Journée Nationale des DAF 8 juillet 2015

Intervenant : Yvan CORBIC Le présent document est un support de présentation relatif à la gestion du syndic et des syndicats de copropriété. Il ne peut en aucun cas être exhaustif, compte tenu de la durée de la formation, et ne saurait être utilisé sans les commentaires de présentation. Le présent document ne peut-être communiqué à aucun tiers sans accord préalable et ne peut être utilisé, mentionné ou interprété dans un cadre autre que celui de document de travail. Notre cabinet décline toute responsabilité envers des tiers qui pourraient utiliser les informations mentionnées dans le présent document 1

Les principales évolutions juridiques Sommaire Les principales évolutions juridiques Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 2

Les principales évolutions juridiques 3

Les principales évolutions juridiques Cadre légal : Loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée en mars 2014 et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : activité de transaction et de gestion immobilière. Loi SRU n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 complétée par les décrets d’application du 27 mai 2004 et du 14 mars 2005 : Solidarité et Renouvellement Urbain. Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales Libres de propriétaires (Titre II pour les ASL). Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 : Accès au Logement et Urbanisme Rénové. Loi PINEL n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et son décret d’application D. n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. 4

Les principales évolutions juridiques Principes juridiques : Un bien immobilier peut être géré en propre ou par un tiers à l’aide d’un mandat de gestion. Le mandat de gestion est le pouvoir donné au mandataire d’accomplir au nom et pour le compte du mandant un ou plusieurs actes juridiques qui créeront directement ou indirectement des effets à l’égard du mandant. Lorsque la gestion est confiée à un tiers, celui-ci doit être un administrateur de biens. Il peut intervenir comme gérant ou syndic de copropriété. La profession d’administrateur de biens est réglementée par la loi HOGUET. 5

Les principales évolutions juridiques Principes juridiques : Loi HOGUET Les personnes exerçant dans la gestion immobilière ou comme syndic de copropriété ont l’obligation de souscrire une carte professionnelle auprès du Préfet du département. La demande de carte professionnelle est accompagnée : D’une attestation de garantie financière ; D’une attestation d’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle ; La carte professionnelle est valable 10 ans. Son renouvellement est à effectuer auprès du Préfet. Elle est à nouveau accompagnée des attestations. A compter du 1er juillet 2015, elle sera délivrée par le président de la Chambre de Commerce et d’Industrie Territoriale ou Départementale (Loi ALUR). 6

Les principales évolutions juridiques Principes juridiques : Loi HOGUET (suite) Les détenteurs de carte professionnelle doivent indiquer dans tous les lieux où ils reçoivent de la clientèle : Le numéro de la carte professionnelle ; Le montant de la garantie ; La dénomination et l’adresse du consignataire ou du garant. Selon l’article 29 du décret n° 72-678, le montant de la garantie financière ne peut être inférieure au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment. Afin de valider cette obligation, il arrive que des attestations soient demandées à des experts comptables : Attestation de pointe des fonds détenus ; Attestation de représentation des fonds mandants. 7

Les principales évolutions juridiques Evolutions légales (les principales mesures) : La loi SRU : Obligation en matière de logements sociaux ; Renforcement des obligations juridiques (décret d’application du 27 mai 2004) ; Mise en place du décret comptable d’application du 14 mars 2005. La loi ALUR : Le délai de prescription est désormais de 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; Si elle n’est pas effectuée chaque année, l’indexation de loyer ne pourra plus être réclamée rétroactivement au-delà d’un an en arrière ; A compter du 24 mars 2015, ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots ; A compter du 1er janvier 2017, la mise en place progressive d’un registre d’immatriculation et d’un fonds de travaux. 8

Les principales évolutions juridiques Evolutions légales (principales mesures) : Selon la loi PINEL : Possibilité de donner congé à un locataire par Lettre recommandée (LRAR) ; Par contre la demande de renouvellement par le preneur reste soumise au formalisme de l’acte extrajudiciaire ; Une information précise et détaillée doit être faite sur la nature des charges refacturées ; Le décret dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être mis à la charge du locataire (applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014). 9

Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 10

Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 Entités soumises au décret du 14 mars 2005 : Les règles comptables spécifiques prévues par le décret du 14 mars 2005 s'appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s'appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d'autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales (AS) régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004. Toutefois, les statuts des Associations Syndicales peuvent prévoir que leurs comptes soient tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l'exception des associations assujetties de plein droit au règlement n° 99-01 de l'Autorité des normes comptables (associations loi 1901). 11

Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 Travaux : Lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, ils sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés. Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l'exercice de leur exigibilité. Les subventions sont à constater dès leur notification, à l'exception des subventions dont le versement s'effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l'état des travaux prévus par l'annexe 5 dès leur notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant la subvention. 12

Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 Travaux (suite) : Nature de l’opération Avant décret Après décret Conclusion Comptabilisation Travaux non terminés comptabilisation des provisions sur la base d’un bon de commande Comptabilisation au fur et à mesure de la réalisation des travaux. La comptabilisation de provision n’est plus envisageable. Reddition des charges Provisions comptabilisées prise en compte dans la reddition des charges et donc répartition entre les copropriétaires. La répartition ne peut intervenir qu’à la clôture définitive des travaux. Deux cas : Travaux terminés : le compte 102xxx est soldé par le compte 702xxx. Travaux non terminés à la clôture de l’exercice : le compte 102xxx est soldé par le compte 12xxxx et neutralisation des charges et produits. 13

Respect des obligations relatives au décret du 14 mars 2005 Créances douteuses : Le décret prévoit des règles en matière de dépréciation des créances douteuses, à savoir : Nature de la créance Règles de dépréciation Conclusion Autres que les copropriétaires Estimation à présenter par le syndic et soumise au vote de l’assemblée générale. Prévoir une résolution dans une assemblée générale. Copropriétaires Provision à constater au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. Prévoir une résolution dans l’assemblée générale qui décide de la saisie immobilière. 14

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Présentation des états comptables Le décret du 14 mars 2005 met en place cinq documents de synthèse à présenter lors de l’assemblée générale de la clôture des comptes 2009. Ces annexes se composent de : Un état financier après répartition (annexe 1) ; Un compte de gestion général (annexe 2) ; Un compte de gestion pour opérations courantes (annexe 3) ; Un compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles (annexe 4) ; Un état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés (annexe 5). 15

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Etat financier après répartition (Annexe 1) : 16

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique 17

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Compte de gestion pour opérations courantes (Annexe 3) : 18

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Compte de gestion pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles (Annexe 4) : 19

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Etat des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés (Annexe 5) : 20

Présentation des annexes SRU à travers un cas pratique Etat des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés (Annexe 5) : Cet état comprend un sous total par ligne budgétaire de travaux votés. Il comprend toutes les lignes budgétaires non redditionnées à la clôture de l’exercice, à savoir : Les lignes budgétaires votées en N ; Les lignes budgétaires votées lors des exercices antérieurs dont les travaux ne sont pas encore terminés à la clôture de l’exercice N. Etat important vis-à-vis des copropriétaires. 21