CARREFOUR DE LA FORMATION 6 juin 2018 L’ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017 visant la régionalisation du bail d’habitation M.B. du 30 octobre 2017, entrée en vigueur le 1er janvier 2018 Sabine DELHAYE Avocat au barreau de Bruxelles

Suppression de la section du Code civil relative aux baux de résidence principale et de certains articles du droit commun du bail en ce qui concerne les baux d’habitation de la région de Bruxelles-capitale. Ajout des articles 215 à 266 dans le Code bruxellois du logement (sous le titre XI « Des baux d’habitation »)

Titre XI : Des baux d’habitation Divisé en sept chapitres : 1. Dispositions générales : champ d’application (art. 215) et caractère impératif des règles du titre XI (art. 216) 2. Règles communes à tous les baux d’habitation (art. 217 à 233) 3. Des baux relatifs à la résidence principale du preneur (art. 234 à 252) 4. Des règles propres au bail de logement étudiant (art. 253 à 256) 5. Des règles propres à la colocation (art. 257 à 261) 6. Habitat intergénérationnel et solidaire («en construction» art. 262) 7. Bail glissant (Bail conclu avec, par ex. un CPAS qui va sous-louer à une personne qui fait l’objet d’un accompagnement social)

Champ d’application du titre XI : les baux d’habitation (art. 215) Définition : Tous les contrats concernant un logement, y compris les résidences secondaires, mais à l’exception des hébergements touristiques, notamment Airbnb, qui sont réglés par l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 mai 2014, M.B., 17 juin 2014 (CBL art.2 § 1)

Règle commune : information précontractuelle (art. 217) Le bailleur doit communiquer au preneur au plus tard à la conclusion du bail l’estimation du montant des charges, le certificat PEB, … En cas de manquement fautif par le bailleur à son obligation d’information précontractuelle, le preneur, s’il a un préjudice, peut demander la résolution du bail avec, le cas échéant, des dommages et intérêts ou une indemnité Le juge qui constate que le bailleur a sciemment omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, limite le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail

Règle commune : les travaux en cours de bail (art. 221) En plus des travaux réalisés de commun accord et des travaux visés à l’article 1724 C.c., le bailleur peut faire des travaux destinés à améliorer la PEB pour les baux de 9 ans et plus une fois par triennat maximum travaux de maximum 60 jours augmentation de loyer proportionnelle possible si accord exprès au moins un mois avant les travaux

Règle commune : l’enregistrement du bail (art. 227) Obligation à charge du bailleur – délai de deux mois L’amende éventuelle pour enregistrement tardif est à sa charge Sanction civile du défaut d’enregistrement pour bail de RP (quelle que soit la durée) ou de logement étudiant : le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité à condition : - qu’il ait mis le bailleur préalablement en demeure d’enregistrer - que cette mise en demeure soit restée sans suite pendant un mois

Règle commune : l’aliénation du bien loué (art. 229) Si le bail a date certaine antérieure à la date certaine de l’aliénation : l’acquéreur est subrogé pour l’avenir au bailleur Si le bail n’a pas date certaine mais 6 mois minimum d’occupation : possibilité de donner congé de six mois dans les six mois de la date de passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété sans qu’un congé puisse être notifié préalablement à cette date Pas date certaine, moins de 6 mois d’occupation : aucune protection * Pour les baux de RP uniquement : devoir d’information (art. 242 à 247) Applicable aux baux en cours si l’aliénation est postérieure au 1/1/18

Le décès du preneur Le bail ne prend pas fin par le décès du preneur (sauf bail à vie ou logement social) (art. 1742 C.c.) Jusqu’au 31/12/2017 : nécessité de demander la désignation d’un administrateur provisoire (art. 584 C.j.) ou d’un curateur à succession vacante (art. 1228 C.j.) (ou éventuellement d’un curateur aux meubles art. 1154 C.j.)

Règle commune : le décès du preneur (art.232) En cas de décès du preneur, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité si : - le logement est inoccupé après ce décès par les membres du ménage - ET si le loyer et/ou les charges demeurent impayés pendant deux mois Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résiliation dans le respect des règles de dépôt décrites dans la loi du 30/12/1975 Le bailleur peut obtenir la libération de la garantie locative sur requête unilatérale auprès du juge de paix

Règle commune : l’arbitrage (art. 233 § 2 al. 2) Toute clause d‘arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite

Rq : la durée en droit commun du bail d’habitation Aucun article concernant la durée dans les règles communes  application des articles 1736 à 1740 et 1757 à 1758 du code civil Art. 16, §3 « Les articles 1736 à 1740, de même que les articles 1757 et 1758 du Code civil cessent d’être applicables en région de Bruxelles-Capitale aux baux régis par les chapitres III,IV et VI du titre XI du Code, inséré par l’article 12 » (qui est en réalité l’article 15 )

Bail relatif à la résidence principale : durée (art. 237 à 239) Art. 238 : Le bail de courte durée (maximum 3 ans) Peut être prorogé par un écrit (contenu dans le bail, un avenant ou tout autre écrit subséquent) une ou plusieurs fois pour autant que maximum 3 ans en tout Faculté de résiliation par le preneur à tout moment, sans motif, moyennant préavis de trois mois et indemnité d’un mois de loyer Faculté de résiliation par le bailleur pour occupation personnelle, préavis de trois mois et indemnité d’un mois de loyer, PAS durant la première année du bail Ne pas chercher à comprendre l’alinéa 5 de l’article 238 : « L’article 237 §§ 2 et 5 n’est pas applicable à ce bail » Le bail < 6 mois prend fin automatiquement, pas besoin de congé, pas de faculté de résiliation anticipée

Bail relatif à la RP : garantie locative Si le bailleur est en possession de la garantie, il est tenu de payer au preneur des intérêts aux taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci avec comme minimum le taux légal (art. 249). Entre en vigueur le 1/1/18  2 taux différents à appliquer sur les garanties locatives remises avant

Bail de logement d’étudiant (art. 253 à 256 + déf. art. 2, §1er, 31°) Définition : « bail d’habitation conclu, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, par un ou pour un étudiant dans le cadre de l’accomplissement de ses études, pour autant que cet étudiant apporte la preuve, dans les formes et délais fixés par l’article 253, §2, de son inscription dans un établissement d’études de cycle secondaire ou organisant l’enseignement supérieur, ou celle de son inscription régulière dans une commission d’examen d’un jury central » (art. 2, §1er, 31°) Champ d’application du chapitre IV : pour autant que les parties consentent à l’application de ce régime spécifique (art. 253, § 1er)

Bail de logement d’étudiant (art. 253 à 256 + déf. art. 2, §1er, 31°) Durée : 12 mois sauf clause contraire que durée inférieure mais si durée supérieure : bail de RP ou droit commun du bail d’habitation Prolongation : si bail d’1 an, et que l’étudiant reste, prolongation par période d’1 an si < 1 an, et que l’étudiant reste, le bail est réputé avoir été conclu initialement pour un an Résiliation par le bailleur : à l’expiration du bail avec préavis de 3 mois Résiliation par le preneur : - à tout moment moyennant préavis de 2 mois sauf si bail < ou = 3 mois. - pas besoin de préavis s’il veut partir à l’expiration du bail - jusqu’à 1 mois avant le début du bail avec indemnité 1 mois et preuve de justes motifs Pour le reste : règles du bail de RP (sf droit d’info en cas de vente) ou du droit commun du bail d’habitation Label spécifique possible pour 5 ans, à vérifier sur https://mykot.be/

La colocation et le pacte de colocation (art. 257 à 261 + déf. art La colocation et le pacte de colocation (art. 257 à 261 + déf. art. 2, §1er, 34° et 35°) Définition colocation : « la location d’un même logement par plusieurs preneurs qui optent, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur, pour l’application du régime propre à la colocation en signant un pacte de colocation tel que prévu par l’article 261 , formalisée par la conclusion d’un seul contrat entre les preneurs et le bailleur » (art. 2, §1er, 34°) Champ d’application du chapitre V : « pour autant que les parties consentent à l’application de ce régime juridique spécifique » (art. 257 § 1er)

La colocation et le pacte de colocation (art. 257 à 261 + déf. art La colocation et le pacte de colocation (art. 257 à 261 + déf. art. 2, §1er, 34° et 35°) Solidarité des colocataires vis-à-vis du bailleur Résiliation par le bailleur moyennant congé de 6 mois lorsque la moitié des colocataires signataires du bail ont donné le congé Résiliation par un colocataire moyennant congé de 2 mois notifié au bailleur avec copie aux autres colocataires à charge pour lui de trouver un remplaçant ou au moins d’ « avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire ». Le remplaçant peut être refusé par les autres colocataires ou par le bailleur « pour de justes et raisonnables motifs » A défaut de remplaçant, plus d’obligation 6 mois après la date d’expiration du congé Pour le reste (en ce compris la résiliation par le bailleur ou par tous les colocataires en même temps qui doivent dès lors tous signer le congé puisqu’ils sont solidaires) : règles du bail de RP (si 1 seul affecte le bien loué à sa RP) ou du droit commun du bail d’habitation

Le pacte de colocation (art. 261 + déf. art. 2, §1er, 35°) Définition : «pacte signé par l’ensemble des colocataires d’un bail par lequel ceux-ci optent pour le régime de la colocation tel que prévu à article 261, qui arrête leurs obligations respectives et qui contient au minimum : la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative dans l’hypothèse de dégâts occasionnés par un ou plusieurs colocataires distinguables de l’ensemble du groupe qu’ils forment, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et de leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l’assurance incendie, et les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire» (art. 2, § 1er, 35°)

Dispositions transitoires (art. 17 de l’ordonnance) § 3  « Sans préjudice de l’article 218, § 3, de la section 1re du chapitre II du titre XI du Code, inséré par l’article 12, les chapitres I à III de ce titre XI sont applicables aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur à l’exception des articles 217, 218 et 219, §§ 4 et 5, qui sont uniquement applicables aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. » L’article 12 = l’article … 15 S’applique directement aux baux en cours SAUF : - les dispositions anti-discrimination le contenu des informations précontractuelles et la forme du bail - la caducité de plein droit et la nullité du bail l’absence d’enregistrement si préavis donné avant le 1/1/2018 les cessions et sous-locations conclues avant le 1/1/2018 la colocation le bail étudiant l’habitat intergénérationnel et solidaire le bail glissant

Publications utiles et annexes … inexistantes Brochure sur les baux d’habitation à Bruxelles à télécharger sur www.logement.brussels à corriger (notamment) p. 26, n° 12 b) : congé de six mois donné au preneur et non trois mois « 19 OCTOBRE 2017. - Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale Bruxelles instaurant un modèle-type d'état des lieux à valeur indicative Article 1er. Il est établi un modèle-type d'état des lieux d'entrée à valeur indicative. Le modèle est annexé au présent arrêté. Art. 2. L'ordonnance du ??? visant la régionalisation du bail entre en vigueur le 1er janvier 2018. 19 OCTOBRE 2017. - Arrêté d'exécution du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale Bruxelles instaurant une grille indicative de référence des loyers Art. 2. § 1er. Il est établi en annexe du présent arrêté une grille indicative de référence des loyers. » M.B. du 6 novembre 2017 ; erratum : Arrêtés d’exécution du 10 novembre 2017, M. B. des 28 et 29 novembre 2017 A paraître : Arrêté d’exécution instaurant un modèle-type de contrat de bail (pas avant plusieurs mois) Arrêté d’exécution du 23 novembre 2017 comprenant une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du bailleur ou du locataire (M.B. du 18 décembre 2017) Tous ces documents se trouveront sur le site www.logement.brussels ainsi qu’une FAQ

Grille indicative de référence de loyers La grille telle que publiée au M.B. est inutilisable, surtout sans l’annexe 1 Il y a une carte interactive sur www.loyers.brussels

Merci et Thanks and bail bail