Semaine 8 – Propriétaire ou locataire SE LOGER! Semaine 8 – Propriétaire ou locataire

Plan de la rencontre… Déboulonner le mythe Qu’est-ce qu’un coût Votre résidence, un bon placement ? L’impôt

Plan de la rencontre Les coûts d’une résidence Le financement hypothécaire La méthode d’analyse financière Un cas

Coût et remboursement de capital Déboulonner le mythe Propriétaire Locataire Vente 200 000 $ Coût 150 000 $ Profit 50 000 $ ??? Loyer de 650 $/mois 100 % Coût Coût et remboursement de capital Coût de renonciation

Déboulonner le mythe Caractéristiques Terrain plus vaste Quiétude des voisins Sous-sol aménagé Deuxième étage Solarium ou verrière Superficie Maison Logement Économies d’échelle

Déboulonner le mythe 857 $/mois Prix (après taxes) 30 000 $ Achat sur 36 mois, à 1,9 % Prix (après taxes) 65 000 $ Location sur 36 mois, à 1,9 % Valeur résiduelle (après taxes) 35 000 $

Les argumentaires de l’industrie immobilier Déboulonner le mythe Les argumentaires de l’industrie immobilier En réalité L’achat favorise la consommation (les dépenses) L’épargne est possible pour le locataire aussi L’achat favorise l’épargne forcé Le locataire assume une portion du profit du propriétaire Le propriétaire bénéficie d’un traitement fiscal avantageux En réalité Le locataire bénéficie aussi des économies d’échelle du propriétaire Et puis après! En réalité À titre de locataire le capital disponible sera imvesti dans des abris fiscaux aussi (REÉR, CÉLI, REÉÉ) FISCALITÉuqtr.ca

Déboulonner le mythe Les comparaisons sont difficiles Conclusion Les comparaisons sont difficiles Les calculs sont complexes pour la plupart des gens…pas pour nous! Il faut faire les calculs…les bons! Mais si on OUVRE les yeux…La question financière n’est pas LOUER ou ACHETER (comme pour l’automobile!) Règle du pouce… Pour un même quartier, l’achat d’une résidence de 3 000 pi2 sera plus coûteuse qu’un loyer de 1 000 pi2 Pour un même quartier, un loyer loft de 1 800 pi2 sera plus coûteux que l’achat d’une résidence de 1 200 pi2 FISCALITÉuqtr.ca

Qu’est-ce qu’un coût Par Kahoot FISCALITÉuqtr.ca

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Quelle (s) proposition (s) constitue un coût pour un propriétaire de logement Toute forme de déboursés Le prix payé à l’achat pour un produit consommé Le prix payé à l’achat pour l’achat de la maison Le remboursement du capital d’une hypothèque Le paiement des intérêts sur une hypothèque Pour un propriétaire, (la JVM de sa propriété – le solde hypothécaire) * taux de rendement de son REÉR

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Vous gagnez une maison de 300 000 $ à OD Vous gagnez une maison de 300 000 $ à OD. On vous informe que les frais mensuels propres à son occupation sont de 800 $ (électricité, taxes foncières, assurances, entretien, etc.). Quel est le coût annuel associé à votre nouvelle résidence. Le taux hypothécaire est de 3 %, l’IPC de 1,5 % et les rendements boursiers de 6 %. 9 600 $ 309 600 $ 18 600 $ 27 600 $

Votre résidence, un bon placement ? Objet durable scindé en deux vocations Caractéristiques Investissement dans une résidence personnelle Investissement dans un immeuble locatif Plaisir personnel Oui Non Dépenses déductibles d’impôt Génération de revenus Création d’une plus-value Traitement fiscal avantageux Exemption Inclusion du gain à 50 % FISCALITÉuqtr.ca

Votre résidence, un bon placement ? Airbnb Location du sous-sol Chalet Inducteur de coût Beaucoup de gens justifient l’achat d’une maison qui va bien au-delà de leurs besoins en prétextant que c’est un PLACEMENT FISCALITÉuqtr.ca

Nouveauté en conformité octobre 2016 L’impôt Exemption de la résidence personnelle Son fonctionnement Comment l’optimiser Déclaration de la vente d’une résidence principale pour les particuliers Nouveauté en conformité octobre 2016 FISCALITÉuqtr.ca

Un petit coup de main du fisc Vente 400 000 $ Coût 250 000 $ Gain 150 000 $ Impôts sur le gain en capital

Optimisation Par Kahoot Vous disposez de la maison cette année en 2019, quel sera le gain en capital imposable ? 1985 Vente 400 000 $ Coût 250 000 $ Gain 150 000 $ 2015 Vente 250 000 $ Coût 200 000 $ Gain 50 000 $ Réduction Gain annuel 4 285 $ Gain annuel 10 000 $ Impôts sur le gain en capital Impôts sur le gain en capital Maison Chalet

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Vous disposez de la maison cette année, quel sera le gain en capital imposable ? 1) Lorsque années communes choisir le Chalet 8 571 $ 6 428 $ 12 587$ 6 617 $ 2) Nombre d’années de désignation pour la maison = 2014-1985 = 30 années 3) Numérateur dans la formule d’exemption = 30 + 1 + 1 = 32 4) Dénominateur dans la formule d’exemption = nombre d’années de détention de la maison = 2019 – 1985 = 35 5) Calcul du GCI = 150 000 * 3/35 * 50 % = 6 428 $ Pour plus de détail http://wikifisc.uqtr.ca/index.php/18579/kahoot-fait-en-classe

Les coûts d’une résidence À l’achat Évaluation Inspection Certificat de localisation (la plupart du temps c’est le vendeur qui assume le coût) Contrat de prêt hypothécaire Contrat d’achat Assurance hypothécaire SCHL Droit de mutation Barème et calculs Solde de la taxe d’infrastructure Le notaire FISCALITÉuqtr.ca

Les coûts d’une résidence (suite) À l’achat Branchement Rénovations Achat meubles et électroménagers Frais de déménagement Imprévus Indirectement (la commission du vendeur) Taxes de vente (si maison neuve) L’ensemble de ces coûts doivent se retrouver dans l’analyse du coût réel de l’achat d’une maison FISCALITÉuqtr.ca

Les coûts d’une résidence (suite) Frais d’occupation Les taxes foncières Les assurances L’entretien et la rénovation Pelouse Arbustes Entrée FISCALITÉuqtr.ca

Les coûts d’une résidence (suite) Frais d’occupation Fondations Toiture Garage Piscine Spa Entrée (pavage) Déneigement L’ensemble de ces coûts doivent se retrouver dans l’analyse du coût réel de l’achat d’une maison FISCALITÉuqtr.ca

Le financement hypothécaire Discussion sur… Ratio de l’emprunt/prix d’achat ? Période d’amortissement et fréquence des paiements ? Durée du prêt ? Variable ou pas ? Ouvert ou fermé ? Nouvelles règles Hypothèque inversée FISCALITÉuqtr.ca

La méthode d’analyse financière Le coût de renonciation financier ACHAT Mise de fonds Frais à l’achat Frais d’occupation Versements hypothécaires LOYER Le loyer Placement initial Différence = Placement annuel Après « X » années, disons 10 ans Prix de vente (net) – solde hypothécaire Comparer Valeur du placement CÉLI FISCALITÉuqtr.ca

La méthode d’analyse financière (suite) Le coût de renonciation financier ACHAT 250 000 $ Mise de fonds 30 000 $ Frais à l’achat 20 000 $ Frais d’occupation 10 000 $ Versements hypothécaires1 1 095 $ LOYER Le loyer 1 100 $ Placement initial Différence = Placement annuel Après « X » années, disons 10 ans 1 – Sur 25 ans, à 3,5%, capitalisé semestriellement, versements mensuels 2 - dans 10 ans, rendement 4 %, capitalisé annuellement 3 – valeur future de l’hypothèque après 120 versements 4- (10 000 $ + (12 * 1 095 $)) – (12 * 1 100 $) = 9 940 $ Valeur du placement CÉLI 50 000 $ pendant 10 ans, rendement 5 % = 81 444 $ Annuité de 9 940 $4 pendant 10 ans, rendement 5 % = 131 275 $ TOTAL CÉLI APRÈS 10 ANS = 212 719 $ Prix de vente (net) – solde hypothécaire 370 061 $2 – 153 913 $3 = 216 148 $ Avantage Achat = 3 429 $ FISCALITÉuqtr.ca

La méthode d’analyse financière (suite) Le coût de renonciation financier ACHAT 250 000 $ Mise de fonds 30 000 $ Frais à l’achat 20 000 $ Frais d’occupation 10 000 $ Versements hypothécaires1 1 095 $ LOYER Le loyer 1 100 $ Placement initial Différence = Placement annuel Après « X » années, disons 3 ans 1 – Sur 25 ans, à 3,5%, capitalisé semestriellement, versements mensuels 2 - dans 3 ans, rendement 4 %, capitalisé annuellement 3 – valeur future de l’hypothèque après 36 versements 4- (10 000 $ + (12 * 1 095 $)) – (12 * 1 100 $) = 9 940 $ Valeur du placement CÉLI 50 000 $ pendant 3 ans, rendement 5 % = 57 881 $ Annuité de 9 940 $4 pendant 3 ans, rendement 5 % = 32 903 $ TOTAL CÉLI APRÈS 3 ANS = 90 784 $ Prix de vente (net) – solde hypothécaire 281 216 $2 – 202 521 $3 = 78 695 $ Avantage Location = 12 089 $ FISCALITÉuqtr.ca

La méthode d’analyse financière (suite) Méthode différentielle Calculatrice Achat vs Location FISCALITÉuqtr.ca