Offre à un an – au 1er avril 2012

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1 Offre à un an – au 1er avril 2012
milliers m² 600 Neuf Seconde main 500 400 158 129 174 300 101 200 78 64 92 157 95 68 131 79 322 275 250 100 Pour l’offre à un an, nous avons 2 ans de stock sur 3 de nos grands marchés : Marseille, Lille et Toulouse. A Lyon, nous avons m² disponibles, soit 21 mois de stock. Cette offre est en légère progression sur 2011, notamment due à la remontée des stocks de produits neufs disponibles. L’offre neuve….. Sur Marseille, l’offre neuve reste relativement importante à m², mais elle est relativement mal positionnée sur des secteurs secondaires ou périphériques, donc plus difficiles à écouler. A Lille, l’’offre neuve est en constante régression, géographiquement bien répartie. Il en est de même à Toulouse, qui voit l’offre neuve baisser de 24%, mais certains immeubles comme ceux situés en ZFU resteront difficiles à commercialiser et peu de livraisons sont prévues dans les années à venir 187 166 171 143 153 131 157 127 124 mars-10 mars-11 mars-12 mars-10 mars-11 mars-12 mars-10 mars-11 mars-12 mars-10 mars-11 mars-12 Lyon Lille Aix/Marseille Toulouse Source : BNP Paribas Real Estate - Research CCFI 20 juin 2012

2 Offre future des quartiers d’affaires au 1er avril 2012
EURALILLE PC obtenu Chantier en cours Existant (livré) PART - DIEU en milliers m² Si on regarde plus en détails l’offre disponible sur les principaux quartiers d’affaires des 3 grandes villes : Part-Dieu, Euroméditerranée et Euralille, nous constatons la faiblesse des disponibilités sur Lyon et Marseille et une situation légèrement tendue sur Eurallile. Néanmoins à Lille, sur les m² immédiatement disponibles, m² le sont dans l’immeuble IRISIUM, livré il y a 2 ans et qui connaît donc des difficultés de commercialisation, notamment dues à des défauts de conception. Sur Lyon, près de la moitié des disponibilités se trouvent dans la Tour Oxygène (3.400 m²), dont le loyer chargé à 355 € n’attire pas les foules. La situation devrait légèrement s’améliorer en 2013, où m² seront livrés en 3 immeubles (Equinoxe, Be et Crystallin). Sur Marseille, la situation est également tendue, avec m² disponibles immédiatement et les m² qui seront livrés à l’été par BNP Paribas Promotion. En 2013, m² seront à nouveau disponibles, livrés par Constructa, Nexity et ANF. EUROMEDITERRANEE Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

3 Loyers « top » de bureaux en 2011
200 Lille en €/m²/an HT HC 145 Metz 170 Rouen Strasbourg Nancy 160 195 Rennes Orléans 170 150 175 Dijon 160 Nantes Lyon 285 Bordeaux Jetons un coup d’œil à la carte de France des loyers « top » Les valeurs locatives en Régions sont restées globalement stables en 2011. Cette tendance se confirme sur les 4 principaux marchés au 1er trimestre 2012. La rareté de l’offre dans les meilleurs secteurs comme on l’a vu, a permis : d’orienter à la hausse les loyers des bureaux de seconde main de qualité; de maintenir des valeurs « top » élevées : 285 € sur la Tour Oxygène à la Part-Dieu, 250 € à Euroméditerranée sur les Docks. 180 170 Grenoble Nice/Sophia Toulouse Montpellier 200 Aix/Marseille 210 160 250 Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

4 Les bureaux en Île-de-France CCFI 20 juin 2012 4

5 Transactions de bureaux en Île-de-France (1ers trimestres)
milliers m² m² 800 m² m² 700 < 500 m² Variation -18% 2011 / 2012 600 moyenne : m² 500 -16% 400 -14% -7% 300 0% 200 -20% -37% 100 -15% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : BNP Paribas Real Estate, Immostat-IPD. CCFI 20 juin 2012

6 Transactions de bureaux en Île-de-France (5 mois)
CCFI 20 juin 2012

7 La Demande placée > 5 000 m² en 2012 en Île-de-France
m² placés – 29 transactions QCA PARIS 17 Matignon Paris 8ème 32 Blanche Paris 9ème Paris Bourse Paris 2ème 7.055m² 9.242m² 6.000m² PARIS hors QCA Fainsilber Paris 13ème Le Millénaire Paris 19ème Cap Paris 14ème Laennec Paris 7ème Equinoxe Paris 13ème Vision Paris 17ème m² m² 7.620 m² m² m² 9.900 m² PARIS hors QCA Atria Paris Paris 10ème 5.100 m² LA DEFENSE Cœur Défense 14.100m² SUD Panoramic Clamart Le Montréal Rungis m² 15.118m² Transactions BNPP RE Transactions directes OUEST Le Riva Neuilly Vega Issy Arcs de Seine Boulogne Equilis Green Office Rueil Art & Fact Rueil New Vélizy Vélizy 6.924 m² m² m² m² m² 9 800 m² m² NORD & EST Bât Aubervilliers Bellini Serris Bali – Cap Vert Ermont Altai Tremblay en France B Initial Montreuil 90 Gnl Leclerc Pantin Innovatis 2 Saint-Denis Le Cézanne Saint-Denis Citalium Montevrain 7.000m² 11.300m² 5.800m² 11.950m² 19.440m² 10.400m² 13.000m² CCFI 20 juin 2012

8 L’esprit Campus : un vrai engouement
Les opérations IGH structurantes Les opérations « Campus » structurantes VEOLIA Aubervilliers 90.000m² - CP - base de 300 € THALES New Vélizy 49.000m² € Min. JUSTICE Millénaire 3 32.000m² - Vente base 300 € EULER HERMES First 20.000m² € Campus St-Denis m² - CP - base de 300 € SFR Campus Massy 85.000m² € CARREFOUR Carré 92 80.000m² € THALES Le Lumière 38.000m² € Min. INTERIEUR ERNST & YOUNG First 37.000m² € ATOS ORIGIN River Ouest 54.000m² € Claude Bernard 41.000m² € BNP PARIBAS COFACE City Zen 30.000m² € SOCIETE GENERALE Val de Fontenay 90.000m² - CP SUEZ Environnement CB21 41.000m² € Evergreen m² - Vente - base de 360 € CREDIT AGRICOLE Deux logiques s’opposent ces dernières années en Île-de-France entre l’immeuble de grande hauteur et le modèle du « campus ». Or le rapport s’est déséquilibré depuis 5 ans avec l’émergence des nouveaux campus. Ainsi, les trois méga deals (SFR, Thales et Carrefour) de 2011, voir de nouveaux sièges sociaux comme le Crédit Agricole (a termes, m² à Montrouge), concernent toujours des campus. Malgré une localisation bien souvent en 1ère voire 2ème Couronne, les utilisateurs privilégient ce model pour 5 raisons principales: des réserves foncières importantes; un esprit Campus (en termes de relations humaines); un objectif « low cost », réaliser son propre clé en main et une offre neuve certifiés HQE. GDF-Suez T1 + B Building 86.000m² € +20€ BNP Paribas Assurances Odyssée 55.000m² € Korus 54.000m² - Vente – base 350 € Labo. SERVIER Métropolitan 60.000m² € LCL EDF Cèdre 27.000m² € BOUYGUES TELECOM Sequana 42.000m² € IBM Europe Avenue 42.000m² € DASSAULT SYSTEMES Vélizy Campus 52.000m² € MICROSOFT EOS 34.000m² € CCFI 20 juin 2012

9 Offre à un an de bureaux en Île-de-France
1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 T1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Neuf – Labellisé « Vert » Neuf Seconde main milliers m² 4 827 4 811 1 018 4 299 13% 16% 1 336 1 188 8% 12% 15% -11% Depuis le début de l’année 2012, le volume global de l’offre à un an décroît significativement (-11% comparativement au 1er trimestre 2011). Cette tendance s’explique aussi bien par la diminution des surfaces neuves et restructurés que par la consommation de surfaces de seconde main Concernant les surfaces neuves, le fort ralentissement des mises en chantier depuis les deux dernières années conjugué à la forte consommation de surfaces neuves ou restructurées expliquent cette tendance. Ainsi, la part des immeubles neuves ou restructurées (locaux livrés depuis moins de 5 ans) ne représente que 23% de l’offre disponible à un an contre 28% deux ans auparavant. Ce fort ralentissement des volumes construits participe actuellement au vieillissement de l’offre disponible et plus généralement du parc. Enfin, notons que seulement 15% de l’offre disponible à un an dispose d’une certification environnementale Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

10 Loyer facial moyen* - Bureaux neufs
Projection € HT HC / m² / an T4 2012 800 Paris QCA Étoile 734 700 Paris QCA Opéra 669 617 600 581 La Défense 573 556 Neuilly/ Levallois Mais pour quels loyers ? La baisse du volume des commercialisations est-elle liée à la bonne tenue des valeurs locatives ? 1er constat : s’il n’existe pas de baisse globale des loyers en Île-de-France au cours du 1er trimestre 2012, les hausses se font également rares. Seuls les secteurs confrontés à une diminution de l’offre neuve sont impactés par une hausse des valeurs locatives. C’est par exemple le cas dans Paris QCA qui, compte tenu des faibles opportunités d’immeubles neufs, connaît un rebond de ses loyers depuis mi-2010. Paris QCA Étoile de son côté, avec les récentes transactions « prime » de plus de 800 € du m², voit également son loyer facial moyen augmenter (734 € / m²). Cette tendance devrait néanmoins se stabiliser sur l’ensemble de l’année 2012 A l’inverse, le secteur de La Défense connaît un léger repli des valeurs locatives dans le neuf à 556 € / m² moyen. Pour les autres secteurs, une stabilisation des valeurs locatives s’opère. Mais ce qui est vrai pour le neuf l’est-il également pour le seconde main ? 500 489 480 Boucle Sud 432 429 400 357 Péri Défense 339 300 200 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source: BNP Paribas Real Estate. * En glissement annuel CCFI 20 juin 2012

11 Loyer facial moyen* – Bureaux de seconde main
Projection € HT HC / m² / an T4 2012 600 Paris QCA Étoile 550 520 518 500 Paris QCA Opéra 482 454 450 La Défense 414 442 400 368 Neuilly/ Levallois 350 361 334 Les nombreuses incertitudes économiques et financières commencent à peser sur les valeurs locatives dans le seconde main. Vous le voyez, plusieurs courbes de loyers affichent un tassement. Compte tenu des valeurs élevées, Paris QCA devrait connaître une diminution des valeurs locatives cette année car les locataires sont aujourd’hui moins enclins à se positionner sur des loyers aussi élevés. D’autres secteurs sont également impactés par une baisse des valeurs locatives pour des raisons liés à l’importance du stock. C’est par exemple le cas des secteurs de la Défense, Péri Défense voir Boucle Sud qui affichent des corrections de valeurs ou en attendent, mais, c'est vrai, avec une amplitude faible. Boucle Sud 300 294 275 Péri Défense 250 256 200 150 100 T1 2001 T1 2002 T1 2003 T1 2004 T T T T T T T T Source: BNP Paribas Real Estate. * En glissement annuel CCFI 20 juin 2012

12 Cycle des bureaux en Île-de-France
milliers m² Transactions Offre à un an Mises en chantier 6 000 5 000 4 500 4 440 4 000 4 300 3 000 2 452 Au final, si l’année 2011 a marqué une belle performance, une contraction attendue du marché des bureaux en Île-de-France devrait s’opérer en 2012. Le ralentissement de la croissance économique française (+0,5% en 2012 contre +1,7% l’année dernière), la reprise des destructions d’emplois ( poste attendus cette année) et les échéances électorales provoquent aujourd’hui un attentisme des entreprises dans leurs projets immobiliers. Dans ces conditions, le volume des transactions devrait diminuer sur l’ensemble de l’année 2012, compris entre 2 et 2,2 millions de m². De son côté, l’offre à un an devrait peu évoluer, autour de 4,4 millions de m² disponibles. 2 200 2 000 2 000 957 1 000 850 750 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Source : BNP Paribas Real Estate, Immostat-IPD, DREIF. CCFI 20 juin 2012

13 Demandes enregistrées auprès de BNPPRE aux 1ers trimestres
milliers m² 1 100 > m² 1 000 m² Délai de transformation de la demande m² 900 m² 800 < 500 m² 654 700 +5% 600 Entre 8 mois et 14 mois Du côté de la demande exprimée par les utilisateurs de bureaux en Île-de-France, les équipes de BNP Paribas Real Estate ont recensé plus de m² au cours des trois premiers mois de l’année 2012. En 2011, à la même période, le niveau de la demande exprimée représentait m², soit une niveau légèrement inférieur à aujourd’hui. Le marché des petites et moyennes surfaces (0 – m²) portent cette dynamique de la demande avec une progression de 14% sur un an, soit près de m². Cette dynamique de la demande exprimée en moins de 5 000 m² laisse par ailleurs augurer une année 2012 vous le verrez relativement dynamique car le délai de transformation des ces demandes oscille entre 4 à 8 mois, donc aura un impact direct sur la demande placée en 2012. Cette nouvelle est également un relais de croissance dans le remplissage locatif dès lors qu’on envisage la division d’un immeuble A l’inverse, le marché des grandes surfaces (> m²) connaît un recul de 16% entre 2011 et 2012 avec une plus forte exposition des surfaces supérieures à m² (-21%) Essayons de comprendre pourquoi … 500 400 300 Entre 4 mois et 8 mois 200 100 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source: BNP Paribas Real Estate - Research France. CCFI 20 juin 2012

14 Analyse des recherches > 5 000 m² du marché en Île-de-France
Demandes > m² exprimées en IDF (en nombre) Demandes > m² exprimées en IDF (en volume) 80 90 100 110 120 130 140 1T 2T 3T 4T 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Stock de Recherches >5.000m² enregistré par BNPP RE : Baisse du nombre des Recherches : Recherches (-7% sur un an) Hausse du volume des Recherches : m² (+15% sur un an). Hausse de la Taille moyenne : m² (+24% sur un an) Recherche moyenne > m² exprimée en IDF (en volume) Au 1er avril 2012, 116 demandes supérieures à m² ont été recensées sur le marché des bureaux en Île-de-France, contre 125 un an auparavant, soit une baisse de 7%. Cette diminution des grandes recherches est directement corrélée à la situation économique et financière. Du côté des volumes recherchés, la tendance est à l’augmentation. De 1,75 million de m² recherchés, le volume dépasse le seuil des 2 millions de m² au 1er trimestre 2012. Tout ceci entraîne mécaniquement une augmentation du volume moyen par recherche, passant de m² au 1er trimestre 2011 à m² moyen aujourd’hui. Bref, si le nombre de recherche s’est tassé en quantité, le réalisation de très grandes opérations semblent être envisagée chez de grands utilisateurs franciliens. 18 000 17 000 16 000 15 000 14 000 13 000 12 000 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Au 1er avril 2012 CCFI 20 juin 2012 Source : BNP Paribas Real Estate.

15 Analyse des recherches > 5 000 m² du marché en Île-de-France
Répartition par qualité des Recherches (en volume) Taux de recherche active (%) Taux de recherche prospective (%) 100% 90% 32% 80% 36% 36% 44,3% 70% 55% 60% 50% 40% 68% 64% 30% 64% 55,7% 45% 20% 10% 0% 1T 2011 2T 2011 3T 2011 4T 2011 1T 2012 Néanmoins, force est de constater que la part des projets réels diminue au 1er trimestre 2012, signe des incertitudes économiques et de l’attentisme des grands utilisateurs dans leurs projets. Ceci aura pour conséquence un rallongement du délai de transformation de la demande, notamment pour les grandes surfaces : on le voit, nous sommes passés à un délai de transformation de près de 14 mois. Par ailleurs, la logique de recherche d’économie (regroupement + rationalisation) reste le principal moteur du mouvement des entreprises. Répartition par type de motivation (en volume) Extension 4% Regroupement 60% Rationalisation 9% Autre 3% Relocalisation 22% Fin bail 2% CCFI 20 juin 2012 Source : BNP Paribas Real Estate.

16 Offre neuve des bureaux de plus de 5 000 m²
1 3 3 Offre immédiate 2 1 Chantier en cours 2012 2012 2013 2013 2014 2014 3 3 3 7 7 Neuilly/Levallois Neuilly/Levallois 2012 2012 2013 2013 1 1 Boucle Nord Boucle Nord En nombre 1 2012 2012 2013 2013 2013 1ère Couronne Nord 1 4 2 2 4 3 2012 2013 2014 3 2 2 La Défense La Défense 2012 2012 2013 2013 3 Péri-Défense Péri-Défense 1 2 2 Face à cette demande, le marché francilien des grandes surfaces neuves amorce la fin d’année 2012 avec seulement 1,6 année de stock (hors compte propre) 51 immeubles neuf livrés et 38 actuellement en chantiers en cours De plus, si l’on s’attache à l’offre Green, on note clairement une distorsion entre l’offre disponible ou à venir et la demande « labellisée Vert ». Par exemple la part des surfaces « labellisées » dans l’offre neuve > m², qui est de l’ordre de 60%, reste bien inférieure à la demande que vous avez lorsque vous décidez de déménager. Il va vous être de plus en plus difficile de déménager sur des offres non labellisées quand il s’agira de volumes importants pour des regroupements, des sièges sociaux ou non. Au final, une reprise des lancements et restructurations pourrait sembler nécessaire, à commencer pour les secteurs fragilisés, sans quoi le marché tendrait à se segmenter fortement, avec un niveau d’offre neuve insuffisant et dans le même temps des disponibilités de seconde mains relativement importantes. 1 1 2012 2013 7 8 2012 2012 2013 2013 Paris QCA 1ère Couronne Est 1ère Couronne Est 2 2 8 2012 2012 2013 2013 Paris hors QCA Paris hors QCA 3 2012 2013 2013 1 Boucle Sud Boucle Sud 5 3 Source : BNP Paribas Real Estate. 2011 2012 CCFI 20 juin 2012 1ère Couronne Sud 16

17 L’investissement en France CCFI 20 juin 2012 17

18 Volumes investis et taux « prime » des bureaux en Europe
millions d’euros % Volumes investis Taux « prime » 6 000 7,0 6,3 6,5 5 000 4 576 6,0 4 000 5,4 5,5 5,5 5,0 4,9 3 000 4,7 4,8 4,8 5,0 4,5 2 000 4,0 1 458 4,0 1 000 693 591 443 500 3,5 143 196 9 3,0 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 2011 T1 2012 T2 Central Central Francfort Munich Berlin Hambourg Milan Madrid Bruxelles London Paris Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

19 Investissement en immobilier d’entreprise en France
millions € 9 000 8 000 Autres services Commerce 7 000 Entrepôts / Activité 6 000 Bureaux 160 Place Victor Hugo Courbevoie 145 Le Balthazar 270 Le Farman 130 200 Kinetic Rezo + Strato 5 000 140 Aphelion 105 Pullman Bercy 300 180 7 Place Vendôme Portefeuille Norges Bank 4 000 215 Mariott Champs Elysées 3 000 700 Norges Bank Portefeuille 370 River Ouest 100 Green Office 102 Atrium 2 000 330 Rue du Rocher - Nexity 140 3/5 bd Malesherbes Royal Monceau 135 Le Viala 110 220 Sud Pont 150 Neuilly-Victor Hugo 450 1 000 Europe Avenue 132 Noda 110 Siège Michelin 165 Axe France 140 Calberson T1 T2 T3 T4 T1 2011 2011 2011 2011 2012 Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

20 VEFA Bureaux en France millions € 1 800 1 600 Loué Vide 1 400 1 200
1 571 1 600 Loué Vide 1 400 Le Skalen – Châtillon 83 165 1 200 1 122 Paris 08 34-36 rue du Rocher 165 1 000 93 Lot n°2 / ZAC Landy – Saint-Denis 75 Viva (ex: Upsilon) – Châtillon 800 Fontenay-sous-Bois Tassigny Carnot - 83 128 Kinetik – Boulogne 1ère Tranche 124 de Seine Berges 600 2ème Tranche 198 Rezo & Strato - Paris 17 57 484 C2 93 Paris 19 Carré Breguet – Paris 11 B2 107 400 70 Les Docks – Saint-Ouen 70 Calberson – Paris 19 254 66 A2 B Initial - Montreuil 140 Park Azur - Montrouge 56 Fairway - Montrouge Neoveo - Velizy 127 66 200 53 Urban Green – Joinville-le-Pont Fontenay-sous-Bois Tassigny Carnot Pointe Métro 2 - Gennevilliers 84 65 67 Le Palatis - Montrouge Boulogne-Billancourt V2C 62 Axeo II - Arcueil 132 Noda- ILM 80 47 2009 2010 2011 2012 T1 Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

21 Nationalité des acquéreurs en France
2007 2012 T1 3% 6% 10% France 38% 13% Allemagne 9% 1% Amérique du Nord 12% 22% 8% Zone euro 2% 6% 2009 Royaume-Uni 70% Proche et Moyen Orient 12% 1% Autres 1% 3% 3% 19% 61% Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

22 Taux de rendement « prime » - Bureaux Île-de-France
% 9 8 2ème Couronne 7 6,5 % 1ère Couronne 6,1 % 6 5,9 % La Défense 5,8 % Croissant Ouest 5 4,75 % 4,7 % Paris hors QCA Paris QCA 4 3 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1 Source : BNP Paribas Real Estate. CCFI 20 juin 2012

23 Chambre de Commerce France Israël 20 juin 2012
CCFI 20 juin 2012 Club Privilège mai 2011 23