LOGEMENT DE LOCATION ABORDABLE Steve Bevington Directeur Général Groupe de Logements Communautaires SAL, Australie

Mythes communs au sujet de la propriété et la location  Dans les pays développés tout le monde possède sa maison.? Il ne semble pas y avoir une corrélation entre la richesse d'un pays, la taille de la propriété et les secteurs de location.  Tout le monde veut être propriétaire d’une maison? Cela dépend du système global de logement, la disponibilité de jouissance à long terme, la capacité de planifier autour des coûts de logement et des choix pour la création de richesses.  L’accession à la propriété offre aux gens une meilleure vie? Cela dépend si la possession de la maison correspond aux besoins de subsistance, d'études et de la famille et si le coût de propriété peut être accordé.

Pourquoi les gens louent?  Fournir des logements aux gens sans revenu suffisant ou contribution afin de garantir l’accession à la propriété  Flexibilité dans la gestion du budget ménager  Accepter des périodes transitoires dans la vie des gens d’une seule personne à la taille de la famille sans impôts liés à la propriété  Prise en charge de la mobilité pour le travail et l’étude  Réduire le niveau d’engagement financier pour maintenir un logement  Poiur les travailleurs à faible revenu permettre plus de revenu disponible pour les besoins de la famille  Poiur les familles à revenu plus élevé permettre une plus grande diversité des choix pour la création de richesses A LOUER

Logement Locatif en Europe, en Asie et en Amérique du Sud La proportion de logements locatifs par rapport à la propriété varie:-  En Europe les logements locatifs en 2007 par rapport à la propriété sont de 29% compris entre 60% en Suisse à 2% en Roumanie. Les locataires occupent 89% de logements à Berlin et 41% à Londres  En Australie, la proportion de logements locatifs est également 29% du marché de logement.  Des chiffres précis sont beaucoup plus difficiles à obtenir pour l'Asie afin d'évaluer la taille du marché de location. Il est de 11% en Inde, mais dans des villes comme Bangalore- 55%. En Thaïlande, il est de 13%, mais 41% à Bangkok.  Il varie considérablement en Amérique du Sud. Au Brésil, le marché de location est de 25% tandis qu’au Sao Paulo, il est de 20%.

Facteurs influant sur l’abordabilité des logements locatifs  Facteurs économiques  Politique publique / Facteurs institutionnels  Offre de terrains et de la politique de planification  Conception et taille du logement  Coûts de construction des logements et de la méthodologie  Jouissance  Financement

Rôle des organismes sans but lucratif dans la fourniture de logements locatifs abordables  Abordabilité à long terme est la mise au point et la capacité de répondre au groupe de revenu le plus faible et ceux du plus grand besoin  Capable d'attirer des financements privés et tirer parti du stock existant  Etre un canal entre le secteur privé et public  Solide soutien communautaire  Soutiens externes, financement, subventions  Services localisés réceptifs  Maximiser les résultats sociaux à long terme  Revitalisation de quartier

 Au Royaume-Uni 35% du marché des logements locatifs sont également répartis entre la location sociale et la location privée.  En Suède, plus de 500,000 maisons ont été construites par les locataires et les propriétaires des coopératives.  Les coopératives de logement constituent plus de la moitié du stock de logement dans le pays. Les sociétés municipales de logement, appartenant aux Conseils locaux, fournissent unités supplémentaires de logement.  Aux Pays-Bas, près de 600 associations de logement fournissent environ un tiers du marché de logement. Non pour le secteur du logement locatif sans but lucratif en Europe

 1700 associations anglaises de logement qui emploient plus de employés gèrent 2,4 millions de foyers dans le secteur  Environ 400 associations gèrent plus de 1000 propriétés  Environ 59 groupes de plus de propriétés sont en compte de gestion pour 44% des foyers dans le secteur Source: Département du Logement des Familes, Rapport des Services Communautaires et des Affaires Indigènes Non pour le secteur du logement locatif sans but lucratif au Royaume-Uni

Logements Locatifs Abordables en Australie Le système de logement en Australie est l'un des moins abordables dans le monde. 89% vivent dans des villes avec 40% dans les deux plus grandes villes, Sydney et Melbourne. Les deux sont parmi les cinq premières villes les moins abordables dans le monde. L'Australie a progressivement réduit son investissement dans le logement locatif abordable afin qu‘il puisse représenter désormais 4% du stock::-  Le nombre de logements locatifs abordables a diminué de plus de à partir de en 1996 à en 2008, mais a augmenté à en  La demande de logements publics est supposée augmenter de 28%, soit environ maisons d'ici 2023  logements abordables supplémentaires devaient être construits entre 2010 et 2020.

Non pour le secteur du logement locatif sans but lucratif en Australie  Actuellement, il y a environ 700 fournisseurs de logements communautaires en Australie qui gèrent unités de location (logement locatif) au 30 juin 2013 (AIHW)  Les gouvernements australiens se sont engagés à développer, au fil du temps, une grande échelle du secteur sans but lucratif comprenant jusqu'à 35 pour cent de logements sociaux en  Développer un secteur sans but lucratif qui soutient le financement privé par rapport à ses actifs ainsi qu'attirer des subventions gouvernementales peuvent jouer un rôle important dans la réalisation de la croissance en stock  Le public et non pour le système de logement sans but lucratif détient plus de 80 milliards de dollars d'actifs  Plus de 2,64 milliards de dollars du financement du gouvernement du Commonwealth est investi dans le système de logement social chaque année

 La CHL - Une société australienne sans but lucratif offre des logements abordables aux personnes à faible revenu.  Fondée en Australie en 1993, elle a répandu ses opérations en Asie du Sud, en Asie du Sud-Est et en Amérique du Sud.  Elle est Axée sur le développement de choix de logement pour ceux qui éprouvent des difficultés de logement afin qu'ils puissent jouir d'une vie stable, élever une famille et exercer un emploi ou faire des études  Un organisme accrédité à l'échelle nationale et recommandé avec plus de 5700 propriétés en compte de gestion locative à travers l'Australie.  Une exploitation à l'échelle internationale au Timor-Leste, le Chili, la Papouasie-Nouvelle- Guinée et en Inde. La CHL vise à aider ceux qui sont défavorisés par une défaillance du marché en assurant une voie à la propriété de maison ou un logement locatif abordable. Exemple: Community Housing Ltd ( Société de logement Communautaire - CHL)

Qu’est-ce qui peut entrainer l’offre de logements locatifs? Créer un cadre institutionnel pour entrainer l'offre: Une réglementation efficace du système des fournisseurs de logements. Une législation appropriée de location.  Une stimulation pour générer le développement de logements à travers:-  Des primes d’encouragement de planification,  L’offre de terrains,  Des subventions gouvernementales,  L’allègement de la fiscalité,  Des subventions de location,  Des garanties de financement.

Introduire un code de réglementation Un code, un système d'enregistrement et de suivi couvrant:-  La prestation des services de logement aux locataires;  La gestion des actifs immobiliers  Comment les fournisseurs peuvent garantir l’offre de logements et réppondre aux besoins des communautés qu’ils aident?  Les normes de gouvernance  Les normes de probité  La viabilité et la gestion financière  L’assurance de la qualité et l’amélioration continue

Programmes de logements locatifs abordables  Des programmes locatifs abordables peuvent être introduits par des subventions pour réduire le coût de location du marché soit par le biais direct des programmes de subventions en capital fournis par le gouvernement ou la fourniture directe de logements.  Les critères d'admissibilité de location sont nécessaires pour s’assurer que le logement est attribué à ceux qui en ont le plus besoin.  Des revenus ajustés ou systèmes de loyers du marché réduits pour assurer l'accessibilité.  Une réglementation efficace des fournisseurs de logements locatifs abordables assure la confiance du public dans la prestation des activités de location et de la répartition des subventions.  Des programmes de location-vente permettent aux locataires un loyer abordable afin d'économiser pour un versement initial et obtenir un prêt de maison.  L'équité partagée permet à un propriétaire de maison d’avoir accès à travers une possession partielle de la maison et quand le revenu augmente il peut acheter le reste. Ceux-ci ont besoin d'un partenaire d'équité - soit une institution financière ou un fournisseur soutenu par le gouvernement.

Services de gestion de logement Des systèmes organisés et responsables pour la gestion du volume de logements locatifs, y compris:  Attribution de location- un processus responsable de la publicité, l'évaluation de l'admissibilité; correspondant disponible au demandeur et la location démarre;  Fixation des loyers et la collecte - - concentré localement et fixation responsable des loyers et des pratiques de fixation et de collecte des loyers pris en charge par les systèmes de gestion sophistiqués;  Engagement communautaire - - l'engagement communautaire de base pour assurer les relations de voisinage et les pratiques de gestion à faible coût:  Gestion des actifs – un système sophistiqué de passation des marchés; des stratégies adaptées et cycliques d’entretien et d'élimination.

Conception de Logement Abordable Utiliser la conception pour améliorer l’accessibilité:  Par un arrangement approprié des espaces intérieurs afin de minimiser l’espace inutilisé, limiter les parties communes inutiles, utiliser la hauteur de l a pièce pour introduire des niveaux de mezzanine.  Ameublement moderne intégré pour créer des pièces à double usage.  Utilisation des matériaux de construction légers pour réduire le coût des travaux de fondation trop cher.  Réduire les coûts des services publics en introduisant l’approvisionnement en eau chaude solaire et des panneaux solaires pour l’approvisionnement en électricité.  Utiliser la prise d’eau du site et le recyclage d’eau afin de réduire le coût de l’approvisionnement.  Conception pour la capture de la chaleur à travers la masse thermique dans les saisons froides et refroidissement passif dans des températures chaudes pour réduire le coût du chauffage et de la climatisation.

Exemples de Conception Réussie Conception solaire passive - NSW, Australie  CHL a conçu et construit 10 unités de logements afbordables dans un environnement économiquemeznt sensible.  Utilisation de matériaux “verts” de construction tels que les panneaux Hebel céllulaire en béton et du bardage de bois d’origine locale. Immeuble sur la périphérie de Melbourne  En partenariat avec un groupe de la communauté qui a cheté le terrain et l’a travaillé sur un aménagement paysager.  Fournir des logements locatifs abordables pour les habitants, y cpompris les personnes handicapées.  Qui sera informel soutenu par leurs familles et la communauté.

Construction – Systèmes à faible coût  Des logements prefabriqués  Le logement est conçu pour s’adapter au contexte et fabriqué hors site dans une usine via une ligne de production.  Peut être «emballé à plat» pour réduire les coûts de transport.  Solutions à faible technicité  Des procédures et processus sont mis en place pour permettre l'emploi d'une main- d'œuvre locale pour construire des logements.  La technologie appropriée, des conceptions et des matériaux contemporains sont introduits pour obtenir de bons résultats de qualité.

Construction à faible coût 1: Construction préfabriquée Les logements préfabriqués offrent les avantages suivants:  Le logement est conçu pour s’adapter au contexte et fabriqué hors site dans une usine via un processus de ligne de production.  L'utilisation des modules pour permettre une variété de réponses de conception.  Cela garantit un produit de qualité contrôlé et les conditions du climat de travail contrôlé.  Ceci est particulièrement utile pour parer aux conditions défavorables du site.  Les économies d'échelle réagissent quand une «masse critique» d'unités est préfabriquée, et le coût par unité est réduit à un niveau concurrentiel; pour les petits projets, les préfabriqués peuvent être trop chers.  Les frais de prestation sont minimisés par la conception d'unités qui peuvent être «emballées à plat» pour les éléments des murs, des planchers et des toitures, économisant ainsi de l'espace du container.  L'accès routier au site final doit être capable de supporter les véhicules de transport lourds qui livrent des unités.  Les unités modulaires peuvent être assemblées sur place en utilisant une main-d'œuvre locale sous surveillance.  Un programme de formation est nécessaire au départ, mais le montage sur site est un processus relativement simple. CHL construit jusqu'à 200 unités au Port Moresby PNG en utilisant la méthodologie préfabriquée..

Construction à faible coût 2: Solutions à faible technicité  Conception de prototypes de logements qui conviennent au contexte local.  Inclure flexibilité pour les différents groupes de la famille et des conditions du site.  Identifier les matériaux abordables pour être utilisés dans la construction; ce qui peut être d'origine locale?  La création d'emplois locaux à travers une programmation de la construction :  Planifier un programme de formation pour développer une main-d'œuvre qualifiée et offrir un certificat de métiers pour l'apprentissage sur le tas, conduisant à un emploi futur.  Concevoir un processus de construction afin de maximiser les entrées de main-d'œuvre locale; et  Cela aide à construire un «sentiment d'appartenance» avec les futurs résidents qui travaillent dans leurs propres maisons.  Utiliser la technologie de construction moderne comme une semelle spéciale de conception et de charpente en acier cèdres pour assurer un logement répondant à des critères tels que peu d'entretien; 40 années minimum. durée de vie; confort thermique. CHL est en train de construire 87 unités en Suai, Timor Leste à l'aide de ciment fabriqué localement, des briques en terre pressée stabilisée - employer des travailleurs locaux supervisés par la CHL.

Subvention en capital des administrations avec l'équilibre prévu par le partenaire privé à l'aide de contribution de l'équité ou de l'emprunt classique Apport de capital Delivered Front Line for Social Housing Emprunts conventionnels Dons Entreprises conjointes Subventions gouvernmentales Subvention du gouvernment Financement Privé Financement du Logement Locatif Contribution de fournisseurs réglementés tirant parti de l'équité dans le portefeuille existant. Subventions de location payables par le gouvernement sur les propriétés louées au public à loyer réduit. Les investisseurs privés doivent investir dans des projets sociaux et de logements abordables grâce à des moyens d'investissement spéciaux Entreprises conjointes entre le secteur privé, à but non lucratif et le secteur public Financement du développement direct, emprunté auprès d'institutions bancaires traditionnelles, basé sur l’intérêt Financement philanthropique