PRÉEMPTION DES FONDS DE COMMERCE DES FONDS ARTISANAUX ET DES BAUX COMMERCIAUX

Sauvegarder et défendre la diversité de l’offre OBJECTIF Sauvegarder et défendre la diversité de l’offre commerciale là où elle est menacée dans les centres-villes, centres-bourgs et quartiers de proximité

UN DISPOSITIF ISSU DU POLITIQUE Demande des élus de terrain : pouvoir agir dans un domaine sur lequel ils n’avaient aucun moyen d’action : Préserver le commerce de proximité de « l’envahissement » par d’autres activités Procéder à un réaménagement commercial

LE DISPOSITIF Seule la commune peut préempter Pas de délégation de compétences La commune doit disposer du budget requis pour les opérations de préemption

LE DISPOSITIF Un dispositif en 3 phases : La délimitation du périmètre de préemption L’exercice de la préemption La rétrocession à un repreneur

LE PERIMETRE Délimitation d’un périmètre « par délibération motivée » du Conseil municipal Ce qui implique : Un plan du périmètre Un rapport d’analyse de la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur du périmètre et des menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale Problème des périmètres globaux sur l’ensemble du territoire communal

LE PERIMETRE Avis préalable des Chambres Consulaires sur le projet de délibération : analyse du plan et du rapport Délai de 2 mois = silence = réputé favorable Avis consultatif. Absence d’obligation pour la commune de justifier le non-suivi de l’avis Sens d’une démarche partenariale commune – CCI : démarche en amont souhaitable. CCI peuvent consulter les entreprises, les commerçants, les associations…

LE PERIMETRE Les critères de motivation du périmètre : Taille des surfaces commerciales La nature des activités (1ère nécessité) Le type de commerces (indépendants) Besoin des consommateurs Attractivité Avenir harmonieux et durable

Les mesures de publicité LE PERIMETRE Les mesures de publicité La délibération délimitant le périmètre doit être affichée durant un mois en mairie et mentionnée dans deux journaux diffusés dans le département Commission ADT 16/01/2008

LA PREEMPTION 1) Domaine de la préemption Fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux Aliénation à titre onéreux Exclusions expresses : aliénations au titre de plans de sauvegarde ou de plans de cession d’entreprise

LA PREEMPTION 2) Déclaration préalable du cédant Avant toute cession, déclaration en 4 exemplaires (Formulaire CERFA 13 644*01 ) par pli recommandé ou contre récépissé à la Mairie de la commune Obligation de mentionner les prix et conditions de la vente Absence de référence expresse dans le décret à la promesse de vente et à l’acquéreur pressenti. Renvoi au modèle de déclaration. Défaut de déclaration : nullité de la vente. Action devant le TGI dans le délai de 5 ans de prise d’effet de la cession

LA PREEMPTION 3) Décision de préemption La commune doit notifier sa décision dans un délai de 2 mois : acquisition ou renonciation expresse Son silence, passé ce délai, vaut renonciation Si elle préempte, 2 cas possibles : - Elle est d’accord sur le prix - Elle n’est pas d’accord sur le prix

LA PREEMPTION D’accord sur le prix : L’acte de vente doit être signé dans un délai de 3 mois et le paiement effectué lors de la cession

LA PREEMPTION Pas d’accord sur le prix : Saisine dans un délai de 2 mois du Juge de l’expropriation pour estimation Après fixation du prix, le cédant et la commune ont 2 mois pour accepter le prix ou renoncer à la mutation Le silence vaut acceptation du prix judiciaire

1) Recherche d’un repreneur par la commune LA RETROCESSION 1) Recherche d’un repreneur par la commune Délai d’un an à compter de la prise d’effet de la cession Rétrocession à un repreneur, à un commerçant ou à un artisan Rétrocession selon un cahier des charges relatif à la diversité commerciale et artisanale, approuvé par le Conseil municipal Appel à candidatures organisé par le maire (affichage en mairie d’un avis pendant 15 jours, délai de dépôt des candidatures, consultation cahier des charges en mairie…)

LA RETROCESSION 2) Exploitation du fonds pendant la période transitoire d’un an Interdiction de conclure des baux commerciaux. Admission des seules conventions précaires Problèmes de la gestion d’un fonds et d’une clientèle par la commune ? Quid de l’indemnisation du bailleur (pertes de loyers), des obligations à l’égard des salariés ? Absence de précisions dans la loi et le décret

LA RETROCESSION 3) Acte de rétrocession Droit commun des ventes de fonds de commerce Mention dans l’acte des conditions de résiliation en cas de non-respect du cahier des charges Délibération du conseil municipal pour autoriser la rétrocession et sur le choix du cessionnaire Mesures de publicité : affichage en mairie pendant 15 jours d’un avis Accord préalable du bailleur imposé par la loi. Accord sur le projet d’acte accompagné du cahier des charges

LA RETROCESSION 3) Acte de rétrocession Opposition du bailleur : nécessité d’une validation par le juge des référés (TGI). Saisine du juge notifiée à la commune par le bailleur dans un délai de 2 mois suivant réception du projet d’acte de rétrocession Suspension du délai d’un an entre la notification du projet d’acte au bailleur et l’obtention de son accord ou la décision définitive du juge des référés.

LA RETROCESSION 4) Absence de repreneur à l’expiration du délai d’un an Loi muette L’acquéreur évincé au début de l’histoire est prioritaire ! Théorique… Que vaut le fonds de commerce et quelles seront les suites données par le vendeur à l’affaire

LE DROIT DE PREEMPTION Un outil intéressant pour lutter contre la tertiarisation des centres-villes et des quartiers de proximité ou des centres-bourgs Mais Une demande pratique au départ qui peut devenir rapidement complexe et source de contentieux