Chambre FNAIM du Grand Paris Mercredi 1 juillet 2015 La fiscalité sur les mutations immobilières et ses conséquences sur l’évaluation. Chambre FNAIM du Grand Paris Mercredi 1 juillet 2015

La fiscalité immobilière a-t-elle un impact sur l’évaluation? A priori, pas d’impact direct sur les méthodes d’évaluation. les EVS ne la mentionne pas. la charte ne l’aborde qu’indirectement (méthode de rendement immobilier, chap 5)

les différents impacts de la fiscalité immobilière. Directs: la fiscalité va impacter le rendement immobilier. Indirects: responsabilité, diligence de l’expert: (devoir de conseil) matière complexe dont il faut avoir les reflexes y compris dans le domaine de l’évaluation.

Les impacts directs droits de mutation à titre onéreux (DMTO) la TVA immobilière la régularisation des déductions de TVA

Les impacts indirects les taxes sur les terrains à bâtir la plus value immobilière (PVI) la plus value professionnelle

A.les droits de mutation à titre onéreux généralement à charge de l’acquéreur (code civil) les droits d’enregistrement: taxe de publicité foncière assiette: prix de vente taux: 5.90665% département: 4.5% commune: 1.2% prélèvements des frais d’assiette 2.37% X dept contribution sécurité foncière: 0.10%

A.les droits de mutation à titre onéreux augmentation de 3.8% à 4.5% le 1/3/2014 de rares départements n’ont pas procédé à l’augmentation augmentation temporaire devenu définitive simulateurs de taxe & frais d’actes impots.gouv/prof/accesspecialises/notaires notaires.fr

B. La TVA immobilière spécialité fiscale à elle-seule. réforme importante. envisageons les généralités.

B. la TVA immobilière: méthodologie 4 étapes: 1. qualification du cédant: assujetti/ non assujetti? agissant en tant que tel? 2. qualification du bien: terrain immeuble ancien immeuble neuf 3. applicabilité de la TVA: 4. détermination de la TVA:

B. la TVA immobilière Pour faire simple: la TVA ne vise que les cessions réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. TVA pas applicable: si cédant non assujetti (sauf vente VEFA – 5 ans) si terrain inconstructible (sauf option) TVA applicable: si cédant assujetti si cédant agit en tant que tel (but commercial) si terrain constructible (PLU) si VEFA si Immeuble achevé – 5 ans si immeuble achevé + 5 ans sur option simulateur de calcul: immobilier.notaires.fr

C. La régularisation des déductions de TVA les fameuses « régul de TVA » art 207-1, Ann II CGI: le principe: le droit à déduction est acquis l’exception: la régularisation reversement de la TVA déduite initialement en cas de cession globale, cession d’immobilisation

C. La régularisation des déductions de TVA la régularisation concerne les Immobilisations lors de l’achat: récupération de la TVA déductible. maintien du droit à déduction à condition que le bien reste affecté à la même activité pendant 20 ans. a défaut, régularisation globale de la TVA initialement déduite c’est-à-dire: reversement de la TVA pour la période de 20 ans restant à courir. Exceptions: transmission d’une universalité destruction du bien.

C. La régularisation des déductions de TVA Trois exemples courants: 1. cession d’une universalité 2. cession non soumise à TVA sur le prix total 3. cessation d’affectation à des opérations imposables

C. La régularisation des déductions de TVA 1. cession d’une universalité. location commerciale=secteur d’activité=universalité. exception à la règle. exemple: achat d’une résidence de tourisme revente après 9 ans (droits enregistrement: pas de TVA) normalement: reversement au trésor des 11/20 TVA initialement déduite. Or, cession d’une universalité: Donc, pas de régularisation. le cessionnaire doit poursuivre l’activité.

C. La régularisation des déductions de TVA 2.cession non soumise à TVA sur le prix total revente par une SCI d’un immeuble (acquis neuf en TVA) après 9 ans à la SA d’exploitation. la cession n’étant pas soumise à TVA: rupture de la condition d’affectation. normalement la SCI doit reverser les 11/20 de la TVA initialement déduite. mais, la SA utilise le bien pour elle-même. dés lors, la SA pourra continuer à déduire la TVA. la SCI est dispensée de reverser la TVA qui n’est pas perdue.

C. La régularisation des déductions de TVA 3.cessation d’affectation à des opérations imposables. achat d’une résidence de tourisme en VEFA faillite du locataire: non poursuite d’activité revente après 9 ans. le vendeur devra reverser les 11/20 de TVA initialement déduite.

II. Les impacts indirects A. La taxe sur les terrains à bâtir (devenus constructibles). taxation spécifique indépendante de celles des Plus values. 1. taxe communale (si instituée sur son territoire) 2. taxe nationale (application de plein droit aux terrains classés en zone constructible depuis le 13/1/2010) - exigible que sur la première cession à titre onéreux du terrain devenu constructible. - ces taxes peuvent se cumuler et s’ajoutent à la taxation des PVI.

1. La taxe communale sur les TAB concerne 6200 communes sont soumis: les particuliers et SCI relevant des PVI. terrains en zone urbaine et à urbaniser des PLU. exonérations: terrains exonérés de PV terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans. terrains dont le prix de cession est inférieur au prix d’achat majoré de 200% taux: 10% (prix cession – prix achat)X indice des prix

2. la taxe nationale sur les TAB taxe due de plein droit sur la première cession de terrains nus devenus constructibles. prix cession/prix acquisition supérieur à 10 sont soumises: toutes les personnes physiques et morales. exonération: expropriation. assiette: prix cession – prix achat indéxé avec abattement de 10%/an après la huitiéme année suivant la date de constructibilité du terrain. taux: 5% si prix cession/prix achat entre 10 et 30 10% au delà

B. les plus-values immobilières concernent les particuliers et SCI 1. détermination de la base imposable: +prix vente - frais liés à la vente - prix achat ou entrée dans le patrimoine - frais d’achat (forfait 7.5% ou frais réels) - travaux (attention tous les travaux ne sont pas déductibles; forfait applicable après 5 ans: 15 %)

Les plus-values immobilières 2. abattement pour durée de détention exonération d’impôt sur le revenu: 22 ans exonération de prélèvements sociaux: 30 ans après 15 ans: IR= abattement 60% PS=abattement 16.50%

Les plus-values immobilières 3. abattement temporaire Terrain à bâtir abattement exceptionnel de 30% promesse de vente entre 1/9/2014 et 31/12/2015 vente au plus tard le 31/12/2017 simulateur de calcul: www.sarf.fr