Réunion inter-bailleurs Communauté d’Agglomération Seine-Amont 3 décembre 2012

Contexte de cette réunion Décision en conférence départementale AORIF du Val de Marne (13 juin 2012) d’engager une action territoriale de la profession sur deux EPCI jugés stratégiques dont la Communauté d’Agglomération SEINE AMONT, composée des villes d’Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine et de Choisy-le-Roi Objectifs de cette « action territoriale » de l’AORIF : ouvrir un espace de dialogue, d’échanges et de débats entre les organismes ; engager un travail collectif sur un ou deux thèmes prioritaires et partagés par la profession et apportant une réelle plus-value aux stratégies individuelles des organismes ; à moyen terme, construire un partenariat privilégié avec la Communauté d’Agglomération et l’ensemble des partenaires afin de : faciliter la réalisation des missions des organismes d’HLM du territoire ; être de force de proposition collective dans la définition et la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat.

Objectifs de la réunion Débattre et échanger sur les enjeux territoriaux prioritaires de la profession HLM à partir d’éléments de diagnostic Choisir collectivement un ou deux thème(s) de travail, en veillant à le(s) définir de la manière la plus précise possible quant au : objectifs attendus ; modalités de travail en commun et de représentation collective des organismes Se donner une « feuille de route » à moyen terme : calendrier des travaux, modalités de travail

La Communauté d’Agglomération Seine-Amont Intercommunalité et logement social : diagnostic synthétique

Un EPCI « en chantier », une association intercommunale ancienne Création le 17 septembre 2012 (avec effet au 1er janvier 2013), par arrêté préfectoral, de la Communauté d’Agglomération Seine-Amont 7ème EPCI du Val de Marne, la CASA regroupe 180 000 habitants, 70 000 emplois et 30 000 logements locatifs sociaux Un EPCI « neuf » mais une association intercommunale ancienne (Seine-Amont Développement depuis 2001) Une « intégration » encouragée par une histoire commune, une proximité politique et des enjeux socio-économiques similaires Volonté de peser davantage sur les choix d’aménagement vis-à-vis de l’Etat (OIN) et de la capitale dans un contexte d’émergence du Grand Paris Se positionner dans les débats en cours et à venir sur la gouvernance métropolitaine (acte III de la décentralisation)

L’EPCI : futur interlocuteur incontournable des politiques de l’habitat ? Compétences obligatoires : aménagement du territoire, développement économique, équilibre social de l’habitat et politique de la ville Priorités politiques affichées par les 3 villes : densification de l’emploi, mixité sociale, construction de logements, augmentation de l’offre de transports, développement durable A venir : élection des délégués communautaires et du président de l’EPCI début 2013, définition de l’intérêt communautaire Dossiers prioritaires : élaboration d’un Schéma de Cohérence Territoriale et d’un Programme Local de l’Habitat : volonté d’« intégration » ? La politique de l’habitat et de l’urbanisme : un interventionnisme municipal ancré Maîtrise publique communale forte du foncier, importance des aides directes et indirectes au logements social, puissance des OPH communaux Existence de PLH communaux (PLH d’Ivry adopté le 16/02/12, PLH de Vitry en cours d’élaboration) … mais des enjeux et des objectifs politiques similaires

Un territoire fortement structuré par le logement social Un « stock » de logements locatifs sociaux important : 27 628 logements locatifs sociaux, soit 36% des résidences principales (RPLS 2011) Un parc HLM géré par 33 bailleurs sociaux même si 3 OPH représentent 60% du parc Un parc HLM relativement ancien (60% du parc construits avant 1979), marqué par la problématique des « grands ensembles »… … qui justifie d’importantes opérations de rénovation urbaine (quasi) achevées, en cours ou à venir : Ivry (groupe Gagarine-Truillot) - projet ANRU déposé : démolition-reconstruction de 284 logements, réhabilitation de 269 logements Vitry (secteurs Balzac-Touraine-Maronniers) : démolition de 660 logements, construction de 1320 logements, 1015 logements réhabilités Choisy (centre-ville et Briand-Pelloutier) : démolition-reconstruction de 494 LLS, réhabilitation de 931 LLS

Un territoire « bâtisseur » Un effort de production soutenu : + 3200 logements locatifs sociaux depuis 2000 (+ 12% du stock) Des objectifs de production ambitieux : + 4120 logements locatifs sociaux à l’horizon 2017-2020, soit 610 LLS / an : Vitry : + 1800 logements locatifs sociaux à l’horizon 2017 (65% de PLUS, 25% de PLAI, 10% de PLS) – projet de PLH de Vitry 2012- 2017 Ivry : + 1113 logements locatifs sociaux à l’horizon 2017 (73% PLUS, 20% PLAI, 7% PLS) – PLH d’Ivry 2012-2017 Choisy : + 1367 logements locatifs sociaux à l’horizon 2020 Des aides publiques conséquentes à l’échelle des villes : mise à disposition de foncier, aides à la surcharge foncière, garanties d’emprunt, subventions directes (Ivry : 1 M d’€ en moy./an) Grandes opérations d’aménagement programmées dans le cadre de ZAC : « Ivry-Confluences » (aménageur SADEV 94 ) : 145 hectares, 520 000 m² de logements, objectif de 2 500 logements locatifs sociaux d’ici 2025 Vitry : « Gare Ardoines » et « Seine Gare-Vitry » (aménageur EPA ORSA) : 89 hectares, 700 000 m² de logements, 40% de logements locatifs sociaux – projet Grand Paris (CDT Grandes Ardoines) Choisy : ZAC du Lugo : 10 hectares (aménageur : EPA ORSA) – projet Grand Paris (CDT Grandes Ardoines)

Une occupation « très sociale » 39% du parc HLM situés en ZUS (RPLS 2011) 37% à Ivry 51% à Vitry 30% à Choisy 56% des logements (en stock) proposent des loyers < 6€/m² (plafonds PLAI), 42% des logements disponibles (en flux) - RPLS 2011 Occupation très sociale du parc : 60% des locataires ont des ressources inférieures à 60% des plafonds Paupérisation du parc social (OPS 2009) : 71% des emménagés récents à Ivry ont des ressources < à 60% des plafonds 77,9% à Vitry 77,5% à Choisy Volonté politique de maintenir une certaine mixité sociale au sein du parc HLM : Exonération temporaire du SLS sur une grande partie du territoire d’Ivry (< 2014) – PLH Vitry : projet d’exonérer l’ensemble du territoire communal du SLS – PLH

Un parc social sous tension 13 410 demandes en attente, chiffre en forte hausse (+ 70% à Vitry en 10 ans, +33% en 6 ans à Choisy) 1 500 attributions en moy./an (faiblesse des taux de rotation qui ne cessent de baisser : entre 5,5 et 7% selon les communes) Des demandeurs disposant de faibles ressources (80% des demandeurs disposant de ressources < plafonds PLAI à Ivry et Choisy, 55% à Vitry) Importance des ménages hébergés chez des tiers, en structure ou à l’hôtel (35% en moyenne) Des délais d’attente différenciés : 34% des demandes sont > à 5 ans à Ivry, seuls 13% à Vitry Données issues des PLH d’Ivry et de Vitry et de l’Observatoire de l’habitat de Choisy de 2011

La pression des « publics prioritaires » Le DALO dans la CA Seine-Amont : un révélateur de l’importance des situations de mal-logement En 2010, la CA représentait 22% des recours DALO du département et 39% des ménages « labellisés » DALO 77% des requérants vivent sous le seuil de pauvreté, 27% sont des familles monoparentales, 38% des requérants sont locataires du parc privé : importance des critères invoqués par les requérants liés à la précarité des situations de logement 21% des requérants sont hébergés dans une structure, un logement de transition ou à l’hôtel : 286 places d’hébergement (CHRS, CHU, CADA), 2 271 logements de transition (FTM, FJT, résidences sociales), 502 chambres en hôtel meublé Données extraites d’une étude USH-AORIF sur le profil des requérants DALO dans le Val de Marne – Octobre 2012 En 2011, la CA Seine-Amont représente 18% des relogements au titre des Accords Collectifs Départementaux, alors qu’elle ne totalise que 13% de l’offre locative sociale disponible du 94 (sources DRIHL 94 – AORIF)

Quels enjeux pour la profession HLM ? Quel(s) thème(s) de travail pour une démarche collective ?

Développement de l’offre Gestion du parc existant Thèmes Enjeux principaux Programmation de LLS Promouvoir la maîtrise d’ouvrage directe (vs VEFA) Favoriser l’accès pour les opérateurs sociaux au foncier bien situé, à des prix accessibles Clarifier les règles de concurrence entre organismes pour les consultations afin d’éviter la surenchère sur les charges foncières Disposer de financements publics à la hauteur des besoins et promouvoir un cadre stable et cohérent entre les différentes aides (Etat, CL, 1%, CDC) Concilier la qualité technique, architecturale et environnementale et le prix de sortie des opérations Veiller à l’adéquation entre le type d’offre proposé (PLAI, PLUS, PLS, accession sociale) et les besoins du territoire Gestion du parc existant Réhabilitation du parc Disposer de financements publics à la hauteur des besoins Gestion sociale du parc Maintenir les équilibres de peuplement en faveur de la mixité sociale afin d’éviter une trop forte spécialisation du parc HLM Veiller à une répartition équilibrée entre territoires et entre organismes des efforts en matière de relogement des publics « prioritaires » (Accords collectifs, DALO, sortants de CHRS) Renforcer les dispositifs de prévention des expulsions et réfléchir à des solutions innovantes pour améliorer collectivement le traitement des cas les plus complexes (mutations « délicates », expulsions « de dernier recours », santé mentale…) Thème transversal Contribuer aux démarches de planification et de programmation (PLH, CDT, SCOT)

Définir un ou deux thème(s) de travail Doit répondre à un enjeu professionnel fort, partagé par l’ensemble des organismes ; Au service d’un partenariat, à construire, avec les services et les élus de l’agglomération Une démarche collective ambitieuse mais « réaliste » : En accord avec la capacité et la volonté des organismes à travailler ensemble, En adéquation avec les moyens mis à disposition par l’AORIF, En adéquation avec la « maturité » de la CA Se mettre d’accord sur : les objectifs du travail collectif ; Le contenu attendu des travaux (porter à connaissance, contribution aux démarches de planification et de programmation, actions de sensibilisation, mise en place de nouvelles procédures de travail inter- bailleurs…) ; les modalités de travail en commun et de représentation collective de la profession à l’échelle de l’EPCI.