ASPECTS LÉGAUX & FISCAUX: Incorporation des courtiers immobiliers le 26 janvier 2012 Conférencier: Martin Fortier, avocat, M.Fisc. De Chantal, D'Amour, Fortier, S.E.N.C.R.L./LLP 1730, boul. Marie-Victorin, bureau 101 Longueuil (Québec) J4G 1A5 Ligne directe : p. 229 | p. 229 Télécopieur : Visitez notre site Web au Ce document est la propriété exclusive du cabinet De Chantal, D’Amour, Fortier, S.E.N.C.R.L. Aucune reproduction, représentation, distribution, diffusion, modification, transformation, décompilation, partielle ou intégrale, ne pourra en être faite sans l’accord préalable et écrit dudit cabinet. © Copyright 2012 tous droits réservés à De Chantal, D’Amour, Fortier, S.E.N.C.R.L.

Présentation Maîtrise en fiscalité; Médiateur en droit civil et commercial; Associé du cabinet d’avocats DCDAF, Avocats; Conseiller juridique du comité pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières du Québec; Il représente plusieurs courtiers immobiliers dans différents domaines du droit, notamment : fiscalité, disciplinaire et immobilier. Me Martin Fortier, LL.B., M. Fisc

3 Objectifs de la conférence 1)Tout ce que vous devez savoir au niveau de l’incorporation des courtiers immobiliers; 2) Synthèse des avantages et inconvénients de l’incorporation; 3) Exemples chiffrés; 4) Période de questions.

4 SUJET 1 Tout ce que vous devez savoir au niveau de l’incorporation des courtiers immobiliers

5 Ancienne loi L’incorporation n’était pas possible sous l’ancienne loi, à moins d’utiliser le système des sous-franchisés

6 Système des sous-franchisés est toujours possible

Quelles sont les principales conditions à respecter ? Un courtier qui agit pour une agence peut, conformément aux conditions, modalités ou autres règles déterminées par règlement de l’Organisme, exercer ses activités au sein d’une société par actions dont il a le contrôle. (…) Le courtier doit détenir au moins 90% des droits de vote rattachés aux actions de la société; Le courtier doit être le président de la société; 7

Quelles sont les principales conditions à respecter ? Obtenir l’autorisation de l’agence, puisqu’un contrat doit être conclu entre cette dernière et la société; Il agit pour l’agence exclusivement par l’entremise de la société; 8

Quelles sont les principales conditions à respecter ? Le courtier doit transmettre à l’OACIQ les documents et informations suivants: a) l’état des informations à jour sur cette société, publiées au registre des entreprises et, si celle-ci est constituée en vertu d’une loi autre qu’une loi du Québec, la confirmation écrite d’une autorité compétente attestant l’existence de la société; b) lorsque le courtier n’en est pas l’unique actionnaire, les noms de tous les actionnaires et, pour chacun, le pourcentage des droits de vote et les modalités de participation aux dividendes rattachés aux actions qu’ils détiennent; La demande d’autorisation d’exercice au sein d’une société par actions (voir formulaire); 9

Quelles sont les principales conditions à respecter ? Le courtier doit de plus fournir à l’OACIQ sur demande de cette dernière les documents à jour suivants: a) les statuts et les règlements de la société ainsi que les documents devant y être joints en vertu de la Loi sur les sociétés par actions ou les documents similaires qui sont exigés en vertu de la loi constitutive de la société; b) le registre des valeurs mobilières de la société; c) toute convention entre actionnaires et toute entente de vote de même que toute modification y afférente; 10

Quelles sont les principales conditions à respecter ? d) toute convention portant sur l’octroi d’options d’achat d’actions comportant droit de vote ou portant sur tout autre droit, même conditionnel, conféré à une personne de se faire émettre de telles actions; e) la déclaration initiale ou la déclaration d’immatriculation de la société et leurs mises à jour, déposées en vertu de la Loi sur la publicité légale des entreprises; f) le nom des principaux dirigeants de la société ainsi que l’adresse de leur domicile. 11

Quelles sont les principales conditions à respecter ? Tous les contrats et formulaires relatifs à une opération de courtage (article 1 de la loi) doivent être signés par la société, représentée par le courtier, pour et au nom de l’agence pour laquelle ce dernier agit; 12

Quelles sont les principales conditions à respecter ? 13

Quelles sont les principales conditions à respecter ? 14

Quelles sont les exigences quant au nom de la société? Le nom de la société comprend le nom du courtier tel qu’il apparaît sur le permis; Directives RE/MAX: Idéalement, le nom devra être le prénom du courtier suivi de son nom, ex: Martin Fortier Inc.; Il est interdit d’utiliser le mot RE/MAX ou le nom de l’agence immobilière dans le nom de la société; Le nom ne devra pas porter à confusion avec le type d’activité de l’entreprise; Le nom ne devra pas être contraire aux intérêts de RE/MAX; Le nom devra être autorisé par RE/MAX Québec Inc.; 15

Quelles sont les exigences quant au nom de la société? La mention « société par actions d’un courtier immobilier » ou le nom de la société doit apparaître dans tout type de publicité et d’une grosseur équivalente à 50% maximum de la grosseur du nom du bureau; Le courtier doit ajouter le nom de sa société dans toutes ses publicités; Le courtier peut omettre d’indiquer son nom et prénom ainsi que le type de permis qu’il détient s’il indique, à la suite du nom de la société, selon le cas, la mention « société par actions d’un courtier immobilier ». 16

Quelles sont les exigences quant au nom de la société? 17 Martin Fortier, courtier immobilier Martin Fortier Inc. RE/MAX Royal (Jordan) Inc. Agence immobilière – Martin Fortier Inc. Société par actions d’un courtier immobilier RE/MAX Royal (Jordan) Inc. Agence immobilière – Exemples de cartes de visite: *L’adresse doit apparaître

Qui devra détenir le permis d’exercice? Le courtier (850 $) 18

Qui devra s’assurer? Le courtier (485 $) (La société est automatiquement assurée par le FARCIQ); Si la société exerce des activités autres que le courtage immobilier, elle devra obtenir une assurance additionnelle auprès d’un assureur privé. 19

La société peut-elle avoir des actionnaires autres que le courtier? Ouile courtier doit cependant détenir au moins 90% des droits de vote rattachés aux actions de la société; Obligation de transmettre à l’agence et l’OACIQ le nombre et le pourcentage de droits rattachés aux actions que détiennent les autres actionnaires. 20

La société peut-elle avoir des employés? OuiAucune interdiction dans la loi et les règlements; Vérifier avec l’agence et le Franchiseur; Les employés ne peuvent pas cependant exercer les activités de courtage immobilier. 21

Votre société peut-elle avoir une activité autre que celle de courtier? OuiAucune interdiction dans la loi ou les règlements; Vérifier avec l’agence et le Franchiseur; Cependant, ce n’est pas souhaitable. 22

Votre société peut-elle détenir d’autres actifs que ceux nécessaires à son exploitation, exemple: Placements, immeubles à revenus? OuiAucune interdiction dans la loi et les règlements; Cependant, ce n’est pas souhaitable. 23

La société doit-elle détenir un compte en fidéicommis ? Nondélégation à l’agence; 24

À qui appartient la rétribution, générée par un courtier qui exerce ses activités au sein d’une société? À la société; 25

Quelle est la responsabilité personnelle d’un courtier exerçant ses activités au sein d’une société ? Le courtier est toujours responsable personnellement, et ce, malgré le fait qu’il exerce ses activités au sein d’une société; 26

Qu’arrive-t-il avec les équipes? Malheureusement, impossibilité pour deux ou plusieurs courtiers agissant au sein d’une agence d’exercer leurs activités au sein d’une seule société; Une seule société par membre de l’équipe; Aucun changement pour les sous-franchisés. 27

Vous êtes sous-franchisé. Est-ce avantageux de le demeurer ? Sous-franchisé 2 permis requis (courtier (850$) et agence (500$)); 2 primes d’assurance (courtier (485$) et agence); Administration plus lourde. Incorporation Un seul permis requis (courtier 850$); Une seule prime d’assurance (courtier); Administration plus simple. Délégation à l’agence; 28

Vous êtes sous-franchisé. Est-ce avantageux de le demeurer ? Sous-franchisé Des courtiers peuvent agirent pour lui; Publicité seul le nom de l’agence et du courtier doivent apparaître; Seulement disponible pour les courtiers qui ont les qualifications requises pour être dirigeant d’agence; 2 cotisations CIGM Incorporation Aucun courtier ne peut agir pour elle; Publicité le nom du courtier, de la société et de l’agence doivent apparaître; Disponible pour tous les courtiers agissant au sein d’une agence. 1 cotisation CIGM 29

Quelles sont les procédures à suivre pour un sous-franchisé qui désire exercer ses activités au sein d’une incorporation? a)Transférer son permis de courtier chez une nouvelle agence; b)Résilier son permis d’agence; c)Modifier les statuts et le nom de la société. 30

Est-ce possible de s’incorporer même si vous utilisez la technique de mise à part de l’argent? Oui mais certaines conditions à respecter. 31

Le courtier débutant (3 ans et moins) peut-il exercer ses activités au sein d’une société? Ouiaucune interdiction dans la loi et les règlements; 32

Qu’arrive-t-il des contrats de courtage en cours au moment de l’incorporation? Si le courtier désire transférer ses contrats de courtage en cours à sa société, il doit les remplacer par un nouveau contrat signé par la société (résiliation des contrats en cours et signature d’un nouveau contrat), et ce, peu importe le stade auquel est rendue l’exécution du contrat; Un roulement fiscal des contrats de courtage sera aussi nécessaire. 33

34 Martin Fortier (courtier) détenant au moins 90% des droits de vote rattachés aux actions de Martin Fortier Inc. Société de Martin Fortier (courtier) qui exerce des activités de courtage immobilier RE/MAX ROYAL (JORDAN) INC. Martin Fortier Inc. Agence immobilière

SUJET 2 Synthèse des avantages et des inconvénients de l’incorporation 35

Avantages de l’incorporation Les principaux avantages sont: 1.Stratégies de rémunération et fractionnement du revenu; 2.Report de l’imposition; 3.Taux d’imposition de la société par actions; 4.Économies sur les primes d’assurance; 5.Bureau à domicile; 6.Protection d’actifs; 36

Avantages de l’incorporation A.Possibilité d’effectuer des choix dans la rémunération ; ( salaire versus dividendes ) B.Fractionnement du revenu familial, avec conjoint et enfants majeurs dans certains cas. Ex.: Attribution de dividendes à un enfant majeur afin de payer ses études; 1.Stratégies de rémunération et fractionnement du revenu 37

38 Martin Fortier Inc $ $ VS Avantages de l’incorporation $ Illustration du fractionnement des revenus: Martin Fortier François Fortier (enfant majeur aux études)

Avantages de l’incorporation Année 1Année 2Année 3Année 4TOTAL Seul (taux moyen : 32.74%) $ $ Fractionnement $ $ = $ $ $ = $ $ $ = $ $ $ = $ $ $ Économie (environ) $ $ 39

Avantages de l’incorporation 2.Report de l’imposition En plus de pouvoir bénéficier de stratégies de rémunération et du fractionnement de revenu, l’incorporation, via le taux réduit, permet un: REPORT DE L’IMPOSITION En effet, il est possible de reporter l’imposition dans les mains du courtier en limitant le versement de dividende/salaire. Cette limitation permet de financer des acquisitions avec plus de liquidités ou de faire des investissements avec plus de liquidités (le tout tel qu’illustré ultérieurement dans l’exemple chiffré). Un travailleur autonome ne peut bénéficier d’un tel report de l’imposition. 40

Avantages de l’incorporation Astuce pour le premier exercice financier : Il est possible de choisir une fin d’année fiscale, permettant un report de l’imposition lors de l’année de l’incorporation. Exemple: 1)Incorporation au 1 er février 2012; 2)Fin d’année fiscale au 31 janvier 2013; 3)Versement du dividende au 31 janvier 2013; 4)Inclusion dans le revenu du courtier au 31 décembre 2013; 5)Paiement de l’impôt au 30 avril 2014; et 6)Gestion accrue, pour la première année, des acomptes provisionnels. 41

42 Avantages de l’incorporation 3.Taux d’imposition de la société par actions Taux d’imposition de 19 % sur le premier $ actifs; Taux d’imposition de 28,4 % sur l’excédent.

43 Avantages de l’incorporation 4.Économies sur les primes d’assurance Une fois incorporé, le courtier pourra transférer à sa société sa police d’assurance vie personnelle, à condition que la société en devienne bénéficiaire. C’est donc la société qui acquittera les primes et qui recevra le produit d’assurance advenant le décès du courtier. Les règles fiscales font toutefois en sorte que cet argent pourra ensuite être retiré de la société par l’utilisation du dividende en capital (probablement, sans aucun impact fiscal, selon le calcul du compte en capital). Il est possible pour un actionnaire sous certaines conditions, de retirer de sa société, une somme égale à la juste valeur marchande d’une police d’assurance-vie qu’il détient personnellement sans incidence fiscale.

Avantages de l’incorporation Primes d’assurance (suite): L E TAUX D ’ IMPOSITION DE LA SOCIÉTÉ ÉTANT INFÉRIEUR À CELUI DU COURTIER, LE COÛT RÉEL DE DÉTENTION DE LA POLICE EN EST DIMINUÉ. C I - DESSOUS, UNE ILLUSTRATION POUR LE COÛT D ’ UNE PRIME ANNUELLE DE $ ( UTILISATION DU TAUX MARGINAL PERSONNEL DE 48% ET DU TAUX CORPORATIF DE 19 %): Année 1Année 2Année 3Année 4TOTAL Courtier $ $ Incorporation $ $ Économie 689 $ $ 44

Avantages de l’incorporation 5.Bureau à domicile pour un travailleur autonome: Seulement si le bureau sert : a) de principal lieu d'affaires de l'entreprise (utilisation à plus de 50 %); ou b) exclusivement pour tirer un revenu d'une entreprise et pour rencontrer des clients sur une base régulière et continue dans le cadre de l'entreprise. Si un des critères ci-dessus est rempli, le courtier (travailleur automne) peut déduire les dépenses admissibles, mais uniquement jusqu'à concurrence du revenu qu'il tire de son entreprise pendant l'année. Si les dépenses excèdent le revenu de l'année, l'excédent non déductible est réputé être une dépense de l'année suivante afin d'en permettre le report indéfiniment sur les années suivantes jusqu'à ce que les revenus de l'entreprise en permettent l'utilisation. Bureau à domicile pour une société: La société dont vous serez actionnaire pourra vous payer un loyer qui couvrira vos dépenses de bureau à domicile. Les autorités fiscales ne devraient pas appliquer un changement d’usage à votre résidence principale si le revenu est accessoire (et ne couvre que vos dépenses)*, qu’aucune déduction pour amortissement n’est demandée et que la superficie de votre bureau est très petite par rapport à la superficie de votre résidence principale. 45

6.Protection d’actifs: Inclure une fiducie familiale dans votre structure permet une planification fiscale et successorale très intéressante. Sommairement, une fiducie familiale permet, entre autres de: 1) Protéger les actifs familiaux; (l’inclusion de société de gestion est un élément à discuter) 2) Réduire les impôts au décès; (règle du 21 ans à discuter) 3) Fractionner le revenu; (dans la mesure où les règles d’attribution doivent être considérées dans un cas de planification remettant du revenu entre les mains d’un enfant mineur) Une fiducie familiale comme actionnaire de votre société? 46

Société par actions détenues par une fiducie familiale discrétionnaire (survol) Martin Fortier Inc. -Patrimoine autonome et distinct; -Très grande flexibilité si elle est discrétionnaire; -Possibilité de prolonger la règle du 21 ans; -Facilité de transmission à une génération future; -Report de l’impôt au « décès »; et -Protection accrue VS votre patrimoine. Avantages: Discrétionnaire 47

Fiducie familiale Une fiducie familiale comme actionnaire de votre société – Illustration d’une structure Gestion Martin Fortier Inc. Martin Fortier Inc. Conjointe Enfant 1 Enfant 2 Bénéficiaires 48 Martin Fortier Actions participantes Martin Fortier Actions participantes Actions votantes Actions votantes

49 ATTENTION Aspects légaux et documentation juridique - À la constitution: les statuts constitutifs (annexes des limites sur le transfert et autres dispositions) doivent comporter des mentions particulières en vertu de la nouvelle loi; -Autorisations: des autorisations et des formulaires précis sont requis de l’OACIQ, de votre franchiseur et de votre agence; et -Contrat de courtage en cours: des démarches légales et fiscales sont requises pour le transfert des contrats de courtage en cours à votre société.

50 Les coûts de mise en place sont certainement une considération, tout comme les coûts de maintien de la structure. Exemple: 1)Incorporation: une déclaration de revenus corporative, des états financiers corporatifs (tenue de livres) et une déclaration de revenus personnelle devront être produits; 2)Travailleur autonome: une déclaration de revenus personnelle. Inconvénients de l’incorporation

SUJET 3 Exemples chiffrés (tous les montants sont arrondis et approximatifs et ne considèrent pas les différents régimes, tel que le Régime des rentes du Québec) 51

Exemple no 1: Utilisation de tous les fonds 52 Travailleur autonome: Revenu de profession: ,00 $ Dépenses d'affaires: (50 000,00) $ Placements dans un REER (22 000,00) $ Revenu imposable ,00 $ Impôt : taux moyen de % marginal de 48,2 % (45 172,00) $ Cotisation dans un CELI (5 000,00) $ Argent disponible investissements et train de vie: ,00 $ Courtier en incorporation - Utilisation de tous les fonds et non utilisation de stratégies de rémunération Dans la compagnie: Revenu de profession: ,00 $ Dépenses d'affaires (3k pour comptabilité) (53 000,00) $ Salaire ( ,00) $ Revenu imposable: - $ Pour l'actionnaire Salaire: ,00 $ Dépenses d'affaires: - $ Placements dans un REER (22 000,00) $ Revenu imposable ,00 $ Impôt : taux moyen de 35.8 % marginal de 45.7 % (43 798,00) $ Cotisation dans un CELI (5 000,00) $ Argent disponible investissements et train de vie: $

Exemple no 2: Utilisation stratégique de l’incorporation Courtier en incorporation - Utilisation stratégique Dans la compagnie: Revenu de profession: ,00 $ Dépenses d'affaires (3k pour comptabilité) (53 000,00) $ Salaire (15 000,00) $ Revenu imposable: ,00 $ Impôt (19 % sur le revenu actif) (25 080,00) $ Dividendes (50 000,00) $ Argent disponible pour investissements: ,00 $ Pour l'actionnaire Salaire: ,00 $ Dividendes: ,00 $ Dépenses d'affaires: - $ Placements dans un REER (2 700,00) $ Revenu imposable (salaire et dividende) ,00 $ Impôt : taux marginal du dividende de % Taux marginal du salaire 38,4 % (12 455,00 ) $ Cotisation dans un CELI (5 000,00) $ Argent disponible train de vie: ,00 $ Total argent disponible: ,00 $ Différence de $ Travailleur autonome: Revenu de profession: ,00 $ Dépenses d'affaires: (50 000,00) $ Placements dans un REER (22 000,00) $ Revenu imposable ,00 $ Impôt : taux moyen de 32,74 % marginal de 48,2 % (45 172,00) $ Cotisation dans un CELI (5 000,00) $ Argent disponible investissements et train de vie: ,00 $ 53

Exemple no 3: Report de l’imposition = levier d’investissement Revenu de la société après dépenses : $ Imposition de votre société (19 %): $ Solde après imposition: $ Versement d’un dividende pour votre coût de vie: $ (moins impôt personnel incluant FSS (calcul aux fins des présents de 16,12 %(si aucun autre revenu)) donc un montant personnel d’environ $) Solde pour investir par la société: % par année = profit annuel de $ Revenu après dépenses : $ Imposition personnelle: $ (incluant FSS, RRQ, RQAP) Solde après imposition: $ Utilisation de $ pour votre coût de vie Solde pour investir: % par année = profit annuel de 2 758,80 $ Le taux d’imposition de la société étant plus bas que le taux d’imposition moyen d’un particulier, cela procure un levier d’investissement équivalent à la différence du taux d’imposition. Il est important de comprendre qu’il s’agit d’un report de l’impôt, car à votre retraite, lorsque les sommes seront « sorties » de votre société, il y aura paiement de l’impôt personnel. Cependant, on fait de l’argent sur l’argent et le même 5 % de rendement aura porter plus de fruits sur un montant de capital initial plus élevé! Incorporation :Particulier : 54

Exemple no 3: Report de l’imposition = levier d’investissement Année 1Année 2Année 3Année 4TOTAL Incorporation $ $14 038,81 $18 801,94 $46 642,00 $ Courtier 2 758,80 $5 655,54 $8 559,18 $11 463,16 $28 436,68 $ Économie 1 766,20 $3 620,71 $5 479,63 $7 338,78 $18 205,32 $ Capital supplémentaire $ ,20 $ ,71$ ,63 $ Schéma du levier d’investissement: *Attention à une notion importante, l’impôt payé d’avance : bien que la société paye 46 % sur les intérêts, elle récupère 23 % lors du versement de dividende. Ce 23% peut être investis et rapporter un rendement supplémentaire jusqu’au retrait final. 55

56 SUJET 4 Période de questions

Martin Fortier, avocat, M.Fisc. De Chantal, D'Amour, Fortier, S.E.N.C.R.L./LLP 1730, boul. Marie-Victorin, bureau 101 Longueuil (Québec) J4G 1A5 Ligne directe : p. 229 | p. 229 Télécopieur : Visitez notre site Web au Les commentaires à ce diaporama sont à titre indicatif et pour fin de formation. L’opinion des autorités fiscales peut diverger. Nous vous recommandons donc une consultation professionnelle propre à votre situation. Fin de la conférence 57