VALEUR LOCATIVE ET TAUX D’EFFORT IFEI – 01 février 2010 Annabelle JOYAUX / Dominique BENOIT 13/04/2018

VALEUR LOCATIVE OU TAUX D’EFFORT ? I – L’enseigne MONOPRIX en quelques chiffres II – Point de vue d’expert III – Quelle méthode retenir ? 13/04/2018

I - MONOPRIX en quelques chiffres 3 665 M€ HT de CA 2008 Enseigne détenue à 50/50 par Galeries Lafayette et Casino Présent dans plus de 85% des villes de plus de 50 000 habitants Présent partout en France, une influence importante des magasins parisiens au niveau de l’image Environ 800 000 clients par jour Une offre large mais une prédominance historique du segment alimentaire 13/04/2018

Nos concepts Un concept fondateur unique : “Alimentaire, textile, parfumerie, maison loisirs… tout sous le même toit et en centre ville » 255 magasins dont 5 INNO et 26 affiliés Amplitude horaire étendue (compris entre 08h et 22h) Offre large et diversifiée de produits avec plus de 600 000 références Nombreux services (livraison à domicile, site marchand, DAB, photomaton…) « Le petit magasin qui ne manque de rien » 42 magasins Format urbain de 300 m2 Horaires d’ouverture élargis (jusqu’à minuit) « Fraicheur, saveur et équilibre » 10 magasins à Paris Libre service pour bien manger tous les jours, même pressé « Merveilleusement futile, absolument utile » 4 magasins exclusivement à Paris Un espace 100% beauté et soin 40 magasins 100% biologique et naturel 13/04/2018

PRINCIPES DE LOCALISATION 13/04/2018 PRINCIPES DE LOCALISATION Taille d’agglomération et qualité de la zone primaire Revenu moyen par ménage Concurrence  Une étude de marché est conduite : caractéristiques socio-économiques des zones primaires et secondaires (en mètres mais pas en isochrones), concurrence. 13/04/2018 Comité exécutif

CRITERES ECONOMIQUES ET FINANCIERS CA potentiel variable selon concept et zone MONOPRIX : 6 000 € TTC/m² de vente au minimum (mais ratio pouvant doubler, voire tripler) MONOP: 10 000 €/ m² de vente au minimum Taux d’effort variable selon taux de marge… (VL incluant la décapitalisation du DaB ou DE) MONOPRIX: entre 3.5 % et 4.5 % du CA TTC MONOP: entre 4 et 8 % du CA TTC La valeur locative de marché est utilisée pour vérifier la cohérence de l’offre du local proposé, et cadrer la négociation. Un RSI inférieur à 7 ans, plus niveau de VAN sur 10 ans (ne prenant pas en compte la revente du DaB >>> approche prudentielle) 13/04/2018

II - POINT DE VUE D’EXPERT 2 APPROCHES COMPARAISON TAUX D’EFFORT 13/04/2018

LA VALEUR LOCATIVE DE MARCHE La valeur locative de marché, par comparaison … A ne pas confondre avec: la valeur locative en renouvellement Les décisions judiciaires 13/04/2018

LE TAUX D’EFFORT Notion utilisée par: Les locataires, dans les études prévisionnelles avant implantation Les bailleurs, comme un indicateur de gestion : il permet d’assurer une bonne rémunération du propriétaire sans mettre en péril la pérennité de l’activité exercée par le commerçant Taux d’effort = loyer maximum que peut accepter un locataire = loyer / CA Mais, ces paramètres sont à préciser 13/04/2018

LE TAUX D’EFFORT… en chiffres Les foncières utilisent le taux d’effort à l’échelle européenne… 10

Les taux d’effort … en chiffres 13/04/2018

Les taux d’effort … en chiffres En retenant le rendement moyen par activité (source CNCC), et le taux d’effort (hors GSS) précédent, la valeur locative varie ainsi: En moyenne sur 10 centres commerciaux

Taux d’effort sur magasins MONOP 13/04/2018

III – quelle méthode retenir ? L’approche par le taux d’effort est complémentaire de la méthode par comparaison, surtout dans la conjoncture actuelle Mais, avec des paramètres comparables Ratios de comparaison difficiles à obtenir 13/04/2018