9 - Actualités comptables

Principe de détermination de la PGE Pascal Claude Directeur des services financiers, Paris Habitat Jérôme Chateignier Chef du service comptabilité générale, Paris Habitat

Provision gros entretien Principe de détermination de la PGE : La PGE est déterminée selon une programmation pluriannuelle de travaux (Paris Habitat : 3 à 4 ans) délibérée en conseil d’administration lors du vote du budget prévisionnel ; Natures des travaux entrant dans le périmètre de la PGE : règlement n° 2015-04 du 4 juin 2015 de l’ANC ; tableau intitulé « liste indicative de classement des travaux » présenté au titre III, chapitre XVI. L’application d’un seuil : peut être adapté à chaque organisme à partir d’un ratio de coût au logement, permet de limiter les natures de travaux à provisionner et gagner en fiabilité dans le provisionnement (à Paris Habitat : la PGE se limite aux ravalements sans amélioration). Rattrapage en fonction de la fréquence de réalisation des travaux programmés : Déterminer la fréquence

Provision gros entretien Une étude a été réalisée sur la fréquence des ravalements sans amélioration afin d’en déterminer la fréquence : Ravalements étudiés : Exercices concernés par l’étude : 2006 – 2011, Sur opérations représentant un premier ravalement, Exclusion des ravalements avec amélioration. Soit 69 opérations étudiées représentant 12 M€, Calculer le nombre d’années entre la date de mise en service et celle du ravalement, L’étude conclut sur fréquence moyenne des ravalements sans amélioration : 28 ans.

Provision gros entretien Gestion du rattrapage en 1/28èmes L’année d’entrée dans la programmation, il convient de procéder à un éventuel rattrapage de dotation : Exemple appliqué à une clôture 12/2016 : Si l’année prévue de réalisation du ravalement : 2019 : dotation 26/28èmes; Si l’année prévue de réalisation du ravalement : 2018 : dotation 27/28èmes; Si l’année prévue de réalisation du ravalement : 2017 : dotattion 28/28èmes; Impacts de cette nouvelle méthode : forte dotation sur l’exercice d’entrée dans la programmation, forte hausse de la PGE, report d’opérations au-delà de l’horizon de programmation conduit à une forte reprise inutilisée.

Provision gros entretien Recalcul de la provision 2015 selon la nouvelle méthode depuis le 1/1/2015; La comptabilisation de l’impact du changement de méthode sur la PGE au 31/12/2015 est traité par le report à nouveau au 01/01/2016 : Contrainte fiscale : sauf lorsque la nouvelle méthode conduit à devoir doter un complément de provision ; Car pour être déductible du résultat fiscal, la dotation doit transiter par le résultat et non par le report à nouveau.

Provision gros entretien Effet du Seuil : Mise en place d’un seuil d’intégration des opérations à la programmation avec arbitrage en comité de programmation (idem réha) : Un seuil pour fiabiliser la provision comptabilisée Etude sur les exercices 2013 / 2016 Seuil 400 K€ : passage de 126 à 54 opérations gérées dans la programmation Reprises de provisions inutilisées passent de 32% à 16% de la PGE Attention, sur cette diapositive il y a une animation pour gérer l’affichage des différents objets. Ne pas supprimer les objets ou l’animation, merci.

Point sur la dépréciation de créances locataires Pascal Claude Directeur des services financiers, Paris Habitat Jérôme Chateignier Chef du service comptabilité générale, Paris Habitat

Point sur la dépréciation des créances locataires L’étude statistique utilisée pour la clôture au 31/12/2016 : L’année de référence : 2012. La créance 2012 sera analysée sur les 3 années suivantes de 2013 à 2015. La créance est ventilée entre 7 masses : Constitution de deux séries : Clients logements Clients professionnels

Point sur la dépréciation des créances locataires (suite) Séries statistiques appliquées à notre organisme : Le taux de dépréciation des clients professionnels sur la T2 est plus important que pour les logements, toutefois, il se stabilise en T3. Etude interne PH   Rappel des taux de l'étude Fédération Rappel des taux ancienne méthode Taux statistiques retenus en % du montant de la créance Série 1 : Logements Série 2 : Professionnels % Montant de la créance Année de référence 2012 : Moyenne de 2013 à 2015 T1 : 0 à 3 mois 2% 4% 0% T2 : 4 à 6 mois 9% 16% 15% 25% T3 : 7 à 12 mois 34% 50% T4 : >12 mois / partis 100% sans objet

Point sur la dépréciation des créances locataires (suite) L’impact sur le niveau de provision La nouvelle méthode génère un rajeunissement de la créance client, Le changement de méthode a conduit à minorer la provision pour clients douteux, de 6,4 M€, Gestion des évolutions à prévoir avec les éditeurs de logiciels : En particulier sur l’approche en nombre de termes ou en nombre de mois (étude Primixis).

Point sur la dépréciation des créances locataires (suite) Comme pour l’ancienne méthode, la détermination de la provision sur la base de statistiques peut comporter un risque fiscal en particulier sur les clients dans le périmètre de l’impôt sur les sociétés. Choix de Paris Habitat de recalculer annuellement les taux de dépréciation pour chaque tranche.

Point sur la dépréciation des créances locataires (suite) L’impact de la nouvelle méthode sur la gestion du compte 416 Clients douteux Arbitrage interne en absence de position « de place » : Notre définition du 416 : Total des créances en dehors de la dernière échéance facturée. Reste sur une proportion de clients douteux proche de celle de 2015 (delta de 6%).

La comptabilité interne SIEG sur les VEFA inversées Pascal Claude Directeur des services financiers, Paris Habitat Jérôme Chateignier Chef du service comptabilité générale, Paris Habitat

La comptabilité interne SIEG sur les VEFA inversées Le site est concerné par plusieurs opérations dont une opération de VEFA inversée : une vente en l’état futur d’achèvement de logements privés à un opérateur. Les textes précisent la nécessité de tenir une comptabilité séparée (loi Macron), mais aucun texte ne définit le traitement comptable associé.

La comptabilité interne SIEG sur les VEFA inversées Interprétation de Paris Habitat : Toutes les dépenses relatives à la VEFA inversée sont isolées dans une codification analytique propre au projet. Mise en place d’un prêt de portage ou ligne de trésorerie pour pouvoir couvrir les dépenses (non utilisation de la trésorerie de l’établissement) Analyse à terminaison du bilan de l’opération comme toute VEFA (PH constatation du résultat à l’achèvement) Evaluation annuelle de la valeur du foncier par un expert indépendant jusqu’à la signature de l’acte définitif.