L’ URBANISME

Sommaire INTRODUCTION. LES RÈGLEMENTS D'URBANISME, 2.1. Le P.L.U. 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.1. Le zonage. 2.3.2. L'emprise au sol, 2.3.3. Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS). 2.3.4. Les contraintes d'alignement. 2.3.5. Autres spécifications. 2.3.6. Application: Vérification de la conformité d’un bâtiment. 3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET. 3.1. Le certificat d’urbanisme. 3.2. Le permis de construire. 3.3. La déclaration préalable. 3.4. Dispense d’autorisation, Déclaration préalable ou Permis de construire ? 4. LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1. La surface de plancher

1. INTRODUCTION Le terme « URBANISME » désigne un champ d’action pluridisciplinaire nouveau, né des exigences spécifiques de la société industrielle, qui intégre : - l'organisation de la ville suivant les activités (bâtiments d’habitation, de travail, de loisirs), - l'amélioration des transports, - l'amélioration des rapports sociaux, - le respect de l'environnement, - l'amélioration de la qualité de vie.

2. LES RÈGLEMENTS D'URBANISME Échelle Documents Remarques Nationale Le CU : Code de l’Urbanisme Même les zones rurales sont soumises à un règlement : le règlement national d'urbanisme (RNU).   Régionale La DTADD : Directive Territoriale d'Aménagement et de Développement Durables Il n'y a des DTADD que sur certaines zones. Le SDRIF est particulier à l'Ile de France. Intercommunale Le SCOT : Schéma de COhérence Territoriale Il n'y a des SCOT que sur certaines zones (voir annexe 4). Communale Le PLU : Plan Local d'Urbanisme Seules les communes qui comptent au moins plusieurs centaines d'habitants se dotent d'un PLU. Les plus petites communes fonctionnent avec la Carte Communale. N.B : Dans ce cours nous nous limiterons à l’étude du PLU.

la destination (commerce / habitation / …), l’aménagement des abords, 2.1 Le P.L.U. la destination (commerce / habitation / …), l’aménagement des abords, l’implantation des constructions, leurs dimensions (hauteur maximum, surfaces par l’intermédiaire du COS,…), les aires de stationnement, Le Plan Local d’Urbanisme découpe le territoire d’une commune en zones et définit pour chacune des zones, des dispositions à respecter lors de la construction d’un projet. Le PLU est disponible aux services d’urbanisme d’une municipalité, ou directement sur internet sur les sites des communes.  

Exemple pour Issy les Moulineaux (voir annexe 5) : 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.1) Le zonage Le territoire de la commune est divisé en zones qui seront chacune affectée à un usage différent. Exemple pour Issy les Moulineaux (voir annexe 5) : UL : Espaces boisés protégés. UC : Zone réservée au logement collectif. UE : Zone réservée au logement individuel. US : Zone mixte de logement et commerce. Repérage de la zone Npz

Emprise maximum PLU [%]≥ 100 m 2 1200 m 2 x 100= 8,33 %. 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.2) L'emprise au sol Pour éviter d'avoir l'ensemble d'une parcelle donnée complètement construite, les PLU définissent une emprise maximum des constructions au sol. Les constructions doivent libérer assez d'espaces pour les circulations extérieures, terrasses et espaces verts. Emprise maximum PLU [%]≥ Emprise construction m 2 superficie de la parcelle m 2 x 100. Emprise du bâtiment 100 m², Superficie terrain 1200 m². Emprise maximum PLU [%]≥ 100 m 2 1200 m 2 x 100= 8,33 %.

2.3.3) Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.3) Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) Dans le PLU, pour chaque zone, une densité de la construction est définie par le COS. Le COS multiplié par la superficie de la parcelle donne la surface maximum de plancher que l'on peut réaliser. Surface de plancher max. = COS x Superficie du terrain planchers Exemple : sur un terrain de 500 m², ayant un COS de 0,4. Quelle surface maximum de plancher peut-on construire ? C’est un « droit à construire »   Surface de plancher max. : 500m² x Coeff 0,4 = 200m²

2.3.4) Les contraintes d'alignement 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.4) Les contraintes d'alignement L'alignement détermine l'implantation des constructions par rapport :   au domaine public, afin de satisfaire aux soucis esthétiques, urbains, de salubrité, de sécurité, aux constructions du voisinage de façon à ne pas créer de servitudes de vue (fenêtres en vis à vis). domaine public

2.3.5) Autres spécifications Coefficient d'espaces verts. 2.2. Spécifications des P.L.U. 2.3.5) Autres spécifications Coefficient d'espaces verts. Raccordements aux réseaux d'assainissement (égouts). Stationnements. Hauteur des constructions....

Extrait du PLU, règlement de la zone UA où figure la construction 2.2. Spécifications des P.L.U. Application: RESPECT DES CONTRAINTES D’URBANISME   Travail demandé : Vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Compléter les solutions suivant les besoins. Documents ressources : Extrait du PLU, règlement de la zone UA où figure la construction Dossier Maison à 4 logements ( plans)

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET 1 Le certificat d’urbanisme 2 Le permis de construire 3 La déclaration préalable

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET 3.1) Le certificat d’urbanisme C’et un document non obligatoire mais fortement recommandé pour uniquement se renseigner sur les dispositions d’urbanismes et les taxes en vigueur sur une parcelle donnée.   Il existe 2 principaux types de certificat d'urbanisme : - En l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables : le certificat de simple information. - Pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain (sans toutefois pouvoir remplacer le permis de construire) : le certificat opérationnel. Le certificat d’urbanisme de simple information est la première chose à demander pour contrôler si le projet que l’on veut réaliser est bien en accord avec ce qu’il est possible de faire.

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET 3.2) Le permis de construire Toute construction est soumise à une autorisation délivrée par le Maire : le permis de construire. Sa durée de validité est de 2 ans. Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire, pour : des constructions neuves ayant une surface de plancher supérieure à 20 m².  pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations : (maisons individuelles, immeubles, mobil home). pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires : (transformation de bureaux en logements, modifications de façade).

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET 3.3) La déclaration préalable Certaines constructions ou modifications de l'existant ne nécessitent pas de permis de construire mais une déclaration préalable qui est nécessaire pour réaliser les travaux. Il s'agit donc bien d'une autorisation administrative.   Sont exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration préalable, certaines constructions ou travaux de faible importance, notamment : Les ouvrages dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m². Les agrandissements jusqu'à 40 m2 réalisés sur une construction existante de moins de 170 m2.

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET 3.4) Dispense d’autorisation, Déclaration préalable ou Permis de construire ?

SURFACE PLANCHER SHOB ? SHON ? 4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 a supprimé, à partir du 1er mars 2012, les notions de SHOB et de SHON pour les remplacer par la SURFACE DE PLANCHER. Le but est d’unifier et de simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme et de favoriser les procédés éco-responsables, notamment l’isolation des murs extérieurs.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction : les toitures terrasses, les balcons, les loggias, les terrasses ou encore les coursives extérieures.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher Sont déduits de la surface de plancher :   1) Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur. 2) Les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher Sont déduits de la surface de plancher : 3) Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre. 4) Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher Sont déduits de la surface de plancher : 5) Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel. 6) Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets. 7) Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.

4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES 4.1) La surface de plancher Sont déduits de la surface de plancher : 8) Une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.