PRESENTATION USH Quartier Sorbiers-la Saussaie Chevilly-Larue ¨ « Aménagements, partenariats, montages complexes » Thématique = La densification des ensembles existants de logements sociaux. Un nouveau gisement foncier pour la production ».

Contexte général (VH) Patrimoine de type LOPOFA des années 60, acheté par Valophis Habitat auprès d’Icade en 2 phases : 2007 = 880 logements (secteur Sorbiers) 2010 = 340 logements (secteur Saussaie) Convention de prêt locatif social signé avec l’Etat avec engagement de réaliser des travaux de réhabilitation. Un quartier enclavé présentant de nombreux dysfonctionnements, urbain, social et technique. Une emprise foncière globale importante : environ 14 ha avec une faible densité < 100 logements/ha et donc une potentialité de densification conséquente. Un patrimoine non amorti ayant une incidence forte sur les choix de démolition (capital restant dû (CRD) de 37 K€/logt). Une population à faibles revenus avec des possibilités de hausse de recettes locatives réduites. Une expérience confirmée du groupe Valophis en conduite de projet ANRU (Orly, Choisy, Bonneuil, Créteil, etc.).

SOMMAIRE DE LA PRESENTATION(VH) 1 – Phase diagnostic (JDL) Localisation Composition et configuration du site Les objectifs du projet 2 – Le projet urbain et patrimonial de Valophis (VH/JLD) Le programme de réhabilitation Le projet urbain 3 – Les acteurs principaux (VH) Etat Ville Habitants Promoteurs 4 – Dispositif de conduite de projet du Groupe Valophis(VH) 5 – les éléments financiers (fonds propres) (VH) 6 - Conclusion

1) Phase diagnostic (JDL)

Chevilly-Larue Ville de 18.000 habitants A 5 km au sud de Paris

Un environnement qui se valorise ZAC Cœur de ville (livrée en 2007) Tramway (livré 2013) A l’est la proximité immédiate de l’emprise réservée par le département pour la coulée verte Arrivé ligne 14 du métro 2030 – station 3 communes M14

Des espaces extérieurs très vastes mais difficiles à sécuriser et à entretenir Espaces qualifiés et qualifiants Espaces dégradés Espaces très dégradés et déqualifiants

Des bâtiments qui ne sont pas aux normes des pompiers

Des halls groupés trop vastes et difficiles à entretenir (ordures ménagères)

Des logements avec des problèmes techniques et de confort Des immeubles R+4 ont des pièces en dessous de la moyenne d’aujourd’hui Des logements non adaptés aux personnes à mobilité réduite Des logements avec des problèmes d’isolation thermique et acoustique

Objectifs du projet – valorisation du quartier Améliorer la sécurité du quartier en l’ouvrant sur l’extérieur Permettre un accès plus direct aux forces de police et aux pompiers Faciliter les accès aux équipements Améliorer la circulation et la sécurité routière au sein du quartier Augmenter le nombre de places de stationnement à proximité des bâtiments Éviter la mécanique sauvage Éviter les épaves Disposer d’espaces verts de qualité, supports de lien social Créer des aires de jeux pour les enfants Assurer la pérennité et la tranquillité des nouveaux espaces verts Améliorer la tranquillité dans les halls et les cages d’escalier Renouveler l’offre de logements aujourd’hui ancienne et inadaptée Créer une offre de logement moderne et diversifiée Répondre aux besoins des habitants du quartier et de la commune. Clarifier la domanialité publique/privée avec rétrocession à la commune des espaces publiques.

2) le projet Urbain et patrimonial de Valophis Habitat (VH)

Programme de réhabilitation : phasage 1ère tranche = 356 logements logements 2e tranche = 236 logements Total achat à Icade patrimoine juin 2007 : Quartier Sorbiers = 880 logements (dont 18 +20 = 38 à démolir) soit 842 logements à réhabiliter. Phase 1 = 356 logements dont 80 bâtiment Provence Phase 2 = 236 logements Phase 3 = 200 logements 3e tranche = 200 logements

Programme de réhabilitation : Travaux Programme des travaux Raccordement Eau chaude Sanitaire à la géothermie Logements (électricité/plomberie/révision menuiserie, etc.. ) Hall d’entrée (création d’un SAS, interphonie, collecte OM, etc.. ) Parties communes (éclairage, peinture, sol, système de désenfumage) Pieds d’immeubles et d’espaces extérieurs (résidentialisation parking extérieurs, amélioration accessibilité PMR) Faciliter les accès aux équipements Améliorer la circulation et la sécurité routière au sein du quartier Coût Moyenne de 21 K€/logement Nombre logements concernés = 712 en 3 phases Investissement global = 15 M€ TTC

Projet Urbain (ZAC créée en mars 2013 – Dossier de réalisation en attente validation ville). Démolition = 168 logements en 3 phases Reconstruction = potentiel de 480 logements limités à 414 logements par la Ville → locatif = 168 logements familiaux = reconstruction de l’offre = 33 logements supplémentaires dont 30 adaptés aux jeunes décohabitants et personnes âgées. → Accession = 183 logements familiaux dont 59 en accession sociale et 124 en accession libre (entre 3.800 et 4.000 € TTC en TVA à 20 % ) PV < 3.300 € en TVA réduite. VRD → Création de voiries et d’espaces public → Requalification des voiries existantes → Aménagement des cœur d’îlots (jardins partagés, jeux d’enfants)

Plan masse

Plans fonciers AVANT APRES

3) les principaux acteurs (VH)

L’état Ville Les Habitants Les promoteurs Autorisation de démolir (prise en considération DTD) Financement acquisition et construction neuve Ville Programmation ( constructibilité max et répartition locatif/accession) Autorisation d’urbanisme ( PLU – Permis de construire) Rétrocession ( validation des prestations des espaces rétrocèdables) Financement (participation aux équipements publics – surcharges foncières) Portage politique du projet Les Habitants Concertation avant démolition et réhabilitation Concertation sur projet Urbain ( mise place d’ateliers urbains = Sorbiers Avenirs) Relogements ( MOUS ; maintien du reste à charge quittance) Les promoteurs Expansiel Promotion (accession sociale) Promoteurs extérieurs (accession libre)

4) Dispositifs de conduite de projet du groupe Valophis

Direction Administrative et Financière Qui fait Quoi ? Direction Technique et du Patrimoine (DTP) démolition Direction Générale (DG) Expansiel Aménagement Montage et suivi des ZAC (DAU) Mission Grands Projets Urbain (MRU Direction Territoriale et Agences (DT) Concertation Relogement Gestion urbain de Proximité Expansiel Direction de la Construction Locative + Promotion Construction programmes locatifs et accession sociale Direction Administrative et Financière (DAF) Évaluation CRD Suivi fonds propres

Dispositif de conduite de projet Comités de Pilotage Direction Générale EQUIPE PROJET Mission Grand Projet urbain Chefs de projet Coordonne et Mobilise (+ OPCU) Direction Technique et du Patrimoine Responsables de programmes Direction Aménagement Responsables de programmes Direction de la Construction Responsables de programme Direction Territoriale Direction Développement Social et de la Communication Chargé de Dvpt social Agences Chargé de Gestion Locataires Relogement Groupes Techniques, Aménagement Comité de Relogement

5) Les éléments financiers (VH)

Synergie patrimoniale du Groupe Expansiel promotion accession social en TVA réduite Valophis Bailleur Fonds propres : Réhabilitation Résidentialisation Capital restant dû Perte d’exploitation Minoration des loyers Foncier Charges foncières SDP logements sociaux Valophis Aménageur Fonds propres : Etudes préalables Travaux Programmation Valophis Constructeur Fonds propres : Construction logements sociaux Charges foncières Charges foncières Promoteur privé : accession libre en TVA pleine

Consolidation des divers bilans financiers Nombres de logements concernés Dépenses Recettes Reste à charge Fonds propres Réhabilitation (cf PSP) 712 15 M€ TTC (21 K€ /logt) Subvention(région/dépt) 6,1 M€ Prêt liés aux recettes complémentaires (hausse quittance + parc de stationnement résidentialisé) 4,7 M€ 4,2 M€ (5,9 K€/logts) Aménagement urbain Démolition (CRD, relogement, déconstruction) VRD Divers/Etudes/frais financiers/foncier 168 16,2 M€ HT 9,1 M€ (71 K€/logt) 3,9 M€ 3,2 M€ Charges foncières locative 7,3 M€ HT Charges foncières Accession 7,5 M€ HT 1,2 M€ Construction Neuve 231 En PLUS-PLAI (minoration de loyer, cf relogements 41,5 M€ TTC (180 K€/logt) Subvention(Etat/région/dépt,1 %) Subvention Ville = 0 Prêts CDC / 1% 2,3 M€ (moyenne de 10 K€/logt) TOTAL 72,7 M€ 7,7 M€ ≈ 11 %

6) Conclusion

Consolidation patrimoniale : Revalorisation du patrimoine bâti et foncier Avant ►880 logements obsolètes Après ►943 logements neufs ou réhabilités, soit un solde positif de 63 logements Clarification des espaces publics et privés ► rétrocession à la commune Revalorisation du quartier et mixité sociale Avant ► accession = 0 Après ►accession = 183 logements