1 - Actualité fiscale

Responsable du pôle fiscalité, USH Actualités relatives à taxe sur les propriétés bâties – exonération, abattement, dégrèvement pour travaux Pascale LOISEAUX Responsable du pôle fiscalité, USH

Loi de finances pour 2017 régimes concernés : TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux Loi de finances pour 2017 régimes concernés : Exonération de TFPB pour les opérations « d’acquisition-amélioration » (15 ou 25 ans) Exonération de TFPB en faveur des logements pris à bail à réhabilitation Exonération de TFPB pour les opérations de reconstruction suite à une démolition au sein d’un QPV

I- Opérations d’acquisition-amélioration (article 1384 C du CGI) TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux (suite) I- Opérations d’acquisition-amélioration (article 1384 C du CGI) Communes / EPCI concernées : option pour les communes ou EPCI à fiscalité propre sur le territoire desquels les logements locatifs sociaux représentent au moins 50 % des résidences principales Opérations concernées : opérations d’acquisition de logements existants ayant déjà bénéficié par le passé d’une exonération de TFPB de longue durée

I-(suite) Opérations d’acquisition-amélioration TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux (suite) I-(suite) Opérations d’acquisition-amélioration Modalités de suppression des exonérations : pour supprimer l’exonération, la commune ou l’EPCI doit adopter une délibération avant le 1er octobre pour être applicable l'année suivante Application dans le temps : « lorsqu’elle est supprimée dans ces conditions, l’exonération continue de s’appliquer pour les logements acquis avant la date à laquelle la délibération a été prise »

2- Logements pris à bail à réhabilitation (article 1384 B du CGI) TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux (suite) 2- Logements pris à bail à réhabilitation (article 1384 B du CGI) Communes et EPCI concernés / modalités de suppression Idem 1  commune/EPCI comptant au moins 50% de logements sociaux - délibération avant le 1er octobre N pour une application en N+1 Application dans le temps  « lorsqu’elle est supprimée dans ces conditions, l’exonération continue de s’appliquer pour les logements pris à bail avant la date à laquelle la délibération a été prise »

TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux (suite) 3- Opérations de démolition-reconstitution réalisées en QPV (article 1384 G du CGI) Suppression de plein droit des régimes d’exonération de TFPB prévus par les articles 1384 à 1384 F du CGI. Communes / quartiers concernés : opérations situées : dans les QPV faisant l’objet de convention au titre du NPNRU et situés dans des communes comptant + de 50% de logements sociaux

3-(suite) Opérations de démolition-reconstitution en QPV TFPB : Remise en cause partielle de certains régimes d’exonération  « HLM » dans les communes ayant plus de 50% de logements sociaux (suite) 3-(suite) Opérations de démolition-reconstitution en QPV Opérations concernées : démolition-reconstruction dans le cadre d’une convention ANRU et à condition que : les logements démolis aient précédemment bénéficié d’une exonération de TFPB de longue durée prévue aux articles 1384 à 1384 F du CGI et reconstruction au sein du périmètre du même quartier prioritaire défini dans la convention ANRU Application dans le temps : ne s’applique qu’aux « opérations de reconstitution de l’offre démolie agréées à compter du 1er janvier 2017»

Abattement de TFPB de 30% applicable aux logements locatifs sociaux situés en QPV (art. 1388 bis CGI) Régime actuel : Les logements locatifs sociaux situés en QPV bénéficient, sur la période 2016-2020, d’un abattement de 30% sur la TFPB à condition que le bailleur ait signé le contrat de ville Modifications apportées : condition supplémentaire : signature, au plus tard le 31 mars 2017, d’une convention, annexée au contrat de ville, conclue avec la commune, l’EPCI et le représentant de l’État « relative à l’entretien et à la gestion du parc et ayant pour but d’améliorer la qualité du service rendu aux locataires »

Dégrèvement pour travaux d'économie d’énergie (CGI, art. 1391 E) BOI-IF-TFB-50-20-20-30 du 6 juillet 2016  dégrèvement = ¼ du montant des dépenses éligibles, payées au cours de l’année précédente et minorées des subventions perçues. Immeubles affectés à l'habitation et appartenant à un organisme HLM Selon le BOI, les travaux doivent porter sur des locaux mentionnés au 2 à 8 du I de l'article 278 sexies du CGI (logements conventionnés APL ou assimilés)  exclurait notamment les logements locatifs intermédiaires

Dégrèvement pour travaux d'économie d’énergie (CGI, art Dégrèvement pour travaux d'économie d’énergie (CGI, art. 1391 E) (suite) Travaux éligibles : travaux de rénovation ayant directement pour objet de concourir à la réalisation d'économies d'énergie/fluides éligibles au dispositif de LASM à 5,5%, y compris les travaux induits indissociablement liés aux travaux d'économie d’énergie Le fait que la facture ait été établie au taux normal (ou à 10%) ne fait pas obstacle à l’éligibilité des dépenses dès lors que la dépense entre dans le champ des LASM à 5,5%

Dégrèvement pour travaux d'économie d’énergie (CGI, art Dégrèvement pour travaux d'économie d’énergie (CGI, art. 1391 E) (suite) Les subventions perçues au titre des travaux doivent être déduites du montant desdits travaux (exemple : subventions versées par les collectivités territoriales ou le FEDER) Les subventions à déduire sont « celles effectivement encaissées au 1er janvier de l'année d'imposition » (BOI), c'est à dire au cours de l'année de paiement des travaux Lorsque les subventions servent à financer une opération de rénovation globale  déduction de la seule fraction afférente aux travaux éligibles au dégrèvement (déterminée au prorata du coût des travaux éligibles dans le coût total des travaux)

Autres mesures issues des lois de finances de décembre 2016 …………………………….

Accession sociale à la propriété - Bail réel solidaire Rappel du mécanisme du bail réel solidaire (loi n°2014-366 du 24 mars 2014 et l’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016) Un organisme foncier solidaire se porte acquéreur d’un terrain et signe un BRS avec un opérateur (organisme HLM ou autre) L’opérateur construit des logements sur le terrain et vend les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des ménages. Pour le terrain BRS entre les ménages et l’organisme foncier solidaire Opérations réservées à des ménages de ressources modestes et soumises à des plafonds de prix Plusieurs mesures fiscales de faveur dans la loi de finances rectificative pour 2016

Accession sociale à la propriété - Bail réel solidaire (suite) Exonération de taxe de publicité foncière sur la conclusion du bail réel solidaire dans le cadre des opérations d’accession (article 743 du CGI) La vente du logement (vente des droits immobiliers attachés au logement) peut bénéficier du taux de TVA de 5,5% sous certaines conditions (occupation à titre de résidence principale, etc.) (article 278 sexies du CGI) Sur délibération des collectivités territoriales, l’accédant pourra bénéficier d’un abattement de 30 % sur la taxe foncière due au titre du logement (article 1388 octies du CGI) Enfin, l’accédant pourra bénéficier du PTZ (articles L. 31-10-2 et L.31-10-3 du CCH)

Opérations d’accession sociale en QPV : TVA – Accession sociale  : aménagement des conditions du taux réduit pour les opérations réalisées dans les QPV. Opérations d’accession sociale en QPV : Actuellement : taux de 5,5%, sous réserve des plafonds de ressources de l’accédant (PLS + 11%), lorsque les logements sont situés dans les QPV ou à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers La loi de finances étend le périmètre aux logements « intégrés à un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite », à condition toutefois que le quartier fasse l’objet d’une convention ANRU  s’applique aux opérations pour lesquelles la demande de PC est déposée à compter du 1er janvier 2017

Fiscalité des ventes de CEE Impôt sur les sociétés : La loi de finances pour 2017 élargit le champ d’application de l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes Hlm :  vise expressément les produits provenant de la cession de certificats d'économies d'énergie mentionnés à l'article L 221-7 du Code de l'énergie (article 207 du CGI)  s’applique aux exercices clos à compter du 31/12/2016 (y compris ex. clos le 31/12/2016)

Divers Prolongation jusqu’à fin 2018 de l’exonération d’impôt sur la plus-value en faveur des personnes physiques qui vendent un bien immobilier à un organisme HLM  (article 150 U du CGI) Taxe d’habitation sur les logements vacants : exonération de droit pour les organismes HLM au titre des logements attribués sous conditions de ressources (article 1407 bis du CGI). Logements locatifs intermédiaires : allègement des droits d’enregistrement sur les transferts d’immeubles d’un organisme HLM vers sa filiale de logements intermédiaires  droit de 125 € (article 1051 du CGI) TVA- résidences hôtelières à vocations sociale : taux de 5,5% à compter du 1er mars 2017 pour les RHVS qui s’engagent à réserver plus de 80 % des logements de la résidence à des personnes en difficulté

IS - CICE Baisse progressive du taux de l’IS : vers un taux de 28% en 2020 CICE : le taux du crédit d'impôt pour la compétitivité et l'emploi est augmenté de 6% à 7% pour les rémunérations versées à compter du 1er janvier 2017. Rappel  les organismes HLM en bénéficient au prorata de leurs activités soumises à l’IS

Contrôle fiscal Nouvelle procédure de contrôle fiscal « à distance », dénommée « examen de comptabilité »  avis d'examen de comptabilité et envoi d’une copie des fichiers des écritures comptables (FEC) sous forme dématérialisée dans les 15 jours. Amende de 5 000 €. Procédure spécifique de contrôle sur place « accéléré » pour les demandes de remboursement de crédits de TVA « avis d'instruction sur place » - l’administration dispose d’un délai de 4 mois maximum pour effectuer le contrôle et prendre sa décision (acceptation ou rejet partiel ou total de la demande de remboursement).