Restitution des phases 1 et 2

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1 Restitution des phases 1 et 2
Étude vacance et habitat dégradé 2 mai 2012

2 Etude vacance et habitat dégradé – Grand Roanne
Préambule Objectifs de l’étude : améliorer la connaissance du parc de logements vacants et dégradés dans le Grand Roanne, en vue d’un prochain PIG Rappel du déroulement de l’étude : Phase 1 : Analyse de la vacance, localisation et qualification, Phase 2 : Analyse de l’habitat dégradé, localisation et qualification, Phase 3 : Repérage terrain de l’habitat dégradé et vacant. Présentation de ce jour :

3 La vacance – Données de cadrage 2007
Phase 1 La vacance – Données de cadrage 2007 Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures. Fichier des Logements par Communes (FILOCOM) construit par la DGFIP ; Regroupe des fichiers relatifs à la taxe d’habitation, taxe foncière de la propriété bâtie, au fichier des propriétaires et à l’impôt sur le revenu Filocom Intérêt : lien entre les caractéristiques du parc de logement et celles des occupants Données agrégées non confidentialisées Précautions : Mise à jour différentes selon les fichiers mise à jour peu fiable pour la valeur locative cadastrale par ex

4 Nombre de logements privés vacants en 2007
Les logements vacants privés : les volumes Phase 1 Nombre de logements privés vacants en 2007 Part des logements privés vacants dans le total logements privés en 2007 Commelle-Vernay 34 3% Le Coteau 406 13% Mably 122 5% Riorges 344 8% Roanne 3 086 18% Villerest 96 6% CA Grand Roanne 4 088 Syepar 5 968 Loire 37 549 12% Rhône-Alpes Une vacance élevée 13% des logements privés du Grand Roanne sont vacants. La proportion est identique dans le Syepar (13%) et le département de la Loire (12%). Ces territoires sont plus fortement touchés que la région Rhône-Alpes (8%). Le Grand Roanne concentre 68% des situations rencontrées dans le Syepar. L’agglomération compte logements privés vacants dont 75% dans la ville de Roanne. Pour information, le Grand Roanne compte 306 logements publics vacants, représentant 4,6% du parc public, en Dans la Loire, les logements publics vacants représentent 3,6% du parc public. (Sources : DDT42 ; MEEDDM-SOeS-DREAL Rhône-Alpes-EPLS 01/01/2010 – traitement Epures) Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

5 Les logements vacants privés : les volumes
Une vacance élevée Les secteurs urbains et ruraux sont fortement touchés par la vacance des logements privés (part supérieure à la moyenne de 13% du Syepar). Le secteur périurbain est moins touché. La première couronne périurbaine autour de Roanne a une part inférieure au référent Rhône-Alpes (moins de 8%). La deuxième couronne périurbaine, plus éloignée de Roanne, enregistre une part inférieure à celle du Syepar (entre 8 et 13%).

6 Phase 1 Les logements vacants privés : les volumes
Evolution des logements privés vacants entre 1999 et 2007 (%) Nombre de logements privés vacants en 2007 Commelle-Vernay -8% 34 Le Coteau +10% 406 Mably +5% 122 Riorges +28% 344 Roanne +13% 3 086 Villerest +41% 96 CA Grand Roanne +14,3% 4 088 Syepar +9,1% 5 968 Loire +6,2% 37 549 Rhône-Alpes +0,9% Une forte hausse de la vacance Le Grand Roanne a connu une forte évolution des logements privés vacants entre 1999 et 2007 (+14,3%), contre seulement +0,9% en Rhône-Alpes et +6,2% dans la Loire. Le Grand Roanne est ainsi passé de à logements privés vacants, soit +510 logements vacants en 8 ans. Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

7 Les logements vacants privés : les volumes
Une forte hausse de la vacance Dans le Grand Roanne, Commelle-Vernay est la seule commune à enregistrer une dynamique à la baisse (-8% soit -3 logements vacants). Villerest connaît la plus forte évolution en %, mais cela représente seulement 28 logements privés en plus, sur la période En volume, la hausse est significative pour : Le Coteau +38, Riorges +75, Roanne +366.

8 Phase 1 Les grandes caractéristiques des logements vacants privés
La vacance dans les logements collectifs En comparaison aux autres référents, la vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche particulièrement les logements collectifs. 84% des logements vacants privés sont collectifs dans le Grand Roanne, contre 66% dans le Syepar et en Rhône-Alpes et 70% dans la Loire. Cela est lié à la structure du parc : 60% d’appartements pour 40% de maisons, dans le Grand Roanne (Insee RP2008). A noter que pour Villerest et Mably, les logements privés vacants sont majoritairement des logements individuels. Secret statistique Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures. N.B. : (XX) = nombre de logements

9 Phase 1 Les grandes caractéristiques des logements vacants privés
Répartition des logements privés vacants selon la surface habitable dans le Grand Roanne en 2007 La vacance dans les logements de taille moyenne En comparaison aux autres référents, la vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche davantage les logements de taille moyenne de 35 à 54m² : 32% dans le Grand Roanne, contre 29% dans le Syepar et la Loire et 26% en Rhône-Alpes. Les logements de petite taille sont également plus représentés dans le Grand Roanne (24%). Ces constats valent aussi pour la ville de Roanne. En effet, les ménages jeunes et de petite taille sont bien présents dans les centres urbains et sont le plus susceptibles de changer de logement. A noter pour Mably une répartition des logements vacants par surface habitable plutôt atypique. - de 35 m² 35-54 m² 55-74 m² 75 m² et + Nombre 982 1 311 927 868 Part 24% 32% 23% 21% Secret statistique Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures. N.B. : (XX) = nombre de logements

10 Phase 1 Les grandes caractéristiques des logements vacants privés
Répartition des logements privés vacants selon la date de construction, dans le Grand Roanne, en 2007 La vacance dans les logements anciens < 1915 1994 et + Nombre 2 292 501 785 339 101 Part 57% 12% 20% 8% 3% La vacance des logements privés dans le Grand Roanne touche davantage les logements anciens, construits avant Ils représentent 57% des logements privés vacants, soit logements. L’ancienneté de ce parc de logements vacants laisse supposer une dégradation avancée de ces logements. A noter que le Grand Roanne, et plus encore la ville de Roanne, se démarquent des autres référents : 12,6% des logements privés dans Roanne sont des logements privés vacants datant d’avant 1947 (contre 8,8% dans la Loire et 4,8% en Rhône-Alpes). N.B. : Tous les logements privés vacants ne sont pas renseignés sur la date de construction, c’est la raison pour laquelle le volume présenté dans ce tableau n’est pas égal au volume total de logements privés vacants dans le Grand Roanne. N.B. : (XX) = nombre de logements Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

11 Phase 1 Les grandes caractéristiques des logements vacants privés
Nombre de logements privés vacants de classement cadastral 7 et 8* Part des logements privés vacants de classement cadastral 7 et 8 dans le total des logements privés Roanne 566 3,2% CA Grand Roanne 807 2,7% Syepar (hors St-Alban) 1 399 3% Loire 9 655 3,1% Rhône-Alpes 41 843 1,5% La vacance dans les logements dégradés Les logements privés vacants de classement cadastral 7 et 8 sont des logements vacants déjà dégradés, voire très dégradés (qualité médiocre, voire absence des caractères élémentaires d’habitabilité). Ces logements sont fortement représentés dans le parc privé du Grand Roanne : 2,7% des logements privés sont des logements vacants de classement cadastral 7 et 8, contre seulement 1,5% en Rhône-Alpes. Particulièrement dans les communes de Le Coteau et de Roanne, vacance et vétusté sont liées. *En 1970, la DGI a classé l’ensemble des logements en 8 catégories cadastrales du grand luxe à la plus grande vétusté pour établir les valeurs locatives des logements (base de calcul des impôts locaux). Les catégories 6, 7 et 8 sont les logements les plus médiocres. N.B. : (XX) = nombre de logements Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures.

12 Nombre de logements privés vacants de - 1 an
vacance La durée de la vacance Nombre de logements privés vacants de - 1 an Part des logements privés vacants de -1 an dans le total logements privés Commelle-Vernay Secret stat. Le Coteau 146 4,7% Mably 52 2,1% Riorges 160 3,5% Roanne 1 131 6,5% Villerest 41 2,4% CA Grand Roanne 1 538 5,1% Syepar 2 027 4,3% Loire 12 711 4,1% Rhône-Alpes 3,7% Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures. Les logements privés vacants de moins d’1 an et de 3 ans et plus sont représentés équitablement dans le Grand Roanne. Plus d’1/3 des logements privés vacants ont moins d’1 an, autant pour les logements privés vacants de plus de 3 ans. La vacance de moins de 1 an permet une fluidité sur le marché du logement. Il s’agit souvent d’une vacance dite conjoncturelle qui correspond à la rotation des locataires.

13 Nombre de logements privés vacants de 3 ans et +
vacance La durée de la vacance Nombre de logements privés vacants de 3 ans et + Part des logements privés vacants de 3 ans et + dans le total logements privés Commelle-Vernay 18 1,7% Le Coteau 158 5,1% Mably 42 Riorges 86 1,9% Roanne 1 172 6,7% Villerest 33 CA Grand Roanne 1 509 5% Syepar 2 459 5,2% Loire 15 725 Rhône-Alpes 70 128 2,6% Source : FILOCOM 2007, MEEDDM d’après DGFIP ; CD-ROM de l’habitat privé Anah/CGDD/DGALN » – traitement Epures. La vacance de 3 ans et plus est dite structurelle. Elle correspond à des biens inadaptés à la demande (inconfortables ou dévalorisés), ou à des biens retirés du marché et en situation d’attente (indivision, succession, rétention spéculative, etc.). Ces logements sont plus difficiles à remettre sur le marché.

14 La vacance à la section cadastrale - 2012
Phase 1 La vacance à la section cadastrale Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012– traitement Epures. Fichier renseigné par l’administration fiscale lors de l’établissement de la taxe d’habitation pour l’année en cours Intérêt : envoi d’un questionnaire aux propriétaires pour lutter contre la vacance des logements (loi 2005 de programmation pour la cohésion sociale)

15 Nombre de logements privés vacants en 2012
Les logements vacants selon DGI 2012 Nombre de logements privés vacants en 2012 Commelle-Vernay 75 Le Coteau 531 Mably 207 Riorges 523 Roanne 4 388 Villerest 129 CA Grand Roanne 5 853 Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012.

16 Nombre de logements privés vacants de 1 à 2 ans en 2012
Les logements vacants selon DGI 2012 Nombre de logements privés vacants de 1 à 2 ans en 2012 Commelle-Vernay 28 Le Coteau 258 Mably 117 Riorges 277 Roanne 2 060 Villerest 70 CA Grand Roanne 2 810 Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012.

17 Nombre de logements privés vacants de plus de 3 ans en 2012
Les logements vacants selon DGI 2012 Nombre de logements privés vacants de plus de 3 ans en 2012 Commelle-Vernay 29 Le Coteau 237 Mably 67 Riorges 187 Roanne 2 152 Villerest 47 CA Grand Roanne 2 719 Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012.

18 Les logements vacants selon DGI 2012
3 secteurs fortement touchés sur Roanne : logements vacants (en rouge foncé) 5 secteurs touchés dont : 4 sur Roanne : logements vacants 1 sur Le Coteau : 198 logements Source : Fichiers des locaux vacants1767bis EPCI, DGI 2012.

19 Conclusion : la vacance dans le Grand Roanne
Phase 1 Conclusion : la vacance dans le Grand Roanne Une vacance élevée et en forte augmentation Une vacance qui touche particulièrement les logements collectifs, anciens et de taille moyenne Une corrélation avérée entre logement vacant et dégradé Une vacance à la fois de courte et de longue durée Une vacance 2012 concentrée dans 7 secteurs de Roanne (dont l’hypercentre de Roanne) et 1 secteur sur la commune de Le Coteau Hypercentre touché par la désaffection

20 L’habitat indigne (PPPI) – Données de cadrage 2007
Phase 2 L’habitat indigne (PPPI) – Données de cadrage 2007 Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) Anah » – traitement Epures. Fichier construit selon une approche statistique et non un recensement exhaustif A partir du classement par la DGI de l’ensemble des logements en 8 catégories cadastrales du grand luxe à la plus grande vétusté pour établir les valeurs locatives des logements (base de calcul des impôts locaux). Les catégories 6, 7 et 8 sont les logements les plus médiocres. + le seuil de pauvreté Filocom Le fichier PPPI FILOCOM-DGI : définition, avantages et limites Le fichier PPPI offre une approche statistique de l’habitat privé potentiellement indigne : il ne se fonde pas sur un recensement des logements dont la vétusté a été effectivement constatée. Qu’est-ce que le fichier « PPPI » ? Source proposant un ensemble d’indicateurs sur l’habitat indigne, qui sont construits grâce au rapprochement de plusieurs fichiers de la DGI et de FILOCOM. Postulat de la méthode « Square » : « un logement a plus de risque de ne pas avoir été profondément amélioré ou réhabilité depuis 1970 et d’avoir un classement cadastral initial toujours valable s’il est aujourd’hui occupé par un ménage à revenus modestes » (cf Note méthodologique relative au PPPI, déc 2010, ANAH-DGI) Limites de son utilisation : - Ne porte que sur les résidences principales privées occupées (et non sur la vacance et les résidences secondaires) Ne prends pas en compte les populations estudiantines, souvent rattachées au foyer fiscal parental La secrétisation des données pose certaines limites d’interprétation à échelles communales ou infra-communales le PPPI surestime globalement le parc, selon la DGI.

21 Grand Roanne Agglomération
Géographie du PPPI : volumes Nombre de PPPI en 2007 Part du PPPI (en%) sur RPP Commelle-Vernay 29 3% Mably 48 2% Riorges 106 Le Coteau 200 7% Villerest Roanne 911 6% Grand Roanne Agglomération 1323 5% SYEPAR 2240 Loire 12753 Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures. L’agglomération roannaise concentre à elle seule 59% du PPPI du SYEPAR (1323 logements). Roanne et le Coteau concentrent à elles seules 84% du PPPI de l’agglomération (1111 logements) ; les communes limitrophes, quant à elles (Mably, Riorges, Villerest, Commelle-Vernay), comptent un PPPI plus diffus (212 logements). GRA = 1323 PPPI, essentiellement concentrés à Roanne (69% de l’agglo, avec 911 PPPI) et Le Coteau (200 PPPI, soit 15% de l’agglo) = 84% PPPI est concentré dans le cœur d’agglomération. Le reste = plus diffus dans communes limitrophes, avec volumes bien plus faibles (212 PPPI) Parts : Sur l’ensemble des RPP occupées, part plus importante sur Roanne (6,3% RPP total sont PPPI) et 7% au Coteau. Parts sont bien plus faibles dans communes limitrophes.

22 Grand Roanne Agglomération
Géographie du PPPI : volumes Evolution du nombre de PPPI par commune entre 2003 et 2007 Commelle-Vernay -15% Mably -9% Riorges Le Coteau -8% Villerest -22% Roanne -21% Grand Roanne Agglomération -18% SYEPAR -19% Loire Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures. Sur la période , 18% du PPPI de Grand Roanne Agglomération a disparu. Les communes de Roanne et Villerest enregistrent les baisses les plus importantes de l’agglomération. Malgré ces tendances à la baisse, le PPPI concerne toujours 2580 personnes en situation de mal-logement en 2007 (1769 personnes à Roanne, 364 au Coteau, 218 à Riorges, 113 à Mably, 55 à Commelle-Vernay et 51 à Villerest.) 2003 – 2007 : tendance à la baisse enregistrées sur l’agglo roannaise. (-18%) Retenir les tendances plutôt que les VA. Roanne : recul de 237 PPPI, autres communes, peu significatif (de l’ordre d’une dizaine, souvent)

23 Grand Roanne Agglomération SYEPAR (hors Saint Alban les Eaux)
Géographie du PPPI : volumes Nombre de PPPI de catégorie cadastrale 6 Part du PPPI de catégorie cadastrale 6 sur le PPPI total (%) Evolution du PPPI de catégorie cadastrale (%) Commelle-Vernay 12 41,4% Secret statistique Mably 21 43,8% -5% Riorges 49 46,2% 4% Le Coteau 106 53% 18% Villerest 14 48,3% 0% Roanne 643 70,6% 3% Grand Roanne Agglomération 845 67,18% 5% SYEPAR (hors Saint Alban les Eaux) 1240 55% 2% Loire 6343 50% -4% Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures. L’analyse de la part du PPPI de catégorie 6 et de catégorie 7 et 8, qui offrent une estimation du degré de délabrement des logements, révèle des situations inégales à échelle du SYEPAR, où certaines EPCI pourraient être confrontées à court terme à des risques réels d’insalubrité forte, tandis que d’autres pourraient être confrontées à des risques à plus moyen terme. Voir méthodologie PPPI en annexes. GRA : 845 logements de cat 6 (pour une popa de 1702 habitants), soit 64% PPPI 6 total de l’agglomération Résidence de classement cadastral 6 : « qualité de construction courante, matériaux habituels de la région mais durabilité moyenne, conditions d’habitabilité normales, mais dimension des pièces réduites et absence à l’origine assez fréquente des locaux d’hygiène dans les logements anciens » Définition du PPPI de catégorie 6 : RPP de classement cadastral 6, dont les occupants ont un revenu fiscal de référence inférieur à 70% du seuil de pauvreté Un risque d’insalubrité à moyen terme pèse sur le cœur de l’agglomération (Roanne et Le Coteau). L’augmentation du PPPI de catégorie 6 entre 2003 et 2007 s’inscrit en contradiction avec la moyenne départementale. Ce phénomène est particulièrement inquiétant au Coteau (+18%), même si les volumes restent faibles.

24 Géographie du PPPI : volumes
Nombre de PPPI 7 et 8 Part du PPPI 7 et 8 sur le PPPI total (%) Evolution PPPI 7 et (%) Commelle-Vernay 17 59% -39% Mably 27 56% -13% Riorges 57 54% -26% Le Coteau 94 47% Villerest 15 -35% Roanne 268 29% -49% Grand Roanne Agglomération 478 36% -41% SYEPAR (hors Saint Alban les Eaux) 982 21% Loire 6410 50% -34% Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures. PPPI de catégorie 7&8 : RPP 7&8 dont les occupants ont un revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté Si l’agglomération semble plus concernée par des risques à moyen terme que par des risques à court terme, son centre-urbain regroupe tout de même plus de la moitié des logements les plus vétustes de Grand Roanne. Les communes limitrophes disposent quant à elles d’une part de PPPI 7 et 8 plus élevée, mais sur des volumes plus faibles que la ville-centre. Le PPPI de catégorie 7 et 8 connait un net recul. Roanne enregistre les plus fortes baisses entre 2003 et 2007. PPPI de catégorie 7&8 : RPP 7&8 dont les occupants ont un revenu fiscal de référence inférieur à 150% du seuil de pauvreté Résidence de classement cadastral 7 : « qualité de construction médiocre, matériaux bon marché, logement souvent exigu en collectif, absence très fréquente de locaux d’hygiène » Résidence de classement cadastral 8 : « aspect délabré, qualité de construction particulièrement délabré. Ne présente plus les caractères élémentaires de l’habitabilité »

25 Phase 2 Géographie du PPPI : volumes
Nombre de PPPI du noyau dur (PPPI 7 et 8, de revenus <70% SP) 2007 Part du noyau dur / PPPI Evolution du nombre de noyaux durs entre 2003 et 2007 Commelle-Vernay Secret statistique Mably Riorges 21 20% -13% Le Coteau 31 16% -33% Villerest Roanne 123 14% -39% Grand Roanne Agglomération 194 15% -35% SYEPAR (hors Saint Alban les Eaux) 331 -31% Loire 4191,5 33% Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures. PPPI Noyau dur (cœur de cible): PPPI de catégories 7 et 8, dont les occupants ont des revenus inférieurs à 70% du seuil de pauvreté. L’agglomération roannaise concentre près de 200 situations potentiellement alarmantes, avec des logements occupés par des personnes en situation de grande précarité. Ce cœur de cible, dit « noyau dur », se retrouve essentiellement dans les communes de Roanne, Le Coteau et Riorges. Néanmoins, il s’inscrit dans une tendance à la baisse (-35% dans l’agglomération). PPPI Noyau dur (cœur de cible): PPPI de catégories 7 et 8, dont les occupants ont des revenus inférieurs à 70% du seuil de pauvreté.

26 Phase 2 Grandes caractéristiques du PPPI
Une part importante de PPPI destiné au locatif privé dans le cœur de l’agglomération : Roanne compte 79% de son PPPI en locatif privé (pour 716 habitants), et Le Coteau 70% (140 habitants). Cette situation est assez classique : les centres-urbains disposent en général d’une offre locative assez développée. (NB : données secrétisées pour Commelle-Vernay) Répartition des PPPI selon la catégorie Le parc en copropriété est particulièrement touché par les situations d’indignité. Roanne et le Coteau regroupent davantage de copropriétés dégradées (350) que les communes limitrophes (cas inférieurs au seuil de secret statistique ou ne dépassant pas 19, comme à Riorges). (NB : pour Commelle-Vernay et Villerest, ces informations sont secrétisées). Répartition assez classique (couple cœur d’agglo-communes périurbaines) % collectif PPPI % individuel PPPI N.B. : pour exemple 373 = valeur absolue Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM PPPI Anah » – traitement Epures.

27 Grand Roanne Agglomération
Phase 2 Grandes caractéristiques du PPPI PPPI occupé par un ménage, dont l'âge du référent (<=25 ans) PPPI occupé par un ménage, dont l'âge du référent (>=60 ans) Commelle-Vernay 18 Mably Secret statistique 21 Riorges 34 Le Coteau 64 Villerest Roanne 78 271 Grand Roanne Agglomération 108 423 Loire 792 7721 Taille moyenne des ménages du PPPI en 2007 PPPI occupés par de grands ménages PPPI occupés par des ménages isolés 1,9 Secret statistique 16 2,35 23 2,06 55 1,82 117 2,1 1,94 33 507 2,02 46 733 484 6314 PPPI en sur-occupation lourde PPPI en sur-occupation légère Secret statistique 17 45 100 53 130 585 1320 Les personnes âgées de plus de 60 ans sont les premières touchées par des situations de mal-logement sur l’agglomération roannaise: cette tendance se retrouve aussi à l’échelle départementale. Ces habitants fragilisés, vieillissants et disposant de faibles revenus, sont 423 dans l’agglomération (dont 271 dans la ville-centre). Les ménages plus jeunes, dont l’âge du référent est inférieur ou égal à 25 ans, sont moins nombreux, bien qu’ils soient 108 en situation de mal logement sur l’agglomération, notamment dans le centre-urbain. Les ménages résidant dans le PPPI sont plutôt de petite taille (2,02 de moyenne sur l’agglomération roannaise) : 46 logements sont occupés par des grands ménages, contre 733 par des ménages isolés. Enfin, les cas de sur-occupation lourde de logements potentiellement indignes s’élèvent à 53 sur l’agglomération, contre 130 cas potentiels de sur-occupation légère à la même échelle. Note méthodologique ANAH : « La sur-occupation est calculée différemment de celle de l'INSEE dans la mesure où FILOCOM ne permet pas de reconstituer les caractéristiques d'âge et de composition familiale nécessaire. Le critère retenu est plus ou moins calculé sur le décret "décence", soit une personne pour moins de 9m² (inégalité stricte). Il y a donc suroccupation si chaque habitant dispose de moins de 9 m2, soit : · un personne occupe un logement de surface <9m² · deux occupent un logement de <18m² · trois occupent un logement de <27m² · quatre occupent un logement de <36m², etc. » Logements en sur-occupation : la sur-occupation lourde concerne les logements dont la surface habitable est inférieure à 9m2 par personne ; la sur-occupation légère concerne les logements dont la superficie habitable est de moins de 16 m² pour la première personne et de moins de 11 m² pour les personnes suivantes.

28 L’habitat indigne (PPPI) – à la section cadastrale 2007
Phase 2 L’habitat indigne (PPPI) – à la section cadastrale 2007 Le fichier PPPI FILOCOM-DGI : définition, avantages et limites Le fichier PPPI offre une approche statistique de l’habitat privé potentiellement indigne : il ne se fonde pas sur un recensement des logements dont la vétusté a été effectivement constatée. Qu’est-ce que le fichier « PPPI » ? Source proposant un ensemble d’indicateurs sur l’habitat indigne, qui sont construits grâce au rapprochement de plusieurs fichiers de la DGI et de FILOCOM. Postulat de la méthode « Square » : « un logement a plus de risque de ne pas avoir été profondément amélioré ou réhabilité depuis 1970 et d’avoir un classement cadastral initial toujours valable s’il est aujourd’hui occupé par un ménage à revenus modestes » (cf Note méthodologique relative au PPPI, déc 2010, ANAH-DGI) Limites de son utilisation : - Ne porte que sur les résidences principales privées occupées (et non sur la vacance et les résidences secondaires) Ne prends pas en compte les populations estudiantines, souvent rattachées au foyer fiscal parental La secrétisation des données pose certaines limites d’interprétation à échelles communales ou infra-communales le PPPI surestime globalement le parc, selon la DGI. Source : FILOCOM 2007 – MEDDTL d’après DGFIP, traitement CD-ROM Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) Anah » – traitement Epures.

29 Géographie du PPPI La géolocalisation des PPPI totaux à la section
cadastrale permet d’avoir un aperçu de la répartition des secteurs à risques en 2007: A Roanne : Quartier Mulsant : 194 PPPI concentrés sur une seule section cadastrale ; Clermont : 152 (sur 2 sections cadastrales) Centre élargi : 127 (sur 2 sections cadastrales) Le Coteau : 137 sur 2 sections cadastrales NB : : OPAH-RU de Mulsant-Les canaux. Il convient de relativiser les présentes estimations, qui datent de 2007 et ne tiennent pas compte des évolutions liées à cette opération de renouvellement urbain

30 Géographie du PPPI 7,8 et noyaux durs
L’étude de la répartition géographique des PPPI de catégorie 7, 8 et de noyau dur permet d’identifier plusieurs poches présentant des risques d’insalubrité à court terme : A Riorges : les 2/3 des noyaux durs estimés sur cette commune sont concentrés sur une seule section cadastrale, à l’ouest de Mulsant ; A Roanne : sur ses 123 noyaux durs estimés, 36 seraient situés à Mulsant, 12 à Clermont et 15 dans le Centre. Les 60 noyaux durs restants ne peuvent être géolocalisés de par le seuil de secret statistique imposé par la DGI : ils seraient donc disséminés sur le restant des parcelles cadastrales de la ville. Au Coteau, sur les 31 noyaux durs estimés, près de la moitié seraient concentrés en 2007 sur une section cadastrale située en bords de Loire.

31 Phase 2 Conclusion sur l’habitat indigne
L’habitat indigne, un phénomène « multiforme » sur l’agglomération : Le cœur urbain constitue un secteur à enjeu fort de par sa concentration en volume de logements potentiellement vétustes. Roanne et le Coteau concentrent à elles seules : 84% du PPPI total de l’agglomération, en volume (1111 logements) 76 % des logements les plus vétustes de l’agglomération, en volume (PPPI 7 et 8), soit 362 cas. dont154 cas très alarmants à court terme (123 noyaux durs sur Roanne, 31 sur le Coteau), soit l’écrasante majorité des cœurs de cible de l’agglomération. A noter : on compterait 2133 habitants en situation de mal logement dans ces deux communes (sur les 2580 de l’agglomération – Population totale du PPPI). La nécessité d’un intervention coordonnée et partenariale à court terme dans le cœur d’agglomération (Roanne-Le Coteau) Le PPPI s’étend de manière plus diffuse et décroissante sur les communes limitrophes. Les communes de Mably, Riorges, Villerest et Commelle-Vernay abritent en effet : 212 PPPI (soit16% du PPPI total de l’agglomération) dont116 logements potentiellement vétustes en situation de dégradation avancée (catégorie 7 et 8), soit 24 % dont 21 noyaux durs à Riorges, le reste étant inférieur au seuil de secret statistique (11 cas) sur Mably, Villerest et Commelle-Vernay Bien qu’ayant un volume de PPPI plus faible que le couple Roanne-Le Coteau, ces communes connaîtraient une part plus importante de logements en voie de dégradation avancée, proportionnellement au poids de leurs parcs de résidences principales privées occupées. Le périmètre de l’agglomération, une échelle de travail pertinente en réponse aux problématiques spécifiques du couple centre-urbain / communes limitrophes (phénomène diffus et décroissant plus l’on s’éloigne du cœur de l’agglomération) : l’habitat indigne pourrait recouvrir un ensemble de situations différentes : petit ou grand collectif, copropriétés dégradées ou poches d’insalubrité dans le cœur d’agglomération ; petit habitat individuel, rural ou agricole diffus ne répondant plus aux normes actuelles dans les communes limitrophes

32 Les retours des dires d’experts
Phases 1et 2 Les retours des dires d’experts Plusieurs professionnels ont été rencontrés pour mieux connaître le marché du logement dans le Grand Roanne.

33 Dires d’experts sur la vacance
Phase 1 Dires d’experts sur la vacance Une approche systémique de la vacance largement partagée : Un déficit d’attractivité économique du roannais et une population qui ne se renouvelle pas ; Un marché immobilier détendu dans le coeur d’agglomération, sans pression locative ; Des ménages disposant d’un large éventail de choix et qui ont des exigences de plus en plus élevées ; - Une concurrence entre le marché public et privé, mais des opérations publiques qui pourraient générer un cercle vertueux pour “tirer” le parc privé “vers le haut” Une certaine concurrence entre le centre-urbain et les communes limitrophes (entre habitat collectif et individuel) Des secteurs de la ville-centre qui pâtissent d’un deficit d’image important (Clermont, Mulsant) Une vacance de longue durée qui frappe surtout les biens gérés par les particuliers, qui ne touche plus uniquement les biens médiocres ou dégradés, mais aussi les logements de moyenne, voire de bonne qualité - La vacance structurelle, d’obsolescence ou de dévalorisation, qui entraîne un cercle vicieux : la rénovation-réhabilitation comme prise de risque financier pour les petits bailleurs privés aux revenus modestes (faible retour sur investissement avec des loyers bas : 6,3€/m2 en moyenne sur l’agglomération) - Un déficit d’attractivité économique du roannais, qui freine la création d’emploi et qui ne contribue ni au renouvellement de la population ni à la croissance démographique ; - Un marché immobilier détendu dans le coeur d’agglomération, sans pression locative, avec de nombreux produits disponibles de qualité variable, des prix du foncier bas et des loyers peu élevés - Des ménages «rois» qui disposent d’un large éventail de choix et qui ont des exigences de plus en plus élevées : recherche de prestations à haute valeur ajoutée avec le meilleur rapport qualité-prix - Une concurrence entre le marché public et privé, sur un territoire qui compte une part importante de ménages modestes pouvant bénéficier des productions de logements «exemplaires» des bailleurs sociaux (situation qui pourrait toutefois engendrer un cercle vertueux, afin de «tirer» le parc privé «vers le haut») - Une concurrence entre le centre urbain et les communes limitrophes, c’est -à-dire entre habitat collectif et individuel (désaffection des centres-villes au profit des périphéries, sur un territoire aux portes de la campagne, où les prix du foncier sont bas...) - De plus, certains secteurs pâtissent d’un déficit d’image important (Clermont, Mulsant), ce qui pourrait aggraver le phénomène de la vacance, même sur des produits de bonne qualité répondant aux normes et récemment rénovés - Une vacance de longue durée qui frappe surtout les biens gérés par les particuliers. Dans certains cas, la vacance ne toucherait plus uniquement les biens médiocres ou dégradés, mais aussi les logements de moyenne, voire de bonne qualité (situés dans des quartiers peu attractifs, par exemple) - La vacance structurelle, d’obsolescence ou de dévalorisation, entraîne un cercle vicieux : produits non occupés qui ne sont plus rentables pour les bailleurs ; les biens se dégradent progressivement faute d’apport pour engager les travaux de rénovation (glissement vers l’indignité) ; et si travaux de rénovation il y a, l’amortissement après relocation n’est pas assuré (loyers bas sur l’agglomération 6,3€/m²) : la rénovation - réhabilitation comme réelle prise de risque pour les petits bailleurs privés, souvent âgés et envisageant leur bien comme un complément de retraite

34 Phase 2 Dires d’experts sur l’habitat dégradé
L’habitat indigne, un phénomène moins visible que la vacance ? L’habitat indigne, une réalité peu visible pour les professionnels du marché immobilier, qui privilégient la qualité des biens et effectuent des tris sur le volet, en sélectionnant des produits en fonction de leurs degrés d’exigence. Cette présélection se retrouve en matière de gestion (syndic), de transation (achat-vente) et de location. Un phénomène qui se retrouverait souvent dans les quartiers faubouriens, perçus par ailleurs comme étant peu attractifs (Clermont, Mulsant) Un phénomène qui toucherait davantage les particuliers gérant seuls leur bien immobilier, et qui pourrait s’aggraver avec le cumul de nombreux facteurs (ménages propriétaires à faibles revenus, généralement âgés, qui ne peuvent plus assumer le coût de travaux de rénovation ; bien sur-évalué qui ne trouve pas d’acheteur, ou en trop mauvais état pour être reloué…). Une vétusté qui pourrait s’accompagner de modes d’occupation indélicats, accélérant ainsi la dégradation des biens. Un faible entretien et un manque d’investissement expliqueraient en partie la vacance de longue durée. Face à un marché immobilier très détendu, sans pression locative sur le parc de mauvaise qualité, la présence de “marchands de sommeil” potentiels fait l’objet d’avis très partagés : “les marchands de sommeil font affaire sur des marchés très tendus, ce qui ne semble pas le cas à Roanne.” Le budget des ménages, principal obstacle à la rénovation du parc privé roannais : des travaux de plus en onéreux, un retour sur investissement de moins en moins certain (forte vacance, difficulté à trouver des locataires pour rentabiliser l’effort d’investissement…). Les subventions ANAH dans les années auraient été employées pour des menus travaux de rénovation plutôt que pour des travaux de gros oeuvre ou des réhabilitations importantes.

35 La suite Réunion du 30 mai Supports :
Etude vacance et habitat dégradé – Grand Roanne La suite Réunion du 30 mai Supports : Des éléments de cartographie pour préciser les situations sur le Grand Roanne : Une carte de densité de la vacance Une carte sur les plaintes insalubrité Une carte sur les arrêtés insalubrité Des éléments de cartographie pour délimiter les secteurs qui feront l’objet d’enquêtes terrain Objet de la réunion : - Identifier les « poches » de logements vacants et dégradés, - Hiérarchiser les priorités, - Arrêter 2-3 îlots pour lesquels un travail de terrain sera réalisé.