Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR) Les formations de l’ADIL 75 Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR) Vendredi 20 juin 2014

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a été publiée au journal officiel le 26 mars 2014. Elle s’applique à compter du 27 mars 2014. La loi ALUR a pour objectif de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.

I-LA PRÉVENTION DES EXPULSIONS LOCATIVES

A- RENFORCEMENT DU RÔLE DE LA CCAPEX A compter du 1er janvier 2015 Obligation pour les huissiers de justice de signaler à la CCAPEX la délivrance de certains commandements de payer (montant et ancienneté de la dette fixés par arrêté préfectoral) Saisine obligatoire de la CCAPEX, 2 mois avant l’assignation Bailleurs personnes morales (hors SCI familiales) Sous peine d’irrecevabilité de la demande

Application immédiate Information par le préfet des commandements de quitter les lieux, recours concours force publique Transmission des diagnostics sociaux et financiers COMED alerte des recours amiables motivés par expulsion CAF et MSA alertent en vue de prévenir une éventuelle suspension des aides au logement FSL alerte si aide ne peut maintenir le locataire dans les lieux

Redéfinition des missions de la CCAPEX CCAPEX coordonne, évalue et oriente le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le PDALHPD et la charte pour la prévention de l’expulsion Réaffirmation des chartes de prévention des expulsions (dans l’attente d’un décret) Charte approuvée par le comité responsable du PDALHPD + évaluation annuelle Précisions sur son contenu apportées par décret

Coordination CCAPEX et commission de surendettement La CCAPEX désigne un correspondant en vue de favoriser la coordination de ses actions avec celles de la commission de surendettement Objectif : faciliter la mise en place de mesures d'accompagnement social ou budgétaire

Le montant des dettes effacées est arrêté : Effacement des dettes / PRP sans liquidation judiciaire Le montant des dettes effacées est arrêté : Soit à la date du jugement ou d’une ordonnance prononçant la PRP sans liquidation judiciaire  Quand le juge est saisi d’une opposition des créanciers, d’une demande ou recommandation de la commission Soit à la date du jugement d’ouverture de la PRP Quand la clôture de la procédure entraîne l’effacement des dettes Quand le juge ouvre et clôture une PRP pour insuffisance d’actif

B- LE TRAITEMENT DE L’IMPAYÉ PAR LA CAF Maintien des aides personnelles au logement en cas d’impayés Possibilité de maintien du versement de l’APL ou de l’AL lorsque le bénéficiaire ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge (modalités fixées par décret)

Conséquences de la décision de recevabilité du dossier de surendettement sur l’APL : emporte rétablissement des droits à l’APL si son versement a été suspendu

C- LA PROLONGATION DES DÉLAIS (applicable dès le 27 mars 2014) Prolongation de la trêve hivernale Sanction pénale à l’expulsion par la contrainte Mention obligatoire sur le commandement de payer : faculté de saisir le FSL (précision de l’adresse de saisine) Délais de paiement accordés par le juge portés à 3 années Obligation pour le bailleur de signaler l’impayé à la CAF ou MSA ainsi que le déménagement

II- LES NOUVEAUTÉS DE LA LOI DU 6 JUILLET 1989 APPLICABLES AUX LOGEMENTS HLM

Il convient de distinguer dans la loi ALUR 3 types de disposition : Les dispositions applicables à tous les contrats de location y compris les contrats en cours; Les dispositions applicables aux contrats conclus à partir de la prise d’effet de la loi (27 mars 2014) ; Les dispositions dont l’application est différée (dans l’attente de la parution d’un décret d’application)

Définition de la notion : « nouveau contrat » et « contrat en cours » Nouveau contrat au sens du conseil constitutionnel : bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, qu’il s’agisse d’un bail conclu avec un nouveau locataire ou du renouvellement du bail par conclusion d’un nouveau contrat. Contrat en cours : contrat conclu avant l’entrée en vigueur de la loi ou bail objet d’une reconduction tacite après l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 14 de la loi ALUR prévoit un dispositif transitoire L’article 14 de la loi ALUR liste les nouvelles dispositions de la loi de 89 applicables à tous les contrats y compris les contrats en cours : Art. 7 : obligation du locataire (travaux/assurance pour compte) Art. 11-1 : vente à la découpe (pour les congés délivrés postérieurement au 26.3.14) Art.17-1 : révision du loyer Art.20-1 : non décence Art. 21 : quittances Art. 23 : charges récupérables

A- LES NOUVEAUX CAS DE PRÉAVIS RÉDUITS -zones d’encadrement, -problème de santé justifié, -allocation adulte handicapé, -attribution d’un logement social.

B- L’ASSURANCE POUR COMPTE (applicable à tous les contrats : application immédiate) En cas de défaut d’assurance du locataire, le bailleur a le choix entre faire jouer la clause résolutoire du bail pour absence d’assurance ou mettre en demeure le locataire de s’assurer. Passé le délai d’un mois à compter de cette mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci La prime constitue une charge récupérable par douzième à chaque paiement du loyer.

C-TRAVAUX DANS LE LOGEMENT : LES OBLIGATIONS DES PARTIES LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR (article 6 ) Renforcement des obligations de décence Mise en place de nouveaux moyens aux organismes payeurs : Clarifier les responsabilités du bailleur et locataire Incitation du bailleur à faire des travaux L’aide publique ne cautionne plus la location d’un logement indécent

LE ROLE DES ORGANISMES PAYEURS DES AIDES AU LOGEMENT (à compter du 1er janvier 2015) Constat de non décence (par la CAF ou un opérateur habilité par la CAF): Suspension et confiscation de l’AL Notification du constat de non décence au bailleur et demande de mise en conformité Versement de l’AL différé pendant la réalisation des travaux Locataire : paiement du loyer résiduel Réalisation des travaux de mise en conformité Versement du rappel d’AL au bailleur Non réalisation des travaux AL perdue Prorogation du délai à titre exceptionnel

Non-décence et aides au logement Logement non-décent constaté par CAF ou MSA ou organisme habilité Conservation et non-versement de l’AL pendant 18 mois maximum Mise en conformité constatée Absence de mise en conformité Versement au bailleur du montant de l’AL conservée Perte du montant de l’AL conservée

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE (article 7) (application immédiate) Réparations locatives : prise en compte de la vétusté (définie par décret) Travaux dans lieux loués : Obligation pour le locataire de laisser exécuter les travaux réaffirmées Interdiction des travaux les samedi, dimanche et jours fériés Action judiciaire en cas de travaux abusifs ou rendant l’utilisation du logement impossible ou dangereuse Sanction en cas de travaux non notifiés au locataire Réparation urgente de plus de 21 jours : diminution du loyer

Rétention abusive : pénalité de 10% du DG par mois de retard D- LE DEPOT DE GARANTIE (application aux contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi) Délai de restitution : 1 mois quand état des lieux de sortie identique à celui d’entrée Immeuble collectif /arrêté des comptes provisoires : bailleur peut conserver 20% DG jusqu’à arrêté des comptes définitif Rétention abusive : pénalité de 10% du DG par mois de retard Grille vétusté (déterminée par décret)

E- LE DELAI DE PRESCRIPTION DES ACTIONS (application immédiate mais application combinée des article 2222 et 2224 du code civil pour les contrats en cours) 3 ans Révision du loyer : 1 an à compter de la date de révision convenue par les parties dans le contrat de location

F- L’ÉLARGISSEMENT DE LA COMPÉTENCE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION Congés et encadrement des loyers

III – LA CRÉATION DU PDALHPD (PLAN DÉPARTEMENTAL D’ACTION POUR LE LOGEMENT ET L’HÉBERGEMENT DES PERSONNES DÉFAVORISÉES)

-Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées Fusion entre le PDALPD (loi du 31 mai 1990) et le PDAHI (loi du 25 mars 2009) PDALPD : Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées PDAHI : Plan Départemental d’Accueil, d’Hébergement et d’Insertion

Objet : définir, de manière territorialisée, les mesures destinées à répondre aux besoins en logement et en hébergement des personnes prises en charge par le dispositif d’accueil, d’hébergement et d’accompagnement vers l’insertion et le logement

A-CONTENU ET GOUVERNANCE Contenu : Modification de la loi du 31 mai 1990 Article 1-1 : définition de l’habitat indigne, habitat informel et précarité énergétique Articles 2 à 4 : intégration des dispositions relatives à l’hébergement Les mesures relatives à l’accompagnement social revêtent un caractère facultatif

Gouvernance : 2 nouveaux acteurs Organismes exerçant des activités de maitrise d’ouvrage, activités d’ingénierie sociale, financière et technique et des activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale Personnes défavorisées et sans domicile visées par le plan

Délais particuliers fixés pour l’entrée en vigueur : B- DELAIS Durée : 6 ans maximum Délais particuliers fixés pour l’entrée en vigueur : Au terme du PDALPD en cours à la date de la publication de la loi (26 mars 2014) A la date à laquelle prend fin le PDAHI en cours et, au + tard, à l’expiration d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi (24 mars 2014)

IV – LE FONDS DE SOLIDARITÉ POUR LE LOGEMENT

OBJET DU FSL Un Fonds de Solidarité Logement est mis en place dans chaque département. Il attribue des aides financières et décide des mesures d’accompagnement en faveur des personnes rencontrant des difficultés pour l’accès et le maintien dans le logement.

Le règlement intérieur définit : Le FSL est placé sous la responsabilité du conseil général qui élabore et adopte son règlement intérieur, après avis du PDALHPD. Le règlement intérieur définit : Les conditions d’octroi des aides Les modalités de fonctionnement Les modalités de gestion du fonds

LES BÉNÉFICIAIRES DES AIDES Les personnes et familles sans aucun logement ou menacées d’expulsion sans relogement, les personnes et familles hébergées ou logées temporairement, les personnes logées dans des taudis, des habitations insalubres, précaires ou de fortunes, les personnes confrontées à un cumul de difficultés, qui entrent dans un logement ou qui étant locataires se trouvent dans l’impossibilité d’assumer leurs obligations de paiement du loyer et des charges. Les propriétaires occupants qui remplissent les conditions précédemment citées qui se trouvent dans l’impossibilité d’assumer le paiement de leurs charges collectives ou le remboursement d’emprunts contractés pour l’acquisition du logement dont ils ont la propriété ou la jouissance si celui-ci est situé dans une zone urbaine sensible, dans le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat ou dans un groupe d’immeubles faisant l’objet d’un plan de sauvegarde.

NATURE DES AIDES Les aides financières : Cautionnement Prêts ou avances remboursables Garanties ou subventions Les mesures d’accompagnement sociales individuelles ou collectives d’aide à l’installation ou au maintien dans un logement des personnes et des familles bénéficiant du PDALHPD. Accompagnement des ménages dans la recherche d’un logement Diagnostics sociaux concernant les ménages menacés d’expulsion

Le financement des suppléments de dépenses de gestion Aux associations Aux CCAS Aux organismes non lucratif et Union d’économie sociale qui sous louent des logements Prévention des expulsions Le ou les services du FSL saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations

LE FINANCEMENT Le financement du FSL est assuré par le département. Une convention est passée avec les représentant d’EDF, GDF et chaque distributeur d’énergie et d’eau afin de déterminer les modalités de leur concours Peuvent également participer au financement les autres collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et : Association d’insertion et de logement des personnes défavorisées CAF MSA Les opérateurs de services téléphoniques Bailleurs publics ou privés Collecteurs 1%

CONDITIONS D’OCTROI DES AIDES Les conditions d’octroi ne peuvent reposer sur d’autres éléments que : Le niveau de patrimoine Le niveau de ressources L’importance et la nature des difficultés. PLUS D’ACCORD DU BAILLEUR (nouveauté)

MODALITÉS DE SAISINE La saisine peut être effectuée par : Toute personne ou famille en difficulté Toute personne y ayant un intérêt avec accord de la famille La CCAPEX La CAF ou la MSA Le représentant dans le département (assignation de fin de bail) Toute instance du PDALHPD (nouveauté)

V-L’HEBERGEMENT DANS LE PARC SOCIAL et MESURES DIVERSES

Sous- location HLM avec bail glissant Amélioration des dispositions relatives au droit au logement opposable (ALUR : art. 41 à 44 / CCH : L.441-2-3, II à IV ; L.441-2-3, VIII ; L.442-8-2 et L.442-8-3) Sous-location HLM avec bail glissant (ALUR : art. 41 / CCH : L.441-2-3, II ; L.442-8-2 et L.442- 8-3) Le dispositif de sous-location avec bail glissant, utilisé par les organismes HLM, a vocation à faciliter l’accès de certaines catégories de ménages au statut de locataire en titre, après une première période durant laquelle le ménage est sous-locataire du logement. Aujourd’hui, ce dispositif est peu encadré par les textes, le CCH se limitant à prévoir un examen périodique de la situation du sous-locataire. L'objectif étant d'évaluer sa capacité à assumer les obligations résultant d’un bail à son nom (CCH : L.442-8- 3).

Les personnes qui bénéficient d’une décision favorable au titre du DALO pourront désormais se voir proposer des logements sociaux en sous-location avec bail glissant. Le choix de ce dispositif peut être soit préconisé par la commission de médiation, soit arrêté par le préfet, par décision motivée, dans le cadre de son obligation de relogement DALO. La loi ALUR prévoit la signature d’une convention tripartite (bailleur social, personne morale locataire et sous-locataire) qui sera annexée au contrat de sous-location. Cette convention règle les conditions permettant la sortie du bail glissant au profit du sous-locataire. Ces dernières sont relatives au respect des obligations locatives (loi du 6.7.89 : art. 7). La convention prévoit également l’organisation d’un examen périodique contradictoire afin d’évaluer la capacité du sous- locataire à assumer les obligations résultant d’un bail à son nom (1). Deux mois avant l’échéance de la période d’examen, l’organisme bailleur indique au préfet s’il propose un bail au sous-locataire et à défaut, il motive son refus. Dans ce cas, le préfet peut tout de même, après avoir recueilli les observations du bailleur, procéder à l’attribution du logement à l’occupant qui devient ainsi locataire en titre.

Expulsion des ménages bénéficiant du DALO (ALUR : art. 41 / CCH : L.441-2-3, VIII) Lorsqu’un demandeur menacé d’expulsion est déclaré prioritaire au titre du DALO, la commission de médiation peut saisir le juge afin qu’il lui accorde des délais (CPCE : L.412-3 et L.412-4). L’objectif est d’éviter que le demandeur fasse l’objet d’une expulsion avant son relogement, conformément à ce que prévoit l’instruction du 26 octobre 2012 (qui vise à ce que le relogement des ménages DALO menacés d’expulsion intervienne avant le concours de la force publique).