Nom de l’Intervenant, Fonction de l’Intervenant LES OPCI : LES PRINCIPALES REGLES DE FONCTIONNEMENT FORMATION PRAM DU 07 avril 2010 François Traverst Nom de l’Intervenant, Fonction de l’Intervenant

Plan Introduction : les OPCI et les autres OPC Les FPI / Les SPPICAV Les acteurs de l’OPCI Les règles d’investissement Le fonctionnement de l’OPCI Les OPCI réservés à certains investisseurs

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC A. L’OPCI : un véhicule de placement hybride B. Les textes applicables C. L'autorité de tutelle D. Les associations professionnelles

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC A - L’OPCI : un véhicule de placement hybride Définition des OPCI : « Les organismes de placement collectif immobilier ont pour objet : - l’investissement dans des immeubles qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu’ils détiennent directement ou indirectement, y compris en état futur d’achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location - et accessoirement la gestion d’instruments financiers et de dépôts. Les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente ». .

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC Rappel sur les instruments financiers "pierre papier" : Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Les Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) Une modernisation bienvenue : - composition des actifs (actifs immobiliers ET actifs financiers) - passif : parts souscrites ou rachetées sur la base d’une VL  ==> l’OPCI reprend des caractéristiques des placements "SCPI" et "OPCVM".  

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC  B - Les textes applicables Code Monétaire et financier, rubrique des OPC (L 214-1 COMOFI) les OPCI ne sont pas des OPCVM, mais une catégorie distincte d'OPC les OPCI ≠OPC coordonnés au sens de la Directive OPCVM.  Les textes d’application : les règles de composition de l’actif : Comofi / Régl (livre II, Art. R. 214-160 et svt) les règles de fonctionnement : RGAMF (livre IV, Article 424-1 et suivants) ; les modalités d’agrément : instruction AMF 2009-01 le contenu de leur prospectus : instruction AMF 2009-02

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC  B - Les textes applicables (suite) Code de déontologie AFG – ASPIM soumis à l'AMF ; Position AMF / gestion des conflits d'intérêts dans les SGP gérant des OPCI (16/09/2009) C - L'autorité de tutelle . AMF agrément des SGP, des OPCI . Information des souscripteurs. . Retrait d’agrément possible / à tout OPCI / à toute SGP

1 Introduction : les OPCI et les autres OPC  D – Les associations professionnelles Adhérer : une obligation

2 Les FPI / Les SPPICAV Choix entre 2 formes : > Société de Placement à Prépondérance Immobilière à CApital Variable (SPPICAV) Fonds de Placement Immobilier (FPI). avec, le cas échéant, des compartiments, et des classes de parts/actions

2 Les FPI / Les SPPICAV La distinction FPI / SPPICAV reste fondamentale tant sur le plan du fonctionnement que sur celui de la fiscalité * : avec des obligations importantes de distribution :

2 Les FPI / Les SPPICAV Autres particularités fiscales Article 210 E entreprise soumise à l’IS cédant un actif immobilier à une SPPICAV taux réduit d’IS sur la plus-value réalisée (19% au lieu de 33,33%) Application de droits d'enregistrement 5% si investisseur excède un certain seuil de détention de l’OPCI >10% pour les particuliers, ou, > plus de 20% pour les personnes morales

3 Les acteurs de l’OPCI

3 Les acteurs de l’OPCI A - La société de gestion Qui peut gérer ? Le programme d’activité et les moyens : une approche pragmatique - L’agrément - L’externalisation La gestion des OPCI peut, comme celle des OPCVM faire l’objet de larges délégations (articles 315-65 du RGAMF renvoyant aux articles généraux sur la délégation portant sur les OPCVM) Délégation en France Délégation à l’étranger

3 Les acteurs de l’OPCI B - Le dépositaire Principe Rôle semblable à celui des OPCVM Les particularités 2 particularités liées à la nature immobilière des actifs : Le dépositaire n’a pas de rôle de conservation sur les actifs immobiliers. Il a juste sur ces actifs un rôle de « contrôle ». Les modalités de ces contrôles sont encore à définir ; le dépositaire assure pour l’ensemble des porteurs de parts le paiement de l’impôt sur les plus values immobilières réalisées par le FPI Missions du dépositaire d'un OPCI : - la garde et le contrôle de l'inventaire des titres représentant les actifs financiers de l'OPCI - le contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'OPCI - le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion

3 Les acteurs de l’OPCI C - Les organes de gouvernance du FPI Rôle du Conseil de surveillance : une définition « négative » La composition du Conseil de surveillance D – Les évaluateurs Rôle Cf. infra Organisation de l’évaluation Cf. infra E – Les commissaires aux comptes Rôle : missions de droit commun

4 Les règles d’investissement 60% minimum d’actifs immobiliers

4 Les règles d’investissement Les OPCI sont des OPC qui ont pour objet :  l’investissement ou la construction d’immeubles donnés en location  a titre accessoire, la gestion d’instruments financiers et de dépôts (Article L 214-89 du COMOFI) Pour des raisons fiscales, quelques différences existent entre les FPI et les SPPICAV. Notre présentation se contente d’exposer les principales règles. En effet, la construction proposée par le COMOFI, à l’image de celle qui existe pour les OPCVM, est complexe, notamment pour la prise en compte des actifs des filiales détenues par l’OPCI

4 Les règles d’investissement A - Composition de la poche immobilière : 60% Les immeubles et droits éligibles l’investissement direct ou indirect dans des immeubles, y compris en l’état futur d’achèvement (VEFA), qu’ils donnent en location ; la construction d’immeubles exclusivement en vue de leur location ; la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles (notamment construction, rénovation et réhabilitation) en vue de leur location ; la réalisation de toutes opérations nécessaires à l’usage et à la revente des actifs immobiliers détenus.  Une liste (limitative) de droits réels portant sur de tels biens : le droit de propriété et ses multiples démembrements visés tant par le Code civil que par le code de la construction ou la jurisprudence (voir liste au R 214-161 COMOFI).

4 Les règles d’investissement Pour des raisons fiscales, quelques différences entre les FPI et les SPICAV : La poche immobilière du FPI La poche immobilière de la SPPICAV Au moins 60% chez les FPI 1. Des immeubles (article L 214-92 I a). moins 51% chez les SPPICAV 2. Des parts de sociétés de personnes de non cotées, avec engagement des associés au-delà de leurs apports, ayant une majorité d’actifs immobiliers (L 214-92 I b) Cette catégorie vise essentiellement les Sociétés civiles immobilières. 3. Des parts ou actions de sociétés de personnes non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers, limitant la responsabilité des associées au montant des apports (L 214-92 I c). 3. Des parts de FPI ou leurs équivalents étrangers, sous réserve qu’il s’agisse d’une « participation contrôlée » (L 214-93). 4. Des parts ou actions d’OPCI ou équivalents étrangers (L 214-92 I e). + Des actions de sociétés immobilières cotées (visées à l’art. L 214-92 I d). Pris en compte à hauteur de 9% max chez les SPPICAV

4 Les règles d’investissement Les ratios de dispersion : L’OPCI est soumis à quelques règles de dispersion de ses actifs immobiliers Principe (article R 214 -164) L’OPCI doit détenir au moins 5 immeubles construits et représentant ensemble au moins 20% des actifs Immobiliers Les modalités précises  Les exceptions

4 Les règles d’investissement B – La liquidité : 10% L’OPCI DOIT détenir 10% de liquidités au minimum (L 214-92 I i, L 214-93 2° et R 214-733) Cette règle est mise en place en vue de permettre à l’OPCI de maintenir la liquidité des parts. Les liquidités sont composées : des dépôts à vue des créances d’exploitation des dépôts des instruments financiers à caractère liquide Sont notamment à prendre en compte dans la catégorie des instruments financiers à caractère liquide : les OPVM monétaires les bons du Trésor les TCN

4 Les règles d’investissement C – Les actifs financiers : le  « reste » L’OPCI peut utiliser une large palette d’instruments financiers très semblable à celle en vigueur pour les OPCVM, avec des règles de dispersion, et de division simplifiées. Est mis notamment en place une dérogation permettant à l’OPCI d’investir sa poche financière dans UN OPCVM (article R 214-177)

4 Les règles d’investissement D – L’endettement L’OPCI peut recourir à l’endettement : (L 214-95 et R 214-182) dans 2 objectifs : acquisitions immobilières faire face de manière temporaire à des demandes de rachats Cet endettement peut représenter jusqu’à : . 40% de la valeur des actifs immobiliers . et 10% de la valeur des actifs financiers

4 Les règles d’investissement E – Les dépassements de ratios "Période transitoire" : 3 ans à compter de la création Règles de régularisation adaptées :  les règles relatives à la composition de l'actif : les quotas d'actifs immobiliers (60% 51%) le quota de liquidités (10%) le ratio d'endettement :  Information sur les dépassements de ces ratios   les autres ratios (division des risques, ratio d'emprise ...) Pas de règles spécifiques. Régularisations à effectuer dans des délais raisonnables.

5 Le fonctionnement de l’OPCI A – Le montant du capital initial et l’actif net minimum La création de l’OPCI = celle d’un OPCVM.

5 Le fonctionnement de l’OPCI B – L’évaluation immobilière et la valeur liquidative L’OPCI à la différence de la SCPI fonctionne sur les schémas de souscriptions rachats effectués sur la base d’une valeur liquidative L’évaluation immobilière L’organisation de l’évaluation Rôle d’alerte L’évaluateur transmet au Commissaire aux comptes, au dépositaire, à la société de gestion et à l’AMF les difficultés rencontrées dans l’exécution de sa mission Diffusion des informations

5 Le fonctionnement de l’OPCI B – L’évaluation immobilière et la valeur liquidative (suite) Le principe d’établissement de la valeur liquidative : responsabilité de la société de gestion ► La société de gestion n’est pas tenue de suivre la dernière évaluation proposée par les évaluateurs immobiliers. Elle est responsable de la détermination de la valeur liquidative Périodicité de la valeur liquidative : ► 2 fois par mois à 2 fois par an ► lorsque la VL n’est pas calculée au moins 1 x par trimestre → calcul trimestriel d’une "VL estimative"

5 Le fonctionnement de l’OPCI C – Souscriptions/rachats : pérenniser une liquidité mesurée et protection de l’actif Principe exécution à cours inconnu commission de souscription 6 mois max. entre la date de la centralisation des ordres et le règlement ou la livraison des titres L’ouverture

5 Le fonctionnement de l’OPCI C – Souscriptions/rachats : pérenniser une liquidité mesurée et protection de l’actif (suite) La gestion des crises mesures préventives : obligation de déclaration de « franchissement de seuils » suspension provisoire « quand des circonstances exceptionnelles l'exigent et si l'intérêt de l'ensemble des porteurs/actionnaires le commande. » mécanisme tendant à préserver l’OPCI de la sortie des gros porteurs (dispositif facultatif dit de"gating") lors d’une demande de rachat d’un porteur détenant >20% de l’actif (et < 99%) dépasse 2% de l’actif clause de blocage (dispositif facultatif dit de « lock-up") uniquement pour les OPCI RFA pendant 3 ans (bientôt 10)

5 Le fonctionnement de l’OPCI C – Souscriptions/rachats : pérenniser une liquidité mesurée et protection de l’actif (suite) La gestion des liquidités et l’AMF Rappel : 10% au minimum de liquidité Position restrictive de l’AMF pour les OPCI dits « Grand public » - 60/65% de l’actif en actifs immobiliers - délai de règlement porté à 6 mois si ratio d’investissement en actifs immobilier > à 65% - délai de règlement à 2 mois uniquement si l'OPCI affiche le ratio d’actifs immobiliers est de 60%.

5 Le fonctionnement de l’OPCI D – Les règles d’information des porteurs Le prospectus - composition - passage au DICI (‘OPCI Grand Public’ ou ‘ OPCI RFA SEL ’) ou suppression du prospectus simplifié (‘OPCI RFA EL’) Le rapport annuel et les publications périodiques Information largement calée sur celle des OPCVM Les autres informations à diffuser

6 Les OPCI réservés à certains investisseurs Information largement calée sur celle des OPCVM Les autres informations à diffuser

6 Les OPCI réservés à certains investisseurs Les OPCI dédiés à une catégorie de porteurs ou à 20 porteurs maximum. Quelques assouplissements dans les ratios (dont la possibilité de faire des OPCI d’OPCI) Les OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) Quelques assouplissements supplémentaires Les OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier (RFA EL) Quasi absence de règles d’investissement mais agrément AMF requis Seul est maintenu le quota en actifs immobiliers. « Stress-tests » si effet de levier > à 50%.

6 Les OPCI réservés à certains investisseurs Les catégories d'investisseurs pouvant souscrire aux OPCI RFA = « investisseurs qualifiés » et certains investisseurs définis par le RG AMF :

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