes communautaires Pleine Propriété – communauté 100% chacun ! Usufruit et nue propriété Démembrement A travers une SCI Propriétaire une personne morale

SCI Statuts Objet civil Acquisition, gestion et transmission d’un patrimoine immobilier Au moins 2 associés Associés indéfiniment responsables du passif proportionnellement à leurs apports en capital Pas de capital minimum Tous pouvoirs au gérant sauf limitations statutaires Recueil des informations sur la situation et le patrimoine des associés

L’environnement du client SITUATION GÉNÉRALE Le domicile : locataire, propriétaire, occupant à titre gratuit, logement de fonction. Stabilité à l’adresse Régime matrimonial Composition de la famille FONCTIONNEMENT DU COMPTE INTERROGATION DES FICHIERS - soldes débiteurs - fréquence, importance - prélèvements (nature, objet) - rejets, incidents, saisies - revenus domiciliés - autres relations bancaires - épargne constituée FCC FICP FIBEN

Le FICP Mis en place dans le cadre de la loi du 31 décembre 1989 (articles L 333.4 à L 333.6) - Il a été modifié à plusieurs reprises et notamment en 2004 suite à la loi du 1er août 2003 qui institue la procédure de rétablissement personnel. Fin 2008 – 2,5 millions personnes inscrites Le déclenchement de la déclaration au FICP est passé de 90 à 60 jours et de 3 à 2 échéances. Autres inscriptions au FICP : Les mesures de redressement prises à l’encontre d’un particulier Consultation réservée aux établissements de crédit L’inscription au FICP n’entraîne pas l’interdiction juridique d’accès au crédit

La situation professionnelle du client Le statut CDD CDI Salarié Fonctionnaire Intérimaire Les non salariés La situation de l’employeur La CSP Grande entreprise PMI – PME Petite entreprise Stabilité d’emploi et ancienneté Particuliers Commerçants, artisans Professions libérales Agriculteurs

La situation patrimoniale du client ACTIF PASSIF DETTES LT BIENS IMMOBILIERS Immobilières Mobilières Famille… - Résidence principale - Résidence secondaire - Immobilier de rapport - Immobilier de loisir - Nature de la propriété (PP – NP – Usufruit – ) DETTES CT Mobilières Vie courante BIENS MOBILIERS Disponibilité Risques

Emprunter pour quel usage ? LE CLIENT VEUT ACHETER Une résidence principale secondaire locative « classique » locative « fiscale » Un bien construit Un bien à faire construire Un appartement Une maison individuelle Faire des travaux

LE PROJET

Pour quel projet immobilier ? Du neuf …. Appartement ou pavillon sur plan Appartement clés en mains Achat terrain + construction …. de l’ancien Appartement ou pavillon existant Achat appartement ou pavillon + travaux Travaux Soulte de divorce Soulte de partage successoral

Quels contrats allons-nous signer ? Dans le neuf - VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement - Clés en mains - Vente à terme - Achat terrain + construction : CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle - Marché de travaux Dans l’ancien - Le compromis de vente - La promesse de vente - La promesse d ’achat

Dans l’ancien… Promesse… …ou compromis Le vendeur (promettant) s’engage irrévocablement à vendre son bien au bénéficiaire de la promesse, dans un délai donné (2 mois à 2 ans) L’acheteur peut se dédire en perdant son « dédit » Nécessité d’enregistrement …ou compromis L’acquéreur s’engage à acheter, le vendeur à vendre, dès la signature de l’avant-contrat Tous deux promettent de signer l’acte de vente définitif Compromis vaut vente Pas de nécessité d’enregistrement

Dans l’ancien… LES DÉLAIS DE RENONCIATION (art. L 271-1 et 2 du CCH) Acte sous seing privé Acte authentique L’acquéreur bénéficie d ’un délai de rétractation de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable L’acquéreur bénéficie d ’un délai de réflexion de 7 jours Le délai commence à courir le lendemain de la remise ou de la réception de l ’acte Si le septième jour est un jour non ouvré ou chômé, le délai est prorogé au prochain jour ouvrable

Quiz VEFA ? Qu’est-ce qu’une VEFA ? Vente effectuée par une agence Vente et frais d’acquisition Vente en l’état futur d’achèvement

Quiz VEFA ? Qu’est-ce qu’une VEFA ? Vente effectuée par une agence Vente et frais d’acquisition Vente en l’état futur d’achèvement

Quiz Quelles conditions pour un contrat de construction de maison individuelle Le constructeur doit apporter le terrain Le constructeur ne doit apporter ni le terrain, ni le financement Le constructeur doit apporter le terrain et le financement

Quiz Quelles conditions pour un contrat de construction de maison individuelle Le constructeur doit apporter le terrain Le constructeur ne doit apporter ni le terrain, ni le financement Le constructeur doit apporter le terrain et le financement

Quiz Et quand le constructeur fournit le terrain … C’est un contrat de VEFA C’est un contrat de CMI C’est un compromis de vente

Quiz Et quand le constructeur fournit le terrain … C’est un contrat de VEFA C’est un contrat de CMI C’est un compromis de vente

Quiz Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, il est coutume de signer un compromis de vente, cet acte… N’engage que l’acquéreur Engage l’acheteur et le vendeur Est signé conjointement par l’agent immobilier et le notaire Doit être enregistré aux impôts

Quiz Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, il est coutume de signer un compromis de vente, cet acte… N’engage que l’acquéreur Engage l’acheteur et le vendeur Est signé conjointement par l’agent immobilier et le notaire Doit être enregistré aux impôts

Quiz Je construis une maison quelle garantie obligatoire dois-je souscrire ? L’assurance responsabilité décimale L’assurance dommage-ouvrages La garantie d’achèvement des travaux La garantie biennale

Quiz Je construis une maison quelle garantie obligatoire dois-je souscrire ? L’assurance responsabilité décimale L’assurance dommage-ouvrages La garantie d’achèvement des travaux La garantie biennale

Dans le neuf…La vente en état futur d’achèvement (VEFA) Vente où l’acquéreur devient propriétaire de la partie construite du bien au fur et à mesure des paiements effectués L’ACHETEUR s’engage à payer le prix de l’immeuble suivant l’échéancier convenu et à en prendre livraison Le vendeur procure le terrain s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat transfert immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes conserve les pouvoirs et obligations du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) Échelonnement réglementaire des paiements 35 % à l’achèvement des fondations 70 % à la mise hors d’eau 95 % à l’achèvement de l’immeuble Le solde, 5 % , à la mise à disposition du local.

Dans le neuf…Faire construire Le constructeur-promoteur fournit le terrain Contrat de VEFA secteur protégé obligatoire qui précise notamment le prix, l’échelonnement des paiements et renforce la garantie d’achèvement. Le constructeur ne fournit pas le terrain Contrat de construction de maison individuelle Marché de travaux avec une entreprise générale avec des entreprises (lot par lot)

Dans le neuf ….faire construire - La loi Besson du 12/12/1990 Objectif du législateur : un Contrat de Construction de Maison individuelle (CCMI) pour : protéger le non professionnel contre : la non terminaison de la construction, la non conformité de la construction, les dépassements de prix, la non récupération des fonds versés avant l’achèvement en cas de défaillance, les garanties insuffisantes de la part du constructeur, la non exécution des obligations découlant de ces garanties. protéger le constructeur contre : le non paiement des appels de fonds aux dates convenues, le non paiement du solde.

Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Les vérifications le contrat doit contenir les mentions légales obligatoires Il ne peut y avoir aucun déblocage de fonds de la part du prêteur sans production d’une attestation de la garantie de livraison sauf éventuellement les 5% Il ne peut y avoir de versements excédant les seuils légaux Le versement des fonds peut être effectué à destination du maître d’ouvrage, soit directement au profit du constructeur (accord obligatoire du maître d’ouvrage)

Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit préciser : La désignation du terrain L’obtention du permis de construire Le prix ferme et définitif Les révisions (éventuelles) de prix selon le BT01 L’échéancier de paiement conforme à la définition légale Les modalités de financement (les prêts à obtenir) Le coût des travaux éventuellement réservés Les caractéristiques techniques du bâtiment, les équipements La date d’ouverture de chantier

Faire construire - les obligations de l’établissement prêteur Le constructeur fournit les plans Vérifier le contrat, il doit contenir Le contrat CMI avec fournitures de plans doit encore préciser : Les délais d’exécution et les pénalités de retard La garantie (extrinsèque) de livraison à prix et délai convenu La garantie de remboursement en cas de perception d’une ou deux avances de 5 % L’assurance du constructeur couvrant les garanties biennale et décennale L’assurance dommage ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage Le contrat doit être accompagné des plans cotés, avec coupes et élévations dessins des façades et note technique descriptive.

Le constructeur fournit les plans Dépôt de garantie à la signature du contrat 3 % sans garantie de remboursement 5% avec garantie de remboursement A l’obtention du permis de construire 5% L’échéancier des règlements conforme à la loi : 12 % à l’ouverture du chantier (sur lesquels s’imputeront les avances ou le dépôt de garantie) 10 % à l’achèvement des fondations 15% à l’achèvement des murs 20 % à la mise hors d’eau 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie et chauffage 5% à la réception des travaux en l’absence de réserves

Faire construire - le CMI Le constructeur fournit les plans L’échéancier des règlements doit être conforme à la loi : Le solde, 5 % : à la réception de l’ouvrage, le maître d’ouvrage se fait assister par un professionnel, et - il émet des réserves : les 5 % sont versés à la levée des réserves - il n’émet pas de réserves : les 5 % sont versés à la réception A la réception, le maître d’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel : il a 8 jours pour formuler les réserves Il n’y a pas de réserves : il verse les 5 % Il y a des réserves : il doit consigner les 5 % qui seront débloqués à la levée des réserves Aucune possibilité de faire des appels de fonds intermédiaires

Barème des droits dans l’ancien Acquisition d’immeubles destinés à l’habitation quelle que soit l’affectation (principale, secondaire, locative) (y compris leurs caves, dépendance…) : Droit départemental Frais d’assiette Taxe au profit de l’État Taxe additionnelle TOTAL 3,60 % 0,09 % 0,20% 1,20 % 5,09 %

Barème des droits Terrains à bâtir acquis par un particulier : Droit départemental Frais d’assiette Taxe au profit de l’État Taxe additionnelle TOTAL 3,60 % 0,09 % 0,20% 1,20 % 5,09 %

Barème des droits Acquisition d’un logement neuf : Neuf et achevé : N’ayant jamais fait l’objet d’une mutation avec un non professionnel et achevé depuis moins de 5 ans : TVA 19,6 % Neuf et achevé depuis plus de 5 ans Acquisition par un particulier : Droits d’enregistrement de droit commun : 5,09 % Neuf et en état futur d’achèvement : TVA 19,6 % quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou non)

Barème des droits Acquisition d’une maison individuelle neuve : Maison + terrain : TVA 19,6 % (VEFA secteur protégé) Terrain puis maison à construire : Droits réduits sur terrain (5,09%) TVA 19,6 % sur construction

LE BUDGET

L’approche financière du client La capacité d’endettement Définition : Rapport de l’ensemble des charges (hors impôt sur le revenu) Sur le total des revenus disponibles Le « reste à vivre » Définition : Solde disponible prenant en compte : l’ensemble des revenus disponibles moins l’ensemble des charges (y compris l’impôt sur le revenu pour les TNS) Ne doit pas excéder 33 % Ne doit pas être inférieur à notre barème (planche suivante)

Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Revenus Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Salaires 100 % du net imposable Primes et commissions Montant minimum ou moyenne sur trois ans Frais professionnels Pourboires Pas de prise en compte Pensions et retraites 100 % des revenus justifiés Revenus professionnels 100 % des revenus justifiés : moyenne des 3 dernières années Revenus fonciers 70 % des revenus (règles spécifiques pour les SCI). Revenus de capitaux mobiliers Suivant le type de revenus : dividendes pérennes Prestations familiales Pas de prise en compte (à mettre en commentaires) Pension alimentaire Pas de prise en compte car ce revenu est aléatoire

Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Charges Montant pris en compte dans le calcul de l’endettement Remboursements d’emprunts Toutes échéances de prêt au moment de la demande. En cas de crédits proches de leur terme, la diminution prévisionnelle de l’endettement peut être prise en compte. Crédit revolving : prendre en compte le remboursement sur utilisation maximum. Cautionnement donné par l’emprunteur Le cautionnement est assimilable à un crédit. Il est donc possible d’en tenir compte dans l’endettement. Loyers 100 % du loyer hors charges. Pension alimentaire 100 % déduite directement du revenu. Impôt sur le revenu Non prise en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Mais prise en compte dans la notion de « reste à vivre ». Primes d’assurance Obligatoires, donc prises en compte dans le calcul de l’endettement.

L’approche financière spécifique de la SCI : en cas de premier investissement 1° Achat RP ou RS RL Achat OBJET Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition RATIO Pas de calcul de ratio Endettement des associés Ratio C/R classique Ratio C/R classique en tenant compte de 50% des loyers à percevoir Apport Pas d’apport exigé 20%

L’approche financière spécifique de la SCI : détenant déjà des biens loués Autres achats RL Achat OBJET Et/ou travaux inférieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition Et/ou travaux supérieurs ou égaux à 20% du prix d’acquisition RATIO Loyers pondérés à 80% Endettement des associés Le ratio C/R de l’ensemble des associés doit prendre en charge 20% des remboursements de la SCI Apport Pas d’apport exigé 20%

Le plan de financement TOTAL TOTAL BESOINS RESSOURCES Financement du programme Apport personnel (règlementation sur le blanchiment) Epargne bancaire Epargne financière Donation Prêt familial Prêt relais terrain construction raccordements finitions acquisition travaux révision de prix Frais : De notaire D’agence De dossier De garantie Emprunts entrant dans l’apport Prêts à taux zéro (PTZ, PL 92 et PPL) Prêt épargne-logement Prêt Social – 1 % logement Prêt fonctionnaire Aménagements Déménagement Prêt classique Imprévus TOTAL TOTAL

Obligation de conseil et d’information OBLIGATION D’INFORMER OBLIGATION DE RECUEILLIR DES INFORMATIONS DU CLIENT OBLIGATION DE CONSEIL OBLIGATION DE VÉRIFIER LA CAPACITÉ D’ENDETTEMENT DU CLIENT

Obligation de conseil et d’information CRÉDITS IMMOBILIERS La responsabilité est engagée si la banque accorde un crédit incompatible avec les possibilités de remboursement de l’emprunteur CAUTION ASSURANCE La responsabilité est engagée si le respect de l’obligation d’information n’est pas matérialisée par une mention prévue à l’acte La responsabilité est engagée si le banquier n’apporte pas la preuve qu’il a respecté son devoir d’information (notamment par une mention signée du client) + DDAC

LE FINANCEMENT

Le TEG OBJECTIFS DE LA LOI SUR LE TEG : Mettre fin aux abus en imposant un TEG < au taux d’usure Réglementer la publicité et la démarche Permettre une meilleure comparaison COMPOSITION DU TEG : «Les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt. » (art L 313-1 du CC)

Le TEG - TAEG SONT À INCLURE, OUTRE LES INTÉRÊTS : Les frais de dossier Les rémunérations versées à d’éventuels intermédiaires intervenus dans l’opération de crédit (apporteurs d’affaires) Les primes d’assurances rendues obligatoires par le prêteur Les frais liés aux prises de garanties et éventuels honoraires du notaire Le TAEG remplace désormais le TEG en matière de crédit à la consommation (1/07/02) Objectifs : Harmonisation européenne, meilleure comparaison Méthode : Utilisation du taux équivalent et non proportionnel

La loi sur l’usure TAUX USURAIRE : « Taux dépassant de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature. » Depuis juin 1990 taux fixé au regard des taux pratiqués et non par les pouvoirs publics. taux fixé par catégories d’opérations.

Seuil de l’usure 4,72% 6,29% 4,29 % 5,72 % 4,69 % 6,25 % 16,22 % Catégories de prêts Taux effectifs moyens (1er trimestre 2010) Seuils de l’usure (au 01 04 2010) Prêts aux particuliers entrant dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation (prêts immobiliers) Prêts immobiliers aux particuliers Prêts à taux fixe 4,72% 6,29% Prêts à taux variable 4,29 % 5,72 % Prêt relais 4,69 % 6,25 % Prêts aux particuliers n’entrant pas dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du code de la consommation (crédits de trésorerie) Autres prêts aux particuliers Prêts d’un montant inférieur ou égal à 1 524 € 16,22 % 21,63 % Découverts en compte, prêts permanents et financement d’achats ou de ventes à tempérament d’un montant > 1 524 € 14,59 % 19,45 % Prêts personnels et autre prêts > 1524 € 6,64 % 8,85 % 51

Taux fixe / taux révisable Le taux est fixé au moment de la signature de l’offre de prêt. Il ne variera pas pendant toute sa durée. TAUX VARIABLE Également appelé taux révisable. Le taux va évoluer au cours du prêt. Il s’appuie sur un taux de référence, augmenté d’une marge. La variation se répercute soit sur les mensualités, soit sur la durée du prêt.

Comment financer l’immobilier ? Résidence principale Résidence locative -Prêts classiques -Prêts classiques -Prêt d ’épargne logement -Prêts à taux zéro -Prêt d ’épargne logement -Prêts sociaux -Prêts 1% Résidence secondaire -Prêts classiques -Prêt d ’épargne logement (excepté l’ancien)

Les prêts Épargne Logement bénéficiaire Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Objets Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 92 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d ’existence - Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d ’existence

Prêt sur compte d’Épargne Logement Objets Être titulaire d’un Plan et/ou d’un compte Épargne Logement Tout projet immobilier (sauf acquisition d’une résidence secondaire ancienne) Durée: 2 à 15 ans Caractéristiques: Montant du prêt fonction des intérêts acquis Maximum 23 000€ L’emprunteur peut bénéficier de cession de droits de leur famille Un plan épargne logement doit avoir au moins 18 mois d’existence Les autres comptes peuvent n’avoir que 12 mois d’existence

Prêt à taux zéro et à taux majoré Objet Résidence principale Durée De 7 à 22 ans Caractéristiques: Réservé aux non propriétaires RP depuis 2 ans Soumis à des conditions de ressources A amortissement immédiat ou différé 30% maxi du coût de l ’opération 100% maxi du montant des autres prêts Depuis le 1/01/2007 jusqu’au 31/12/2012 (PLF 2010) – majoration pour acquisition construction d’un logement neuf à condition que l’emprunteur bénéficie d’une aide à l’accession sociale à la propriété – conditions de ressources

Prêt à taux zéro et à taux majoré Caractéristiques: - 3 zones géographiques : A,B et C Doublement des montants de prêts dans le neuf Revenu fiscal de référence (rappel) : * N-2 pour les offres émises entre le 1°janvier et le 31 mai *N-1 pour les offres émises entre le 1°juin et le 31 décembre

Prêt à taux zéro écologique : « éco-prêt » pour les propriétaires occupants, SCI d’habitation et copropriétés Financement de travaux améliorant la performance thermique des logements achevés avant le 1er janvier 1990 Un seul prêt à taux zéro rénovation par logement, dans la limite de 30 000 € par logement sur 10 ans (15 avec accord du prêteur) Cumul impossible avec le crédit d’impôt pour dépenses d'équipement de l'habitation principale Diapos 44 à 51 9H55 11H00

Prêt social Objet Résidence principale Durée De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Soumis à un plafond de ressources - Peut prendre la forme d ’un prêt direct, d ’un prêt bonifié ou même d ’une subvention - Les montants prêtés vont de 1 500 € à 15 000 € - Sont distribués par la Commune, la Région, le Département ou certaines Caisses de Retraite

Prêt 1% ou l’équivalent pour les fonctionnaires Objet Résidence principale Durée -De 5 à 15 ans Caractéristiques: - Réservé aux salariés - L ’obtention du prêt n’est pas un droit - 50% maxi du coût de l ’opération - Montant: de 6 098 à 16 770 € - Taux: 1,50% l ’an - Possibilité de prêt « Pass Travaux »

Prêt in fine Objet pour du locatif – lorsque l’on a un apport important et un taux marginal d’imposition élevé > 30% Durée Maximum 10 ans Caractéristiques: Pendant la durée du prêt : paiement des intérêts Remboursement du capital à l’échéance Adossé à un contrat d’assurance-vie (nanti au profit de la Banque) Avantages : défiscalisation – en cas de décès les héritiers héritent de 2 patrimoines

ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE : LA QUOTITE DE FINANCEMENT : Prêt relais ANALYSE DU BIEN MIS EN VENTE : A QUI APPARTIENT LE BIEN ? Etude du MARCHE SECTEUR GEOGRAPHIQUE LA QUOTITE DE FINANCEMENT : 70 % du prix net vendeur Prix net vendeur = Prix de vente – les encours LES GARANTIES : L'hypothèque ou PPD Promesse (soumise à conditions) Une SCM

Prêt bancaire classique Caractéristiques: Produits maison Taux fixe ou taux révisable Modulables ou pas Durée jusqu’à 30 ans

LES GARANTIES

Quelle garantie pour quel crédit ? Crédits immobiliers Cautionnement mutuel Hypothèque Privilège de prêteur de deniers Subrogation dans le privilège du copartageant Bail à construction Pari passu

La garantie permet à un créancier… ….de se protéger contre le risque de décès de l’emprunteur ou de la caution ….de se protéger contre le risque d’inexécution de son obligation par le débiteur

Le droit de gage général Tout d’abord savoir que quiconque s’est obligé personnellement doit répondre de son engagement sur l’ensemble de son patrimoine qui constitue le gage commun de ses créanciers (art 2284 et 2285 CC) Les créanciers n’ont ni droit de suite, ni droit de préférence. Exception : La faculté offerte par la loi (art. L. 526-1 à L. 526-4 C. com.) aux entrepreneurs individuels inscrits de rendre insaisissable leurs droits sur leur Résidence Principale à l’égard des créanciers professionnels postérieurs à cette déclaration.

Se porter caution… GARANTIE PERSONNELLE Contrat par lequel un tiers, appelé caution, promet au créancier d’une autre personne de payer si le débiteur n’exécute pas son obligation (depuis l’ordonnance du 23 mars 2006 - art. 2288 à 2320 C. civ.).

Se porter caution… Comme tout contrat, le cautionnement est soumis aux conditions de l’article 1108 C. civ. : Consentement, capacité,objet et cause… Le cautionnement doit être compatible avec la situation financière de la caution Art 313-10 du code de la consommation: « …le banquier ne peut se prévaloir d’un engagement de caution conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus.. »

Se porter caution… Le cautionnement ne se présume pas, nécessité d’un acte écrit et importance des formules obligatoires: "En me portant caution de X..., dans la limite de la somme de... couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de..., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X... n'y satisfait pas lui-même." Le cautionnement peut être simple ou solidaire "En renonçant au bénéfice de discussion et en m'obligeant solidairement avec X..., je m'engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu'il poursuive préalablement X...".

Se porter caution… Sanction du non respect de l’obligation: La caution doit être informée avant le 31/03 de ses engagements en principal, intérêts, frais et accessoires restant à courir au 31/12. Si le cautionnement comporte un terme, rappeler ce terme Si le cautionnement est à durée indéterminée, rappeler les conditions de dénonciation de ce cautionnement Sanction du non respect de l’obligation: Perte du recours contre la caution au titre des intérêts depuis la dernière information effectuée

Le cautionnement mutuel La caution mutuelle est un mode de garantie de prêt. Son fonctionnement est basé sur la mutualisation des risques : chaque souscripteur contribue à un fond commun qui servira à pallier les problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Avantages Acte sous seing privé et absence de frais de main levée Le coût de la caution mutuelle se compose d'une commission de service et d'une contribution, remboursable jusqu'a 100 % en fonction des résultats de la SCM

Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt L’ASSURANCE EN CAS DE DÉCÈS : Contrats d’assurance groupe ou individuel temporaire décès qui offre des garanties en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail : « assurances emprunteurs » L’ASSURANCE EN CAS DE VIE : Contrat à capital différé avec contre assurance décès, garantissant le versement d’un capital soit au décès de l’assuré, soit au terme du contrat en cas de vie, par ailleurs doté d’une valeur de rachat

Utilisation d’un contrat d’assurance en garantie d’un prêt Contrat d’assurance groupe temporaire décès, invalidité, incapacité de travail Questionnaire santé Attention à ne pas tromper l’emprunteur Convention AERAS Si assurance obligatoire – taux inclus dans le TEG + notice Questionnaire de santé

Utilisation d’un contrat d’assurance-vie en garantie d’un prêt Délégation de créance soumise aux formalités de l’article 2075 du Code Civil Le nantissement est également possible

Les garanties en immobilier Promesse d’affectation hypothécaire Les garanties en immobilier Pour garantir un crédit relais… la promesse d’hypothèque - utilisée tant pour des raisons de simplicité de formalisme que pour son attrait économique - est d’une efficacité faible puisqu’elle ne vaut pas constitution d’hypothèque. La promesse d’hypothèque ne fait naître, à l’encontre du promettant, qu’une obligation de faire dont l’inexécution est sanctionnée par des dommages-intérêts. Une vraie fausse garantie !!!!….

Les garanties en immobilier Les garanties immobilières Les garanties en immobilier Dans le neuf L’hypothèque Dans l ’ancien Le privilège de prêteur de deniers Dans le neuf et/ou l’ancien : la caution hypothécaire

Le privilège de prêteur de deniers Nature Privilège immobilier spécial Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Étendue Capital + 100% des d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit de façon rétroactive à la date de signature de l’acte

L’hypothèque conventionnelle Nature Sûreté immobilière Immeuble Assiette Durée du prêt + 1 an Validité Maximum 50 ans Étendue Capital + 3 ans d’intérêts EFFETS Droit de suite Droit de préférence Droit de faire vendre FORMALITÉS Acte authentique inscrit par rang

Frais d’inscription hypothèque – PPD - SCM Montant du prêt Privilège de prêteur de deniers Hypothèque 100 000€ 700€ 1 740€ SCM 9 00€ 0,4% pour le fonds de garantie + 0,5% pour les frais de gestion (hors frais de souscription : 10 parts de 2€ chacune)

Subrogation dans le privilège du copartageant Le partage est gouverné par le principe de l’égalité; lorsqu’il ne peut pas être respecté, les attributaires sont redevables de soultes envers les autres . Pour en garantir le paiement, l’art 2103-3 C.civ prévoit un privilège qui prime non seulement les hypothèques inscrites durant l’indivision mais aussi celles consenties depuis le partage et inscrites avant lui. le privilège de copartageant doit être inscrit dans les deux mois à compter de la date du partage La subrogation est l’opération par laquelle la banque se substituera dans le privilège du copartageant . Elle bénéficiera de ce fait des mêmes garanties.

LA LOI SCRIVENER 2

Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Champ d’application Financement d’acquisition d’immeubles à usage d’habitation ou mixte Acquisition de parts ou actions de sociétés donnant propriété ou jouissance Construction, réparation, amélioration, entretien pour des montants supérieurs à 21 500 € - Achat de terrain destiné à la construction d’un logement

Les crédits immobiliers : environnement législatif Les articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la Consommation (Loi Scrivener n°2 du 13/07/1979) Formalisme Offre préalable à l’emprunteur, aux cautions (envoyée par la poste en double exemplaire) Validité : 30 jours (à compter de sa réception par l’emprunteur) Délai de réflexion : 10 jours impératifs avant acceptation (retour par courrier d’un exemplaire de l’offre) Validité après acceptation du client : l’opération doit être enclenchée dans un délai maximum de 4 mois

Les crédits immobiliers : environnement législatif L’offre est caduque si - Interdépendance des prêts et refus de prêt >10 % du total emprunté - Contrat de vente non signé dans les 4 mois : offre caduque (règlement des frais d’étude, plafonnés à 0,75 % du montant du crédit, dans la limite maximale de 150 €). - Non agrément de l’emprunteur par la compagnie d’assurance (Obligation d’annexer la notice au contrat de prêt.) - Condition suspensive d’obtention de prêt réalisée : caducité de l’offre, sauf en cas de mention exprès de renonciation aux dispositions des articles 312 – 1 du CC. - Remboursement anticipé partiel ou total possible (mini 10 % du capital emprunté): Pénalité applicable par le prêteur limitée à 6 mois d’intérêt au taux du prêt, avec maximum de 3 % du capital restant dû.

LA LOI TEPA du 21/08/2007

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Toute personne qui achète à crédit sa résidence principale Primo accédants ou non Acquisition en SCI à l’IR à condition que le logement n’ait pas appartenu à l’un des associés Logement neuf ou acquisition en l’état futur d’achèvement Logement ancien Acquisition + travaux dans un local transformé en habitation Acte authentique d’acquisition signé à compter du 6 mai 2007 Terrain et construction Déclaration d’ouverture de chantier effectuée à compter du 6 mai 2007

Crédit d’impôt maximum Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Quel crédit d’impôt ? 40% des intérêts d'emprunt pendant la 1ère année 20% les 4 années suivantes Dans quelles limites ? 3 750 € pour une personne seule 7 500 € pour un couple le double si personne handicapée + 500 € par personne à charge Plafond Crédit d’impôt maximum Célibataire, veuf ou divorcé Couple soumis à imposition commune Couple avec 1 personne à charge Couple avec 2 personnes à charge 3 750€ 7 500€ 8 000€ 8 500€ 1 500€ la 1ère année puis 750€ 3 000€ la 1ère année puis 1 500€ 3 200€ la 1ère année puis 1 600€ 3 400€ la 1ère année puis 1 700€

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt pour acquérir la résidence principale Point de départ des 5 annuités Date de première mise à disposition des fonds OU, en cas de construction ou de VEFA, date d’achèvement ou de livraison du logement Intérêts pris en compte Intérêts intercalaires, le cas échéant A l’exclusion des primes d’assurance et des frais d’emprunt

PLF 2010: Crédit d’impôt pour intérêts d’emprunt de l’habitation principale « Verdissement » du crédit d’impôt Ancien Neuf BBC Neuf non BBC 2009 40% 1ère annuité 20% 2 à 5 annuités 40% pendant 7 ans 40% 1ère puis 20% 2 à 5 ans 30% 1ère puis 15% 2 à 5 ans 25% 1ère puis 10% 2 à 5 ans 15% 1ère puis 5% 2 à 5 ans 2010 2011 Source: Projet de loi de finances pour 2010 Rappel du crédit d’impôt: les intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour financer l’acquisition ou la construction de l’habitation principale ouvrent droit à un crédit d’impôt de 40% pour les intérêts versés au titre de la 1ère annuité et de 20% au titre des 4 annuités suivantes. Depuis le 1er janvier 2009, les logements acquis neufs ou en VEFA répondant au label BBC 2005 bénéficient d’un crédit d’impôt de 40% au titre de 7 annuités. Logements ne répondant pas au label BBC 2005 : Les taux sont ramenés: - à 30% la 1ère année, puis 15% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2010, - à 25% la 1ère année, puis 10% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2011, - à 15% la 1ère année, puis 5% les 4 années suivants pour les acquisitions effectuées en 2012. 2012 90

Exercice - énoncé Monsieur et Madame L. sont âgés respectivement de 45 et 40 ans. Ils ont 2 enfants de 6 mois et 2 ans. Monsieur a un enfant de 14 ans, d’un premier mariage, à ce titre il verse une pension alimentaire de 350 €/mois. Le salaire de Monsieur est de 40 000 € par an. Madame travaille à temps partiel. Salaire annuel 12 000 €. Les enfants sont gardés à la crèche. Coût mensuel pour les 2 enfants: 450 €. Le couple a acquis sa résidence principale le 1er janvier 2008, grâce à un financement à crédit de 200 000 € sur 15 ans. Mensualité à 5%, 1 582 €. Intérêts 2008 : 9 791 € Intérêts 2011 : 8 308 € Intérêts 2009 : 9 321 € Intérêts 2012 : 7 762 € Intérêts 2010 : 8 827 € Intérêts 2013 : 7 188 € …. Quel est l’avantage fiscal lié à l’acquisition de la résidence principale?

Exercice - corrigé Calcul de l’impôt : (42 600 x 0,14) – (1 277,03 x 3) = 2 133 € Crédit d’impôt : 50% x (450 x 12) plafonné à 2 300x2 = 2 300 € Montant à restituer = 167 € INTERETS PAYES DANS L’ANNEE PLAFOND DES INTERETS MONTANT DU CREDIT D’IMPOT Intérêts 2008 : 9 791 € 8 500 € 3 400 € Intérêts 2009 : 9 321 € 8 500 € 1 700 € Intérêts 2010 : 8 827 € 8 500 € 1 700 € Intérêts 2011 : 8 308 € 8 308 € 1 662 € Intérêts 2012 : 7 762 € 7 762 € 1 552 € Montant total des crédits d’impôt 10 014 €

C – LA LOI CHATEL : Loi du 20 décembre 2007 : en faveur du « développement de la concurrence au service des consommateurs » Pour sa partie affectant les crédits immobiliers : « Pour les offres de prêts dont le taux d’intérêt est variable, est accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. » « Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût. » Pour les agences éditant leurs offres, la notice et le document de simulation sort automatiquement