Agence pour l’Amélioration du Logement et des Bidonvilles DEVELOPPER DES LOGEMENTS ABORDABLES POUR LA LOCATION Shelter Afrique et le Ministère des Ressources.

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1 Agence pour l’Amélioration du Logement et des Bidonvilles DEVELOPPER DES LOGEMENTS ABORDABLES POUR LA LOCATION Shelter Afrique et le Ministère des Ressources en eau, des Travaux et du Logement, Ghana 2 juin 2015, Accra, Ghana Logement Locatif: Leçons Tirées de l’Expérience Internationale

2 UN-Habitat Mandate  UN-Habitat s’engage pour un appui aux gouvernements pour la promotion d’une urbanisation durable et d’un Logement décent pour tous Piloter les mécanismes de logement innovants Normatif Opérationnel Création et partage des connaissances Plaidoyer Assistance technique et consultation politique UN-Habitat contribue à la promotion du Logement Locatif

3 Repositionner le “Logement au Centre” Vers une nouvelle Stratégie Mondiale du Logement - Principes et cadre Résolution Les gouvernements jouant un rôle de premier plan Habitat II 201220132016 Le logement au Centre – Nouvel Agenda Urbain du 21e siècle Examen de la Stratégie Mondiale du Logement Evaluations régionales Examen mondial Feuille de route Habitat III VILLES POPULATIO NS POLITIQUE

4 TROIS MESSAGES CLES DES LE DEBUT:  Les changements des préférences culturelles  Les marchés locatifs sont divers  La location offre la flexibilité, la richesse et l'abordabilité OBJECTIF DE LA PRESENTATION  Les principaux acteurs - propriétaires et locataires  Détermination et règlementation de la location  Financement des logements locatifs  Questions et incitations fiscales  Subventions  Exemples de cas Logements Locatifs: expériences et leçons

5 Deux principaux acteurs – les propriétaires  Les propriétaires individuels et à petites échelle: ils représentent la majorité et opèrent souvent de manière informelle; recherchent des revenus complémentaires; nécessitent des procédures rapides pour la résolution des problèmes.  Propriétaires institutionnels: ont des objectifs de bénéfice à long terme; suivent de près les risques et les rendements des capitaux; ont tendance à posséder un grand nombre d'unités dans un bâtiment afin de bénéficier des économies d'échelle.  A but non-lucratif, y compris les gouvernements: ciblent souvent des groupes à faible revenu; ont des modes spécifiques d'allocation et de loyers maximum; ont différents niveaux d'implication du gouvernement.

6 Deux principaux acteurs – les propriétaires Les tendances communes:  Un mouvement vers une approche basée sur le marché, plutôt qu'une approche où le gouvernement finance et gère les logements sociaux  Création d'une association/d’un organisme de gestion du logement en charge de l’attribution et de la gestion des stocks  La participation des gouvernements à travers:  Fourniture gratuite de terrain pour le logement social  Incitations aux promoteurs privés pour la création des stocks

7 Les locataires par choix:  novices dans le logement locatif, les jeunes couples et les célibataires qui veulent rester mobiles; étudiants; parents esseulés qui veulent réduire la taille de leurs logements quand leurs enfants ont grandi; les personnes qui, pour des raisons professionnelles ou personnelles, préfèrent un séjour de courte durée. Les locataires par contrainte (sont la majorité):  les ménages à faible revenu; les habitants des bidonvilles; les travailleurs qui ont émigré pour des raisons d'emploi; les immigrants; les familles qui travaillent sans accès au crédit (travailleurs informels). Deux principaux acteurs - les locataires Tendances: Augmentation de l'informalité, avec des conséquences positives et négatives Principales préoccupations du locataire: l'accessibilité, la stabilité du droit de propriété

8 Détermination et réglementation des loyers  Amélioration de la politique et du cadre juridique est la première priorité (exigente en termes de temps, représente des défis techniques et politiques)  Principaux secteurs réglementés: LES CONTRATS DE LOCATION - LA QUALITE DU STOCK – LE CONTROLE DES LOYERS  Procédures rapides pour la résolution des problèmes et systèmes d'arbitrage efficaces  Juste équilibre entre la législation de base, qui doit être stable dans le temps, et d'autres règles, qui doivent être souples et adaptables (inflation)  Juste équilibre nécessaire - peut inhiber le secteur  Les réformes et les règlements doivent être régulièrement examinés

9 Détermination et réglementation des loyers Risques et mécanismes de protection:  Exposition des propriétaires: défaut de louer, dommages sur la propriété, restitution de la propriété  Protection: Dépôts (dans certains cas prohibitifs en Afrique), vérification (revenus et références réguliers - vulnérabilité), assurance (peut être fournie par une entreprise ou une garantie de tiers - par exemple les parents); systèmes d'arbitrage efficaces.  Exposition du locataire: Instabilité du droit de propriété et risque d'être déplacé, manque d'entretien et augmentation du loyer  Protection: reconnaissance des lois/règlementations ou assurance de la sécurité juridique; bon de logement et subventions (en cas de déplacement); contrats exécutoires; normes minimales; règles de résiliation de contrat.

10 Détermination et réglementation des loyers Contrôles des loyers: sont-ils une option?  représenter un véritable effort pour aider les locataires  ne coûte rien à l‘Etat, du fait du transfert du fardeau financier aux propriétaires  au cours des dernières années, les contrôles des loyers ont été discrédités - effets négatifs sur l'offre des logements locatifs Cependant, les gouvernements doivent être prudents lorsqu’ils suppriment le contrôle des loyers: Il est nécessaire pour les systèmes en place de protéger les locataires contre les fortes hausses Exemple: les loyers artificiellement bas en Egypte, au détriment des propriétaires avec un impact sur l'utilisation de stock – illustrent l'un des taux de maisons vacantes les plus élevés en Afrique.

11 Financement des logements locatifs  Actuellement en fonction des niveaux élevés de capitaux propres (à grande échelle) et des économies propres (individuel)  Différentes exigences et priorités issues de différents propriétaires  Les propriétaires à petits échelle - des prêts à court terme pour la construction ou la rénovation, mais un capital à long terme est également utile pour les propriétaires individuels qui souhaitent acheter ou rénover d'autres unités  Des capitaux propres ou des dettes à long terme auprès des banques ou du gouvernement rarement disponibles - peuvent être important pour combler des lacunes financières  Le capital à long terme est primordial:  Les marchés de capitaux peuvent être exploités par des obligations - encore peu développé en Afrique  Les produits d'assurance et de rehaussement de crédit peuvent rendre les investissements dans le logement locatif résidentiel plus attrayant et le capital plus facilement disponible pour les développeurs

12 Financement des logements locatifs  Même en cas de disponibilité des financements, un certain type de subvention supplémentaire est nécessaire Les gouvernements doivent intervenir:  Faciliter et garantir des prêts aux institutions en charge du logement social  Avec un appui ou des subventions à l'offre. Celles-ci pourraient comprendre:  Obligations émises pour le développement multifamilial (Etats-Unis) Fonds de développement du logement, pour mettre les financement à la disposition des développeurs  Stimulation de la garantie du revenu locatif ou des régimes d'assurance Subventions, terrain ou infrastructures fournis gratuitement ou à un coût réduit en échange du maintien des loyers abordables pour certaines populations de revenu Capacité - Les prêteurs nécessitent du personnel, du capital intellectuel et des systèmes nécessaires à ce type d'investissement. Les informations sur les marchés de l'habitation en général - et les marchés locatifs, en particulier, sont nécessaires.

13 Questions fiscales  D'un point de vue fiscal, l'investissement dans le logement locatif doit être sur un même pied d'égalité avec des investissements similaires  Ne doit pas porter un fardeau fiscal plus élevé que d'autres biens immobiliers dans des éléments tels que les déductions admissibles et les délais d'amortissement  Les codes d’impôts sont complexes: taux global + déductions, amortissement, profits en capital et d'autres facteurs  Juste équilibre nécessaire:  Si le fardeau fiscal est trop lourd, les investisseurs vont trouver d'autres moyens pour obtenir des rendements sur le capital Les propriétaires individuels ou à petite échelle peuvent trouver des moyens de garder leurs propriétés hors du secteur de la location formelle

14 Questions fiscales Codes fiscaux communs affectant la propriété d’un bien locatif:  Impôt sur les gains en capital:  Les cas de gains élevés peuvent permettre de réduire la spéculation, le désinvestissement ou l'informalité  Afin de limiter la spéculation, les gains à court terme sont plus lourdement imposés que les gains à long terme  un terrain d'entente: alléger l'impôt sur les gains en capital, après les premières années afin d’améliorer le rendement total pour les investisseurs à long terme  Impôts fonciers: en raison du propriétaire sur la base de la valeur estimée de la propriété ou de sa valeur locative  Provisions pour amortissements et amortissements accélérés: généralement disponibles pour les entreprises (Allemagne)

15 Incitations fiscales  La fiscalité est un outil que les gouvernements peuvent utiliser afin d’encourager l'investissement dans le logement locatif  Déduction pour intérêt hypothécaire: applicable non seulement à l'achat de la résidence principale, mais aussi à d'autres biens immobiliers résidentiels, jusqu'à concurrence du montant maximum du prêt  Les incitations fiscales à la formalisation: la politique pour déplacer des propriétés du secteur informel vers le secteur réglementé en s’assurant de ne pas être punitive:  Fourniture d’exemptions fiscales temporaires pour les propriétés dans le secteur informel Incitations pour rendre les propriétés en état de sécurité et d'habitabilité Incitations financières pour l'amélioration de la propriété  Les gouvernements peuvent utiliser la fiscalité afin d’encourager le développement ou des marchés d'assurance en faveur des propriétaires et des locataires

16 Subventions Subventions liées à l'offre (SSS): abattements fiscaux - prêts subventionnés - subventions directes - terrain/infrastructure - garanties pour les prêts aux investisseurs  Subventionner le coût des prêts, la construction, la gestion et l'entretien des bâtiments  Les subventions ont un impact budgétaire immédiat, alors que les incitations fiscales peuvent être utilisées sur une longue période  Les subventions initiales directes sont probablement les plus simples et transparentes - engagements davantage à court terme que les garanties de prêts  Les SSS doivent être conditionnées à des engagements sociaux - groupes cibles à faible revenu, loyers inférieurs à ceux du marché, une bonne évaluation du coût de la subvention par rapport aux avantages sociaux qui sont atteints. Les SSS sont rarement utiles aux groupes à faible revenu – les subventions pour les demandes supplémentaires sont nécessaires

17 Subventions Subventions liées à la demande (DSS): prestations d'assistance et bons  Exiger des informations sur les bénéficiaires: le revenu du ménage, le niveau des loyers, le type de ménage ou la taille de la famille  Doivent être soigneusement conçues afin d’éviter la création de pièges de la pauvreté, les effets inflationnistes  Doivent être simples et transparentes afin que les bénéficiaires comprennent comment elles sont calculées  Avoir moins d'effet sur l'offre de logements et devraient être combinées avec des subventions liées à l'offre

18 Promouvoir les logements locatifs grâce à la Politique 1. Reconnaître et comprendre les pratiques de location en vigueur 2. Intégrer les logements locatifs sur l'agenda plus large de la politique urbaine 3. Elaborer des politiques pour le logement locatif flexibles, pratiques et des règlementations:  Flexibles pour couvrir une large variété de groupes cibles et de types de logements locatifs  Normes réglables afin de produire une grande diversité d'options de location Approbation de ces ajustements devrait être aussi simple et directe que possible (de simples modèles de contrat de location, l'arbitrage peu onéreux et un service de conciliation pour les propriétaires et les locataires) 4. Mobiliser des financements afin d’améliorer et d’étendre les logements locatifs (subventions ou incitations fiscales - des facilités de crédit ou de subventions pour les propriétaires pauvres) 5. Encourager les investissements à grande et à petite échelle dans le logement locatif - (augmentation de « l'appropriation » d'un projet par les locataires: secteur informel, participation, obtenir l’implication des OBC et des ONG)

19 Exemples et cas d’études

20 Cas de l’Inde Cas d’étude - 1: Schéma des logements locatifs par MMRDA (Public-Privé)  Depuis 2008, en vertu de la nouvelle politique du logement, le gouvernement de Maharashtra (GdM) avec la participation du secteur privé et l’Autorité de développement de la région métropolitaine de Mumbai (MMRADA) en tant qu’autorité d'exécution du projet (PIA)  Pionier dans l’expérience du relâchement de l'indice de surperficie du plancher (FSI) et offrant les droits de développement transférables (TDV) afin de créer davantage d’espace disponible dans son environnement fortement congestionné Cas d’étude -2: Hébergements locatifs par Aarusha Homes (privée)  Société privée qui fournit des solutions de logements locatifs à la tranche de population à revenu faible et moyen pour les séjours de courte durée  Impliqué en tant qu’un entrepreneur qui exécute le « modèle de vente au détail » de logements locatifs, de la restauration aux migrants issus de groupes à revenu faible ou moyen selon le principe « premier arrivé, premier servi »  Ne possède aucun de ses biens locatifs et les propriétés sont acquises auprès de propriétaires fonciers sur une période de location de 3-9 ans

21 Cas de l’Afrique du Sud Johannesburg Housing Company (JHC)  Lancé en 1995 - a ouvert une voie de pionnier dans le développement du logement social dans le centre-ville de Johannesburg - et au niveau national  Au cours des 20 dernières années, a développé plus de 4000 unités de logements locatifs, qui fournissent aujourd'hui des maisons à plus de 12 000 personnes issues des communautés à revenu bas ou intermédiaire  Il a construit un portefeuille de 35 immeubles - à travers le centre-ville et, plus récemment, s’étendant jusque dans l'agglomération de Johannesburg en réponse à la demande continue pour le logement d'une population urbaine en croissance rapide  L'investissement financier est de l'ordre de 700 millions de rands à ce jour Fonctionne comme un secteur privé, organisme de logement social à but non-lucratif

22 La micro-finance pour l’offre de logements locatifs  Formalisation du parc locatif, appui aux propriétaires de petite taille  Logements supplémentaires assistés + micro-finance  Amélioration de la qualité du stock IFC et Lafarge dans plusieurs pays en Afrique, en Inde et à LA

23 Fernanda.Lonardoni@unhabitat.org Kilamba, Luanda